Что такое ДДУ при покупке квартиры

Возможные риски и их предотвращение

Заключая ДДУ, дольщик подвергает себя некоторым рискам. Ниже представлены возможные риски и способы, как их предотвратить или исправить.

• изменение сроков стройки (из-за нехватки денег, несвоевременной поставки материалов, заморозки объекта). Нужно внимательно читать договор и прописывать в нём конечную дату завершения стройки. Это даст законное основание требовать уплату неустойки или штрафов;
• изменение проекта без согласования с дольщиком (размер, планировка, этажность, назначение помещений, комплектация, отделка комнат, стоимость). Прописать в ДДУ, что цена установлена окончательно, не подлежит изменению, дополнительных взносов не требуется, планировка утверждена и не должна меняться. Также можно разорвать договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения уплаченных средств;
• продажа квартиры нескольким дольщикам . Заключать ДДУ напрямую с застройщиком, а не с его посредником. Тщательно проверять репутацию строительной фирмы. У подрядчика требовать документ о способах выполнения обязанностей перед строительной компанией и ответственности за их невыполнение;
• отсутствие разрешения на введение в эксплуатацию, хотя объект завершён. Требовать признания своего права на владение квартирой можно через суд, предоставив подтверждающую документацию.

При заключении ДДУ оформляется страховка на ответственность строительной компании. Даже если она не выполнит оговоренные условия или обанкротится, страховая компания выплатит вкладчикам финансовую компенсацию.

Ещё один вариант страховки дольщика – отчисления средств застройщиком в компенсационный фонд. Если строительная организация стала банкротом, этот фонд принимает на себя обязательство достроить объект или вернуть деньги вкладчикам.

Продажа квартир через целевое фондирование

Это обходная схема покупки квартиры в новостройке, которая предусматривает участие банка в процессе финансирования строительства. Кредитная организация выполняет функции финансового посредника, который координирует взаимоотношения инвестора и застройщика.

Схема предполагает, что застройщик и банк заключают целевой кредитный договор, который направлен на финансирование строительства. После этой операции инвесторы, желающие приобрести помещения в строящемся доме, заключают с застройщиком предварительные договоры купли-продажи.

Далее инвесторы открывают в банке специальные беспроцентные депозиты. На эти депозитные счета они осуществляют вклад суммы своих инвестиций. Банк кредитует застройщика за счет денежных средств с этих депозитов в рамках проектного финансирования.

После окончания работ по возведению здания застройщик оформляет право собственности на квартиры. Он заключает с долевыми инвесторами основные договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных в построенном доме.

Капиталовложения, взятые с депозитов долевых инвесторов, зачисляются на счет застройщика. Данные финансовые ресурсы перечисляться на счет банка по распределительному письму застройщика. Они будут направлены на цели возврата ранее выданного кредита банку. Следует помнить о том, что остаток денежных средств после расчетов с кредитной организацией зачисляется на счет застройщика как его прибыль.

Среди преимуществ описанной финансовой схемы можно назвать:

• возможность долевого инвестора закрыть депозитный счет, что будет означать отказ от сделки с застройщиком;
• заинтересованность застройщика в быстром окончании строительных работ, поскольку после этого он получит определенную денежную прибыль.

Методика приобретения квартиры в собственность имеет свои отрицательные стороны, среди которых нераспространение на такие правоотношения норм ФЗ N 214-ФЗ.

Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.

Изменения вступили в силу в июле 2020 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.

Какие существуют риски, если оплату по договору производит третье лицо

Подобные сделки регулируются 313 статьей ГК РФ, согласно которой должник, в данном случае дольщик, вправе переложить оплату на иное лицо, а кредитор, он же застройщик, обязан ее принять.

214 ФЗ не запрещает оплачивать строительство объекта вместо дольщика другим лицам, физическим или юридическим.

Если такое условие присутствует в договоре, необходимо получить согласие застройщика.

В противном случае он имеет основания не принять оплату. Дольщик, привлекающий постороннее лицо для исполнения своего обязательства, не выбывает из самой сделки. Оплата ДДУ третьим лицом не означает смену участников.

Имеете полное право, только для чего Вам такая бумага и готовы ли Вы ее ждать дней 30-40, названивая еженедельно в секретариат ГС и потратив пару дней на поездки за ней?Кто что предпринял на этот счет?Учитывая, что от этой бумаги, практического применения немного, никто и ничего не предпринимал.

1. Секция: 3
2. Активный
3. Сообщений: 33
4. Этаж: 5
5. Рейтинг: 0
6. Корпус: 8
7. Пол:

« Ответ #3 : 18 Октябрь 2010, 10:33:02 » Ну я думаю такой документ лишним то точно не будет. Он будет служить доказательством того, что я деньги перевел, а «Главстрой» получил, т.е.

что я выполнил свои обязательства по ДДУ.

Причины расторжения ДДУ с ипотекой

Чаще всего договор долевого участия с ипотекой расторгается по инициативе дольщика по следующим причинам:

• необоснованное и не обозначенное в договоре увеличение стоимости квартиры;
• «поборы» со стороны застройщика;
• приостановка строительства на неопределенный срок;
• перепродажа забронированного объекта;
• просрочка сдачи в эксплуатацию более, чем на два месяца;
• значительные изменения в планировке, влияющие на увеличение стоимости квартир;
• неуказанные дефекты, обнаруженные после подписания передаточного акта, при условии, что застройщик отказывается их устранить за свой счет.

Причиной расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе банка признается невозможность заемщика погашать кредит с последующей передачей кредитору права требования по ДДУ.

Закон предусматривает, что стороны могут расторгнуть ДДУ при наличии ипотечного соглашения, как по собственной инициативе, так и через суд. Это может произойти по абсолютно любым основаниям, если одна из сторон считает, что ее права нарушены контрагентом.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории

Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ

Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику

А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Переуступка недвижимости

Если будущего владельца квартиры не устраивает качество жилья, сроки строительства или он хочет получить прибыль от недвижимости, ему можно воспользоваться правом – заключить договор с переуступкой своих прав новому хозяину.

Чтобы этот договор считался действительным, требуется соблюдение следующих правил:

• сумма за квартиру была полностью внесена предыдущим дольщиком (либо долг переводится на нового владельца в присутствии застройщика с оформлением подтверждающей документации);
• имеется письменное согласие застройщика на проведение данной процедуры;
• есть разрешение банка на договор по переуступке (если квартира бралась в ипотеку);
• новый договор прошёл регистрацию в Госреестре.

Новый хозяин будет обладать такими же правами, что и предыдущий, но в случае обнаружения дефектов, претензии нельзя предъявлять к старому владельцу. Все жалобы идут на имя застройщика. Разорвать ДДУ по переуступке и вернуть деньги – не получится. Нужно ждать окончания стройки, вступить в права собственности и продать её как обычную квартиру.

Договор долевого участия

Привлекать деньги граждан застройщик сможет только через заключения договоров долевого участия (ДДУ). Это требование появилось в 2004 году после одобрения федерального закона № 214 о долевом строительстве.

Соглашение четко разграничивает права и обязанности сторон:

• Компания-застройщик обязана за определенное время выстроить объект недвижимости. Технологические работы компания проводит самостоятельно или привлекает сторонние организации.
• Возведенная недвижимость принимается в эксплуатацию государственной комиссией, а затем по акту становится собственностью дольщиков.
• Гражданин (или компания) должен рассчитаться за свою часть объекта в закрепленные документом сроки.
• После извещения от застройщика о вводе здания в эксплуатацию дольщик принимает квартиру (иной объект).

При многоквартирном строительстве ДДУ заключается персонально с каждым дольщиком.

Требования по составлению ДДУ едины для всех категорий дольщиков. Однако законодатель не предусмотрел стандартизированной формы документа. Это вовсе не забывчивость разработчиков проекта. Просто в силу разнообразия условий строительства, особенностей конкретной недвижимости предусмотреть все в одном бланке невозможно.

Но есть пункты, обязательные для включения в договорную форму.

Обязательные условия ДДУ

За информацией вновь обратимся к статье 4 ФЗ 214. Еще эти условия юристы называют существенными.

Договор не будет иметь правовой силы, если не отражены следующие моменты:

• Описание объекта, передаваемого собственнику, в соответствии с проектной документацией. Стандарт включает техническую характеристику квартиры: площадь, число комнат, этаж, расположение, высоту потолков, итоговое состояние (с отделкой или без таковой).

• Дата передачи недвижимости с точностью до дня. Этот срок общий для всех дольщиков. Недопустимо, когда компания избегает конкретизировать срок завершения строительства.
  Застройщик подойдет к делу куда ответственнее, если в договоре прописать формат ответственности за волокиту со сдачей дома. Если второй стороной в договоре выступает гражданин, закон установил штраф в 1\150 официальной ставки ЦБ за сутки проволочки.

• Конечная стоимость и порядок внесения оплаты. Параметр запрещено изменять девелопером в одностороннем порядке. Если соглашение не допускает движения стоимости, будьте уверены: квартира перейдет вам по первоначальной цене. Иначе – суд.
• Гарантийный период на долевой объект: на квартиру – не менее 5 лет, на коммуникации – 3 года с момента передачи жилья.
• Варианты обеспечения исполнения компанией своих обязательств перед дольщиком.

В пояснениях к договору застройщик отдельным пунктом указывает соответствие ДДУ нормам ФЗ № 214, порядок ознакомления гражданина с техническими документами.

Важные моменты

Юридическую силу соглашение приобретает только после визирования в органах государственной регистрации прав по месту расположения строящегося объекта.

Если застройщик «тянет» со сдачей объекта более 60 суток, дольщик вправе расторгать ДДУ через суд. Если ситуация развивается в негативном ключе, застройщику придется выплатить инвестиционные платежи со штрафами и процентами за пользование.

Дополнительные условия соглашения по долевому строительству

Уточняющие (дополнительные) разделы ДДУ могут включаться по соглашению сторон. Это:

• Алгоритм приемки/сдачи объекта, порядок уведомления застройщиком о ходе строительства;
• Варианты и причины для расторжения соглашения.
• Порядок разрешения форс-мажоров;
• Варианты уступки прав требований по договору: возможность перепродажи своей доли другому субъекту.

На усмотрение сторон могут указываться и другие важные моменты.

Какие документы нужны для оформления ДДУ

Регистрируется ДДУ в Росреестре на основании ФЗ № 12 «О порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Провести эту процедуру может как сам девелопер, так и дольщик.

В регистрационную палату предоставляются:

• Заявление установленного образца;
• Два экземпляра ДДУ;
• Квитанция об уплате госпошлины согласно статье 333 налогового Кодекса РФ;
• Копии и оригиналы проектной документации на объект;
• Подтверждение права девелопера на участок;
• Разрешение на строительство;
• Учредительные документы юр. лица;
• Паспорт гражданина РФ, если дольщик – физическое лицо.

С дольщика при регистрации договора ДУ могут запросить и другие бумаги. К примеру, если на квартиру предоставлены кредитные средства – банковское соглашение и договор ипотечного обременения прав. Если человек состоит в браке, может понадобиться согласие супруга на участие в проекте.

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика. Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

○ Переуступка квартиры по ДДУ.

Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика. В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

• Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
• Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
• Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ,  лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически. Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости

Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья. Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги

Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

1. Нужно изучить застройщика. Для этого следует осведомиться о том, был ли застройщик участником судебных споров. В компании следует запросить проектную документацию, учредительные документы, проверить финансовую отчетность застройщика за прошлый год, изучить проект строительства.
2. Внимательно прочесть текст ДДУ. Обычно договор составляется по типовой форме, но лучше проверить его на юридически правильную форму. Неверно составленный договор потом в суде может быть признан недействительным.
3. Выбрать банк для кредита. Лучше всего сотрудничать с партнерами застройщика. Так можно получить сниженный размер ставки по ипотеке и сократить риски, связанные с недостроем. Ведь банки сотрудничают с тщательно проверенными застройщиками.
4. Предоставить документы. Список документов по ДДУ минимальный. Для подписания самого договора нужно предоставить паспорт и согласие супруга. Если оба супруга будут иметь право собственности на квартиру, они оба должны присутствовать при заключении соглашения. Чтобы оформить ипотеку понадобиться заполнить анкету заемщика, предоставить справку о доходах, копию трудовой книжки. В разных банках пакет документов может различаться, лучше заранее узнать эту информацию.
5. Заключить ДДУ. Для этого договор подписывается дольщиками, застройщиком и банком. Застройщик обязан поставить на нем свою печать. У каждой стороны должен оставаться на руках экземпляр соглашения.
6. Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Срок регистрации определён 5 днями. Лучше после этого проверить действительно ли договор зарегистрирован. После регистрации можно оплачивать квартиру.
7. Оплата договора полностью или в рассрочку.
8. Подписание акта-приема передачи квартиры после введения дома в эксплуатацию. Не нужно подписывать акт, если выявлены дефекты.
9. Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре.

После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:

• подается заявление в письменной или электронной форме;
• платится госпошлина в размере 200 рублей;
• предоставляется паспорт и ДДУ.

Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные услуги», найти «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ.

Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:

• Гарантия получения нового жилья.
• Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
• Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
• Гарантийные обязательства застройщика.

При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:

• Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
• Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
• Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
• Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.

Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы

Какие пункты не могут быть в ДДУ

К сожалению, нередко мошеннические схемы совершаются и с использованием ДДУ. Кроме того, в договор могут быть включены пункты, которые в значительной мере ущемляют права дольщика. Среди распространенных вариантов незаконных положений ДДУ — нижеперечисленные.

Абстрактная цена

Конечно, утверждать, что в ДДУ цена договора может быть указана исключительно в твердой денежной сумме (например, как произведение цены единицы жилплощади на площадь помещения), неверно.

Застройщик и дольщик имеют право договориться (разумеется, письменно — в ДДУ или дополнительном соглашении к нему), что цена квартиры может быть изменена в дальнейшем, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Обычно таким условием является изменение площади квартиры по факту готовности (как в большую, так и в меньшую сторону).

Но недобросовестный застройщик может придумать и иные основания. Например, ссылаясь на удорожание материалов или услуг подрядчика, застройщик может в значительной мере увеличить цену по договору и т. п. Поэтому рекомендуем перед подписанием ДДУ внимательно изучить, какие условия изменения цены квартиры им предусмотрены, и определиться, насколько дольщик согласен с ними, готов ли их принять.

Подробности — в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, получите его на 2 дня бесплатно.

Отсутствие конкретных сроков передачи готовой квартиры дольщику

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику — это одно из обязательных условий ДДУ (см. подп. 2 п. 4 ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Если этого условия нет в договоре, он считается недействительным.

Исключение или ограничение застройщиком своей ответственности перед дольщиком

Например, застройщик зачастую стремится указать, что он не несет ответственности, если какие-либо из обязательств оказались невыполненными не по его вине.

Однако мы не посоветуем ни одной из сторон включать такое условие в договор: оно не принесет практической пользы.

Пункт об освобождении застройщика от ответственности при отсутствии вины будет считаться недействительным. Дело в том, что застройщик несет безвиновную ответственность за нарушение обязательств, поскольку является профессиональным игроком строительного рынка.

Подпишитесь на рассылку

Примеры

Строительство и сдача объекта были задержаны из-за карантинных мер в связи с коронавирусом. Это обстоятельство непреодолимой силы, оно освобождает от ответственности даже предпринимателя.

Застройщик ссылается, что его задержали подрядчики. Это не основание освобождать застройщика от ответственности, хотя он и не виноват в просрочке.

Примерами форс-мажорных обстоятельств (т. е. обстоятельств именно непреодолимой силы) могут быть:

• стихийные бедствия (наводнения, пожары, ураганы и др.);
• военные действия;
• эпидемии и пандемии;
• забастовки;
• революции и др.

Ограничение выбора суда при возникновении споров

Например, в ДДУ указывается, что рассмотрение споров должно производиться по месту нахождения застройщика. Однако и это условие незаконно: дела могут рассматриваться в судебной инстанции по выбору дольщика — либо по месту его регистрации, либо по месту регистрации компании-застройщика.

Штраф за расторжение ДДУ

У дольщика есть прописанное в законе право отказаться от ДДУ (т. е. расторгнуть его по своей инициативе). И это возможно в следующих случаях:

• застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца;
• застройщик допустил существенные нарушения при строительстве или иным способом нарушил требования к качеству объекта строительства, в т. ч. объект в итоге не соответствует не только строительным регламентам, но и прописанным в договоре критериям.

Бывает, что застройщики, которым подобное расторжение договора невыгодно, вносят в ДДУ условие о неустойке, которую участник долевого строительства должен будет заплатить за свой отказ. Это противоречит закону, и если дольщик расторгает договор по предусмотренным законом основаниям (см. выше), то никаких неустоек он платить не должен, в т. ч. если их прописали в договоре.

Обратите внимание! Даже если в договоре есть какие-либо незаконные положения, это еще не означает, что весь ДДУ будет признан недействительным. Обычно его признают недействительным в части

В отношении таких не соответствующих закону положений дольщик всегда может требовать исключения их из ДДУ или вправе их не исполнять и оспорить в суде.

Узнайте о последствиях нарушения сроков застройки дома из материала «Консультант Плюс». Если у вас еще нет доступа к системе, получите его на 2 дня бесплатно.

Что нужно знать об оплате по ДДУ

Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья. Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании вас активно уговаривают заключить договор.

Как будет осуществляться оплата по нему? В законодательстве четко установлено, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться после регистрации такого документа в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти заключение договора, потом – его регистрация, и только затем – перечисление средств.

Тут существует еще один интересный момент – с вами должны заключать именно договор долевого участия.

Следует понимать, что в данном случае вам еще могут предложить:

○ Как избежать возможных рисков.

Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:

• Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
• Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием

Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

• Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
• Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. В последнем случае дом выступает залогом, который может быть затребован в случае неуплаты долга.
• Двойная продажа, чаще всего подобный риск возникает, если договор заключается с посредником, а не прямым застройщиком.

Чтобы избежать подобных рисков, важно правильно выбрать застройщика.  При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности