Низкие ставки: возможные последствия и сомнительная выгода
Если такие инструменты будут найдены, то ключевая и ипотечная ставка в РФ не опустится до нулевой отметки. Впрочем, некоторые эксперты считают, что если в России ипотечная ставка упадет хотя бы до 2% – возникнет ипотечный бум, который повлечет уже необратимые последствия.
Единственным утешением может быть то обстоятельство, что многие россияне, которые нуждаются в жилплощади, смогут ее приобрести на приемлемых условиях. Хотя, с другой стороны, условия для заемщиков в сухом остатке мало изменятся. Например, платить ежемесячно по 40 тыс. рублей за квартиру, стоимостью в 3 млн. рублей – это то же самое, что платить ежемесячно по 40 тыс. рублей за квартиру, стоимостью в 6 млн. рублей, но по более низкой ставке.
Таким образом, вряд ли стоит ждать чудесных времен. Даже если они и наступят, реальные расходы заемщика, по всей вероятности, останутся на том же уровне, если, конечно, не вырастут.
Квартирный вопрос по-дальневосточному
Минэкономразвития опубликовало условия «дальневосточной» ипотеки. Квартиры на первичном рынке под 2% получат молодые семьи и участники программы «Дальневосточный гектар». Исключений для субъектов нет — льготную ипотеку запускают по всему Дальневосточному федеральному округу. Программа действует 5 лет.
Сколько стоит ипотека в ДФО?
— сумма — до 6 000 000 рублей, срок — до 20 лет;
— купить квартиру можно только в новостройке;
— участник «Дальневосточного гектара» вправе направить деньги только на строительство дома.
Требования к участникам:
— супруги — граждане РФ не старше 35 лет, состоят в официальном браке больше 1 года;
— регистрация в ДФО одного из супругов;
— могут участвовать неполные семьи: родитель до 35 лет с ребёнком до 18 лет.
Льготный кредит начнут выдавать аккредитованные банки-участники. Пока список финансовых организаций формируют. Итоговый перечень опубликует Правительство РФ.
Фото: bizmrg
Снижение ставок в РФ: тенденция приобретает очертания
Может ли возникнуть описанная ситуация в РФ? Некоторые эксперты настроены довольно категорично: Диана Гурусова, руководитель отдела партнерских продаж и банковских инструментов Группы ПСН, утверждает, что это невозможно, поскольку стоимость кредита зависит от двух факторов: стоимости фондирования и риска по ссудам. Фондирование влияет на стоимость денег, которые, в свою очередь, влияют на стоимость кредитных продуктов.
Однако уже сейчас можно смело сказать, что процесс снижения ставок (ключевой и ипотечной) уже начался, и непонятно – к чему он приведет. Мало того, государство вполне намеренно работает над снижением ставок.
Президент поручает правительству и Центробанку разработать меры по снижению ипотечных ставок (указ есть на сайте Кремля от 27.02.2019) до 8% и ниже, собственно, уже сегодня можно оформить ипотеку под 7%-8%. Центробанк прямо с февраля плавно, однако чрезвычайно настойчиво продолжает снижать ключевую ставку (без чего ипотека никак не может подешеветь).
Институт жилищного развития «Дом.РФ» (бывшее «АИЖК») подписывает соглашение с Газпромбанком относительно эмиссии ипотечных облигаций на 350 млрд. руб. при этом общий рынок этих облигаций в 2019 году превысил 1 трлн. рублей. Собственно, эти деньги, по всей вероятности, будут направлены на государственное субсидирование ипотечных кредитов (то есть, часть убытков, которые будут нести банки в результате снижения ставок, возьмет на себя государство).
Сбербанк снижает ставки
Снижение ипотечных ставок, стартовавшее в 2016 году, в начале 2017 года продолжилось, локомотивом снижения стал все тот же Сбербанк, доля которого на ипотечном рынке составляет порядка 55% всех выдаваемых кредитов. Правда, мотивом снижения, по заявлению менеджмента, является не стимуляция рынка, а необходимость реагировать на изменения конкурентной среды. Такая риторика вызывает определенные вопросы, однако – факт есть факт.
