Загородный рынок
Рынок земли очень сложен для проверки. Ольга Любомирова вообще считает загородные объекты максимально сложными для анализа рисков, потому что там множество своих нюансов, например, вчера это был один участок, а сегодня его разделили, и это уже вновь созданные объекты. По участку могут идти споры, при этом на недвижимость может быть и не наложен арест. Часто по коттеджным посёлкам предоставляется лишь текущая документация, а проверять надо всю историю приобретения. Эти документы выдаются лишь по запросу, и только юрист знает, что именно надо запрашивать.
Андрей Шевелёв обращает внимание, что проверять надо образование участка, его регистрацию, постановку на кадастровый учёт, правильность осуществлённого строительства и т. д
Нюансов много. Так, Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group, рассказывает о некоторых из них: «Вы покупаете участок, разделённый с соседским забором. Потом сосед свой участок продаёт, а новый собственник заявляет свои требования освободить его сотки, занятые вами. Такая ситуация вполне возможна, если при покупке реальные границы участка не были сверены с юридическими границами. Возможна и похожая ситуация, когда собственник строит забор, желая исключить хождение соседа по вновь приобретённому участку, а оказывается, что этот участок обременён сервитутом — когда другое лицо имеет право на ограниченное пользование вашей землёй. Иными словами, кроме как по вашему огороду, сосед никак не может пройти к собственному, и это зафиксировано юридически». Бывают и другие сложные ситуации, которые лучше знать до заключения сделки.
Шаг 1. Поверяем данные об объекте недвижимости
Запросите у продавца документы — основания возникновения его прав на приобретаемый вами объект недвижимости. Это может быть один из документов:
- договор купли-продажи
- свидетельство о праве на наследство
- договор дарения
- договор приватизации
- государственный акт
- постановление органа местного самоуправления о предоставлении
Также нужно проверить свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт или выписку, технический паспорт и любую другую документацию на объект недвижимости.
Если приобретаемый объект недвижимости является памятником архитектуры, то стоит обратить особое внимание на охранное обязательство собственника объекта культурного наследия. В нем будут сведения о состоянии объекта и необходимых ремонтных или реставрационных работах с привлечением специализированных организаций, имеющих соответствующие лицензии
Чтобы удостоверится в отсутствии арестов и ограничений на объект недвижимости, следует заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать в любом МФЦ, отделении Росреестра или на сайте Росреестра в электронном виде, заполнив несложную форму.
Сведения в документах должны соответствовать друг другу (даты и наименования документов, ФИО продавца, адреса, кадастровые номера и другие данные, идентифицирующие объект).
Частые вопросы
Когда имеет место сдача квартиры в аренду, подводные камни присутствуют как для собственника, так и нанимателя. С завидной регулярностью в сми стала появляться информация о действиях квартирных аферистов.
Чтобы не стать их жертвой, одного знания законодательства недостаточно. Лучше положиться на жизненный опыт вместе с интуицией.
Пользу принесет и предварительная консультация у юриста. Его советы способны уберечь от ошибок и потери денег. Некоторые ответы на популярные вопросы размещены далее по тексту.
Как арендовать квартиру и не попасть к мошенникам
В силу жизненных обстоятельств необходимо переехать в другой город и снять жилье на несколько месяцев. Подскажите, как себя обезопасить от аферистов?
Андрей, г. Москва.
Сравнительно надежный способ – обращение к риелторам. Однако и среди них попадаются недобросовестные. Желательно выбрать то агентство, которое берет комиссию за свои услуги по факту вселения.
Если на новом месте будут знакомые или родственники, можно попытаться подыскать квартиру с их помощью. Вероятность мошенничества здесь также будет меньше.
Что означает предоплата
Собираюсь арендовать квартиру и уже нашла устраивающее меня предложение. Однако хозяин настаивает на предоплате. Подскажите, что подразумевается под ней?
Дарья, г. Воронеж.
Это нормальная практика, при которой собственники при заключении договора просят сразу оплатить первый и последний месяц проживания
Важно внесение денег подкрепить письменной распиской
Но часто предоплата фигурирует и в случаях мошенничества. Например, квартирантов обвиняют в порче имущества и удерживают ущерб из выплаченной ранее суммы.
Как проверить квартиру, прежде чем снять
Планирую снять квартиру для семьи на длительный срок. Интересует, есть ли способы проверки квартиры на юридическую чистоту? Благодарю за подсказки.
Леонид, г. Краснодар.
Самый простой путь – получить выписку из ЕГРН. В ней будут указаны все данные по недвижимости, включая обременения в виде залога или ареста. Последние могут существенно усложнить жизнь квартиранту в будущем.
При осмотре квартиры желательно обратить внимание на присутствие чужих вещей. Возможно, там уже кто-то живет, но находится во временном отъезде
Естественно, нужно удостовериться в личности арендодателя.
Благонадежность арендатора квартиры
Собираюсь сдать на длительный срок свою однокомнатную квартиру молодому парню. Подскажите, существуют ли способы получить представление о его порядочности? Спасибо!
Светлана, г. Самара.
Теоретически вариантов имеется несколько. При заключении договора можно поинтересоваться о месте работы или учебы нанимателя. Косвенно удостовериться в платежеспособности будущего квартиранта поможет сервис исполнительных производств – есть долги или нет.
Некоторые хозяева проверяют своих жильцов через бюро кредитных историй. Ведь нередко должники скрываются от банков, коллекторов, арендуя жилье.
Как снять квартиру посуточно и не попасть на развод
Собираюсь в служебную поездку и хочу вместо гостиницы снять квартиру на несколько дней. Подскажите, как верно и безопасно для себя все оформить? Заранее спасибо.
Алексей, г. Внуково.
Посуточные предложения чаще всего размещаются в интернете. В разговоре по телефону с владельцем предварительно уточняются основные детали.
Обязательно заключение договора с указанием времени заезда и выселения. Перед этим у хозяина нужно попросить для изучения правоустанавливающие документы. В самом соглашении должно быть оговорено, что входит в плату за проживание.
Еще один основной момент. Необходимо выбирать вариант с выдачей чеков, подтверждающих несение расходов. Они понадобятся для бухгалтерии предприятия.
Можно ли снять квартиру без паспорта
Произошла неприятность, украли паспорт. И так совпало, что возникла надобность в аренде жилья. Можно ли в этом случае обойтись без личного документа?
Виктория, г. Ростов-на-Дону.
Отсутствие паспорта не является препятствием для найма квартиры. Желательно заранее обрисовать ситуацию собственнику. Для удостоверения личности, в качестве замены подойдут водительские права, ИНН. Кроме того, в УФМС нужно получить временное удостоверение личности.
Другое дело, что повышается вероятность отказа. Ведь у собственника свое видение ситуации.
Что получает клиент после выполнения юридической проверки недвижимости
Правовое заключение по приобретаемой недвижимости
После проведения детального анализа специалисты выносят экспертное мнение по объекту недвижимости. Их может быть три:
- Не выявлены факторы, влекущие негативные правовые последствия для покупателя — недвижимость юридически чиста и рекомендована для покупки
- Выявлены факторы, которые могут повлечь негативные правовые последствия для покупателя — обнаружены некоторые «острые углы», которые можно сгладить, следуя рекомендациям специалиста
- Объект не рекомендован к приобретению — эксперты обнаружили серьезные риски, которые впоследствии могут привести к проблемам, вплоть до признания сделки недействительной и утрате права собственности на объект.
Также клиенту объясняются все основания по принятому решению и предоставляются детальные рекомендации юристов по снижению рисков и дополнения к договору купли-продажи
После получения правового заключения клиент может задать специалисту в чате все возникшие вопросы.
Сертификат на возмещение стоимости объекта недвижимости*
ДомКлик гарантирует возмещение кадастровой стоимости недвижимости при утрате покупателем права собственности на рекомендованный к покупке объект. Максимальная сумма выплаты — до 10 млн рублей.
* На сегодняшний день доступен только при ипотечных сделках в Москве
Самостоятельная юридическая проверка
Не каждый человек может воспользоваться услугами специалистов и поэтому встает вопрос о самостоятельной юридической проверке объекта недвижимости. Суть ее состоит в доскональном изучении всех документов, отслеживании истории вторичного жилья, анализ цепочки сделок с таким жильем. При покупке в новостройке не стоит стесняться затребовать пакет документов о законности застройки, принадлежности земельного участка. Бывает, что застройщик передает функцию купли-продажи финансовой организации, к которой предъявлять претензии по качеству жилья будет весьма проблематично.
Ищите долги и дело о банкротстве
Покупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.
Не связывайся с должниками и банкротами. Фото: vseposhagam.ru
По закону, при сумме договора больше 10% от требования кредиторов сделку можно оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства, и есть признаки подозрительной сделки.
Признаки подозрительной сделки:
- Кредиторы понесли ущерб.
- Покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.
Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.
Подобный случай мы описывали в статье «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека». Арбитражный управляющий пытался признать недействительной сделку о купле-продаже квартиры в Москве за 9,3 млн рублей. Восстановить справедливость помог только Верховный суд, признав покупателя добросовестным.
Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:
Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства
Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.
На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.
Этапы юридической проверки
Юридическая проверка недвижимого имущества проводится с целью безопасности добросовестного покупателя от возможных рисков и состоит из нескольких этапов.
Заказ и получение выписки из ЕГРН
После выбора понравившегося вам жилья желательно его осмотреть и встретиться с собственником. Возможно, что продавец обычный мошенник, а настоящие хозяева проживают в другом городе или вообще за границей и сдают квартиру в аренду. Для уточнения принадлежности недвижимости нужно заказать выписку из ЕГРН и отследить следующие моменты: подлинность документов, наличие техпаспорта, проверка долгов, наличие проблемных собственников, согласие супруга/супруги, обременения и аресты. Выписку из ЕГРН можно заказать в Росреестре при личном визите или же сделать это онлайн на официальном сайте ведомства.
Подлинность документов
Фото Pexels
Все документы должны быть заполнены четко, без помарок и исправлений на специальных бланках. Если же исправления имеются, то они заверяются нотариусом. Обязательно наличие штампов и печатей. Договора купли-продажи, заключенные до 2013 года регистрировались в Росреестре.
Техпаспорт
Проверка техпаспорта заключается в сравнении документа с состоянием жилплощади. Если осуществлялась перепланировка, то следует убедиться в наличии разрешений. При их отсутствии узаконить перепланировку и заплатить штраф придется новому собственнику. Количество комнат, площадь помещения должны совпадать в техпаспорте и в выписке ЕГРН.
Проверка долгов
Чтобы не пришлось в будущем выплачивать чужие долги, перед покупкой проверьте все квитанции по коммунальным платежам и оплату налога на имущество. Не будет лишней проверка долгов у самого собственника. Это можно сделать через портал Федеральной службы судебных приставов онлайн. Понадобится только ФИО собственника и регион его регистрации. Наличие больших долгов — тревожный звоночек. Уже в процессе сделки жилье может быть арестовано судебными приставами, даже если на момент проверки обременений нет.
Проблемы с собственниками
Жилой дом или квартира могут принадлежать несовершеннолетнему и поэтому необходимо разрешение органов опеки. Не имея разрешения, можно в будущем лишиться купленного жилья, которое вернется к своему прежнему владельцу.
Если собственник находится в длительной командировке или проживает в другом месте, то покупка квартиры без его разрешения будет незаконной.
Возможно, что владелец недвижимости по суду признан недееспособным или его вменяемость вызывает сомнения, и тогда заинтересованные лица могут отсудить имущество обратно. Как правило, это касается пожилых людей со старческими изменениями, лиц с алкогольной и наркотической зависимостью, людей с психическими отклонениями. Не лишним будет затребовать у продавца справку из психоневрологического диспансера и органов опеки.
Согласие супруга/супруги
Возможен вариант, что продает квартиру или дом один из супругов, чей брак расторгнут, но решение о разделе имущества не принято. Впоследствии второй супруг, получивший в результате судебной тяжбы право на жилье и не участвовавший в сделке, предъявит иск о признании сделки недействительной. Поэтому желательно проверить свидетельство о регистрации брака, а лучше запросить согласие супруга/супруги продавца на продажу недвижимости.
Обременения и аресты
В разделе 2 выписки ЕГРН указано, кто является собственником и кроме этого есть сведения об обременениях и арестах, наложенных на недвижимое имущество. Если пропустить данную информацию, то может оказаться, что квартира в ипотеке, залоге, в ее отношении идут судебные споры или даже наложен арест.
Оформление сделки только с собственником
Имея на руках выписку, необходимо сверить все паспортные данные продавца. Нужно знать, что продажа по доверенности может быть мошенничеством: доверенности подделывают, нотариус вступает в сговор с преступником. И уж если приходится заключать сделку с представителем собственника, то нелишним окажется проверка подлинности доверенности в нотариальной палате.
Подобный алгоритм походит для юридической проверки вторичного жилья. При покупке в новостройке существуют другие приемы.
Проверка документов на недвижимость
Сначала вам нужно проверить документы на квартиру:
- Правоустанавливающий документ на квартиру (другое название — договор-основание). Этот документ подтверждает право собственности человека, от имени которого осуществляется продажа квартиры. Различают большое количество разновидностей правоустанавливающих документов, а самыми популярными бумагами такого типа являются договор купли-продажи, завещание и т. п.;
- Выписка из ЕГРН. Эта справка также подтверждает право собственности владельца. При продаже квартиры продавец должен обязательно предъявить этот документ потенциальному покупателю. Если такого документа нет, то продавец должен самостоятельно обратиться в ЕГРН и запросить справку. Если вы сомневаетесь в честности продавца, то вы можете получить выписку самостоятельно с помощью Росреестра или МФЦ;
- Технический и кадастровый паспорт. Эти документы содержат технические сведения о квартире. При продаже квартиры продавец также должен предъявить эти документы потенциальному покупателю. Если хотя бы одного из паспортов нет, то продавец должен сам заказать и получить эти документы.
Список компаний
Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.
Варианты проверки
Фото Pexels
Первая мысль – обратиться к риэлтору. Да, специалист запросит справку в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости), проверит документы. Но не всегда этого оказывается достаточно. Порой появляются такие детали, что вся предыдущая работа идет насмарку. Проверкой юридической чистоты объектов недвижимости занимаются и юристы, что является одной из самых востребованных услуг в их практике. Если основная задача риэлтора – продать имущество, то юрист свободен от такой установки и может предпринять более качественное исследование.
Чаще всего покупка жилья совершается через банк с помощью системы ипотечного кредитования. Считается, что банк все проверит самостоятельно. Банк, конечно же, проведет некоторую проверку; наличие права собственности и отсутствие обременений при покупке вторичного жилья, но и у него несколько иные задачи. В приоритете – установление платежеспособности заемщика и сведение к минимуму рисков неуплаты кредита. При покупке новостройки банк также проанализирует состояние застройщика, но при банкротстве, неблагонадежности строительной компании все проблемы с банком придется решать самостоятельно.
Следует понимать, что никто из специалистов не сможет гарантировать полное отсутствие рисков, так как некоторые ситуации трудно даже представить. Например, суд признал человека без вести отсутствующим и родственники начинают оспаривать законность заключенных им сделок. Или появляются наследники, о которых ранее не было известно, восстанавливают сроки принятия наследства и ведут спор о законности купли-продажи.
Проверка новостроек
Неоднократно все слышали об обманутых дольщиках или о продаже несуществующих квартир. Поэтому приобретение нового жилья также нуждается в юридической проверке документов.
Разрешающая документация
У застройщика должны присутствовать документы, разрешающие возводить постройки в определенном месте. Добросовестные строительные компании размещают на своем официальном сайте описание деятельности, портфолио готовых объектов и сканы разрешающей документации, а именно: проектную декларацию, разрешение на строительство, технические условия на коммуникации.
Вычитывая договор, следует обратить внимание на место регистрации компании. Если адрес заграничный, то существует вероятность того, что ваши деньги уйдут в офшор, а строительство так и не будет начато
Список надежных компаний
Через интернет возможна проверка официального списка надежных компаний, которые работают в рамках закона. Желательно проверить не только список, но и адрес строительства, и отзывы о компании.
Виды использования и статус участка
В выписке ЕГРН указан вид использования участка и если он не соответствует заявленному под жилое строительство, то застройщик может надолго затянуть работы. Также в выписке отражаются сведения об аресте, залоге, обременении земельного участка, если таковые имеются.
О ходе строительства
Добросовестные компании информируют об этапах строительства, размещают на своем сайте фото с объектов. Так что покупателю совсем необязательно ездить на стройплощадку и контролировать ход работ.
Каждый в состоянии уберечь себя от мошенников, проявив дотошность и бдительность во время юридической проверки недвижимого имущества. Ведь на кону немалые деньги и, отмахнувшись от маленькой детали, можно потерять не только денежные средства, но и время на хождения по судам, заработать нервный срыв и болезни. Описанные выше методы призваны защитить от многих неприятностей.
На сайте PravoDoma вы можете получить бесплатную консультацию по недвижимости. Для этого достаточно сформулировать свой вопрос и обратиться к нашим юристам через бесплатный чат (он находится в нижнем правом углу страницы). Для консультации приготовьте необходимые документы, чтобы они были под рукой.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Какие документы должны быть у продавца квартиры в 2018 году?
Итак, вам понравилась квартира, вы готовы ее купить, но сначала хотите посмотреть на правоустанавливающие документы. Обычно это делается при передаче аванса за объект, но иногда случается и на показе недвижимости. К правоустанавливающим документам на квартиру относятся:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру/комнату/жилище;
- Договор купли-продажи недвижимости;
- Договор передачи жилого помещения (при приватизации);
- Договор дарения, мены или ренты;
- Свидетельство о праве на наследство/на долю в наследство;
- Справка о выплате пая ЖСК;
- Решение суда или мировое соглашение;
- Договор передачи (при безвозмездной субсидии, по взаиморасчету и т.д.);
- Выписка ЕГРН (с 1.01.17).
Конечно, с 1 января 2017 года главным правоустанавливающим документом признана выписка ЕГРН, но прочие свидетельства о собственности не утратили законную силу, поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке человек с ними может столкнуться.
На руках у собственника жилья должны быть оригиналы каких-либо бумаг из вышеперечисленных и паспорт. Передавать даже авансовые деньги по копиям нельзя, требуйте оригиналы. Причем проверяется и сам паспорт продавца. Для начала стоит хотя бы сличить человека с фото в паспорте, а также спросить основные данные документа. Лучше спрашивать что-то не совсем стандартное. Например, место рождения и терял ли он паспорт, поскольку место прописки и ФИО преступник выучит наизусть однозначно.
Если действует представитель?
Очень часто оформлением сделки занимается не сам владелец квартиры, а его официальный представитель. Поэтому не помешает проверить и его.
Также необходимо проверить всех совладельцев жилья, чтобы убедиться, что сделка является прозрачной:
- Доверенность. Рекомендуется проверить доверенность с помощью Федеральной нотариальной палаты через интернет. Также желательно проверить паспорт доверенного лица, чтобы избежать мошенничества;
- Дети. Если фактическим собственником является несовершеннолетнее лицо, то здесь возможно несколько вариантов. Если ребенку менее 14 лет, то оформлением сделки должен заниматься родитель или опекун. Если ребенку от 15 до 18 лет, то сделка оформляется родителем или опекуном с согласия ребенка;
- Собственники, дееспособность которых ограничена. Такие люди не могут заниматься продажей квартиры, а все сделки с недвижимостью за них осуществляют их опекуны. Поэтому при покупке квартиры у недееспособного лица необходимо потребовать у опекуна документы, которые подтверждают его статус.
Проверка отсутствия прав на квартиру у третьих лиц
Чтобы проверить, нет ли у третьих лиц прав на данную квартиру, помимо выписки из ЕГРН потребуется расширенная выписка из домовой книги. Часто специалисты рекомендуют получать такую выписку вместе с продавцом – тогда не будет сомнений в ее подлинности. Информация из этого документа чрезвычайно важна, так как позволяет не только увидеть, кто на текущий момент зарегистрирован в квартире, но и получить сведения о людях, кто имел когда-либо права пользования объектом, о том, куда и когда человек выбыл и т.д. Здесь же имеются сведения о временной выписке, сохраняющей за человеком право проживать в квартире, которым он может воспользоваться.
Изучение архивной выписки позволит удостовериться, что при приватизации не были нарушены права несовершеннолетних, и сравнить информацию с данными, полученными из выписки ЕГРН. Если будет выяснено, что при приватизации квартиры права ребенка или недееспособного человека не были учтены, необходимо перед заключением сделки потребовать у продавца предоставить заявление от указанных лиц об отказе от имущественных прав на квартиру. Такое заявление заверяется нотариально и позволяет покупателю обезопасить себя от возможных рисков предъявления прав третьих лиц.
На основании информации из расширенной выписки специалисты проводят скрупулезный анализ по каждому из зарегистрированных в свое время лиц, прослеживают основания убытия
Неважно, ушел человек служить в армию или отбывает заключение – он имеет право вернуться и потребовать восстановить свое право проживать в квартире. Именно поэтому необходимо внимательно проверить каждого, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире
Особенное внимание при проверке юридической чистоты квартиры уделяется зарегистрированным на этой жилплощади несовершеннолетним, оставшимся без родительского попечения и гражданам, которые признаны судом недееспособными или ограниченно дееспособными. В таких случаях сделку необходимо проводить, предварительно согласовав ее с органами опеки и попечительства
Специалисты рекомендуют оговорить еще в процессе передачи аванса необходимость получения в данном случае разрешения на продажу от органов опеки – тогда можно быть уверенным, что интересы ребенка или недееспособного взрослого не будут ущемлены, а значит, не будет предпосылок признавать сделку недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетних
Видео: Как проверить чистоту квартиры?
Мошенничества с продажей квартир участились, поэтому юрист Игорь Ковальский расскажет о полном списке документов, которые потребуется проверить перед заключением договора сделки купли-продажи:
Документы на квартиру — это важнейшая часть нашей проверки
Обратите внимание, что большинство из них должно находиться на руках владельца, а получение некоторых дополнительных сведений — достаточно простой процесс. Каждый продавец знает, какие документы ему придется демонстрировать покупателю
То есть, если он не подготовился к вашей встрече и не собрал нужных данных, это повод задуматься.
