Освобождение застройщика от гражданско-правовой ответственности

Основания освобождения от гражданско-правовой ответственности

Лицо, совершившее гражданское правонарушение, может быть освобождено от ответственности при отсутствии одного или нескольких условий привлечения к ней. Основания освобождения от ответственности данного лица могут быть отражены в законе или договоре. Однако в некоторых обязательствах исключение ответственности путем указания об этом в договоре не допускается. Так, соглашение участников полного товарищества об ограничении их ответственности по обязательствам полного товарищества ничтожно (п. 3 ст. 75 ГК РФ). Заключенное заранее соглашение между любыми лицами об устранении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно (п. 4 ст. 401 ГК РФ).

Одновременно действующее гражданское законодательство выделяет и другие основания освобождения от ответственности лица, в частности, должника как участника гражданского оборота.

Во-первых, в условиях развивающегося товарного рынка требование реального исполнения обязательств стоит особо остро, так как от этого зависит имущественное благополучие кредитора. Совершенно иная ситуация складывается в случае, когда рынок предложений в состоянии восполнить любой сбой в исполнении отдельных обязательств. Получив разумное денежное удовлетворение, кредитор всегда сможет за счет этого решить проблемы своего снабжения, производства или потребления. Поэтому действующий ГК РФ отказался от строгого следования принципу реального исполнения обязательств и установил, что в случае неисполнения обязательств должник может быть освобожден от ответственности его исполнения при условии возмещения убытков кредитору, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 2 ст. 396 ГК РФ). В качестве исключения из этого общего правила ст. 505 ГК РФ установлено, что по договору розничной купли-продажи возмещение убытков и уплата неустойки не освобождают продавца от исполнения обязательства в натуре. Аналогичное правило продублировано и Законом о защите прав потребителей.

Во-вторых, виновный должник может быть освобожден от ответственности возмещения той части убытков кредитора, которые возникли из-за того, что кредитор умышленно или неосторожно содействовал увеличению размера убытков либо не принял разумных мер к их уменьшению. В целом размер ответственности должника уменьшается судом на величину роста убытков из-за вины кредитора или его неразумных действий

В-третьих, основаниями освобождения от ответственности считаются также случай, непреодолимая сила и вина потерпевшего (кредитора).

Случай является обстоятельством, которое говорит об отсутствии вины кого-либо из участников обязательственных отношений. Случай всегда очевиден и непредвиден. Его характеризует субъективная непредотвратимость. Если бы лицо знало о возможном наступлении случая, то вред мог бы быть этим или другим лицом предотвращен.

Непреодолимая сила — это обстоятельство, отличительные признаки которого — чрезвычайность и непредотвратимость при данных условиях (п. 1 ст. 202, п. 3 ст. 401 ГК РФ). Возникновение непреодолимой силы не связано с деятельностью того или иного ответственного лица. Непреодолимая сила не зависит от воли субъектов гражданского правоотношения, и она, как правило, исключает возможность ее предвидения.

Непредотвратимость обстоятельства заключается в том, что в сложившейся сложной ситуации отсутствуют технические и иные средства, с помощью которых можно предотвратить само обстоятельство и связанные с ним явления и последствия. От ответственности лицо может быть освобождено, если имеется прочная причинная связь между непреодолимой силой и возникшим вредом.

К непреодолимой силе относятся падение метеоритов, наводнения, землетрясения, смерчи, цунами, военные действия, эпидемии и др. Непреодолимой силой не считается отказ лица от обязанностей должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения обязательства товаров, продуктов, отсутствие у должника необходимого транспорта, денег и др.

В соответствии с п. 1 ст. 1083 ГК РФ вред, возникший вследствие умысла потерпевшего, не подлежит возмещению. В гражданских обязательствах также вина кредитора освобождает должника от ответственности. Так, согласно ст. 34 Федерального закона от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи» (с изм. от 22 августа 2004 г.) операторы почтовой связи не несут ответственности за утрату, порчу, недоставку или задержку почтовых отправлений, если они произошли по причине обстоятельств непреодолимой силы или характера почтового отправления (огнеопасные, взрывчатые, скоропортящиеся вещи, продукты).

