Вопросы про эскроу: как теперь купить квартиру в новостройке?

Где застройщик будет брать деньги на строительство?

Вариантов несколько, и каждый из них по-своему эффективен. 

  1. Кредит выдает тот же банк, где открыты эскроу-счета. Он же получает право контролировать весь процесс и требовать от застройщика соблюдения порядка использования денег, так как кредит целевой, проектный. Застройщик может использовать не на строительство только 10 % от выделенных средств. При этом банк вправе разделить финансирование на транши по этапам, чтобы еще жестче контролировать расходы. 

  2. Финансирует строительство девелопер проекта, который и создает компанию-застройщика. Но обязанность открытия эскроу-счета остается, если застройщик намерен продавать квартиры по ДДУ. 

  3. Строительство ведется на собственные средства, продажи происходят на основании положений ГК РФ, поэтому застройщик продает квартиры либо за полную стоимость либо в рассрочку, но он не может привлекать средства покупателей на строительство. 

  4. Никто не отменял строительство по схеме ЖСК, но она тоже не дает надежной гарантии сохранности средств. 

С учетом последних изменений в схеме долевого строительства можно сказать, что именно она теперь дает максимум уверенности в том, что проект будет реализован, а деньги не пропадут. Почему? — читайте дальше. 

Предварительный сбор информации

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК “Преображение”? Гуглите и яндексите не только “жк преображение отзывы”, но и “жк преображение проблемы”, “жк преображение минусы”, “жк преображение недостатки”. И даже – “инград отзывы”, “инград проблемы”.

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.

Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.

Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич – лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов

Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности

Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы

Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации

Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.

Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.

Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.

Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку

Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.

Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.

В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.

Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.

Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.

Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности»

Выводы и заключение

Механизм гарантий и защиты дольщика проработан в деталях. Закрыты ранее болезненные дыры, позволяющие уходить с деньгами дольщиков и не нести ответственности

Создана система возврата средств — это очень важно для тех, кто вкладывает в покупку квартиры деньги, которые можно назвать “кровными”. 

Что будет с ценами на квартиры в массовом секторе новостроек? 

Относительно прогнозов роста цена на новостройки сказать сложно. Рынок динамичен, он уже поглотил и сгладил часть реакции на нововведения. Но проценты по кредитам никто не отменял, и возможно, что некоторый рост будет, но в незначительных пределах. А при активности крупных компаний-девелоперов, которым проще совершить переход на новые правила игры, колебания должны быстро угаснуть. 

Мнение редакции портала 

Большинство рисков, которые раньше перекладывались на самого дольщика, теперь перекрыты разными степенями защиты, причем не только государством, а самим фактом и механизмов участия банков в системе финансирования. Остается только незначительная доля рисков, связанная с завершением проектов, которые должны быть достроены по старым ДДУ. Правда, теперь становится не совсем понятным, как будут выстраиваться роли девелоперов в схеме строительства — ведь финансируется банком именно застройщик. Возможно, часть проектов перейдет на финансирование и реализацию по договорам купли-продажи. Но самый эффективный вариант защиты останется в схеме ДДУ.

Данный текст явяется первоисточником https://text.ru/spelling/5d2f07c075959

Автор Михаил Сорокин 

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий