Договор купли-продажи будущей недвижимости: что это и как с этим жить?

Регистрация договора купли-продажи квартиры: Росреестр, ЕГРН, госпошлина

Начиная с нового 2017 года, изменилась не только система регистрации имущественного права, но и оплата госпошлины за ряд действий.  Минэкономразвития, в ведении которого находится Росреестр, утвердил шкалу госпошлины за ряд действий при получении выписки ЕГРН, а также заключение договора и регистрации купли продажи.

• Госпошлина на документы в виде бумажного носителя составит 400 рублей (ранее было 200 рублей).
• Госпошлина на копию договора сделки составит 300 рублей.
• Расширенная выписка ЕГРН, содержащая подробную информацию об объекте права составит 750 рублей.
• Информация об обременении, аресте имущества- 400 рублей.
• Электронный вариант выписки до 250 рублей.

Обращаем внимание, что ведомство разработало индивидуальную шкалу госпошлины, как для физических лиц, так и для организаций и государственных учреждений. Допускается получение документа в электронном виде и на бумажном носителе

Образец выписки ЕГРН:

Выписка ЕГРН 1
Выписка ЕГРН 2
Выписка ЕГРН 3
Выписка ЕГРН 4

Правовые позиции судов

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал следующее.

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

…Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу) либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Московский городской суд по делу о признании незаключённым предварительного договора купли-продажи земельного участка указал: «В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

…В спорном предварительном договоре от 20.07.2009 г. имеется описание земельного участка, места его расположения, площади. Однако, как установлено судом, ответчиком не производились землеустроительные работы, направленные на установление конкретных границ земельных участков, входящих в территорию дачного поселка.

…В связи с этим, согласно положениям ст. 3, 20 Федерального закона “О землеустройстве”, при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка данный земельный участок невозможно выделить из других земельных участков, такой участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее продаже.

…Таким образом, исходя из условий предварительного договора, заключенного между В.С., В.М. и ООО “Новый поселок” N — от 20 июля 2009 года, невозможно сделать однозначный и бесспорный вывод о том, что стороны согласовали предмет договора.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку условия предварительного договора о земельном участке, подлежащем продаже, не согласованы, указанный предварительный договор в силу положений п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ не может считаться заключенным». (Определение Московского городского суда от 22 июля 2010 г. по делу N 33-19265).

Указанную правовую позицию Московский городской суд изложил по другим аналогичным делам, рассмотренным в 2010-2011гг.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать. Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (). Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

• написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
• представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
• дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется “Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии”. На табличке на входе также может быть написано “Росреестр”. До конца ХХ века в городах были “Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью”, позднее – областные “Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

• для физического лица – 2000 руб.;
• для юридического лица – 22 000 руб.

Способы покупки квартиры

Заключение договора купли–продажи квартиры предполагает получение в собственность имущества, существующего физически, имеющего определенный адрес, площадь, в противном случае договор будет считаться несогласованным (ст. 554 ГК РФ). Сделку можно заключить самостоятельно или с привлечением специалиста.

Приобретение самостоятельно

Имея определенный опыт в совершении сделок имущественного характера, можно без чьей–либо помощи собрать пакет документов и проконтролировать весь процесс перехода права собственности. Новичку в этих вопросах будет сложнее, поэтому стоит взвесить что важнее: понести траты на оплату услуг нотариуса, риелтора, или рисковать вложенными средствами при самостоятельном, возможно некорректном совершении сделки.

Оформление с помощью нотариуса

Заверенные нотариусом документы обладают доказательной силой, гарантируют защиту прав и интересов граждан. В нотариальной конторе можно получить грамотную юридическую помощь по поводу составления договора, оформления и подаче документов.

На что стоит обратить внимание при обращении:

• есть ли в приемной данные о нотариусе: ФИО, копия приказа органов юстиции о назначении на занимаемую должность;
• имеется ли в открытом доступе информация о стоимости предоставляемых нотариальных услуг.

Проверить, работает ли нотариус на законных основаниях, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (см. ссылку https://notariat.ru/ru-ru/), введя его ФИО в разделе «Найти нотариуса».

Поиск нотариуса на сайте Федеральной нотариальной палаты

Нотариус обеспечит законность действий, минимизируя риск возникновения фактов мошенничества со стороны продавца или покупателя. Также он несет имущественную ответственность, что гарантирует возмещение ущерба при признании сделки незаконной.

Во избежание фактов мошенничества нотариус проверяет документы, готовит к подписанию проект договора купли—продажи.

При желании клиент может воспользоваться услугой размещения средств на депозитном счете нотариуса, защищенном от банкротства. Сразу после регистрации права собственности средства будут перечислены продавцу.

Стоимость услуг будет складываться из государственно тарифа и стоимости услуг правового и технического характера. Величина тарифов зафиксирована в Основах законодательства РФ о нотариате ст. 22.1 (см. ссылку http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/).

Услуги риелтора

Риелтор занимается поиском квартиры, организует встречу продавца и покупателя, решает организационные вопросы по поводу оплаты аванса, возможном сроке заселения. В обязанности риелтора входит проверка документов.

Обратившись к риелтору, можно в краткие сроки подобрать нужный вариант недвижимости, а максимальную защиту прав покупателя и законность проведенной сделки обеспечит нотариус.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры

Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов

Шаг 1. Подбор квартиры

Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья

Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом

Шаг 1. Проверка документов на квартиру

Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.

Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.

Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.

Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.

Шаг 3. Подготовка и заключение договора

После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.

Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.

Шаг 4. Осуществление расчетов за приобретенную недвижимость

Покупатель может заплатить средства за приобретаемую квартиру, как во время заключения договора купли-продажи, так и после завершения регистрации прав. Форма оплаты – наличная, безналичная. Финансы переводятся на банковский счёт или карту продавца. Часто практикуется и схема расчётов с использованием банковской ячейки.  

Шаг 5. Оформление перехода прав на недвижимость

Для этого подаются документы в Росреестр или МФЦ. Чтобы не ожидать в очереди можно предварительно записаться на приём в режиме онлайн. По окончании всей процедуры новому собственнику выдадут выписку из Росреестра о зарегистрированных правах.

Мы рассказали об основных стадиях, которые придётся пройти, совершая операцию по приобретению жилой недвижимости. Отдельные детали можно всегда оперативно уточнить у юриста.

Общий порядок заключения

Сделка оформляется договором купли-продажи, который может быть заверен у нотариуса. Допускается и простая письменная форма договора, но регистрация в обоих случаях обязательна.

Сам текст соглашения обычно является типовым, но стороны вправе дополнять его по собственному усмотрению.

Общие правила оформления следующие. В договоре содержится:

• информация об участниках сделки (Ф.И.О, паспортные данные, адрес регистрации);
• сведения о недвижимости (адрес, метраж, количество комнат, дополнительных помещений);
• цена сделки (стоимость жилья);
• информация о договоре аванса, предварительного договора купли-продажи, ипотеке;
• реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца;
• права и обязанности сторон;
• условия расторжения договора (подробно о том, можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, допускается ли аннулирование этого документа после гос. оформления);
• порядок оплаты;
• подписи сторон.

Продавец гарантирует, что квартира свободна и не находится под арестом или в залоге. Передача недвижимости производится по акту приема-передачи (передаточному акту). Если жилье покупается на первичном рынке возможно оформление предварительного договора купли-продажи до регистрации объекта и постановки его на кадастровый учет.

При оформлении договора купли-продажи необходимо будет оплатить услуги нотариуса, а также госпошлину при регистрации прав в Росреестре. Обычно эти расходы ложатся на покупателя недвижимости.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры
• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Почему не нужно игнорировать помощь профессионалов?

А теперь поговорим о возможных рисках. В случае, если господин Орлов – человек недобросовестный, вполне вероятно, что ему захочется сразу перепродать недвижимость заемщика, не дожидаясь возврата денежных средств последним. Заработает он таким способом немало, а Васильева поставит в безвыходное положение. Данный исход можно предусмотреть и предпринять защитные меры заранее.

Для того, чтобы Орлов не злоупотреблял открывшимися перспективами распоряжения жилплощадью, а Васильев был способен в определенный момент вернуть ее в свою собственность, в договоре необходимо обозначить преимущественное право покупки квартиры Васильевым. Или прямое право выкупа им же.

К сожалению, предугадывает вышеописанный негативный расклад далеко не каждый, поэтому ряды несчастных должников, лишившихся крова над головой, продолжают пополняться. Вот почему мы настоятельно рекомендуем не игнорировать помощь профессионалов, когда речь заходит о вопросах, связанных с документами на недвижимость. Мы уверены, что грамотный юрист обязательно проконтролирует все детали сделки и разработает максимально безопасный договор, надежно защищающий интересы сторон.

Однако, если вдруг вы уже попали в подобную неприятную ситуацию – не спешите моментально опускать руки. Судебная коллегия ВС РФ в таких случаях обычно встает на сторону изначального собственника квартиры (того, кто брал деньги в долг). Это значит, что не все потеряно окончательно, и шанс вернуть недвижимость обратно в собственность все же имеется.

Основные ошибки: как их избежать?

При заключении предварительного соглашения о намерении купли-продажи следует избегать распространенных ошибок:

Не слишком тщательно проверены документы на недвижимость
Важно не только удостовериться, что продавец является собственником жилья, но и понять:каким образом он получил право собственности;
не было ли проведено незаконной приватизации;
были ли учтены права несовершеннолетних;
нет ли обременений на помещении.

Был проведен поверхностный осмотр жилплощади, при котором покупатель не обратил внимание на существенные недостатки, а продавец умолчал о них.
Неправильно рассчитаны сроки, необходимые для сбора документов и подготовки основного договора к подписанию.. Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам
Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.. Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам

Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам. Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Что представляет собой документ?

Соглашение о намерениях – это письменный договор, который заключается между двумя или более сторонами и содержит в себе сведения о нюансах будущей сделки. Документ может составляться для закрепления любых договоренностей, в том числе при намерении совершить куплю-продажу недвижимости.

Юридическая сила соглашения

Гражданский кодекс не регламентирует понятие соглашения о намерениях, но и запрета на его заключение нет. В статье 429 ГК РФ речь идет лишь о предварительном договоре и правилах его заключения.

Письменный документ о намерениях имеет ограниченную юридическую силу. Если одна из сторон нарушит прописанные условия, то на основании данной бумаги не получится взыскать моральный ущерб или установить штрафные санкции. Но наличие такого письма позволит доказать, что отношения между сторонами действительно были, продавец и покупатель добровольно желали вступить в сделку.

Основные отличия двух документов:

• Предварительный договор устанавливает обязанность заключить в указанные сроки основной ДКП.
• Письмо о намерениях несет несколько иной смысл. Оно подписывается как гарант того, что недвижимость будет приобретена на условиях договоренности между сторонами.

В первом случае речь идет о необходимости подписать договор, а во втором о том, что помещение будет приобретено на тех условиях, о которых люди договорились.

Права и обязательства сторон

При составлении письма о намерениях следует уделить особое внимание указанию прав и обязанностей каждой из сторон участников будущей сделки по покупке и продаже недвижимого имущества. Внимание! Соглашение может быть заключено только при обоюдном согласии продавца и покупателя, таким же образом его можно изменить или расторгнуть.

Внимание! Соглашение может быть заключено только при обоюдном согласии продавца и покупателя, таким же образом его можно изменить или расторгнуть.

Продавец и покупатель должны:

1. Заключить оговоренную сделку на указанных условиях.
2. Придерживаться прописанных сроков, если они установлены.
3. При наличии спорных моментов уведомить вторую сторону о возникшем разногласии.

Обе стороны имеют право отказаться от достигнутых соглашений, если второй участник нарушил условия сделки.