Изучение положений договора

Прежде всего, дольщику рекомендуется не только тщательно изучить все положения договора, но и убедиться, что каждый пункт им понят правильно – с юридической точки зрения, а не в плане логического звучания определений, которые находятся в этом документе. Собственно, сделать это непросто, если дольщик не имеет профильного юридического образования, и поэтому не может трактовать все положения договора так, как это будет рассматриваться в судебных инстанциях, а не так, как подсказывает ему обычная логика – в области юриспруденции множество определений имеют не очевидную трактовку.

Все положения договора долевого участия, который застройщик предлагает подписать дольщику, должны не только не нести потенциальной угрозы интересам последнего, но и соответствовать правилам и ограничениям, которые включает ФЗ-214. Чтобы убедиться, что это действительно так, можно заказать предварительную экспертизу ДДУ – это поможет застраховаться от проблем в будущем.

Изучая договор самостоятельно, нужно обратить особое внимание на содержание пунктов, о которых сейчас пойдет речь.

Основная ответственность застройщика: построить качественно и в срок

Застройщик несет перед дольщиком гражданскую ответственность за целый ряд обязанностей, основная из которых – передать дольщику квартиру, и сделать это в срок, отраженный в ДДУ, для чего ему необходимо своевременно возвести многоэтажный жилой дом и ввести его в эксплуатацию. Собственно, все остальные обязанности относятся к качеству выполнения строительных и отделочных работ, которое регламентируют СНиПы (строительные нормативы), а также нормативные требования компаний-поставщиков ресурсов.

Однако есть еще одна обязанность, от выполнения которой застройщик нередко пытается уклониться. Речь идет о несоответствии площади (реже – конфигурации квартиры) проектной документации при полном соответствии качественным параметрам и соблюдении застройщиком сроков. То есть, по завершении строительных работ вдруг почему-то выясняется, что квартира имеет меньшую площадь, чем обещал застройщик изначально, и последний отказывается возвращать часть денег, соразмерную количеству и стоимости отсутствующих квадратных метров.

Иногда случается наоборот – площадь квартир оказывается больше, чем планировалось изначально, и застройщик требует доплаты, отказываясь передавать недвижимость.

О том, как выглядит гражданская ответственность застройщика в плане механизма ее реализации, мы рассмотрим ниже. Сейчас же перейдем к законодательным механизмам, которые обеспечивают финансовые гарантии по реализации застройщиком его основных обязательств.

Жизнь после оплаты по ДДУ: права и ответственность дольщика

После того, как договор зарегистрирован в Росреестре, у дольщика все еще остаются некоторые обязательства – на него ложится ответственность в отношении оплаты средств, сумма которых указана в ДДУ. В документе также отражается порядок оплаты и сроки – это может быть, например, десятидневный период или даже годовой интервал, если застройщик предлагает рассрочку.

Права дольщика не ограничиваются правом требования на собственность, у него также есть еще ряд следующих прав:

  • Право получить квартиру надлежащего качества;
  • Право получить эту квартиру в срок, указанный в договоре;
  • Право требовать устранения недочетов, допущенных при строительных и отделочных работах;
  • Право на выполнение компанией застройщиком гарантийных обязательств (устранения дефектов, которые появятся в течение пяти лет из-за нарушений при выполнении «скрытых» работ);
  • Право на получение разного рода материальных компенсаций, если застройщик нарушает любые обязательства, прописанные в договоре (и в законодательных актах);
  • Право расторгнуть договор и забрать свои деньги

Однако было бы ошибочно утверждать, что в момент зачисления средств на счет дольщика (или эскроу-счет, вскоре должны вступить в силу новые правила) у дольщика уже нет никаких обязанностей по договору, а остались исключительно права. После оплаты у дольщика еще остаются обязанности перед застройщиком – он (в том числе) несет ответственность за то, чтобы квартира была принята по акту приемки-передачи. В противном случае застройщик технически не сможет выполнить свои обязательства.

Понятие и виды гражданско-правовой ответственности

Существующий в обществе правопорядок обеспечивается различными правовыми средствами, одним из которых является гражданско-правовая ответственность. Это одна из мер воздействия на лицо, нарушившее права или охраняемые законом интересы других участников гражданского оборота. Гражданско-правовая ответственность состоит в возложении на правонарушителя обязанности претерпеть неблагоприятные имущественные последствия в виде безвозмездного умаления его имущественной сферы. Исполнение правонарушителем этой обязанности обеспечивается мерами государственного принуждения.

Гражданско-правовая ответственность имеет компенсационную и предупредительную функции. Компенсационная функция заключается в устранении для потерпевшего неблагоприятных последствий правонарушения за счет умаления имущественной сферы нарушителя. Предупредительная функция состоит в направленности на исключение в будущем подобных правонарушений как самим правонарушителем, так и другими лицами.

В зависимости от оснований возникновения гражданско-правовая ответственность подразделяется на два вида: деликтная (внедоговорная) ответственность, или ответственность за причинение вреда, — эта ответственность возникает непосредственно из правонарушения, при отсутствии на момент его совершения обязательственных отношений между нарушителем и потерпевшим; договорная ответственность, которая наступает при нарушении должником своих обязательств в уже существующем между сторонами относительном правоотношении (например, ненадлежащее исполнение подрядчиком своих обязательств по договору подряда). В данной главе будет рассмотрена именно договорная ответственность. Правонарушитель именуется должником, а потерпевший — кредитором.

Особенности института деликтной ответственности будут рассмотрены в гл. 33.

Определенную специфику имеет возложение ответственности при множественности правонарушителей (должников): в этих случаях может наступать долевая, солидарная или субсидиарная ответственность.

В соответствии со ст. 321 ГК РФ при множественности должников каждый из должников несет ответственность в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное. Таким образом, в большинстве случаев имеет место долевая ответственность.

Солидарная ответственность наступает только в случае, если она предусмотрена договором или установлена законом (п. 1 ст. 322 ГК РФ). Следует особо отметить, что ответственность нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, является солидарной, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не установлено иное.

Как при долевой, так и при солидарной ответственности каждый из должников находится в одинаковом положении по отношению к кредитору. Иная ситуация при так называемой субсидиарной ответственности, когда наряду с основным должником появляется дополнительный (субсидиарный) должник (ст. 399 ГК РФ). В этом случае до предъявления требования к субсидиарному должнику кредитор должен предъявить его к основному должнику, и только если основной должник отказался удовлетворить требование в разумный срок или кредитор не получил от него в разумный срок ответа на предъявленное требование, оно может быть адресовано субсидиарному должнику. Последний обязан до удовлетворения требования, предъявленного ему кредитором, предупредить об этом основного должника, а если к такому лицу предъявлен иск, — привлечь основного должника к участию в деле. В противном случае основной должник имеет право выдвинуть против регрессного требования субсидиарного должника все те требования, которые он имел против кредитора.

Ограничение ответственности застройщика

Каким образом застройщик может попытаться освободить себя от ответственности при неисполнении своих обязательств (или от исполнения не в полной мере или с ненадлежащим качеством)? Прежде всего, оперируя текстом договора, включая положения, которые снимают с него вину. То есть, в ДДУ может присутствовать указание на то, что застройщик не несет ответственности, если какие-либо из обязательств оказались невыполненными не по его вине.

Это положение является незаконным, так как законодательство прямо указывает на то, что даже при отсутствии вины застройщика, последний все равно несет ответственность за нарушение обязательств, так как является профессиональным игроком рынка.

Еще одним способом, посредством которого застройщик пытается уйти от ответственности, является расширения списка факторов, которые имеют обозначение «обстоятельства непреодолимой силы». Согласно законодательству, таковыми являются, например:

  • Стихийные бедствия (землетрясения, пожары наводнения, пр.);
  • Военные (силовые) операции любого характера;
  • Массовые заболевания (эпидемии);
  • Национальные и отраслевые забастовки;
  • Запретительные акты государственных органов (объявление карантина, ограничение перевозок на определенных направлениях).

Существует перечень таких обстоятельств, утвержденный законодательно, и какие либо другие пункты в этот список быть включены не могут.

То есть – застройщик действительно освобождается от ответственности, если возникают обстоятельства, которые закон квалифицирует как «непреодолимой силы», но не те обстоятельства, которые таковыми считает сам застройщик.

Например, если передача квартиры осуществляется уже по завершении всех договорных сроков, но происходит это по причине продолжительного урагана, который физически препятствует проведению процедуры приема-передачи жилья – застройщик ответственности не несет, такой пункт есть в законодательстве. Но если застройщик включает такие обстоятельства, как, например, «бездействие контрагентов», «снижение температуры ниже 30 градусов» – это незаконно.

Даже при наличии подписанного договора действия застройщика будут рассмотрены судом как неправомерные, и он будет нести гражданскую ответственность – оплачивать штраф (по соответствующему пункту ДДУ), прочие издержки дольщика.

Страхование гражданской ответственности и поручительство

Строго говоря, проблемы, препятствующие застройщику завершить строительство, могут появиться на любом этапе его деятельности. Поэтому государству нужно сделать так, чтобы дольщики в любом случае получили жилье. Говоря о проблематике нахождении средств, необходимых для того, чтобы дольщики не оставались без обещанных квартир, в первую очередь нужно упомянуть механизм страхования гражданской ответственности застройщика (имеется в виду материальная ответственность).

Этот механизм реализован в виде оформления страхового полиса, где страховым случаем является как раз-таки невозможность завершения строительства (чаще всего через банкротство). При наступлении страхового случая финансировала дальнейшее строительство уже страховая компания. Изначально страхование осуществлялось застройщиком на добровольной основе, а затем несколько лет законодательно вменялось ему в обязанность.

Впрочем, механизм этот оказался не вполне жизнеспособный – застройщики не хотели удорожания недвижимости, что снизило бы конкурентную привлекательность их продукта, а страховщики опасались громадных выплат, которые, конечно, нельзя было покрыть никакими страховыми взносами. Поэтому страхование ответственности застройщика опять вернулось на добровольную основу, мало того, на момент написания статьи (июнь 2019 года) в Госдуму уже внесен проект поправки, признанной отменить страхование полностью.

Еще один вид гарантии – поручительство банка, что, кстати, тоже собираются отменить, так как этот механизм тоже не работает так, как ожидалось. Смысл примерно такой же, что и в случае страхования, однако вместо страховых взносов кредитная организация выговаривала себе некие преференции.

Заключение

Итак, застройщик прилагает максимум усилий для того, чтобы освободиться от гражданско-правовой ответственности перед дольщиком в случае возникновения различных обстоятельств, мешающих ему выполнить договорные обязательства. Или, по крайней мере, затруднить реализацию прав дольщика путем включения в договор различных условий.

Тем не менее, закон достаточно сильно ограничивает фантазию юристов застройщика и четко прописывает – что должен включать текст договора, и каких положений там быть не должно. Дольщику, в свою очередь, который изучает ДДУ, нужно понимать, что даже факт подписания договора (который означает согласие со всеми положениями) не означает, что нельзя защитить в суде свои интересы.

Незаконные положения будут признаны судом неправомочными, а поэтому главное – своевременно подать исковое заявление, как только появились какие-либо претензии к застройщику, даже несмотря на уверения последнего в своей правоте, которая подтверждается наличие подписанного ДДУ.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий