Что даёт эксклюзивный договор с агентом?

С чего начать?

Начать следует с того, что еще при заключении договора внимательно изучить все его пункты. Дело в том, что в законе нет понятия «договор с риэлтором», в связи с чем какой-либо типовой образец такого договора на рынке отсутствует. Каждый риэлтор или компания обычно имеют разработанный самостоятельно договор, который и предлагается заключить клиенту. В большинстве случаев основой является договор на оказание услуг или эксклюзивный договор.

Сам договор предполагает оказание услуг. Согласно ему, риэлтору предписывается совершение действий, направленных на продажу недвижимости, поиск покупателя. При этом договор может быть срочным или бессрочным. Юристы советуют прописывать срок, не превышающий 3 месяца. Далее его всегда можно продлить. Бессрочный же договор может привести к тому, что сделка затянется на длительный срок.

Какие документы нужны риэлтору?

понадобятся следующие документы:

• паспорт собственника продаваемой квартиры (если собственник у квартиры не один, то понадобятся паспорта каждого);
• свидетельство права собственности;
• выписка из домовой книги (в выписке должно указано, прописаны в ней жильцы или нет, если прописаны, то в каком количестве);
• технический паспорт на объект (дата выдачи паспорта не должна превышает 5 лет, иначе придется получить в БТИ новый технический паспорт).

1. Если один из собственников квартиры несовершеннолетний ребенок, потребуется предоставляться свидетельство о рождении, а также понадобится дополнительно предоставить паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, и ко всему прочему, на продажу квартиры, нужно получить разрешение органов попечительства и опеки. Это разрешение подтверждает, что продав квартиру, вы не нарушили, права ребенка. В противном случае сделка будет считаться недействительной.
2. Если квартира приобреталась супругами вместе или является совместно нажитым имуществом, тогда понадобится свидетельство о браке и разрешение заверенное нотариусом от второго супруга.
3. Если квартира получена в дар или по наследству, нужно получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности по налогу.

Максимальная рыночная цена в кратчайшие сроки

Работая на основании ЭД:

-мы комплексно решаем вопрос организации рекламы объекта. Это даёт нашим клиентам существенное ускорение процесса поиска потенциальных покупателей, уменьшается срок экспозиции квартиры;

-мы целенаправленно занимаемся комплексом работ с конкретным объектом. Это приносит реальную и ощутимую финансовую выгоду нашим клиентам: полностью отсутствует риск падения цены, неизбежный при конкуренции нескольких агентств недвижимости. Если одновременно с одним и тем же объектом работают несколько риэлторских компаний, квартира начинает конкурировать сама с собой, а участники этой бессмысленной гонки имеют в своём арсенале всего один инструмент конкурентной борьбы – это демпинг.

Потенциальные покупатели воспринимают эксклюзивные объекты недвижимости, как наиболее подготовленные к продаже, а именно: как проверенные и полностью готовые к продаже. То есть, «эксклюзивные» квартиры более ликвидны, интерес к ним более высок, и покупательский торг на понижение не столь активен. Поэтому «эксклюзивные» квартиры всегда продаются по максимально возможной рыночной цене.

Безопасность при продаже квартиры

Сотрудничая одновременно с несколькими риэлторскими компаниями, собственник квартиры рискует стать объектом пристального интереса мошенников, которые могут попытаться обманом или угрозами завладеть его квартирой. При этом, впоследствии будет крайне сложно выяснить, по вине какого из риэлторов произошла утечка информации. Однако, как только собственник квартиры заключает ЭД с конкретным агентством недвижимости и сдает документы на ответственное хранение, то эта компания обеспечивает конфиденциальность информации и контролирует процесс посещения продаваемого жилья третьими лицами.

Выгода от эксклюзивного договора для риэлтора

Посредники хотят получить гарантии, что вы им точно заплатите комиссию за продажу квартиры. Они всячески уговаривают подписать эксклюзив и рассказывают о его преимуществах, совсем не упоминая о недостатках.

Это выгодная сделка для риэлтора, но для собственника так бывает не всегда. После подписания эксклюзивного договора риэлтор может расслабиться и спокойно заниматься продажей – теперь все действия смогут осуществляться только через него.

Не заплатив комиссию 5%, сами вы продать не сможете, потому что документы на квартиру лежат в агентстве. Им это очень выгодно, потому что полная свобода действий и никаких штрафов для риэлтора.

Продавцу остаётся только ждать и надеяться на быстрый результат. В случае расторжения договора по вине продавца нужно будет выплатить полную комиссию риэлтору.

На что следует обратить внимание

При заключении договора учтите, что юридическую силу он будет иметь в том случае, если будет подписан руководителем агентства или его заместителем

В Преамбуле отражены участники договора.

Кроме заказчика, или получателя услуг, есть вторая сторона, исполнитель, представленная агентством как юридическим лицом.

Подписывать документ может только руководитель или заместитель, наделенный полномочиями на основании предоставленной доверенности или устава организации.

Подпись рядового сотрудника на бумагах не будет иметь юридической значимости.

Устав, доверенность или другой источник, упомянутый в документе, должны быть в свободном доступе и не являться коммерческой тайной.

В Предмете договора четко и однозначно прописываются обязательства сторон: в чем заключается услуга риэлторов и готовность проведения оплаты после ее принятия.

Обязательства должны быть максимально точно и детально прописаны. Объект недвижимости отражается с параметрами и однозначными характеристиками. Юридические споры и последствия будут связаны с тем, как определены договорные требования.

Сроки выполнения обязательств нельзя путать с действием договора. Рекомендуется прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения. Тогда факты невыполнения обязательств будут очевидны.

Взимание денежных сумм сверх договорной цены может отражаться с указанием возможных дополнительных расходов: привлечение нотариуса, рекламных объявлений, оплаты справок.

Обратите внимание, что аванс и задаток- понятия разные, они определяют ход расчетов в процессе дальнейшего оформления сделки

В порядке расчета обычно предусматривается оплата определенных сумм в виде аванса или задатка

Важно их не путать, так как последствия расчетов различаются

При внесении задатка, в случае отказа от сотрудничества заказчика, агентство удерживает эту сумму. При прекращении отношений по вине агентства недвижимости, риэлторы обязаны возвратить сумму задатка в двойном размере.

Авансовый платеж должен быть возвращен по любой причине расторжения договора.

В Условиях и Порядке расторжения договора важно предусмотреть обоюдные обязательства сторон, чтобы исключить возможные споры. Данный пункт поясняет, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке, указываются правила уведомления, последствия для каждой стороны

Данный пункт поясняет, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке, указываются правила уведомления, последствия для каждой стороны.

Ответственность сторон, как правило, прописывается с указанием штрафов для заказчиков за нарушения обязательств. Риэлторы стараются свою ответственность уменьшить.

Данный пункт следует проверять на равноправность сторон и добиваться корректировки, если баланс нарушен.

Расторжение договора с агентством недвижимости

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки. Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома. Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Права и привилегии агентства

Эксклюзивный договор продажи позволяет реализовать наиболее эффективную схему продажи объекта недвижимости и осуществления сделки купли-продажи:

1. устанавливается оптимальная стоимость, устраивающая продавца и отвечающая требованиям рынка недвижимости;
2. проводится наиболее продуктивная рекламная кампания с использованием самых действенных методов;
3. производится полная юридическая проверка документов на квартиру;
4. проводятся постоянные консультации по вопросам, касающимся рынка недвижимости продажи конкретного объекта;
5. проводится сделка купли-продажи с гарантиями юридической чистоты.

Гарантии и выгода для продавца

Наличие эксклюзивного договора — гарантия того, что права продавца будут защищены.

В рядовом случае владелец недвижимости столкнется с ситуацией, когда покупатели, пришедшие со своим риэлтором, будут пытаться оказывать психологическое давление на продавца, пытаясь снизить цену, а их агент будет грамотно и убедительно защищать интересы покупателя.

В то время как наличие договора позволит продавцу избежать такой ситуации, так как бремя переговоров с покупателем и его агентами перейдет на грамотных риэлторов.

Также наличие договора защитит продавца от непрофессиональных действий других участников рынка: риэлторов или покупателей.

Профессиональный риэлтор или юридический отдел агентства избавит продавца от юридических и фактических ошибок, из-за которых часто срываются сделки купли-продажи жилого имущества.

Распространенная ошибка продавцов — мнение, что, заключая эксклюзивный договор, он будет ограничен в своих действиях и упустит возможность продать квартиру через других риэлторов.

Агентства недвижимости сотрудничают между собой, а наличие эксклюзивного договора совсем не мешает риэлтору предложить вариант в другое агентство.

Защита от мошенников

Наличие эксклюзивного договора поможет продавцу защититься от мошенников.

Как известно, несколько процентов сделок в области недвижимости заканчиваются обманом той или иной стороны.