По состоянию на июнь 2017 минимальная ставка Сбербанка по ипотечным кредитам составляет от 10,9% (это акционная ставка, которая может быть понижена до 10,4% при электронной регистрации сделки).
Данное предложение является частью акции. Причем, ставка в 10.9% действительна только в том случае, если заемщик застрахует свою жизнь и здоровье (за собственные средства). Последний может, согласно действующему законодательству, отказаться это сделать, но тогда ставка по ипотеке будет уже 11,9%. Закон не позволяет банкам отказывать в выдаче ипотечного кредита, если клиент отказывается страховаться, это дело сугубо добровольное. Но в данном случае Сбербанк позиционирует свой продукт как временную акцию. Таким образом, этот продукт, призван, скорее, «раскачать» рынок, чем реально улучшить условия ипотеки от Сбербанка. Сам факт наличия возможности взять деньги под 10,9% (10,4%) заставляет остальные банки также придумывать различные маркетинговые ходы для привлечения клиентов.
Ипотеку под 6,5% продлили. Что дальше?
По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, основную роль в росте цен ипотека уже отыграла. «Многие из тех, кто планировал взять кредит на жилье, уже сделали это, поскольку опасались, что программа может закончиться уже в ноябре, – рассказал эксперт в ходе онлайн-конференции «Что будет с рынком недвижимости в ближайший год и что делать покупателям?». – Кроме того, из-за роста спроса на фоне дешевой ипотеки девелоперы и продавцы на вторичном рынке (там ипотека даже без государственной программы все равно оказалась на исторических минимумах) повысили цены. Во многих случаях этот рост «съел» выгоду от сниженной ипотечной ставки».
Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. Резкого обвала спроса и цен эксперты IRN.RU не ждут, но факторов, которые могут поддержать цены, становится все меньше, и перегретые из-за искусственных мер поддержки цены могут откатиться назад (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года и на 2021 год от IRN.RU»).
Привлекательность ипотечной недвижимости по низким ставкам
Разумеется, предоставление кредитов под минимальные проценты не выгодно ни банкам, ни застройщикам, поэтому получить такой кредит не всегда просто, да и не всегда это бывает оправдано, несмотря на кажущуюся привлекательность условий:
Во-первых, по акциям предлагается лишь ограниченное количество квартир, нетрудно догадаться, что это далеко не самые лучшие квартиры в жилом комплексе. Кроме того, менеджер при продаже сделает все возможное, чтобы вы выбрали квартиру, за которую нужно платить больше.
Во-вторых, участие в акции предполагает не только соответствие заемщика условиям банка, но и соответствия условиям застройщика, который принимает участие в программе субсидирования со своей стороны либо предоставляет дисконт. А здесь уже открывается широкое поле для фантазии застройщиков, которые могут создавать такие условия, при которых акция превращается исключительно в маркетинговый ход, и клиент не сможет (скорее даже, не захочет) принимать в ней участие.
Льготная ипотека и не только. Что было с рынком в 2020-м
2020 год начинался, как и все прежние годы – никто не ждал рекордов в строительстве или ипотечном кредитовании, но перспективы отрасли в целом были неплохими. Так, прошло только полгода после полного перехода строительного рынка на эскроу-счета в долевом строительстве, хотя многие девелоперы еще заканчивали начатые ранее проекты, поэтому цены резко не выросли, а все желающие могли успеть подписать договор долевого участия по старым правилам.
Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Пандемия коронавируса начала «закрывать» на карантин целые отрасли – начав с туроператоров и авиакомпаний, в апреле в России отправили на вынужденный простой вообще почти всю экономику. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес – где-то строительные работы запретили напрямую (пример – как в Москве), а где-то их не запрещали, но работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.
Все это обещало отрасли серьезные проблемы, но главная была впереди – из-за нерабочих дней и всеобщей самоизоляции практически все россияне потеряли в доходах. Число тех, кому было по карману новое жилье (даже в ипотеку), резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили процедуры кредитования.
Ситуацию нужно было как-то спасать, и вот правительство делает совершенно неожиданный шаг – вводит льготную ипотеку под 6,5% годовых. И, в отличие от уже действующих программ, новая была доступна клиентам без каких-либо условий. Требования по самой недвижимости тоже были вполне стандартными:
- по программе можно купить жилье только в новостройках;
- стоимость – до 6 миллионов в регионах и до 12 миллионов в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
- первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья;
- все требования к заемщикам – как в стандартных программах ипотечного кредитования;
- банки имеют право обуславливать льготную ставку договором добровольного страхования заемщика.
Учитывая, что государство компенсирует разницу между ставкой в 6,5% годовых и определенной цифрой (ключевая ставка с надбавкой), банки могут достаточно гибко менять условия, чтобы привлечь больше клиентов. Пока дальше всех зашел Промсвязьбанк с рекордно низкой ставкой в 5,85% годовых (что даже ниже стандартных 6% по «семейной» ипотеке).
В целом, программа льготной ипотеки достигла своей цели – россияне начали активно скупать жилье в ипотеку, даже несмотря на снижение доходов и возможную вторую волну коронавируса.
За первые 3 квартала 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на 2,7 триллионов рублей, что всего на 100 миллиардов рублей меньше, чем за 2019 год (и на 300 миллиардов меньше, чем в 2018-м).
Но программа льготной ипотеки «перегрела» рынок недвижимости – так как клиенты буквально скупали все жилье в новостройках, девелоперы смело завышали цены. Так, по данным ЦИАН, в сентябре стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках выросла на 13% по сравнению с сентябрем прошлого года, другие агентства дают примерно такие же цифры. А, например, в Уфе цены за год выросли вообще на 27%, в Санкт-Петербурге – на 23%, в Нижнем Новгороде – на 21%. По сути, льготная ипотека дала новый импульс рынку, и этим воспользовались застройщики, компенсировав свои потери от пандемии.
По данным Минстроя, в III квартале 2020 года дороже всего жилье в Москве, а дешевле всего – в Кабардино-Балкарии:
Правда, у независимых аналитиков данные немного другие – в Москве ЦИАН насчитал среднюю стоимость жилья в новостройках на уровне 210,8 тысяч рублей за квадратный метр. А за цены около 30 тысяч рублей за квадратный метр вообще невозможно ничего построить (средняя себестоимость жилья в регионах – от 45-50 тысяч рублей за метр). Разгадка проста – официальные цифры от Минстроя нужны, чтобы рассчитывать по ним сумму жилищных субсидий, поэтому они рассчитываются по «особым» правилам.
А пока, считают аналитики, жилищный рынок в России перегрет, а ипотечный – рискует стать одним большим пузырем. Девелоперы зарабатывают более 100 миллиардов рублей выручки в месяц, но программа закончится уже в ноябре. Или не закончится – даже Владимир Путин предложил продлить ее и на 2021 год.
Но если программу продлят, чем это грозит рынку?
Повышение доступности: вызовет ли подорожание дешевая ипотека
Банкам также приходится несладко в текущей экономической ситуации, кредитные организации сталкиваются с проблемой распределения денежных средств – это можно заметить по снижению депозитных ставок. Единственный выход заставить деньги работать – снизить ипотечные проценты, в этом ключе банки и работают над повышением конкурентных преимуществ собственных продуктов.
Согласно статистике Росстата по рынку недвижимости за первый квартал 2017 года, общее количество продаж несколько сократилось относительно аналогичного периода за прошедший год. Но, в то же время, количество покупок с привлечением ипотеки выросло, что, собственно, неудивительно, учитывая тот факт, что ипотечные продукты банком становятся все более привлекательными. Центробанк продолжает опускать ключевую ставку, это уже переросло в тенденцию, и на основании действий менеджмента кредитных организаций можно сделать вывод, что они прогнозируют продолжение тенденции (ведь в противном случае они окажутся в убытках).
Стоит ли ждать повышения спроса, и как следствие возможного повышения цен на новостройки на фоне тенденции снижения ипотечных ставок, мы узнаем у представителей самих компаний-застройщиков.
Рынок недвижимости в 2021 году: прогнозы специалистов
По мнению большинства российских экспертов, в 2021 году цены на недвижимость продолжат свое падение. За период 2016-2017 гг. стоимость жилья сократилась на 20-25%, причем не только в регионах страны, но и в Москве. Это явление обусловлено резким снижением покупательской способности граждан, в свою очередь вызванным кризисными явлениями в экономике страны в целом.
Наиболее оптимистичный сценарий развития рынка недвижимости в стране был озвучен главой Сбербанка РФ Г. Грефом. По его словам, в следующем году цены на жилье восстановятся и достигнут докризисного уровня. Однако другие аналитики с ним не согласны.
Так, по мнению сотрудников РЭУ им. Плеханова, в 2021 году произойдет очередная волна снижения спроса на квартиры среди населения, и, как следствие, снижение их стоимости. Аналогичного мнения придерживаются эксперты Уральской палаты недвижимости. По словам председателя совета УПН Т. Деменюк, в настоящее время для рынка жилья характерна рецессия; в 2021 году же наступит настоящий кризис.
Согласно данным, предоставленным исследовательскими агентствами, уже сегодня каждый десятый житель страны отложил приобретение квартиры на 10 лет, а каждый шестой вообще не планирует совершение таких покупок в ближайшем будущем.
Выводы из сложившей ситуации можно сделать неоднозначные. С одной стороны, стремительный обвал цен позволяет приобрести неплохую жилплощадь за сравнительно демократичную стоимость. В том случае, если квартира приобретается с целью постоянного проживания в ней, 2021 год станет наиболее удачным для совершения подобной сделки. Но если целью покупки недвижимости является временное вложение денежных средств, рисковать не стоит. Ликвидность квартир на рынке серьезно снизилась, причем, по мнению экспертов, в дальнейшем этот процесс будет усугубляться. Это значит, что в случае необходимости продать жилье за достойную сумму денег вряд ли удастся, более того, есть риск потерять свои собственные вложения вследствие падения стоимости жилья.
Дать точный ответ на вопрос о том, стоит ли приобретать квартиру в 2021 году, не может ни один эксперт. В конечном счете, принятое решение должно основываться на дальнейших планах покупателя. Снижение покупательского спроса и цен на недвижимость позволяет приобрести недорогую квартиру для постоянного проживания в ней, но, при этом, может существенно подорвать бюджет покупателя, вложившего средства в покупку недвижимости с целью сохранения денег от воздействия инфляции.
Скрытый козырь: дешевая ипотека вызовет взрывной спрос подорожавших квартир
В плане удешевления ипотечных кредитов подтверждением намерения государства снижать ставки могут служить протекающие ныне (довольно существенные) изменения правил долевого строительства (введение эскроу-счетов, пр.). Кроме того, через несколько лет долевое строительство останется в прошлом, его заменит проектное финансирование, и в результате жилье существенно подорожает. Государство вряд ли решилось бы на упомянутые меры, не имея «козыря в рукаве», каковым, пожалуй, и является возможность обеспечить спрос за счет серьезного уменьшения ипотечных ставок.
В противном же случае оживить спрос не получится, так как благосостояние населения, если и поднимается, то не настолько, чтобы продажи новостроек стали расти массово. А снижение строительного рынка, который традиционно является одним из драйверов экономики, может повлечь весьма неприятные последствия.
Немного истории: с чего все началось
Сам по себе тренд со снижением ставок начал формироваться примерно пять лет назад, когда государства Еврозоны стали вводить меры стимулирования экономики, которые выражались в «смягчении кредитно-бюджетной политики». Простыми словами – центробанки стали снижать кредитную ставку, чтобы преодолеть последствия экономического кризиса. Соответственно, стали снижать ставки и остальные банки, которые работали со средствами Центробанка.
Предполагалось, что это явление будет носить временный характер, однако все продолжается и по сей день. Даже те европейские государства, которые не входят в Еврозону, также вынуждены были снизить ключевую ставку, в противном случае экономика этих стран наводнилась бы иностранным капиталом (пришедшим, соответственно, из Еврозоны).
Собственно, по состоянию на 2019 странами с наиболее низкой ставкой по ипотеке являются Япония (1,68%), Швейцария (1,75%) и Финляндия (1,83%), а в целом, процент по ипотечному кредиту в развитых странах составляет до 5% годовых в валюте страны, отмечает Александр Хачатрян, заместитель директора департамента по организации продаж ГК MD Group. Снижение ключевой ставки естественным образом привело к удешевлению кредитов, что, в общем, несказанно радовало рядовых граждан, однако проявилась и отрицательная сторона этого явления. Со снижением кредитных ставок автоматически снизились ставки по депозитам – а вот это стало настоящим огорчением для европейцев, с их многовековой привычкой откладывать средства и хранить их в банках.
Состояние рынка новостроек
Снижение спроса на новое жилье в течение последних лет обуславливает не только снижение доходов населения, которое пока еще не ощутило улучшения экономической ситуации, но и планомерный уход западных инвесторов, которые проявляют осторожность, в силу все ухудшающихся отношений между РФ и европейскими странами, США.
Даже при понижении спроса застройщики и девелоперы не могут снижать стоимость жилья, так как затраты на строительство остались на прежнем уровне, а законодательные требования к игрокам становятся все более жесткими (что, в конечном счете, приводит к дополнительным расходам). В результате инфляции цены на стройматериалы в течение последних лет растут, соответственно, прибыль застройщиков продолжает снижаться. В условиях падения спроса возникают проблемы с реализацией новых проектов, привлекать деньги дольщиков прежними темпами уже не получается.
Повышать цены также нельзя, так как в существующих условиях ценовая составляющая является чуть ли не главным конкурентным преимуществом. Лидеры рынка в борьбе за потенциальных клиентов предлагают максимально комфортные для покупателей цены, а прочим игрокам приходится прикладывать немалые усилия, чтобы остаться на плаву и формировать столь же выгодные предложения.
Программа субсидирования застройщиками от Сбербанка
Имеется также специальное предложение, вам оформят кредит по 8,9%, если вы примете участие в программе субсидирования застройщиками (строительные компании, аккредитованные Сбербанком). Если оформляется электронная регистрация сделки, то процент дополнительно снижается до 8,4%. То есть, застройщики также принимают участие в снижении ставки, и берут на себя часть финансовой нагрузки по выплате заемщиком процентов. В случае с программами Сбербанка застройщики отдают 2%, которые являются их прибылью или которые уже включены в себестоимость жилья. Застройщикам выгодно даже работать с меньшей прибыльностью, чем ликвидировать бизнес просто по причине его нерентабельности, поэтому они сокращают часть своих доходов.
Ипотечные итоги 2016 года
В прошедшем, 2016 году интерес населения к ипотеке поддерживался, главным образом, государственной поддержкой ипотечного кредитования. Программа, которая помогала приобрести собственное жилье гражданам, принадлежащим к социально незащищенным категориям населения и стартовавшая с 2014 года, должна была закончиться в марте 2016 года, однако была продлена до 1 января 2017 года.
Помимо этого, банки имели возможность снижать ставки по ипотечным кредитам, что было обусловлено снижением стоимости денег для самих банков – Центробанк несколько раз последовательно снижал ключевую ставку. В результате, объем выданных ипотечных кредитов вырос на 27% (по отношению к 2015 году), это достаточно неплохой показатель, хотя и просрочка россиян по выплате кредитов также достигла солидного уровня, превысив отметку 70 млрд. рублей (на 6% относительно 2015 года).
