Расчет через нотариальный депозит
Депозит нотариуса также может использоваться для передачи денег продавцу при покупке квартиры.
Порядок действий для расчета таков:
- покупателю нужно удостоверить договор купли-продажи у нотариуса.
- подать заявление на принятие денег в депозит: реквизиты счета, которые предоставит нотариус, и условия перевода денег продавцу (например, сроки, связанные с предоставлением договора с отметкой о регистрации права собственности на покупателя) также указываются в договоре купли-продажи. Нотариус может также самостоятельно подать документы и отследить момент регистрации.
Плюсы такого способа расчетов есть и для покупателя, и для продавца. Для покупателя это меньший риск: нотариус проверяет квартиру и продавца перед сделкой. Продавец же получит деньги за квартиру быстрее, чем при большинстве других способов: если переход права собственности регистрируется по нотариальной сделке, то процесс может пройти всего за 1-2 дня. Вдобавок саму нотариальную сделку достаточно просто оформить, стоит она 0,5% общей денежной суммы.
Минусы же практически отсутствуют – разве что нотариус пойдет на мошеннические действия или у него отзовут лицензию. Однако на практике это случается крайне редко.
Последствия введения эскроу-счетов
Главными последствиями введения счетов эскроу являются:
- Исчезновение такого понятия, как «обманутые дольщики». Теперь люди будут получать свои деньги назад, если с застройщиком что-то случится. Никаких судов, платежей в пустоту и разбитых судеб. Это плюс.
- Повышение цен на новостройки. Застройщикам нет смысла предоставлять скидки, ведь деньги они получают только в конце строительства. К тому же им придется обслуживать эскроу счета и кредиты – конечные потребители платят за всё.
- Уход мелких застройщиков с рынка. Условия для открытия новых спецсчетов в банках довольно жесткие, поэтому небольшие девелоперы вынуждены будут закрываться или перепрофилироваться.
- Застройщики будут укрупнятся. Свято место пусто не бывает. Крупные строители займут место ушедших и станут еще больше. Конкуренция меньше – цены выше.
- Крупные застройщики будут получать больше прибыли. Как за счет повышения цен, так и за счет получения новых объектов.
- Банки получат дополнительную прибыль. Они получат проценты за кредит, выданный на постройку объекта недвижимости, а также плату за обслуживание эскроу-счетов.
Прямая оплата наличными
Прямая оплата – передача денег продавцу квартиры при подписании договора купли-продажи наличными деньгами на руки
Плюс у данного способа один – его простота. Не нужно подписывать никаких дополнительных соглашений: достаточно просто оплатить нужную сумму, и все. Минусов, к сожалению, намного больше. Можно нарваться на мошенников и потерять и квартиру, и деньги. Вдобавок право собственности на квартиру, которое приобрел покупатель, может не зарегистрироваться в Росреестре, и взыскать с продавца деньги в таком случае будет очень сложно даже через суд. Поэтому, хотя данный способ нередко применяется на практике (особенно если продавец и покупатель знакомы лично), он является довольно рискованным.
Как работало долевое строительство и почему понадобились эскроу-счета
Долевое строительство распространилось в России в 2000-х годах в связи с тем, что ипотека стала более доступной, а из-за благоприятной экономической ситуации темпы строительства начали расти как на дрожжах. В конце 2004 года был принят закон о долевом строительстве №214-ФЗ, который определили правила «игры» на этом рынке.
Долевка проводилась по такой схеме:
- девелопер (застройщик) привлекал физлиц (инвесторов) и получал от них деньги на строительство;
- были предусмотрены схемы оплаты всей суммы, а также частичной (в том числе с привлечением ипотечных средств);
- девелопер использовал постепенно поступающие деньги для постройки;
- как только дом был построен и сдавался в эксплуатацию – дольщики получали свои квартиры.
Но то, что выглядело хорошо на бумаге, на деле оборачивалось целой серией проблем. Девелопер мог сдать дом позже положенного срока (есть случаи, когда люди ждали по 15-20 лет вместо обещанных 3), заморозить стройку, обанкротиться или вовсе оказаться мошенником. Бывало, что дом достроили, но не могли сдать из-за нарушений при формировании инфраструктуры. Особенно плохо было ипотечникам: застройщик обанкротился, денег нет, квартиры нет – а в банк ипотеку продолжаешь платить. Спрашивается, за что?
В итоге в 2017 году проблему дольщиков Правительство решило радикально, устранив их вообще. Ну, то есть не физически, конечно С 1 июля 2019 года все новые сделки по купле-продаже недостроенной недвижимости производятся через эскроу-счета. Соответствующие изменения были внесены в закон №214-ФЗ, который теперь регулировал взаимоотношения дольщика и застройщика на новом уровне.
Такой переход на эскроу-счета помог избежать многих рисков, связанных с незавершенным строительством. Теперь, если что-то пойдет не так, инвесторы смогут получить назад свои деньги без прежних проблем. Потеряно будет только время.
Кстати, важно. Сейчас компании-застройщики по-прежнему заключают с инвесторами договоры долевого строительства, т.е
сама долевка никуда не исчезла. Иными словами, в долевом строительстве теперь используются счета эскроу, а не обыкновенные расчетные. Изменилась форма ДДУ – деньги переводятся не самого застройщику (или его подрядчику), а посреднику – банку. О новой схеме применения эскроу-счета подробнее – далее.
ЦНС (Центр недвижимости Сбербанка)
Самый новый способ передачи денег при купле-продаже квартиры. Самый популярный в нашей стране банк использует эту систему в ипотечных сделках с тех пор, как у него появилась возможность самостоятельно подавать документы для перехода права собственности. Именно банк отслеживает процесс этого перехода и выплачивает деньги продавцу в момент прохода регистрации.
Плюс такого способа – его комфорт для продавца и покупателя: все необходимое делает банк, сторонам остается только получить или внести деньги. Однако очевидные минусы кроются в новизне: правовых прецедентов с участием ЦНС не так много, поэтому неясно, как с такой формой расчетов будет разбираться суд, если возникнет необходимость. Правовая природа этого еще не до конца изучена.
Прямая оплата безналичным способом
Безналичный расчет — перевод средств на карту. Этот тоже не самый безопасный способ, поскольку сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.
Каков должен быть порядок действий?
Юристы советуют поступать следующим образом:
- Сначала оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
- Затем составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
- После отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
- Наконец, получить от продавца подписанную расписку о получении денег и зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.
При безналичном расчете не переводите деньги продавцу и не оформляйте право собственности на покупателя под честное слово, безопаснее всего — привлечь в качестве куратора сделки нотариуса.
Плюсы перевода на карту
- Деньги переводятся банком, что снижает вероятность мошенничества на этапе передачи средств.
- Если оба участника сделки пользуются услугами одного банка, это позволит сэкономить на комиссии и сократить время перевода средств.
Минусы
- После оплаты квартиры могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности. Вернуть деньги можно будет только через суд.
- Часть суммы «съедят» проценты при переводе средств.
- Расчет возможен только в национальной валюте.
Что будет при банкротстве банка
Есть риск, что обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет. Что в таком случае произойдет с деньгами инвесторов? По сути, ничего. Если сумма инвестиций не превышает 10 млн рублей. Дело в том, что на счета эскроу распространяется страховка от Агентства по страхованию вкладов.
В общем, если банк – держатель эскроу-счета – обанкротится или будет проходить санацию, то все инвесторы получат возмещение в АСВ в пределах 10 млн рублей.
Что будет при ипотеке? Всё просто. Обязательно определится банк, который возьмет на себя обязательства и активы обанкротившегося «коллеги», куда и будет перенесена ипотека. Застройщик и квартира останутся теми же.
Что такое эскроу-счет
По своей сути эскроу-счет представляет отдельный защищенный банковский счет, где деньги дольщиков находятся в неприкосновенности до тех пор, пока застройщик не закончит свой проект. Как только последний инвестор получит ключи от квартиры, эскроу-счет будет «разморожен», и девелопер получит свои деньги. В этом плане эскроу-счета похожи на аккредитивы и банковские ячейки.
Таким образом, если говорить простыми словами, то эскроу-счета – это специальный счет, где находятся деньги инвесторов, вложившихся в покупку будущей недвижимости. Банк дает застройщику кредит на сумму, эквивалентную сумме на эскроу. Если девелопер не исполнит свои обязательства, то банк просто вернет средства инвесторам.
Применение эскроу-счетов имеет целый ряд особенностей:
- расторгнуть договор произвольно нельзя – только при заранее оговоренных обстоятельствах;
- одностороннее расторжение договора невозможно;
- ни застройщик, ни банк не могут получить средства со счета до снятия блокировки;
- счета застрахованы на случай банкротства банка.
Открытие счета эскроу производится по упрощенной схеме, в отличие от того же аккредитива. Да и самому инвестору не нужно делать лишних телодвижений – банк сам инициирует процедуру открытия спецсчета, проводит зачисление средств и расчет с застройщиком.
Расходы
Затраты на проведение расчётов при сделках с недвижимостью важная статья бюджета, прежде всего, покупателя. Хотя редко, но бывают сделки, по которым эти расходы делятся пополам или включаются в цену квартиры.
Во что обходится открытие и обслуживание счёта эскроу:
- по ДДУ бесплатно (см. таблицу внизу);
- при покупке жилья на вторичном рынке эскроу будет стоить минимум 3-5 тыс. рублей.
Итого сумма затрат: от 0 до 3-5 тыс. рублей.
Найти банк, который откроет эскроу не по ДДУ, будет непросто. В основном все работают с застройщиками. Кроме того, учтите, что счета открываются только в российских рублях, в валюте оплата невозможна.
Тарифы российских банков на открытие счетов эскроу
таблица скроллится вправо
| Банк | Тариф на открытие счёта | Приём, проверка и передача документов |
|---|---|---|
| Сбер | по ДДУ бесплатно, по остальным сделкам: 0,7% годовых | по ДДУ бесплатно, по остальным сделкам: 0,2% от суммы платежа,min 5 тыс. руб. |
| Россельхозбанк | 3 тыс. рублей | |
| ВТБ | по ДДУ бесплатно | |
| Газпромбанк | ||
| Санкт-Петербург |
Во что обходятся аккредитивы:
- бесплатных вариантов расчётов по ДДУ – не бывает;
- затраты на открытие аккредитива очень разные, вплоть до нулевых, при выполнении определённых требований банка, но максимальные суммы не превышают 9 тыс. рублей (в среднем от 1-3,5 тыс. рублей).
Итого сумма затрат: от 0 до 9 тыс. рублей.
Как видим аккредитивные схемы расчётов обходятся немного дороже, чем счета эскроу, которые активно навязывает государство с 2019 года. Не забываем также, что помимо комиссии за аккредитив, возможны и дополнительные расходы за перевод средств на счёт продавца.
Тарифы банков на открытие и обслуживание аккредитива по сделкам с недвижимостью
таблица скроллится вправо
| Банк | Размер комиссии банка за открытие аккредитива | Размер комиссии за обслуживание аккредитива (извещение, исполнение и пр.) |
|---|---|---|
| Сбер | в среднем от 1,5 тыс. руб. до 5 тыс. руб. за одну операцию (0,2% от суммы сделки) | бесплатно |
| Открытие | от 1 тыс. руб., 0,15% от суммы | бесплатно |
| ВТБ | 9 тыс. руб. | бесплатно |
| Газпромбанк | 1,5 тыс. руб. | 1,5 тыс. руб. |
| Райффайзенбанк | при сумме аккредитива до 1 млн – бесплатно, всё что выше – 2-3,5 тыс. руб. | бесплатно |
| Уралсиб | бесплатно, если недвижимость покупается в рамках ипотеки банка – 990 руб. | бесплатно |
Что всё это значит для инвесторов?
Во-первых, порог входа в инвестиции в недвижимость станет выше, так как цена объектов вырастет. Во-вторых, недвижимость начнет расти в цене, значит, вложения в бетон снова станут иметь смысл (последние несколько лет цены либо падали, либо стояли на одном месте). В-третьих, стоит закупаться акциями застройщиков – ЛСР, ПИК, Группа Эталон.
Учитывайте еще дешевеющую ипотеку, которая будет поддерживать спрос на недвижимость. Чем ниже ключевая ставка, тем ниже проценты по ипотеке и кредитам – тем больше возможностей у населения покупать (в том числе недвигу).
Конечно, так сразу эскроу-счета на цены на новостройки и акции девелоперов не повлияют, это, скорее, долгосрочный тренд. Но учитывать это просто необходимо, особенно, при многолетних вложениях.
Итак, теперь вы знаете, что такое эскроу-счета и как они влияют на цены на недвижимость, как вообще они работают и для чего нужны. Если вы инвестор, примите информацию к сведению: теперь вы знаете, как покупать квартиру с помощью новых спецсчетов и что будет при банкротстве застройщика либо банка. Также знаете о долгосрочных тенденциях на рынке недвижимости и можете вносить корректировки в свой инвестиционный план. Удачи, и да пребудут с вами деньги!
Ощутили преимущества
При этом компании уже отмечают для себя плюсы от перехода на эскроу. Так, ГК “КВС” начала работать с федеральными субсидиями по госпрограмме “Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан РФ”, которая ранее распространялась только на вторичное жилье. “Сейчас есть возможность приобретения квартир и в строящихся домах, но при покупке жилья на первичном рынке перечисление субсидии допускается только на счет эскроу. Здесь мы немногие, кто может предложить таким клиентам ассортимент квартир в новостройках Петербурга и Ленинградской области”, — поясняет г–жа Альшаева.
У нас уже был опыт проведения сделок с открытием эскроу–счетов в Сбербанке и ВТБ. Для покупателя процедура покупки стала более затратной по времени, а от застройщика потребовала оформления большего количества документов. Тем не менее все эти трудности носят временный характер, так как являются сугубо организационными. Для обучения сотрудников и утверждения оптимального регламента взаимодействия между банком и застройщиком понадобится еще 2–3 месяца.
Игорь Креславский
председатель правления РСТИ
Обсуждаем новости здесь.
Присоединяйтесь!
Эскроу-счет (или условное депонирование)
Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.
Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».
Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.
Порядок расчета:
- покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
- банк «замораживает» деньги на счету;
- продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
- банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.
Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.