Наличие опытных профессиональных риэлторов и юристов, действующих от лица продавца, защитит его от аферистов, действующих на рынке недвижимости.

Защита правовых интересов продавца

Далеко не все сделки бывают простыми, где от покупателей и продавцов необходимо лишь наличие необходимых документов и договора купли-продажи.

Более 80% сделок на рынке недвижимости требуют квалифицированной юридической помощи, которую предоставит агентство недвижимости.

В случаях, когда необходим поиск встречных вариантов, требуется получение разрешительных документов от государственных органов или выстраиваются так называемые «цепочки» из нескольких одновременно проводимых сделок, именно наличие опытных агентов позволит освободить владельца от этой работы.

Агентство недвижимости продолжит работу, даже если сделка по каким-либо причинам сорвалась, к тому же проверка документов и юридических рисков будет проводиться намного тщательнее, чем в обычной ситуации.

Оценка и позиционирование

Заключение договора эксклюзивной продажи поможет более точно позиционировать квартиру и определить ее стоимость.

В отсутствии риэлтора, постоянно занимающегося продажей объекта недвижимости, велик риск неправильно оценить стоимость жилья:

• занизить цену, что приводит к финансовым потерям;
• завысить цену, что приводит к потерям времени.

Профессиональный риэлтор, знающий рынок, обладает наилучшими знаниями того, как именно продавать конкретный объект недвижимости, в какие СМИ лучше обращаться для подачи рекламы, может составить психологический портрет покупателя, на какие преимущества делать упор в беседе с потенциальным покупателем и т. д.

Благодаря многолетнему опыту работы в сфере недвижимости риэлторы знают все тонкости рынка и продажи отдельных объектов.

Гарантии и выгода для покупателя

Приобретение квартиры, которая продавалась агентством с заключенным эксклюзивным договором, может быть выгодна и покупателю.

В таком случае покупатель сталкивается с риэлтором, который досконально знает все особенности предстоящей сделки.

А необходимые для оформления сделки документы будут иметься в полном объеме или будут собраны в кратчайший срок.

В случае приобретения квартиры с эксклюзивным договором за те же деньги покупатель получает больший профессионализм и ответственность со стороны риэлтора.

К тому же в некоторых случаях он может стать союзником покупателя: риэлтор информирует продавца о положении дел на рынке недвижимости и предотвращает его излишне оптимистичные запросы.

Обязательные пункты

Все устные договоренности между агентом и клиентом при возникновении спорных ситуаций в суде не рассматриваются. Поэтому, что бы не было неожиданностей с риэлтором или агентством подписывается эксклюзивный договор.

При составлении типового договора с риэлтором должны быть отражены следующие пункты:

1. Между какими лицами будет заключаться договор (указывается Фамилия Имя Отчество риэлтора и его паспортные данные или название агентства с его банковскими реквизитами и юридическим адресом в конце договора).
2. Описание всех предоставляемых услуг по договору (продажа квартиры, поиск покупателей, сбор справок и подготовка документов для совершений сделки).
3. Сроки выполнения обязательств (лучше прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения).
4. Стоимость услуги (указанное вознаграждение разбить под конкретный перечень выполняемых услуг).
5. Условие расторжения договора (стоит прописать, что обе стороны вправе в одностороннем порядке отказаться, от договора, заблаговременно предупредив об этом).
6. Ответственность сторон (прописываются штрафные санкции за невыполнение условий договора).

• Скачать бланк типового договора с риэлтором на продажу квартиры
• Скачать образец договора с риэлтором на продажу квартиры

Экономическое и правовое обеспечение сделки

Подписывая со своими клиентами ЭД, солидные и серьёзные агентства недвижимости обеспечивают для клиентов максимально высокий уровень сервиса. Юридический отдел, служба безопасности, руководители отделов, агенты и специалисты всех служб и подразделений агентства работают на достижение одной цели: успешное завершение сделки. В компании осуществляется многоуровневый контроль за этапами её подготовки и проведения. Через руки юристов нашей компании проходят примерно десять тысяч документов в год. Поэтому у юристов имеется огромный, фактически безграничный опыт практической работы с документами. Согласно статистике известных и уважаемых аналитиков рынка недвижимости, агентства, работающие по ЭД, значительно более успешны, чем остальные. Занимаясь реальными продажами, успешные риэлторские компании имеют в своём штате лучших высокопрофессиональных и высокооплачиваемых специалистов. Они сотрудничают со стабильными банками, с известнейшими оценщиками, с самыми надёжными страховыми компаниями, а также с наиболее авторитетными нотариусами.

Особенности эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор налагает большую ответственность на как на исполнителя заказа, так и на клиента

Агентства заинтересованы заключить с клиентом возмездный эксклюзивный договор на преимущественное право работы в качестве исполнителей с определенным объектом недвижимости.

Это соглашение лишает заказчика прав обращаться в другие риэлторские фирмы для совершения сделки с недвижимостью.

К чему обязывает агентский договор с недвижимостью? Основные обязательства эксклюзивного договора:

• от агентства – использование максимальных ресурсов и обслуживания, консультирование по всем маркетинговым, налоговым вопросам, юридическая «чистота» сделки;
• от клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать вне конкуренции.

Рамки эксклюзивного соглашения защищают клиента от происков мошенников, способствуют полному анализу ситуации и успешному завершению сделки в интересах клиента.

Как расторгнуть с агентством недвижимости?

Все мы люди и никто из нас не застрахован от непредвиденных ситуаций. Поэтому необходимо включить раздел о расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке.

Причиной для расторжения со стороны клиента является невыполнение риэлтором условий прописанных в договоре или нарушение указанных сроков их выполнения: не может подыскать покупателей, собрать и подготовить документы необходимые для совершения сделки, организовать передачу денежных средств между продавцом и покупателем.

Расторгнуть договор можно в любое время и в одностороннем порядке.Для того чтобы расторгнуть договор нужно:

1. Письменной форме за 30 дней уведомить риэлтора о решении расторгнуть договор. Данное уведомление передается лично в руки риэлтору с получением от него расписки с датой и подписью.
2. Если нет возможности передать лично в руки, то данное уведомление нужно отправить по почте. Тогда отсчет момента расторжения договора считается от даты отправки уведомления по почте.
3. При уплате вознаграждения клиент имеет право требовать вернуть его согласно нормам закона.
4. Агентство в течение 10 дней с момента расторжения договора обязано вернуть клиенту вознаграждение. Прежде чем перечислить денежные средства, агентство удерживает потраченную сумму за выполненные обязательства по договору, представив документы, подтверждающие этот факт. Остальную денежную сумму риэлтор обязан вернуть.

За нежелание вернуть клиенту выплаченный аванс в добровольном порядке, исполнителю самому придется платить штрафы, определенные судебным решением.

Занимаясь продажей любой недвижимость, вы рано или поздно приходите к пониманию, что без помощи и поддержки профессионалов в области недвижимости обойтись не получается. И не потому, что сложно найти покупателя, но и еще потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще труднее.

А сколько мошенников предлагающих свои услуги. Чтобы не попасть к ним в руки при этом не остаться без жилья и денег. Стоит обратиться к проверенным агентствам или к профессиональным риэлторам.

Как заключить договор аренды с собственником

Читать по теме:Где искать клиентов риэлторуСоветы по работе риэлтора с клиентами в сфере недвижимостиЗачем и для чего нужен риэлтор клиентуКак привлечь клиентов в агентство недвижимости

Эксклюзивный договор риэлтор может заключить с клиентом не только для продажи квартиры, но и для сдачи недвижимости в
аренду. Что в этом случае получает арендодатель?

• Оценка объекта для определения стоимости для сдачи в аренду;
• Советы, которые помогут арендодателю повысить стоимость жилья;
• Поиски арендаторов;
• Показ недвижимости потенциальным арендаторам осуществляется с помощью риэлтора;
• На звонки с вопросами о жилье отвечает агент;
• Документация на страхование квартиры;
• Оформление договора на аренду квартиры.

Чтобы клиент понимал, зачем ему нужен эксклюзивный договор с риэлтором, можно аргументировать это вышеперечисленными
преимуществами.

Страхование недвижимости при сдаче ее в аренду является обязательной составляющей сделки. Если с
жильем произойдет несчастный случай (пожар, затопление и т.д.), то страховая компания выплатить компенсацию
собственнику объекта.

Клиенту не нужно будет тратить свое собственное время на показы квартиры, ответы от потенциальных нанимателей. Во
всех объявлениях о сдаче в аренду квартиры будут указываться номера только риэлтора.

Как только агент найдет тех арендодателей, которые подходят по всем параметрам арендатору, он пригласит собственника
недвижимости для встречи. По другим поводам клиента беспокоить не будут.

При заключении эксклюзивного договора, существуют определенные сроки. Риэлтор обязуется найти арендодателей не более,
чем через один месяц после подписания документаций. В этом случае клиенту предоставляется гарантия того, что его
квартира будет удачно сдана в аренду.

По каким причинам может быть расторгну договор

Расторгнуть договор можно в том случае, если исполнитель не выполняет хотя бы одно взятое на себя обязательство, прописанное в договоре.

Поэтому имеет смысл с особым вниманием отнестись к тому, что прописано в пункте, описывающем зону ответственности исполнителя:

1. Должны быть прописаны все обязанности агентства.
2. Ответственность исполнителя в случае невыполнения обязанностей.
3. Конкретный перечень услуг, которые риэлтор должен выполнить при продаже квартиры (реклама на тв, газетах, сайтах, сроки размещения объявлений на этих площадках).
4. Сроки, в которые исполнитель должен предоставлять отчеты заказчику.
5. Сроки и формат предоставления отчетов.
6. Количество потенциальных покупателей, которых исполнитель обязан привести на просмотр объекта продажи.
7. Обязательно пропишите в договоре пункт о предоставлении регулярных отчетов о всех проводимых мероприятиях.
8. Обозначьте минимальную сумму, на которую вы согласны при продаже квартиры, это исключит риск того, что исполнитель будет пытаться продать квартиру ниже ее реальной рыночной стоимости, а при попытке такого действия договор можно будет без проблем расторгнуть.

Имейте в виду, эксклюзивный договор потому так и называется, что он разработан специально под вас на ваших условиях. Говорить о типовом договоре в этом случае даже не приходится, поэтому смело настаивайте на включение всех важных для вас пунктов. Именно в этом и есть преимущество эксклюзивного договора перед типовым.

Гарантии и выгода для продавца квартиры

Бытует мнение, что если многие агентства проинформированы о конкретной квартире, то она будет продана быстрее.

Частое появление информации о продаже недвижимости из разных источников может ввести в заблуждение покупателя и вызовет неизбежные сомнения, правильно ли установлена цена, и все ли в порядке с документами.

С учетом применения эксклюзивного договора на продажу квартиры вдумчивый покупатель не будет сомневаться, что юридическая чистота такой недвижимости проверена и психологически будет готов к оплате.

Защищает от мошенников

При подаче информации в разные агентства, а также при самостоятельной работе, например, с объявлениями, неопытный продавец всегда рискует стать объектом интереса людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем.

При заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости проводится подробный анализ ситуации и правоустанавливающих документов и разрабатываются стратегии по их подготовке. Это может войти в стоимость договора, а иногда тарифицируется отдельно — в зависимости от сложности процесса.

Нередко при этом клиента обязуют предоставить подлинники документов и сдать их на ответственное хранение избранному агентству, которое в этом случае полностью отвечает за безопасность продавца и сделки.

Защита правовых интересов продавца

Продажа недвижимости всегда процесс непростой. Не все участники сделок обладают знаниями в определенной области — в вопросах юридических, маркетинговых и налоговых.

Опыт и деловые качества ответственных лиц агентства, гарантируемые договором на оказание риэлтерских услуг, обеспечат более успешное завершение сделки и защитят интересы продавца в любой ситуации — даже в случае непорядочности покупателя или ошибок.

На исход сделки будет работать и тот факт, что на оценку юридической чистоты собственности в случае заключения договора будет потрачено несоизмеримо больше времени, нежели на обычных клиентов.

Реальная оценка квартиры и лучшее ее позиционирование

Не будучи специалистом, очень сложно оценить масштабы будущей сделки, кроме того, для построения верной стратегии продажи и рекламы необходимо знать и понимать тонкости, недоступные непосвященным.

Это и конъюнктура рынка недвижимости в отдельном городе или районе и особенности работы местных СМИ.

Виды соглашений с риэлторскими агентствами

Так как агентства решают различные вопросы в области недвижимости, то существует несколько типов эксклюзивных договоров.

Для владельцев квартир наибольший интерес представляют два вида соглашений: договор на продажу и договор на сдачу в аренду.

О продаже

Договор на продажу предполагает делегированное продавцом право риэлторской организации заниматься продажей квартиры продавца, то есть поиском покупателя, проведением переговоров с ним, сбором документов, подготовкой и проведением сделки купли-продажи.

О сдаче в аренду

При заключении договора на сдачу в аренду агентство обязуется найти арендаторов и заключить с ними соглашение об аренде в интересах арендодателя.