Что можно перепланировать в квартирах новостроек: 5 вещей, о которых вы не знаете

Определимся в понятиях

Основной критерий перепланировки – изменение полезной площади, которая либо увеличивается (например, когда соединяют лоджию с комнатой), либо уменьшается (когда расширяют помещение кухни, устанавливают дополнительный санузел и т.д.). К ней относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных комнат, создание или переоборудование тамбуров. А если вы поставили в комнате «гармошку», ширму или подвижную перегородку, чтобы отделить зону работы от зоны отдыха, это перепланировкой не является. Также как и застекление балкона.

На что нужно обратить внимание в квартире, чтобы получить скидку

При покупке квартиры объективными поводами для снижения цены могут быть только те пункты, которые вы не можете изменить, или исправление которых потребует значительных финансовых и временных ресурсов.✓

Квартира на первом или последнем этаже и угловые квартиры

Первый этаж может быть неудобен из-за соседства с подвалом — возможно придется потратиться на установку «теплого пола», из-за сырости может образоваться плесень, а если за соседней стеной находится магазин или ресторан — вам могут мешать шум и посторонние запахи.

Так же возможно стоит позаботиться о дополнительной безопасности: решетки на окнах, установка сигнализации. Квартиры на первом этаже чаще подвергаются ограблениям, т.к. в них проще попасть. Риск последнего этажа — протечки крыши. Но если под крышей расположен технический этаж, то этот аргумент неуместен. В угловых квартирах часто может быть холодно зимой и жарко летом.✓

Вид из окон

Если вид из окна: бесконечные стройки, стены соседнего дома, пустыри, свалки — просите скидку

Кроме того, важно оценить уровень естественного освещения — если все окна в квартире выходят на север, света будет мало. Может быть такое, что в комнате вообще нет окон — это повод для скидки.✓

Трубы и электропроводка

При ремонте замена сантехнических труб и электрики — самые дорогостоящие работы. Тщательно проверьте состояние всех инженерных коммуникаций: труб в санузлах и на кухне, радиаторов. На них не должно быть конденсата, ржавчины, протечек. Узнайте какая в квартире электропроводка, и когда ее последний раз меняли. Если есть очевидные недочеты — просите скидку.✓

Перепланировка квартиры

Узнайте, проводились ли в квартире перепланировки — если да, узаконены ли они. Купить квартиру с незаконной перепланировкой — большой риск, ответственность и веский повод для приличной скидки.

Для достоверности попросите у продавца план квартиры из техпаспорта. Так вы точно сможете понять, какие в планировке квартиры произошли изменения.  

Найти квартиру, которая подходит именно вам, вы всегда можете на ДомКлик

Выберите квартиру с изъяном

Помимо размещения на первом этаже, у квартир в новостройке могут быть и другие недостатки. Найдите проект, в рекламе которого заявляют о какой-нибудь его отличительной особенности – и поинтересуйтесь, а во всех ли квартирах эта отличительная особенность представлена.

Скажем, панорамное остекление вряд ли будет на первом этаже – так, нет панорамного остекления, да ещё и первый этаж… Просите скидку в двойном размере! И даже в обычном жилом комплексе, ничем, казалось бы, не отличающемся от других, могут быть квартиры с одним «но» – их продавец наверняка представит вам не в первую очередь. Может быть, это квартира у лифта. Может быть, с окнами во двор. Может быть, с повреждённой отделкой. Если скидку на такую квартиру вам не предлагают – не стесняйтесь попросить её самостоятельно.

Настенные и декоративные украшения для дома

Оклеивание стен обоями или декорирование различными фактурными материалами постепенно отходит в прошлое. Подчеркивая яркий и привлекательный дизайн оформления помещений можно использовать несколько необычных и легких в реализации решений:

  • семейное древо в детскую дополняющее домашнюю обстановку;
  • декоративный камин, его можно сделать из картонных коробок;
  • панно из помпонов в спальню и ключница для прихожей;
  • зеркало в оправе для ванной и декоративные фоторамки.

Для декора стен можно использовать неоновые надписи из поликарбонатных листов и ленточной подсветки. Необычно смотрятся объемные буквы из картона или тонкой фанеры, заполненные с лицевой стороны бумажными цветами, помпонами из разноцветных ниток, другим недорогим декором.

Затраты и согласования при свободной планировке

Утверждение «квартира со свободной планировкой» означает следующее – это студия, со всеми коммуникациями и контурами внутренних перегородок, обозначающих стены, на которые вроде бы намекает застройщик. На деле, он не просто намекает – законодательно эти стены там есть. Внутренние перегородки обязательно должны быть нанесены на план иначе невозможно выполнить расчеты, необходимые для строительства.

Преимущества и нюансы при возведении, планировке двухэтажного дома 9 на 9

Без указания кухни не получится определить положение вентиляционных шахт, без разграничения санузлов не получится провести канализационные и водопроводные стояки, без данных о примерной площади жилого помещения невозможно рассчитать модель радиатора. А значит, уже несколько помещений «свободной планировки», так или иначе, определены в пространстве: это туалет, ванная, кухня. Возникает логичный вопрос: насколько изменяемо пространство такой планировки. Ответ немного странный: в пределах нежилых помещений.

Составим список, что действительно можно изменять в такой квартире:

  • Площадь кухонь и санузлов за счеткоридоров и подсобок. Жилые комнаты уменьшать с целью увеличения кухонь или туалетов нельзя. Эти помещения относятся к зонам с повышенной влажностью или мокрым зонам, поэтому существенное увеличение размеров помещений приведет к увеличению нагрузки на систему вентиляции.
  • Можноразмещать внутренние перегородки так, как вам этого хочется. Необходимо понимать, что каждая дополнительная строительная конструкция занимает место, а значит уменьшает количество квадратных метров и стоимость квартиры. Это незаметно при небольших площадях, но на больших пространствах потери будут чувствительны.
  • Можносоздавать дверные проемы в несущих конструкциях.
  • Можноразобрать часть стены на балкон, чтобы визуально объединить пространство лоджии и жилой комнаты. Но при этом нельзя переносить радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения на балкон. Почему? Это нарушит гидравлику системы отопления и может привести к пагубным последствиям.

Главное помнить, что для перепланировки необходимо согласование нового плана помещения и документов на него с БТИ, а это требует времени и денег. В частных фирмах вопрос перепланировки оценивается в диапазоне от 40 до одного миллиона рублей.

Такие квартиры, как правило, продают в панельных домах, где заботиться о несущих стенах не нужно, поскольку их роль выполняют внешние конструкции. В такой квартире возможности разграничения пространства действительно шире, но не стоит вестись на красивые цены.

Так, реальная цена всегда ниже заявленной. Панельный дом дешевле построить, чем кирпичный или монолитный, на внутренние перегородки не тратились деньги и трудовые ресурсы, а значит дом вышел быстрее и дешевле. Но именно словосочетание свободная планировка может добавить затрат вроде бы дешевой жилплощади.

Важные моменты при возведении отмостки дома

Востребованность сити-боксов

Если оборудование машиномест – это требование правительства Москвы, то строить кладовки девелоперов никто не обязывает. Тем не менее многие застройщики предоставляют своим клиентам такую опцию, что свидетельствует об их востребованности. Кроме того, популярность сити-боксов, скорее всего, связана с трендом на уменьшение метража жилья, считает Надежда Коркка. За последние 8 лет средняя площадь приобретаемых в Москве квартир уменьшилась на 30%. Москвичи экономят место, а кладовка позволяет эффективно использовать пространство.

Спрос на кладовые в московских проектах бизнес- и комфорт-класса как правило выше, чем в Подмосковье. В среднем по Московскому региону порядка 8% владельцев квартир в этих сегментах приобретают кладовые, говорит Константин Тюленев.

И со временем потребность в них будет только расти, уверена Людмила Матвеева, руководитель управления рекламы ПИК. Ведь это удобно, надежно и безопасно. По статистике каждый третий клиент, купивший квартиру в проектах ПИК, приобретает и кладовую. В основном такие помещения пользуются спросом среди семей с детьми. Среди студентов или молодых пар, для которых приобретенная квартира стала первым местом для самостоятельной жизни, подобные помещения востребованы в меньшей степени.

Такие же показатели и у компании Wainbridge: каждый третий покупатель квартиры в ЖК AQUATORIA интересуется дополнительной площадью для хранения сезонных вещей, елок, спортинвентаря и прочего. Такие помещения запроектированы в зоне паркинга на -1 и -2 этажах комплекса, но также есть места для хранения и на этажах. Всего в проекте 192 келлера площадью от 3,2 кв. м до 17,12 кв. м.

Кладовые пользуются активным спросом и со стороны клиентов группы «Самолет». Так, к моменту сдачи жилых домов в эксплуатацию, продается большая часть кладовых помещений.

Интерес к кладовым наблюдается и в проектах компании «Сити-XXI век». В частности, в миниполисе «Серебрица» на текущий момент реализовано уже более 50% келлеров от общего количества.

Кроме того, недавно проведенное исследование показало, что покупатели выделяют наличие кладовых как одно из преимуществ проекта, так как цена квадратного метра кладовых оказывается более чем в половину ниже цены жилого «квадрата». Соответственно, такое приобретение становится особенно выгодным для покупателей небольших по площади квартир.

Интересная и оригинальная мебель своими руками

Меблировка жилья с использованием мебели массового производства наиболее доступный вариант для каждого домовладельца. Привнести разнообразие в интерьер и использовать разные дизайнерские идеи поможет изготовления нехитрой мебели своими руками:

  • полочки нестандартной конструкции, и оригинального дизайна из различных материалов;
  • креативный журнальный столик с подносом, модульные стульчики и табуреты;
  • мягкий и мобильный пуфик из старых шин как хороший вариант обустройства гостиной.

Хобби по изготовлению дизайнерской мебели можно превратить в прибыльный и выгодный бизнес, который станет отличным стартапом. Чаще всего для создания оригинальных конструкций используют недорогие и качественные материалы, определяющие долговечность и эстетичность создаваемых моделей.

Кухня

Большинство покупателей недвижимости хотят иметь в своих квартирах просторные кухни, и многих не устраивает их размер, указанный в планах застройщиков. Согласно закону, нежилые помещения (кухни, коридоры, санузлы, кладовые) могут находиться только над нежилой площадью. Поэтому переносить кухню на место комнаты большего размера запрещено, так как в этом случае она окажется над жилыми помещениями соседей снизу. Данную перепланировку можно узаконить только тогда, когда квартира находится на первом или втором этаже, и под кухней располагаются подвалы или нежилые помещения (офисы, магазины).

Также запрещается увеличивать площадь кухни за счет присоединения части жилых комнат. Однако в законе есть одна «лазейка». Кухни разрешается делать более просторными за счет коридоров и кладовых, так как эти помещения относятся к нежилым. Если установить кухонное оборудование для готовки (плиту и мойку) на территории коридора, закон не будет нарушен. А под столовую и/или гостиную можно использовать площадь, по плану принадлежавшую соседней жилой комнате, разместив в ней обеденный стол со стульями, диван, холодильник и шкафы для хранения посуды и продуктов.

Впрочем, некоторые покупатели недвижимости, напротив, не готовы проводить много часов за готовкой, а домашним «посиделкам» предпочитают посещение кафе и ресторанов. В этом случае может возникнуть мысль сократить общую площадь кухни до нескольких метров, разместив там «минимальный набор» из кофеварки, чайника, СВЧ и холодильника. Однако надо учитывать, что такая планировка окажется «вне закона» – площадь кухни в современных квартирах с двумя и более комнатами, не может быть менее 8 кв. м, а в «однушках» – менее 5 кв. м.

Что можно, но осторожно

Если вы хотите произвести перепланировку, которая касается несущих конструкций, то необходимо обратиться в архитектурно-проектную мастерскую. Такие изменения можно вносить только с помощью лицензированной проектной организации. Ведь вы не знаете, чем обернется на первый взгляд невинное желание сломать стену и сделать «один огромный зал с домашним кинотеатром». А если это будет угрожать безопасности целого дома? Грамотный специалист подскажет, как найти наилучшее решение, были довольны и вы, и блюстители закона.

Кстати, если вы задумали хитроумный план сложной перепланировки, то ее проект можно заказать в Ростехинвентаризации. У нас есть свой инженерно-технический отдел, который произведет все необходимые расчеты.

Продажа и покупка жилья с неузаконенной перепланировкой

При покупке перепланированного жилья стоит обращать пристальное внимание на технические документы, чтобы убедиться в законности перепланировки. Если квартира очень понравилась, но имеют место радикальные перемены (отступления от квартирного плана) и они не узаконены, можно рассчитывать на существенную скидку, поскольку в перспективе все расходы по приведению планировки в соответствие с законом придется взять на себя.

Если же имеет место обратная ситуация и незаконно переоборудованную квартиру продаете вы, стоит все просчитать и, возможно, перед продажей получить новый техпаспорт и кадастровый план. Альтернатива – продать квартиру со скидкой, и пусть собственник уже сам разбирается с перепланировкой.

Незаконная перепланировка может стать препятствием, как для приватизации, так и для расприватизации квартиры. Даже если вы давно провели работы, и никто не предъявлял вам претензий, перед сменой собственника (или юридического статуса) квартиры перепланировку придется узаконить.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение – документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

  • акт приемки предоставленного жилья;
  • справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Роскошный интерьер дома в стиле ар-деко


На фото: Интерьер гостиной комнаты в стиле ар-деко

Говоря о дизайне гостиной в стиле ар-деко, мы всегда представляем что-то особенно элегантное. Но такая комната может быть еще и ультра-современной, и предельно технологичной!

Светлая отделка с декоративными элементами и акцентами в белых тонах


На фото: Отделка интерьера гостиной в частном доме

С этого ракурса мы можем подробнее рассмотреть детали отделки в этой потрясающей гостиной! Обратите внимание, сколь четко и гармонично рифмуются оттенки и образы

Зеркальный потолок с орнаментами и подсветкой


На фото: Эксклюзивный дизайн-проект потолка от Руслана и Марии Грин

Этот потолок сложнейшего дизайна выглядит настоящим произведением искусства!

Мраморный белый пол в отделке гостиной


На фото: Белый мрамор в дизайне пола гостиной

Светлый пол – это настоящий шик. Он подходит для дизайна гостиной как в стиле ар-деко, так и в любом другом варианте роскошного интерьера.

Столовая в стиле ар-деко с сиреневыми акцентами


На фото: Столовая в гостиной загородного дома

Эта очаровательная столовая оформлена в светлых тонах с сиреневыми акцентами! Изысканная симметрия классического стиля делает атмосферу ар-деко еще более праздничной.

Дизайн зоны для TV с подсветкой в интерьере гостиной


На фото: Отделка стен в гостиной премиум-класса

Потрясающие витражи в дизайне псевдоколонн и гипсовые барельефы делают эту комнату особенно люксовой!

Хорошая планировка в цифрах и фактах

«Вообще само понятие планировки постепенно теряет актуальность, ведь все чаще девелоперы выводят на рынок жилые комплексы со свободной планировкой. Однако в некоторых проектах, особенно если речь идет о панельных домах, заданные планировки сохраняются. – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Все чаще застройщики делают ставку на небольшие площади квартир, но при этом большее число окон. В связи с этим изменилось соотношение площадей и числа комнат, то есть покупатели охотнее приобретают двух- и трехкомнатные квартиры с меньшей площадью, чем просторные квартиры с небольшим числом комнат. Большое число комнат – более выгодный вариант как для собственного использования, так и для перепродажи», – рассказал эксперт.

По мнению Марии Литинецкой, современная ликвидная планировка должна обладать следующими характеристиками:

– минимальная высота потолков 2,8 м,
– соотношение сторон в комнатах – 1:1,3,
– наличие в одной из комнат не одного, а двух окон,
– разделение пространства квартиры на гостевую и приватную зоны,
– обязательное присутствие «темных» комнат и гардеробных, комнаты с прямыми углами».

«Имеет смысл тут упомянуть о smart-планировках, в основе которых лежит главный принцип – рациональность, – говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – При таких планировках застройщик закладывает площадь на грани комфортности проживания и еще немного больше, то есть никаких излишних площадей нет, все строго рассчитано. Например, однокомнатная квартира – 33-35 кв. м, двушка – 54-55 кв. м. Площадь коридора составляет не более 18% от площади квартиры, зачастую предусмотрены места для встраивания шкафов и техники. Иногда застройщик предлагает такие квартиры сразу с отделкой с разработанным оптимальным дизайн-проектом именно для той или иной планировки», – рассказал эксперт.

Как и куда можно перенести кухню, ванную и туалет

Несмотря на то, что в 2011-м году в силу вступило уже упомянутое выше постановление Правительства Москвы №508, которое, в общем, упростило процедуру согласования перепланировки, у переноса кухни, ванной и туалета правила всё ещё очень строгие. Кухня, ванная и туалет не должны находиться над комнатой – местом, где, собственно, живут люди.

Какие существуют выходы из этой ситуации?

  • Во-первых, можно купить квартиру на первом этаже. Тогда под вами точно никто не будет жить, а вы сможете кухню перенести в уборную, уборную – в комнату, а сами станете жить на бывшей кухне (ну, или более реальный и нужный вариант – увеличите площадь кухни, ванной или туалета за счёт жилого помещения).

  • Во-вторых, можно наоборот купить квартиру на последнем этаже. Этот способ позволит вам расширить кухню с помощью площади ванной и туалета. Забавно, что на других этажах это делать не разрешают, потому что таким образом вы как бы ухудшаете собственные жилищные условия – ваша кухня оказывается под чьей-то ванной. А если вы живёте на последнем этаже, то над вашей кухней мыться никто не будет (ну разве что под дождём на крыше), поэтому расширяйте её в своё удовольствие.

  • В-третьих, если живёте вы не на первом и не на последнем этаже, можно договориться с соседом снизу и упросить его, скажем, под вашей кухней организовать кабинет. Кабинет не попадает под описание комнаты, люди в нём постоянно не живут, поэтому и кухня, ванная и туалет над ним вполне могут быть расположены. С другой стороны – зачем вам такой сумасшедший сосед, который на это согласится?

И ещё одна деталь – выход из туалета не должен вести в комнату или на кухню. Обойти это правило, конечно, тоже можно – нужно всего лишь, чтобы из спальни можно было выйти в совмещённый санузел, а в квартире был бы ещё один туалет с выходом в коридор.

А что, никто не говорил, что перепланировка – это легко!

Оригинальный триптих своими руками из календаря

Украсить пустующую стену красивой картиной не сложно, для этого можно использовать большой настенный календарь с красивым изображением. Мастеру пригодятся три фоторамки без декора, клей-карандаш и ножницы, глянцевый лак (акриловый) и большая кисточка:

  • от настенного календаря (А1 или А2) отрезается зона с месяцами и датами, на обратной стороне прочерчиваются три прямоугольника, соответствующие размеру рамок;
  • к нарисованным заготовкам необходимо добавить 4-5 см припуска, они необходимы для декорирования боковых поверхностей рамок и помогут создать иллюзию картины;
  • заготовки вырезаются, из фоторамок необходимо удалить стекло (оно может пригодиться для другого рукоделия), поверхность покрывается вырезками из календаря;
  • боковые припуски выводятся на изнаночную сторону рамок и тщательно, аккуратно приклеиваются с использованием клея, картины покрываются несколькими слоями лака.

После полного высыхания триптих можно вешать, подобрав идеальное место на свободной стене, где она будет хорошо освещаться. Интересное решение можно реализовать в любой комнате, выбирая тематический рисунок, соответствующий интерьерной композиции.

Чтобы сделать свое жильё по-настоящему уютным и красивым, не потребуется тратить время и деньги на выбор мебели или украшений. Оригинальный декор легко изготовить своими руками, и при его низкой себестоимости украшения можно менять регулярно, экспериментируя со стилем и композицией.

Когда можно и чего начать ремонт ?

Важно понимать, что собственник квартиры может приступать к заливке стяжки, декорированию стен тогда, когда дом сдан в эксплуатацию, подписан акт приема-передачи. Время до этого момента потратьте на разработку дизайна, подбор строительных материалов, размещение комнат, если квартира предусматривает «свободную планировку»

Еще один важный аспект: подбор специалистов. Если поклейку обоев, оштукатуривание или шпатлевание при небольшом опыте можно выполнить самостоятельно, то разводку электропроводки, заливку стяжки, монтаж подвесных потолков должны делать специалисты.

Некоторые застройщики предлагают покупателям квартиры с уже выполненной «отделкой». Но от подобной услуги откажитесь сразу. Стяжка будет минимальной, стены — кривыми, обои и линолеум — самыми дешевыми. Цветовая гамма с покупателем практически никогда не согласовывается. Данный вариант рассматривайте только в случае крайней необходимости.

Многие «эксперты» говорят о том, что в кирпичной новостройке не стоит сразу делать ремонт класса «люкс». В течение 5-6-10 лет зданию надо на усадку. На перегородках могут появиться большие, мелкие трещины. Шикарная венецианская штукатурка и дорогие деревянные панели придут в негодность. На первые годы советуют выбрать более простой вариант отделочных работ.

На практике же дом должен устояться до того, как ключи будут переданы жильцам. Если через 2-3 года на стенах и потолке «красуются» трещины, в ванной или на кухне дружно отваливается плитка, полы «вспучиваются», впору задуматься о нарушении технологии строительства и обращении с иском к застройщику в суд. Дом может очень быстро прийти в состояние, непригодное к эксплуатации.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре. На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно

Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий