Самолёт — ипотека под 0%
Застройщик запустил совместную с Альфа-Банком ипотечную программу «Просто 0 за ипотеку». По информации на сайте застройщика, покупатель не должен ничего платить первые шесть месяцев. Начиная с седьмого месяца он должен будет вносить платежи по ставке 8,19% (по стандартной программе банка).
Предложение действует при покупке квартиры или апартаментов в проектах «Квартал Некрасовка», «Остафьево», «Алхимово», «Пригород Лесное», «Большое Путилково», «Люберцы», «Томилино Парк», «Спутник» и «Новоданиловская 8».
Ещё одна ипотечная программа застройщика — ипотека «Меньше переплат».
Основные условия программы:
Ставка — 2,55% при покупке квартир и 4,4% при покупке апартаментов.
Первоначальный взнос — от 15%.
Срок кредитования — до 20 лет.
3. Гранель — ипотека под 0,01%
На сайте этого застройщика мы насчитали 20 предложений от банков-партнёров по ипотеке со ставкой ниже 6,5%. Минимальную ставку по ипотеке предлагает банк Уралсиб — 0,01% при первом взносе от 15% и сроке кредита до 30 лет.
Льготная ставка будет действовать не больше года. Точный срок определяется застройщиком и заёмщиком. После завершения льготного периода процентная ставка составит от 5,99%.
Совместная программа Уралсиба и Гранель охватывает ЖК «Профит» и ЖК «Тринити» (Москва), ЖК «Новая Рига» (Красногорск), ЖК «Бригантина» (Долгопрудный), ЖК «Инновация» (Одинцово), ЖК «Пехра» (Балашиха), ЖК «Государев Дом» (Видное), ЖК «Императорские Мытищи» и другие объекты.
Другие ипотечные предложения в проектах застройщика:
ипотека от Сбербанка: ставка от 4,7% (первый взнос — от 15%, срок кредита — до 30 лет);
ипотека от ВТБ: ставка от 5% (первый взнос — от 15%, срок кредита — до 30 лет);
ипотека от Райффайзенбанка: ставка от 4,59% (первый взнос — от 15%, срок кредита — до 30 лет);
ипотека от Ак Барс Банка: ставка от 4,6% (первый взнос — от 15%, срок кредита — до 30 лет);
ипотека от банка Открытие: ставка от 4,65% (первый взнос — от 15%, срок кредита — до 30 лет) и другие.
ЖК “Первый Зеленоградский” от “Сибпромстрой” – 7,5%
Интересно, что в нашем списке хватает объектов комфорт- и бизнес-классов – то есть низкие ставки по ипотеке интересуют людей с любым достатком. Но вот пример типичного ЖК эконом-класса – “Первый Зеленоградский”, который “Сибпромстрой” возводит в деревне Голубое. Это 29 многоквартирных панелек от 17 до 25 этажей, в которых разместились квартиры от студий до трёхкомнатных. Зеленоград в пяти минутах езды, но собственная инфраструктура комплекса должна обеспечить жителей всем необходимым.
Ипотеку в “Первом Зеленоградском” предоставляет сразу 12 банков, но наиболее выгодное предложение, как это часто бывает, у Сбербанка. Например, вы выбираете квартиру за 3 миллиона (а это средняя цена для этого объекта – квадратный метр здесь стоит 43,4 – 62,1 тысяч рублей, а квартиры от 1,7 до 4,4 миллионов). Делаете первоначальный взнос в 450 тысяч. И потом в течение любого срока до 30 лет выплачиваете остаток с процентной ставкой всего в 7,5%. Естественно, чем больше срок, тем меньше ежемесячный платёж.
ЖК “Нормандия” от “Эталон-Инвест” – 7,4%
Жилой комплекс комфорт-класса “Нормандия” от “Эталон-Инвест” расположился вовсе не так далеко от центра Москвы, как говорит его название, – а в Лосиноостровском районе. О Норманди в нём напоминают только авторская архитектура в строгом северном стиле, большие площади квартир и красивая внутренняя территория.
Чтобы поселиться в этой “Нормандии”, вам не нужен загранпаспорт, нужна только сумма от 5,1 до 20,3 миллионов рублей – именно столько здесь стоят квартиры (это примерно по 140 – 180 тысяч рублей за квадратный метр). Но действует выгодная акция на ипотеку от Сбербанка – в общем, почти такая же, как в описанных выше проектах RDI Group. То есть если вы делаете первоначальный взнос в 15% от стоимости приобретаемой квартиры, кредит на срок до семи лет вам выдадут со ставкой всего в 7,4% годовых.
На более привычный для ипотеки срок до тридцати лет ставка уже на два процента выше – 9,4%. Так что первый вариант с 7,4% кажется поинтереснее. Нельзя не признать, что это предложение от Сбербанка неспроста реализуется сразу в нескольких разных проектах – оно вообще является одним из самых выгодных на рынке, а Сбербанк при этом является одним из самых надёжных банков страны (если, конечно, не самым надёжным).
5. ЛСР — ипотека под 0,1% до 1 июля
Группа ЛСР совместно с банком Открытие запустили ипотеку по ставке 0,1% годовых на первые два года (с даты фактического предоставления кредита). Далее процентная ставка составит 5,59% годовых (при условии страхования жизни и здоровья заёмщика).
Условия программы:
Первоначальный взнос — от 15%.
Максимальный размер кредита — 12 миллионов ₽.
Срок кредитования — до 30 лет.
Срок действия программы — до 1 июля 2021 года.
Предложение распространяется на ограниченный ассортимент квартир в Санкт-Петербурге.
Кроме того, в проектах ЛСР действуют предложения со ставкой до 6,5% годовых ещё от 18 банков. Например, Газпромбанк предлагает ипотеку по ставке от 5,55%, Альфа-Банк — от 5,59%, Металлинвестбанк — от 5,65%, Промсвязьбанк и Райффайзенбанк — от 5,69%, Россельхозбанк и Сбербанк — от 5,75%, банк «Северный морской путь» и ВТБ — от 5,8%, банк Ак Барс — от 5,85%.
Ситуация на первичном рынке жилья
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, но уже начинает снижаться.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено лишь 78 иллионов кв. м жилья, в 2022 году — 80 миллионов кв.м. Превысить объёмы строительства 2019 года (тогда было возведено 82 млн кв.м) удастся лишь в 2023 году.
Таким образом, по мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
Иван Барсов
Директор по розничному кредитованию МТС Банка
Сложившаяся на рынке ситуация говорит о том, что, если на примете есть подходящий объект и возможность взять льготную ипотеку, при благоприятном финансовом положении семьи кредит стоит оформить сейчас.
Из-за чего растут цены на жилье
До июля 2021 года продлено действие программы так называемой льготной ипотеки. Ее выдают всего под 6,5 %. Взять до 12 млн. рублей на покупку жилья по этой программе могут граждане России и жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Москвы и Подмосковья. В остальных регионах под эту ставку можно взять до 6 млн. рублей. Программа распространяется на новостройки купить жилье на вторичном рынке по льготе не получится.
График роста цен новостроек
Эта мера, введенная властями, и спровоцировала повышенный спрос на жилье. Добавим сюда нестабильность экономики и финансовых рынков из-за пандемии, беспокойство людей, что их накопления пропадут и вот результат. Квартиры в новостройках стали скупать, образно говоря, пачками.
С одной стороны, вроде бы, оно и хорошо — иметь возможность купить жилье с меньшей переплатой, воспользовавшись льготной ипотекой. Но на фоне повышения спроса застройщики стали активно поднимать цены на жилье. А количество акций и распродаж сильно сократилось. И да, недополученные доходы компенсируются банкам за счет федерального бюджета.
Динамика изменения стоимости и платежей за недвижимость на начало и конец 2020 годаЕжемесячный платеж
Если сравнить условия сделки по ипотеке в начале 2020-го года и в конце, то можно увидеть, что расходы собственника на платежи не снизились, а наоборот, увеличились. Это как раз связано с тем, что цены на жилье подскочили. А подскочили они из-за выросшего спроса на товар — недвижимость. Ни один продавец не упустит возможности получить прибыль выше ожидаемого, если есть хороший спрос, и повышает цены. А добавим сюда еще и страх покупателя, что сегодня-завтра цены вырастут еще больше… Картина предельно ясна каждому!
Объем выданных ипотечных кредитов
А еще немаловажным фактором, влияющим на увеличение цены, является и то, что количество введенного в эксплуатацию жилья в 2020 году уменьшилось, да и строить стали несколько меньше. А количество нуждающихся в собственном жилье или в увеличении его площади только растет. И неизвестно, когда весь спрос в этом отношении будет удовлетворен.
Также рост цен провоцирует и увеличение количества расходов на процесс строительства, о чем сообщают застройщики. Курс доллара растет, и закупать некоторые материалы приходится уже по более высоким ценам. Но это не всегда правда, потому что львиная доля материалов, используемых при строительстве, производятся в России и их стоимость не зависит от курса доллара. А вот монтажные работы, которые занимают около 40% от стоимости всего строительства, действительно стали обходиться дороже. Весной 2020-го года оплата труда специалистов в этой области резко выросла, причем более чем на 20%. И эти расходы застройщиков как раз и повлияли на рост цены на недвижимость.
Стоит ли брать ипотеку в; 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
- субсидия до 35% от стоимости недвижимости для молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- ипотека для семей с двумя и более детьми – они могут оформить кредит под 6,5% годовых;
- сниженные ставки для военных, свыше трех лет участвующих в накопительной ипотечной системе;
- материнский капитал – им можно погасить часть ипотеки, снизив общую сумму долга и переплаты по договору.
К желающим оформить ипотечный кредит банк выставляет ряд требований. Все они направлены на то, чтобы удостовериться в достаточной платежеспособности клиента. Чем больше уверенность банка в вашем добросовестном исполнении взятых на себя обязательств, тем лояльнее могут стать условия кредитования. В частности, при оформлении ипотечного кредита желающим меньше заплатить следует ориентироваться на следующие правила:
«, «Срок действия льготной ставки. Льготная ставка действует на весь срок кредита. Условия договора по льготной программе не изменятся, даже если на рынке ставки по ипотеке вырастут.», «Ставка может быть еще ниже. До 2024 года в любом регионе Дальнего Востока можно купить квартиру в ипотеку под 2%, а если квартира или дом — в селе, то по программе сельской ипотеки ставка ниже — от 0,1 до 3% годовых. Еще банки часто к субсидии от государства добавляют бонусы от себя, поэтому советуем изучить все имеющиеся на рынке предложения, чтобы выбрать самый выгодный вариант.», «Добавьте в закладки: Как купить квартиру Какие документы нужны для оформления ипотеки Как купить квартиру в новостройке без эскроу Что делать, чтобы не отказали в ипотеке«]>, «r_3»: , «description»: [«С 2018 года в России действует программа льготной ипотеки для семей с детьми. По этой программе можно взять ипотеку под 6% или рефинансировать старую.», «Максимальная сумма кредита: 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Это лимит по сумме кредита, само жилье может стоить дороже.», «Первоначальный взнос. Минимум 15% от стоимости жилья. Но помните, ипотека — это не только первоначальный взнос, но еще и оценка квартиры, страховка и услуги риелтора. После оплаты дополнительных услуг первоначальный взнос может стать меньше 15%. В этом случае вы сможете взять обычную ипотеку на условиях банка, но льготной ставки по программе господдержки не будет.», «Материнский капитал. В сумму первоначального взноса может входить материнский капитал, но на практике банки редко маткапитал как гарантию платежеспособности и дают кредит, если в составе первоначального взноса есть и свои накопления.», «На какое жилье дадут льготную ипотеку. Государство поможет с покупкой первичного жилья — готовой квартиры или дома с участком по договору купли-продажи, а также новостройки по ДДУ, если дом еще не сдан. Продавец — юрлицо, кроме инвестиционных фондов.», «Когда нужно купить жилье. Договор долевого участия или купли-продажи, под который дают ипотеку, должен быть заключен с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
В России появилась еще одна программа льготной ипотеки — то есть такой, по которой часть процентов банку компенсирует государство. Благодаря таким субсидиям ипотека будет стоить заемщику 6,5% годовых. Сначала получить такой кредит можно было только до 1 ноября 2020 года. Но теперь программу продлили до 1 июля 2021 года.
6. ПИК — ипотека по ставке от 3,99%
Почти в каждом проекте группы ПИК можно купить квартиру в ипотеку со ставкой 3,99% от Альфа-Банка, следует из информации на сайте застройщика. Среди них, например, московские ЖК «Мичуринский парк», «Бунинские луга», «Западный порт», «Саларьево парк», «Люблинский парк», «Белая Дача парк», «Одинцово-1», «Измайловский лес», «Люберцы парк», «Восточное Бутово», «Дмитровский парк», «Бутово парк 2» и другие.
Основные условия кредитования от Альфа-Банка:
Срок кредита от 3 до 20 лет.
Первоначальный взнос — от 15%.
Минимальный размер кредита — от 600 тысяч ₽.
Максимальная сумма — 12 миллионов ₽ для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, 6 миллионов ₽ — для остальных субъектов.
В проектах ПИК можно оформить ипотеку по ставке ниже 6,5% даже без первоначального взноса от Абсолют банка и ВТБ. Правда, ставка 6,1% будет действовать только год, а затем на весь оставшийся срок кредита — 7,9% (по программе ВТБ) и 8,1% (в Абсолют банке). Срок кредита — до 30 лет.
Минимальные ставки у других застройщиков
1. Донстрой — ставка 0,1%
В жилых комплексах девелопера Донстрой действует ипотечная программа «Господдержка 2020» от ВТБ.
Основные условия программы:
Ставка — 0,1%.
Первоначальный взнос — 20%.
Срок кредита — 240 месяцев.
Программа доступна только гражданам РФ.
Аккредитованные объекты: ЖК «Символ», «Огни», «Событие», «Остров» и «Река».
Правда, ставка 0,1% доступна в первый год пользования кредитом. Со второго года и на весь оставшийся срок она составит 5,8%.
2. А101 — ипотека под 2,55%
В жилых комплексах ГК А101 доступна ипотека под 2,55% годовых от Сбербанка.
Условия программы:
Первоначальный взнос — от 30%.
Срок кредита — от 12 до 20 лет.
На срок до 7 лет в проектах компании также можно оформить ипотеку под 0,95% с первоначальным взносом от 30%. Ипотека на 12 лет с таким же взносом предполагает ставку 2,05%. На 20–30 лет — 3,75%. Базовая ставка по ипотеке с господдержкой от Сбербанка — с первоначальным взносом от 15% и сроком кредита до 30 лет — сейчас составляет 5,75% годовых.
3. Сити-XXI век — ставки от 2,99%
В подмосковных проектах «Сити-XXI век» действует ставка по ипотеке 2,99% от Альфа-Банка. Программа доступна покупателям квартир в миниполисах «Дивном», «Серебрице» и «Рафинаде».
Условия:
Ставка 2,99% действует в течение всего срока кредита на покупку нового жилья.
Срок кредитования — от 3 до 20 лет при сумме кредита до 12 миллионов ₽.
Ипотечная программа актуальна до 30 июня 2021 года.
Предложение распространяется на определённый перечень квартир.
Почему застройщики предлагают такие низкие ставки
После запуска льготной ипотеки под 6,5% в апреле прошлого года ряд застройщиков предложили своим клиентам ещё более привлекательные условия.
Таким образом застройщики рассчитывают разнообразить продуктовую линейку и расширить потенциальную аудиторию заёмщиков, комментирует управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
По словам эксперта, ипотека по сниженной ставке может быть привлекательна для тех, кто не планирует досрочно гасить кредит, так как это позволяет сократить величину переплаты.
Стоит ли пользоваться предложениями застройщиков с минимальными ставками
Такой вариант может быть интересен, если потенциальный заёмщик не будет досрочно закрывать ипотеку, так как более низкая процентная ставка позволит уменьшить итоговую стоимость квартиры, рассуждает Надежда Коркка. Однако перед тем, как выбрать конкретное предложение, стоит изучить подробнее его условия — срок действия ставки, требования к заёмщику и перечень объектов.
Так, порой к низкой ставке прилагается условие о повышенном первоначальном взносе (30% вместо 15%) или небольшом сроке кредитования. Кроме того, низкая процентная ставка может действовать только первый год, а то и полгода.
Льготная ипотека и не только. Что было с рынком в 2020-м
2020 год начинался, как и все прежние годы – никто не ждал рекордов в строительстве или ипотечном кредитовании, но перспективы отрасли в целом были неплохими. Так, прошло только полгода после полного перехода строительного рынка на эскроу-счета в долевом строительстве, хотя многие девелоперы еще заканчивали начатые ранее проекты, поэтому цены резко не выросли, а все желающие могли успеть подписать договор долевого участия по старым правилам.
Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Пандемия коронавируса начала «закрывать» на карантин целые отрасли – начав с туроператоров и авиакомпаний, в апреле в России отправили на вынужденный простой вообще почти всю экономику. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес – где-то строительные работы запретили напрямую (пример – как в Москве), а где-то их не запрещали, но работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.
Все это обещало отрасли серьезные проблемы, но главная была впереди – из-за нерабочих дней и всеобщей самоизоляции практически все россияне потеряли в доходах. Число тех, кому было по карману новое жилье (даже в ипотеку), резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили процедуры кредитования.
Ситуацию нужно было как-то спасать, и вот правительство делает совершенно неожиданный шаг – вводит льготную ипотеку под 6,5% годовых. И, в отличие от уже действующих программ, новая была доступна клиентам без каких-либо условий. Требования по самой недвижимости тоже были вполне стандартными:
- по программе можно купить жилье только в новостройках;
- стоимость – до 6 миллионов в регионах и до 12 миллионов в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
- первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья;
- все требования к заемщикам – как в стандартных программах ипотечного кредитования;
- банки имеют право обуславливать льготную ставку договором добровольного страхования заемщика.
Учитывая, что государство компенсирует разницу между ставкой в 6,5% годовых и определенной цифрой (ключевая ставка с надбавкой), банки могут достаточно гибко менять условия, чтобы привлечь больше клиентов. Пока дальше всех зашел Промсвязьбанк с рекордно низкой ставкой в 5,85% годовых (что даже ниже стандартных 6% по «семейной» ипотеке).
В целом, программа льготной ипотеки достигла своей цели – россияне начали активно скупать жилье в ипотеку, даже несмотря на снижение доходов и возможную вторую волну коронавируса.
За первые 3 квартала 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на 2,7 триллионов рублей, что всего на 100 миллиардов рублей меньше, чем за 2019 год (и на 300 миллиардов меньше, чем в 2018-м).
Но программа льготной ипотеки «перегрела» рынок недвижимости – так как клиенты буквально скупали все жилье в новостройках, девелоперы смело завышали цены. Так, по данным ЦИАН, в сентябре стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках выросла на 13% по сравнению с сентябрем прошлого года, другие агентства дают примерно такие же цифры. А, например, в Уфе цены за год выросли вообще на 27%, в Санкт-Петербурге – на 23%, в Нижнем Новгороде – на 21%. По сути, льготная ипотека дала новый импульс рынку, и этим воспользовались застройщики, компенсировав свои потери от пандемии.
По данным Минстроя, в III квартале 2020 года дороже всего жилье в Москве, а дешевле всего – в Кабардино-Балкарии:
Правда, у независимых аналитиков данные немного другие – в Москве ЦИАН насчитал среднюю стоимость жилья в новостройках на уровне 210,8 тысяч рублей за квадратный метр. А за цены около 30 тысяч рублей за квадратный метр вообще невозможно ничего построить (средняя себестоимость жилья в регионах – от 45-50 тысяч рублей за метр). Разгадка проста – официальные цифры от Минстроя нужны, чтобы рассчитывать по ним сумму жилищных субсидий, поэтому они рассчитываются по «особым» правилам.
А пока, считают аналитики, жилищный рынок в России перегрет, а ипотечный – рискует стать одним большим пузырем. Девелоперы зарабатывают более 100 миллиардов рублей выручки в месяц, но программа закончится уже в ноябре. Или не закончится – даже Владимир Путин предложил продлить ее и на 2021 год.
Но если программу продлят, чем это грозит рынку?
ЖК “Две столицы” от АМ Девелопмент – 7,4%
В Химках, кроме “Маяка”, растут “Две столицы” – ЖК комфорт-класса, реализуемый по концепции “город в городе”. То есть в итоге появятся не только девять жилых многоэтажек, но и полноценная инфраструктура – образовательные и медицинские учреждения, паркинг на 2000 машиномест, фитнес-центр с бассейном… Не столица в миниатюре, конечно, но полноценный и почти самостоятельный микрорайон.
И всем, кто в этом микрорайоне захочет жить, придётся заплатить от 3,1 до 8,2 миллионов рублей за квартиру (цена квадратного метра тоже сильно варьируется – от 73,6 до 147,5 тысяч). Если всей суммы целиком у вас нет, можно взять квартиру в ипотеку – её предоставляют 13 банков, но наиболее низкая ставка снова у Сбербанка. Это всё те же 7,4% Жаль только, что эта сниженная ставка несовместима с другими акциями, которых тут хватает, и все они довольно интересные – взять хоть первоначальный взнос всего в 95 тысяч рублей.
Прогноз ценообразования на рынке недвижимости
Граждан, которые планируют приобрести недвижимость, интересует, будет падать или расти цена м². Так вот в сторону уменьшения цен, по мнению экспертов, указывает снижение платежеспособности и, соответственно, спроса, как следствие пандемии. Банки будут вынуждены привлекать клиентов более выгодными условиями, сниженными процентными ставками, стимулировать девелоперов проводить акции с целью увеличения продаж.
На заметку! Как сохранить деньги при девальвации рубля 2021 года в России
Поднимается вопрос о пересмотре некоторыми банками программ рефинансирования. Продление сроков кредитования снижает скорость денежного оборота средств. В этих условиях люди будут взвешенно относиться к ипотечному кредитованию. Учитывать возможные риски в случае уменьшения, потери доходов в условиях второй волны коронавируса. Увеличивается психологический прессинг, страх потерять работу.
На рост цены квадратного метра могут влиять следующие факторы:
- Повышение курса доллара по отношению к рублю. Падение отечественной валюты заставляет людей задуматься о вложении сбережений в недвижимость.
- Введение 13 % налога на депозиты с 2021 года. Выгоднее вложить деньги в собственное жилье либо приобрести недвижимость и сдавать ее в аренду.
- Программа цифровизация позволит оформить ипотеку, в том числе электронную закладную, в несколько кликов. Банк России с 9 крупными банками разработал платформу «Мастерчейн» для удаленного кредитования. Сейчас предложения по переводу ипотеки в электронный вид находятся на согласовании с правительством.
- Пандемия усложнила логистику доставки строительных материалов, что привело к подорожанию отдельных категорий.
- Расширенная программа правительства по использование материнского капитала для приобретения жилья по ипотеке, что станет стимулом приобретения жилья для семей с детьми и повысит спрос.
- Вступили в силу новые законы в строительной отрасли. Расширяется проектная декларация, которую представляет строительная компания. Создаются компенсационные фонды, в качестве страховки покупателей, дольщиков. Повысились требования по устойчивости сооружений. Все эти моменты увеличивают затраты строительных компаний, влияют на цену м².
По мнению экспертов, всплеск спроса на недвижимость, ипотечное кредитование следует ожидать в первом полугодии 2021 года. При условии, что заработают компенсационные правительственные программы, сработает фактор отложенного спроса, связанный с пандемией. Это коснется в основном сегмента жилья эконом и бизнес класса.
Оптимизм вызывает и тот факт, что одобрение по кредиту получает больше 80 % соискателей. В то же время ужесточаются требования к кредитным историям. Навряд ли возможно будет оформить ипотеку тем, кто допускал просрочки или задолженности по потребительским займам. Это страховочный механизм со стороны кредиторов от «ипотечного пузыря», когда сумма невыплаченных займов превышает определенный критический порог.
Такая ситуация может сложиться при условии возникновения форс–мажорных обстоятельств, связанных с непредсказуем течением пандемии, экономическими рисками, связанными с мировым кризисом. Спад спроса прогнозируют в сегменте жилья элитного класса, на вторичном рынке, так как ипотеку под такое жилье получить сложнее.
Итоги
Большинство экспертов склоняется к мысли, что оптимальное время для приобретения недвижимости, оформления ипотеки — первая половина 2021 года. Особенно при условии, что заработают государственные программы компенсаций банкам. Возможно снижение банковской ставки до 4,5–5 %.
Цена на м² может снизиться, если появятся долгосрочные правительственные программы компенсаций, стабилизируются и вырастут экономические показатели. В целом, несмотря на разноречивые прогнозы экспертов, большинство склоняется к мнению, что цена на квадратный метр может вырасти в рамках 5–7 %. В первую очередь это касается Москвы, Санкт-Петербурга, которые демонстрируют растущие показатели по ипотечному кредитованию.
И множество объектов от “Галс-Девелопмент” – 6,7%
Ну и в качестве вишенки на торте или, вернее, целой их россыпи – несколько объектов от строительной компании “Галс-Девелопмент”, в которых действует новая ипотечная программа со ставкой в 6,7%.
Загибайте пальцы! Многофункциональный комплекс премимум-класса “IQ-Квартал”, расположенный в рамках “Москва-Сити” – это раз. Жилой комплекс того же премиум-класса “Wine House” в Замоскворечье – это два. Элитный ЖК “Театральный дом” на Арбате – три. Не менее элитный ЖК “Сады Пекина” рядом с гостиницей “Пекин” – четыре. Премиальный жилой квартал “Искра-Парк” на Ленинградском проспекте – пять. Ну и (переходим на другую руку!) два объекта бизнес-класса, “Наследие” в Преображенском районе и “Достояние” в Кунцево – это шесть и семь.
Ставку 6,7% на весь период кредитования предоставляет Группа ВТБ – и, как вы уже поняли, распространяется она только на квартиры и апартаменты в объектах высокого класса. Клиентам дают срок до 30 лет и просят только сделать первоначальный взнос не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Богатые тоже получают низкие ставки по ипотеке!
Популярность любой тенденции рано или поздно идёт на спад – и есть опасения, что в случае с приятной тенденцией низких ставок по ипотеке это случится скорее рано, чем поздно. Это должно стать ещё одним поводом вложиться в квартиру в новостройке. Тем более, что, как вы наверняка заметили по данной статье, предложение это действует в комплексах всех возможных классов, районов и стилей – вам остаётся только выбрать наиболее понравившийся.
ЖК “Маяк” от ОАО “Маяк” – 8%
Мы уже упоминали комплекс бизнес-класса “Маяковский”, а теперь на очереди ЖК бизнес-класса “Маяк”. Впрочем, если соберётесь брать квартиру в одном из них, не перепутаете – “Маяк” располагается в Химках, на берегу канала имени Москвы.
Хотя ипотеку в этом объекте предоставляют многие крупные банки, самая низкая ставка снова у Сбербанка – те же 8% годовых, что и в “Маяковском”. Действует она до конца года, не суммируется ни с какими другими скидками и выдаётся на срок до 30 лет. Даже первоначальный взнос такой же, как в “Маяковском” – 15%. Но зато в “Маяке” сами цены ниже – от 96,3 до 140 тысяч рублей за квадратный метр, от 4,4 до 18,7 миллионов за квартиру.
ЖК “Царская площадь” и “Ясный” от MR Group – 6,45%
В двух проектах бизнес-класса от компании MR Group тоже действует хорошая процентная ставка. Да и не просто “хорошая”, а самая низкая во всём списке – 6,45%! Любые акции и скидки в объектах такого класса – уже радость.
Расположившаяся на Ленинградском проспекте “Царская площадь” (5,9 – 27,7 миллионов за квартиру) – это жилой квартал, концепция которого отдаёт дань российской истории. Например, каждый корпус тут носит имя одного из представителей царской династии. “Ясный” на Каширском шоссе (3,6 – 13,6 миллионов за квартиру) выполнен в более современном стиле. Но уровень качества квартир, входных групп, инфраструктуры и всего прочего у них примерно одинаковый – высокий.
Ставка от 6,45% на срок до 30 лет в обоих объектах действует только на квартиры, не на апартаменты – в продаже там есть и те, и другие. Но имейте в виду, что первоначальный взнос должен быть не меньше 20% от стоимости. А ещё, что такая низкая ставка предоставляется тут только Агентством ипотечного жилищного кредитования.
ЖК “Южная долина” и “Южное Видное” от RDI Group – 7,4%
“Южная долина” – это комплекс коттеджей, таунхаусов и многоквартирных домов бизнес-класса в Ленинском районе Московской области. Его архитектура – наверное, одна из самых необычных в подобных проектах. “Южное Видное” того же застройщика RDI Group от него сильно отличается. Это комплекс комфорт-класса с довольно привычными характеристиками – панельные дома, одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры.
Но объединяет два эти проекта не только один застройщик, а ещё и одна и та же примечательно низкая ставка по ипотеке от Сбербанка – от 7,4%. Цены в “Долине”, к слову, и сами по себе совершенно не высокие для бизнес-класса – 55,5 – 81,8 тысяч рублей за квадратный метр, 1,8 – 6,6 миллионов рублей за квартиру. А ещё три банка предлагают клиентам “Южной долины” не делать первый взнос, а сразу начинать выплаты – это СНГБ, МеталлИнвестБанк и СМП Банк.
В “Южном Видном” цены варьируются от 2,9 до 9,7 миллионов за квартиру и от 66,4 до 93,7 тысяч рублей за квадратный метр. Уникальная ставка в 7,4% годовых тут распространяется на всё строящееся жильё и действует при первоначальном взносе в 15% от стоимости квартиры.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости
Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.
Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:
- некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
- ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
- банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.
Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.
Жилье на вторичном рынке за прошедший год подорожало во всех крупных и не очень городах. Сильнее всего за год квартиры подорожали в Омске – там жилье стало стоить на 27% больше, по 22% прибавили квартиры в Воронеже и Нижнем Новгороде. В Москве квартиры на «вторичке» подорожали на 18%, в Санкт-Петербурге – на 19%. То есть, за год вторичное жилье прибавило примерно столько же, сколько и новостройки.
Лишь к концу 2020 года рынок жилья начал насыщаться – почти все, кто хотел и мог, уже оформили ипотеку и купили жилье в строящихся проектах (и чем позже, тем дороже). Застройщики же столкнулись с проблемой кадров из-за запрета на въезд иностранных трудовых мигрантов, и пока не могут начать новые проекты (и даже будут откладывать ввод в эксплуатацию уже начатых и распроданных домов).
Примерно то же демонстрирует и вторичный рынок – после жесткого «ралли» во второй половине прошлого года, в январе средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла примерно на 2%, и такой небольшой рост был впервые за несколько месяцев. Сейчас квадратный метр жилья в 16 крупнейших городах России стоит 86,3 тысячи рублей – это на 13,5% больше января 2020 года.
Что касается спроса на жилье, представители рынка видят его спад – многие россияне пока не готовы покупать жилье по настолько высоким ценам (причем даже в Москве – цены в 254,7 тысячи рублей за квадратный метр пугают), а владельцы квартир не готовы уступать, видя как растут цены на новостройки. Так что, на первый взгляд, ситуация безрадостная – цены на вторичные квартиры уже не растут, и спроса почти нет.
Продать жилье в таких условиях будет сложно. Но, возможно, жилье стоит придержать? Разберемся, что будет происходить с рынком дальше.
