Что делать, если управляющая компания плохо работает

Как составить жалобу на бездействие?

Форма жалобы на действия или бездействие управляющей компании регламентирована ФЗ №59 «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». Чтобы рекламация была составлена по правилам, придерживайтесь следующих правил:

• Выразите четко суть главной проблемы. Не используйте изощренные фразы, пытаясь имитировать юридический стиль: в случае необходимости вас поправят специалисты инстанции, куда подается жалоба;
• По возможности приложите к жалобе фото- или видеозаписи, доказывающие факт наличия проблемы, копии договора либо другие документы, которые могут дополнить описываемую проблему;
• Если у вас есть свидетели, которые готовы подтвердить показания, в жалобе можно упомянуть их ФИО и дать контакты;
• Завершая текст обращения, обязательно сформулируйте просьбу, в которой есть призыв к вышестоящим инстанциям для разрешения возникшего конфликта с управляющей компанией;
• Жалоба может быть написана от руки, но лучше оформить ее в печатном виде, заверив документ личной подписью.

При составлении уделяйте внимание структуре обращения, а именно:

В шапке указывается адресная часть – ваши ФИО, фактический адрес, номер телефона;
Описание сути проблемы – обязательно распишите, в чем заключается негативное проявление бездействия со стороны управляющей компании, и дайте адрес объекта, в отношении которого применяется/не применяется указанное действие;
Критически важно дать ссылки на нормативные документы, положения которых нарушаются вследствие игнорирования управляющей компанией ее непосредственных обязанностей. Это могут быть санитарно-эпидемиологические нормы, ЖК РФ либо другие официальные акты местного значения.. Жалобу нужно составить в двух экземплярах, один из которых сохраните у себя

Заявление подается лично либо заказным письмом с уведомлением при вручении

Жалобу нужно составить в двух экземплярах, один из которых сохраните у себя. Заявление подается лично либо заказным письмом с уведомлением при вручении.

Вы должны контролировать процесс, чтобы не упустить момент, когда обращение будет получено. Уточните в инстанции входящий номер, присвоенный обращению, и примерный срок для его рассмотрения. Как устанавливает ФЗ №59, в течение 30 календарных дней вы должны получить резолюцию по жалобе.

В каких случаях жалуются на УК?

Обратиться с заявлением, претензией или жалобой к руководству управляющей компании в связи с возникшей жилищной проблемой или бездействием сотрудников УК способен любой гражданин:

• хозяин жилого помещения;
• квартиросъёмщик;
• лицо, приживающее вместе с владельцем.

В кратчайшие сроки организация, занимающаяся обслуживанием многоквартирного дома, должна рассмотреть оставленную заявку, дать письменный ответ заявителю и предпринять соответствующие меры в связи с требованиями, указанными в обращении.

Если просьба некорректна или не может быть исполнена, компания должна уведомить об этом гражданина.

Чаще всего в УК обращаются в связи со следующими причинами:

• отсутствие надлежащей подготовки здания к предоставлению ЖКУ (например, в период отопительного сезона);
• нарушение прав и интересов жильцов при проведении общего собрания владельцев либо отсутствие организации данного собрания вовсе;
• ненадлежащее качество предоставляемых коммунальных услуг;
• наличие проблемы с общим имуществом дома (поломка лифта, мусоропровода, отсутствие работающих лампочек в подъезде, необходимость проведения капитального ремонта и т. п.);
• предоставление неполной отчётности организации в связи с осуществлением управленческой деятельности;
• нарушение иных пунктов договора, заключённого с хозяевами жилых помещений в доме.

Владельцы квартир, выбрав определённую УК, заключают с ней соответствующий договор, содержащий положения об управлении многоквартирным домом и обслуживании его жильцов.

Если некоторые решения, принятые компанией, неправомерны и нарушают интересы граждан, заинтересованные лица вправе обратиться в саму УК с жалобой или заявлением.

Если данные действия не принесли результата, гражданам необходимо подать жалобу в вышестоящие инстанции, способные повлиять на работу организации.

Можно следить за работой управляющей компании через интернет

Сейчас государство обязывает управляющие компании становиться более открытыми: они должны размещать информацию о своей работе на специальных сайтах. Изучить договор, заключенный между жителями и коммунальными работниками по обслуживанию домов, чаще всего можно или на сайте«Реформа ЖКХ» или на«ГИС ЖКХ». Если на первом портале информацию о доме найти не удалось или ее оказалось слишком мало — чаще всего такое бывает с новостройками — можно зайти на второй. Пользоваться им сложнее, но зато сведений на нем больше, так как здесь узнают информацию друг о друге и ресурсоснабжающие предприятия, и управляющие компании, и региональные власти.

Чтобы найти ваш дом, нужно зайти в раздел «Реестр объектов жилищного фонда» — он находится во вкладке «Реестры» — и вбить в поисковой строке адрес дома. Затем в появившейся таблице посмотреть наименование вашей управляющие компании, их расположение и контактный телефон. Чтобы узнать сведения о договоре необходимо перейти к разделу «Список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат», а после ввести нужный адрес.

«Часто сайты не дают никакой информации, и тут появляется вопрос, насколько людям реально важно следить за работой УК. Большинству этого не надо, а лучше всего для контроля — все-таки создать нормальный совет дома, который будет согласовывать все тарифы, сметы и акты выполненных работ

Так у компаний просто не останется лазеек для каких-то махинаций и будет реально видно, чем занимаются управляющие компании» — рассказывает депутат Госдумы Дмитрий Ионин.

Еще один способ узнать, что ваша управляющая компания сделала и что должна сделать — поискать информации на ее собственном сайте. На вышеперечисленных ресурсах он точно будет указан. А на нем можно найти отчет о работе вашего дома, в котором должны быть сведения о расходах, штате и общей деятельности управляющей компании.

Что делать УО, чтобы жители МКД не писали жалобы

Конечно, было бы легче, если бы конфликт решался только между жителями дома и УО. Но если организация закрыта для общения или житель попался вредный, в спор вмешаются контролирующие органы.

Чтобы такого не произошло, рекомендуем УО регулярно поддерживать обратную связь с жильцами. Тогда люди со своими болями и пожеланиями будут идти в первую очередь в УО.

Обращения от жильцов дома необходимо будет вовремя рассматривать и давать на них официальные ответы.

Чтобы не провоцировать жильцов на написание жалоб в ГЖИ и другие контролирующие органы, постарайтесь быть внимательными к нуждам жителей домов у вас под управлением и:

• исполняйте свои обязанности по текущему и капитальному ремонту;
• убирайте подъезды и придомовую территорию;
• контролируйте состояние инженерных коммуникаций и оборудования МКД;
• не завышайте тарифы на свои услуги;
• не допускайте перебоев в поставке коммунальных услуг;
• сообщайте жителям информацию о своей деятельности: заполняйте ГИС ЖКХ, вывешивайте данные у себя на сайте, информационных досках.

Ещё один небольшой совет. В договоре управления МКД обычно прописывается цена за выполнение всех работ, относящихся к содержанию и ремонту дома. Для расчёта цены учитывается степень изношенности общедомового оборудования.

У управляющей организации появляются финансовые риски. Например, при авариях, которые случились не по вине УО и не были ею предотвращены, для устранения последствий понадобятся дополнительные деньги. Предусмотрите это в договоре управления и создайте резервный фонд, который будет тратиться на непредвиденные расходы.

Однако помните, что на текущие ремонтные работы нельзя брать деньги уплаченные за коммунальные услуги, которые должны быть перечислены РСО; собранные жильцами целевые средства; средства из фонда капитального ремонта.

Регулярно проводите осмотры общедомового имущества. Они позволят своевременно выявлять необходимость ремонта без жалоб и получения предписаний жилищной инспекции.

Законодательство не ограничивает круг лиц, которые могут обратиться с жалобой на УО в ГЖИ. С обращениями могут выступить в том числе и наниматели помещений в МКД (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).

Куда обратиться, если управляющая компания бездействует?

Порядок обращения в случае бездействия УК не является строгим. Однако есть определенные этапы, которых стоит придерживаться, если вы хотите, чтобы проблема решилась в короткий срок. Итак, вы можете обратиться в следующие инстанции:

• Управляющая компания. Как ни странно, во многих случаях озвучивание проблемы при личном визите в УК дает неплохие результаты. Чаще всего разногласия можно уладить мирным путем;
• Городская администрация. Если договориться по-хорошему с представителями управляющей компании не вышло (либо прошел установленный срок ответа – 20 дней), инстанцией следующего порядка станет администрация муниципального деления. Здесь функционирует специализированный отдел, контролирующий деятельность ЖКХ. В том случае, если УК не отвечает на заявление, определить, куда жаловаться далее вам помогут именно здесь. Как минимум, вы получите профессиональную консультацию по поводу вашего случая, а сотрудники администрации будут обязаны проинспектировать работу УК с целью исправления возникшего конфликта;
• Жилищная инспекция. Организация занимается непосредственной верификацией деятельности коммунальных учреждений. Если ЖЭК не реагирует на заявку, и куда обращаться с этой проблемой вы не знаете, следует отнести жалобу именно в жилищную инспекцию. Сотрудники организации запланируют выезд на место и проверят, как соблюдаются нормативы по оказанию ЖКХ услуг;
• Роспотребнадзор. Узнайте адрес территориального отделения федеральной службы, чтобы осветить проблему перед ее представителями. Не стоит жаловаться в данную организацию просто потому, что вы не осведомлены о том, куда звонить, если управляющая компания не реагирует на заявку: обращение имеет смысл в том случае, если зафиксировано место нарушения пунктов заключенного договора или неудовлетворительное их исполнение сотрудниками УК;
• Прокуратура. Данная организация является первым выбором для заявителя, если отмечены эпизоды нецелесообразного использования средств, факты растрат или другие неправомерные действия управляющей компании. Также обращение в прокуратуру является верным шагом, если контролирующие органы выказывают бездействие;
• Суд — крайняя мера для отчаявшегося заявителя. Обращение имеет смысл в случае, если УК нарушила взятые на себя по договору обязательства. Весомый аргумент для похода в суд – срыв финансовых обязательств.

Важно: направить жалобу на УК в жилищную инспекцию можно также виртуальным путем – через сайт Госуслуги. Обязательное условие – наличие личной электронной подписи заявителя

Если вы не авторизованы в системе, жалобу рассмотрят, однако выездная проверка не состоится.

https://youtube.com/watch?v=C1Jof4KOj0M

Законы об УК

На сегодня единственный правовой акт, регулирующий взаимоотношения между управляющими компаниями (УК) и владельцами квартир – Жилищный кодекс. В его 162-й статье указано, что УК обязана действовать по условиям договора управления и ежегодно отчитываться об исполнении этих условий.

Больше законов нет, поэтому правовое регулирование деятельности УК совсем слабое. А в таком случае сфера ЖКХ обречена функционировать не лучшим образом. Уже который год законодатели говорят о том, что система управления многоэтажками недоработана, однако воз и ныне там.

Хотя, по сути, каждый владелец или совладелец квартиры пользуется услугами, которые предоставляет УК, управляя домом, а поэтому он по закону о правах потребителей имеет право:

• получать качественные услуги;
• требовать перерасчёта за плохое качество;
• защищать нарушенные права.

Существуют и подзаконные акты, например, Постановления №416 от 15.05.2013г. и №731 от 23.09.2010г. В первом определён общий порядок действий УК при управлении домом:

• как принимать, хранить и передавать техдокументацию по дому;
• как содержать дом и проводить ремонты;
• как контактировать с поставщиками ресурсов (газ, тепло, вода, свет);
• как взаимодействовать с неплательщиками;
• как организовать диспетчерское аварийное обслуживание.

Второе Постановление содержит стандарт по раскрытию информации: как, когда, кому и о чём должна отчитываться УК.

Все стандарты, содержащиеся в Постановлениях, управляющая компания обязана выполнять. Но как узнать, нарушаются ли права жильцов в той или иной ситуации?

Обращение в прокуратуру

При обращении в прокуратуру не стоит рассчитывать на быстрое рассмотрение возникшего конфликта, так как данный госорган обычно загружен работой. Примерный образец жалобы на УК в этом случае выглядит следующим образом.

Прокуратура занимается перечисленными ниже вопросами:

• законностью начисления тарифов по ЖКУ;
• отказом компании в оформлении различных справок и выписок (к примеру, из поквартирной книги);
• нецелевой растратой финансовых средств со счёта дома;
• бездействием контролирующих или надзорных инстанций (например, ГЖИ).

Органы прокуратуры вправе обратиться с исковым заявлением в суд при наличии для этого весомых причин.

Предварительно сотрудники проводят тщательное расследование и проверку обоснованности требований заявителя. При выявлении нарушений компания обязуется их исправить и возместить ущерб гражданам.

Обращение в прокуратуру

Прокуратура — это орган, осуществляющий надзор за соблюдением норм Конституции и других законодательных актов, в том числе за соблюдением прав человека.

В данное ведомство следует обращаться в следующих ситуациях:

• отсутствие ответа из Роспотребнадзора на жалобу по истечении 1 месяца с дня ее подачи;
• некомпетентные (с точки зрения заявителя) ответы на жалобы, поданные в УК и (или) в Роспотребнадзор;
• отсутствие принятия мер со стороны УК для решения проблемы, ставшей причиной обращений в различные органы;
• нецелевое расходование управляющей компанией денежных средств.

Заявление на неудовлетворительную работу управляющей компании, подаваемое в прокуратуру, пишется в 2 экземплярах. Правила его оформления те же, что и жалобы в ГЖИ. Структура документа рассмотрена в соответствующем разделе. При написании заявления не следует давать волю эмоциям, факты должны быть изложены сухо. По возможности — с указанием номеров статей законодательных актов, которые были нарушены УК или надзорными органами.

Подать заявление можно различными способами:

• лично отнести в прокуратуру района, на территории которого функционирует УК. Секретарь должен зарегистрировать жалобу в реестре входящих документов, сделать отметки на обоих экземплярах, один оставить в прокуратуре, другой — отдать заявителю;
• отправить заказным письмом Почтой России с уведомлением о вручении;
• направить в виртуальную приёмную на официальном портале прокуратуры, заполнив прилагаемую сервисом форму обращения.

Сотрудники прокуратуры обязаны рассмотреть заявление в течение 30 дней. Срок может быть увеличен при необходимости ещё на 30 дней, если потребуются дополнительные проверки. О продлении заявитель должен быть извещен письмом на почтовый или электронный адрес.

Что делать УО, если ГЖИ выдала предписание

Если предотвратить проверку не далось и ГЖИ выписала вам предписание, помните, что есть шанс проверить его законность.

Чтобы быть законным, предписание ГЖИ должно быть:

• конкретным,
• исполнимым,
• быть вынесенным в рамках установленного порядка.

Формулировки в предписании не должны допускать двоякого толкования. Предписание выдается только при условии проведения проверки. Независимо от степени нарушений ГЖИ может требовать лишь их устранения.

Дисквалифицировать руководство УО может только суд (ч. 1 ст. 3.11 КоАП РФ). Результаты проверки могут быть отменены, если она проводилась с грубыми нарушениями требований (п.п. 1–8 ч. 2 ст. 20 № 294-ФЗ).

Если у вас есть возражения по предписанию, составьте жалобу и приложите к ней документы или другие доказательства вашей позиции. В течение 15 дней после получения предписания подайте жалобу руководству выдавшего предписание органа, руководству вышестоящего органа.

Предписания ГЖИ оспариваются у руководства ГЖИ. Это касается и лицензионного контроля, и жилищного надзора. Если предписание поступило от муниципального контроля, то жалоба направляется уполномоченному органу МСУ (ст. ст. 20 и 196 ЖК РФ). Жалобу можно подать в письменной форме или в форме электронного документа. Во втором случае жалоба подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью.

Надзорный орган рассматривает жвлобу в течение месяца, приостановить выполнение предписания ГЖИ на это время нельзя, придётся выполнить. В противном случае УО грозит штраф по ч. ч. 1 и 2 ст. 19.5 КоАП РФ.

Сравните срок рассмотрения жалобы со сроком, предоставленным для устранения нарушений. Если второй больше первого, то можно подавать жалобу и дожидаться ответа на неё. Даже при отказе в её удовлетворении у вас будет время выполнить предписание или обратиться в суд с исковым заявлением. Приостановка действия предписания ГЖИ возможна только через суд.

Директору УК

Многие собственники полагают, что обращаться письменно к управляющей организации бесполезно. Такой вывод зачастую неверен.

Пример №1. Чернов А.К. проживал на 9 этаже 9-этажного дома. Он неоднократно приходил в офис УК с требованием отремонтировать дверь, ведущую на чердак, поскольку местные хулиганы каждую ночь устраивали посиделки на чердаке, распивали спиртное, слушали музыку и т.д. Когда устные требования ни к чему не привели, Чернов А.К. обратился в УК с письменной претензией, ответом на которую последовал ремонт чердачной двери, буквально на второй день после обращения с заявлением.

Как ни странно, сотрудники УК понимают, что с письменным заявлением люди идут в компанию, когда их терпение уже закончилось. Это означает большую вероятность написания жалоб в другие органы в случае игнорирования недовольства собственников на этой стадии. Поэтому многие управляющие стараются выполнить все требования жильцов, написавших заявления — тем более, когда речь идет о незначительном объеме работ.

Поскольку все взаимные договоренности жильца с представителями управляющей компании регулируется Федеральным законом «О защите прав потребителя», то при подаче письменного заявления гражданином:

1. можно вести речь о несоответствии предоставленных услуг заказчику – именно в таком ключе рассматриваются отношения между жильцами и управляющей компанией;
2. обращение будет носить характер претензии, в которой содержится требование устранить недостатки услуги;
3. ориентироваться на 10 суток, отведенных для рассмотрения заявления-претензии (не на 30-ть, как иногда принято считать);
4. составляется два экземпляра, один из которых нужно передать в УК, а на втором поставить штамп о принятии и подпись секретаря. Именно с этой даты будут исчисляться 10 суток, по истечении которых можно предпринимать более действенные меры;
5. указывается о способе обратного информирования: по почте или электронно, также можно оставить свой телефон для связи, чтобы по звонку вы явились сами за получением ответа.

Иногда на заявление не отвечают или направляют ответ спустя длительный срок. В некоторых случаях ответ заявителем получен вовремя, но, по сути, вопрос решен так и не был.

Пример №2. Пожилая гражданка Бешнова А.К., проживающая в многоквартирном доме на последнем этаже, неоднократно обращалась в управляющую компанию с вопросом о починке крыши, которая в осеннее время протекала. Не добившись ответов на свои устные просьбы, с помощью сына Бешнова А.К. написала заявление в двух экземплярах и направила его заказной почтой в адрес УК. В течение 7 дней Бешнова А.К. получила ответ, содержание которого не решило проблему по существу. Так, в ответном письме было указано на количество денежных средств, поступивших в УК за текущий год и расходы, на которые эти денежные средства были потрачены. По сути, в ответе было выражено сожаление о нехватке средств и обещание в неопределенном будущем проблему решить. Таким образом, прямым отказом такое письмо не назовешь, но и решением проблемы его назвать тоже невозможно. Бешнова А.К. решила жаловаться в другие органы.

Основные претензии жителей многоквартирных домов

Чаще всего собственники жилья жалуются на следующие проблемы:

Проблема	Частота обращений
Некорректное начисление оплаты за коммунальные услуги	19,3
Ненадлежащее содержание МКД	13,3
Нарушения в предоставлении коммунальных услуг	12,4
Вопросы по капитальному ремонту МКД	8,3
Вопросы по благоустройству придомовой территории	7,6
Проблемы с приборами учёта коммунальных ресурсов	2,7
Прочие жалобы и вопросы	36,4

* – (в % к общей численности)

Первая инстанция, в которую жители МКД должны обратиться при возникшей проблеме — это УК. Это логично, ведь эта организация обязана защищать интересы собственников жилья.

Как правильно составить текст жалобы и иска?

Если управляющая компания не реагирует на заявления граждан, в этом случае рекомендуется в первую очередь обратиться в ГЖИ или Роспотребнадзор.

В случае отсутствия активных действий, способствующих разрешению конфликта, жалобу на работу УК возможно направить в прокуратуру и администрацию города либо района. Стоит отметить, что оба органа обычно сильно загружены, поэтому ответная реакция может последовать нескоро.

Жалоба в любую из перечисленных выше инстанцией должна содержать следующие сведения:

• ФИО, контакты и адрес проживания заявителя;
• наименование инстанции, в которую направляется жалоба (если гражданину известно ФИО и должность руководства, эти сведения также указываются в «шапке» документа);
• суть обращения;
• требования заявителя и их аргументирование с точки зрения закона (рекомендуется указывать ссылки на нормативно-правовые акты);
• перечень документов, способных подтвердить факт наличия проблемы;
• подпись заявителя;
• дату составления обращения.

При необходимости можно подать коллективную жалобу на управляющую компанию, не реагирующую на обращения жильцов.

Исковое заявление в суд направляется в случае, если ни УК, ни остальные инстанции не предпринимают соответствующих действий для разрешения конфликта.

При обращении в судебный орган заявитель должен иметь на руках весомые аргументы для подтверждения факта нарушения договора об обслуживании дома.

Например, если у вас в многоквартирном здании протекает крыша, необходимо приобщить к иску фотографии, показания свидетелей, акт о протечке, оформленный специалистом, а также копию заявления, направляемого компании для уведомления о наличии подобной проблемы.

Содержание иска не имеет существенных отличий от текста жалобы, однако стороны конфликта именуются истцом и ответчиком, а название документа в центре указывается как «Исковое заявление».

Кто осуществляет контроль над УК в сфере ЖКХ

Надзор за деятельностью управляющей компании осуществляет Госжилнадзор (жилищная инспекция), Роспотребнадзор и прокуратура.

На местном уровне за работой УК наблюдают отделения жилищной инспекции. В их полномочия входит проверка:

• эксплуатации и содержания дома, общего имущества;
• перевода нежилых помещений в жилые и наоборот;
• учета жилья и так далее.

Контроль за деятельностью УК также осуществляет Роспотребнадзор. Если граждане не представляют, где оставить жалобу на управляющую фирму, обычно они обращаются в эту структуру. Она контролирует выполнение санитарно-технических норм и других предписаний законодательства, которые регулируют предоставление коммунальных услуг.

Кстати, и сами жильцы тоже имеют право интересоваться, как УК справляется со своими обязанностями.

Выбирая способы, как бороться с управляющей компанией, не следует забывать об органах прокуратуры. Они обязаны выполнять возложенные на них функции на основании жалоб жильцов и конкурентов УК, а также быстро реагировать на информацию о противоправных действиях, ставшую известной из СМИ или других источников.

Ответственность УК, штраф за неисполнение своих обязанностей

С 2018 года ужесточается государственный контроль за выполнением управляющими компаниями лицензионных обязательств.

Постановление Правительства РФ от 13 сентября 2018 года № 1090 зафиксировал список грубых нарушений договорных обязательств:

• ненадлежащее содержание инженерных систем – газ, вода, лифт;
• долг за коммунальные услуги перед поставщиками ресурсов за срок от 2 месяцев;
• ненадлежащее содержание общедомового имущества, повлекшее ущерб жизни или здоровью жильцов;
• нарушение правил передачи или отказ от передачи технической документации.

Новые размеры штрафов определил Федеральный закон № 26 от 18.03.2019 г.

Согласно законодательству, при выявлении нарушений в деятельности обслуживающих организаций контрольно-надзорные органы выносят постановление устранить их за определенный период времени.

Если в течение года нарушения будут зафиксированы повторно, то ответственность возрастает – компания может быть отстранена от управления данным домом.

Штраф для должностных лиц за грубое нарушение лицензионных обязательств – 100-250 тысяч рублей, либо приостановление деятельности на срок до 3-х лет. Для организации штраф составляет 300-350 тысяч рублей.

Размер штрафов зафиксирован и в статье 14.1.3 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

На 2021 год существуют и другие виды штрафов:

• за завышение тарифов УК заплатит 50 % от суммы такового;
• нарушение правил содержания домового имущества – 50 тысяч рублей;
• ненадлежащее обеспечение жильцов ресурсами – 10 тысяч рублей;
• нарушение правил пожарной безопасности – до 200 тысяч рублей.