Гражданская ответственность застройщика отношения сторон ДДУ

Метраж квартиры

В ДДУ декларируется площадь квартиры (соответственно проекту дома), однако часто реальный метраж жилья несколько превышает цифры, указанные в договоре, или наоборот, площадь оказывается несколько меньшей. В принципе, такую вероятность предполагает специфика строительных работ, однако если в договоре нет указания на то, что стоимость жилья будет пересчитана в соответствии с реальным метражом, застройщика нельзя будет привлечь к гражданско-правовой ответственности. А это значит, что дольщик получит квартиру меньшей площади, и при этом денег ему никто не вернет (причем, на законных основаниях).

С другой стороны, застройщик не может вносить в договор условие, которое предполагает доплату дольщиком на «лишние» метры квартиры – это не соответствует положениям ФЗ-214, поэтому условие является незаконным. Соответственно, в ответ на требование доплатить дольщик может обратиться в суд, и выиграет дело.

Принцип свободы договора и ДДУ.

Зачастую, оправдывая включение в ДДУ условий, ущемляющих права дольщиков, застройщики ссылаются на принцип свободы договора. Однако распространяется ли этот принцип на рассматриваемые отношения?

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Одним из положений данного принципа является то, что по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Между тем исключением из данного правила является случай, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

Таким образом, застройщик не может ссылаться на принцип свободы договора и включать в ДДУ условия, которые противоречат законодательству РФ.

Страховой случай

Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация. Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.

Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:

• Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
• Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.

Если страховщик признает наступление страхового случая, то минимальная сумма выплат будет рассчитываться ориентировочно цены договора. Но последняя не может быть меньше той, что была рассчитана относительно общей площади жилья, которое должен был получить дольщик. Также в учет принимается определенная исполнительной властью среднерыночная стоимость квадратного метра в регионе, она же используется при подсчете социальных выплат на покупку и строительство жилья отдельным категориям граждан. Этот показатель берется на тот день, когда был заключен договор страхования.

В некоторых случаях, если это предусмотрено договором, страховщик может осуществлять выплаты не одной суммой, а частями, в рассрочку. В целом же обязанность по уплате будет исполнена с момента, как только деньги поступят на счет в банке или будут получены через кассу. А вот убытки, не подлежащие возмещению по страхованию, то есть франшиза, не могут быть включены в договор.

Если же страховой случай так и не наступил, а застройщик при этом сдал объект ранее обозначенного времени, то страховщик будет обязан возвратить часть премии или установить пониженные тарифы на будущие сделки, если это, конечно, предусмотрено договором страхования. Но это уже имеет значение для застройщика, а не для выгодоприобретателя.

Недоработки в законе об обязательном страховании

В законе присутствовала определенная логика – появилась возможность обязать застройщика страховать ответственность, в противном случае он автоматически лишался возможности привлекать средства в формате ДДУ, то есть, терял существенную долю потенциальных покупателей. Однако не был разработан механизм, который предполагал бы наличия такой же заинтересованности у страховых компаний. Последние не хотели терпеть колоссальные убытки, которые, разумеется, не покрывались страховыми взносами.

Мало того, до какого-то момента не было понимания, что делать, если обанкротится не только застройщик, но и страховая компания, которая должна была покрыть убытки. Например, владелец компании-застройщика имел возможность открыть параллельно и страховую компанию, чтобы выполнить законодательные требования, а затем сразу обанкротить обе компании, если что-то пойдет не так.

Впоследствии был утвержден ряд строительных компаний, которым разрешалось осуществлять страхование по данному направлению. Однако это весьма рискованный бизнес, что и отражалась на объемах страховых взносов – страховщики не желали нести убытки и старались их компенсировать взносами, а также возможностью перестраховаться у более крупных компаний. За счет взносов неминуемо росла стоимость жилья, а рынок перестрахования был весьма ограничен и не располагал соответствующими возможностями.

Оставался только один более или менее действенный вариант покрытия рисков – ОВС. Однако застройщики входили в общество весьма неохотно, по той же причине, по которой было нежелательным и оформление страховых полисов – высокие страховые взносы.

Повышение стоимости квадратных метров за счет появления дополнительных расходов и, соответственно, сокращение конкурентной привлекательности, было на руку только крупным девелоперским компаниям.

Ст. 10: ответственность сторон договора долевого строительства

Эта статья содержит общее правило о том, что нарушившая условия ДДУ сторона должна уплатить не только установленные законом и договором штрафы, но и сверх того возместить убытки. Например, если дольщик в связи с просрочкой передачи квартиры был вынужден снимать жильё, арендную плату можно попытаться возместить за счёт застройщика, как убытки. Однако, придётся доказывать размер этих убытков, их связь с действиями застройщика. Также придётся обосновать, что дольщик не мог избежать этих затрат каким-либо иным путём (т.е., что дольщик ведёт себя добросовестно и не пытается нажиться за счёт застройщика). В связи со сложностью доказывания, ведение такого дела в суде лучше поручить юристу.

Новая реальность: меры обеспечения ответственности застройщика в 2019 году

Однако, тот факт, что упомянутые статьи утратили силу, вовсе не означает, что ответственность застройщика впредь не будет ничем обеспечиваться. Очередные изменения ФЗ-214, подписанные Президентом РФ в конце 2018 года, предполагают внедрение ряда новых механизмов, которые должны обеспечить защиту прав дольщиков. Собственно, внедряемые изменения, несмотря на их реальную эффективность, изначально задумывались как временные меры.

Дело в том, что в 2018 году правительство решило отказаться от долевого строительства в принципе, и в течение нескольких лет перевести застройщиков на схему проектного финансирования. Эта схема запрещает продавать недостроенное жилье в любом виде, и предполагает проектное финансирование в виде банковских кредитов, выдаваемых под залог. Таким образом, покупатели смогут приобретать только готовые квартиры, которые можно осмотреть в доме, который уже сдан в эксплуатации. В данном случае для дольщика исключаются какие-либо проблемы, связанные с приостановкой строительства, затягиванием сроков, банкротством застройщика.

Пожалуй, единственным риском остается качество «скрытых» работ, которое невозможно проверить без специальной экспертизы.

Итак, вот суть основных изменений законодательства, которые вступят в силу летом 2019 года:

Введение эскроу-счетов. Смысл таких счетов заключается в следующем: средства, которые собирает застройщик, идут не на его счет, а на специальный банковский эскроу-счет (открытый на каждого дольщика). Под эти деньги строительство финансирует банк, и застройщик получает средства дольщиков только после того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Эта мера позволит исключить нецелевое использование застройщиком денег (или, попросту говоря, их вывод).

Создание государственного компенсационного фонда. Все застройщики будут вносить деньги соответственно объему строительства, и при возникновении у застройщика проблем, достраивать его здание будут за средства из этого фонда.

Статья 3: право привлекать средства дольщиков

Статья 3 214 ФЗ говорит об еще одном ключевом понятии, используемом в законе – праве застройщика привлекать денежные средства от граждан. Это право предоставляется только тем застройщикам, которые полностью соответствуют требованиям закона (в применимой к ним редакции).

Основными условиями привлечения средств являются:

• наличие земельного участка для строительства дома — как правило, на праве собственности или аренды;
• разработка проектной документации и ее экспертиза;
• устойчивое финансовое положение в начале строительства и на протяжении всего проекта;
• соблюдение запрета на совершение действий и сделок, которые могут повредить дольщику;
• предоставление обеспечения обязательств застройщика. В зависимости от даты ввода проекта в эксплуатацию это могут быть взносы в компенсационный фонд или расчеты через эскроу. С введением в действие закона № 151-ФЗ от 27 июня 2020 года, другие ранее существовавшие способы обеспечения (страховка и поручительство банков) отменили;
• соблюдение иных требований к застройщику, установленных 214 ФЗ.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 закона 214 ФЗ, если застройщик получает от граждан денежные средства, не имея на то права, дольщики могут потребовать немедленного возврата средств с процентами (однако и право на получение квартиры при этом будет утрачено).

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

• Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
• Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
• Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
• Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
• Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
• Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

• Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
• Самостоятельно застраховали свою ответственность;
• Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2020 года;
• Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
• Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
• Составляют договор поручительства с учредителями;
• Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
• Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Способы привлечения застройщиком денежных средств на строительство многоквартирного дома

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

• на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве;
• посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Пример

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Ответственность за расторжение договора (по инициативе дольщика)

Помимо прочих прав у дольщика есть право расторгнуть ДДУ, однако, он может это сделать при возникновении обстоятельств, прописанных в ФЗ-214, например, если застройщик допустил просрочку при передаче квартиры или же есть серьезные претензии к качеству строительных работ, используемых материалов. Разумеется, застройщику это невыгодно, особенно, если процесс возведения здания еще на начальном этапе, поэтому некоторые операторы рынка включают в договор пункт о выплате неустойки застройщику (в пределах 10% от суммы), если договор расторгается по инициативе дольщика.

Тем не менее, если дольщик расторгает договор на основаниях, указанных в ФЗ-214, то положение о неустойке является незаконным – это право дольщика является безусловным, и никак не может сопровождаться какими либо санкциями (в частности, штрафом) по отношению к нему.

Ответственность застройщика

03.10.2017 08:52

Туапсинский отдел

Ответственность застройщика может быть предусмотрена как нормами договора (в договоре подряда, например), так и прямо в законе.

Общие нормы об ответственности застройщика или технического заказчика при строительстве объекта содержатся в ст. 60 Градостроительного кодекса РФ. Так, п. 3 ст. 60 ГрК РФ предусмотрено, что в случае причинения вреда вследствие разрушения, повреждения объекта незавершенного строительства, нарушения требований безопасности при строительстве такого объекта возмещение вреда и выплата компенсации сверх возмещения вреда осуществляются застройщиком или техническим заказчиком, если соответствующим договором предусмотрена обязанность технического заказчика возместить причиненный вред либо если застройщик или технический заказчик не докажет, что указанные разрушение, повреждение, нарушение возникли вследствие умысла потерпевшего, действий третьих лиц или непреодолимой силы.

Ответственность застройщика многоквартирного жилого дома предусмотрена Федеральным законом об участии в долевом строительстве. В Федеральном законе об участии в долевом строительстве для застройщика предусмотрены следующие виды гражданско-правовой ответственности.

1. Неустойка. Уплачивается при нарушении застройщиком сроков передачи жилого помещения (ч. 2 ст. 6). Законная неустойка установлена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, причем если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Неустойка может быть также предусмотрена договором долевого участия, тогда она будет именоваться договорной. Договорная неустойка не может уменьшать законную.

2. Возмещение убытков (ст. 10). Застройщик обязан возместить участнику долевого строительства убытки сверх неустойки в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору. При доказанности необходимости аренды жилья для личных нужд участника строительства в связи с нарушением застройщиком срока передачи жилого помещения судом может быть удовлетворено требование о взыскании расходов на аренду жилого помещения (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 10.05.2016 по делу N 33-5994/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2016 по делу N 33-19386/2016).

3. Расторжение договора по инициативе участника долевого строительства в определенных случаях согласно ст. 9.

На основании иных законодательных актов застройщик может быть привлечен к дополнительным мерам ответственности:

1) возмещение морального вреда на основании п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”, если участником долевого строительства является физическое лицо;

2) возмещение судебных расходов на основании ст. 98 ГПК РФ и ст. 110 АПК РФ.

Гражданско-правовая ответственность застройщика, не подпадающего под нормы Федерального закона об участии в долевом строительстве, наступает, например, по ст. 395 ГК РФ (неустойка), ст. 15 ГК РФ (возмещение убытков).

Застройщик может быть привлечен также к административной ответственности (см. составы правонарушений, предусмотренные ст. ст. 9.4, 14.7, 14.8, 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ). И как крайняя мера, применяемая в отношении застройщиков по Федеральному закону об участии в долевом строительстве, – привлечение к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ.

Судебное определение вины и степени ответственности

Учитывая тот факт, что покупка прав на недвижимость (через заключение ДДУ) представляет собой гражданско-правовую сделку, в которой присутствуют финансово-имущественные интересы, защитить права дольщик может только в суде. Суд, на основании действующего законодательства принимает решение о применении санкций в отношении стороны, виновной в нарушении прав пострадавшей стороны. Или, если вина ответчика не доказана, отказывает в удовлетворении требований истца.

Таким образом, суд принимает решение о том, является ли ответчик виновным, а также определяет меру ответственности, если факт нарушения прав доказан. Собственно, ответственность застройщика чаще всего заключается в удовлетворении различного рода материальных интересов дольщика. Речь может в данном случае идти не только о денежных выплатах, это неустойки по срокам, качественным параметрам и возмещение морального ущерба, обусловленного материальными или моральными потерями дольщика.

В ряде случаев застройщик может оказать некие дополнительные услуги, сопоставимые по стоимости с деньгами, которые хотел бы получить пострадавший (например, какие-либо строительные или отелочные работы).

Виды страхования ответственности застройщика

Для выполнения требований закона компания может использовать:

• банковское поручительство;
• стандартное страхование договоров долевого участия;
• полис о защите ответственности, оформленный некоммерческим объединением (ОВС – общество взаимного страхования).

Поручительство банка

Этот вид обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками отличается высокой надежностью. Однако на практике такой способ применяют редко. Низкая популярность объясняется значительной стоимостью поручительства.

По действующим правилам при возникновении проблем банк возмещает затраты по следующим позициям

• суммарная оплата по ДДУ;
• начисленные штрафы и пени.

Для уменьшения рисков финансовое учреждение тщательно проверяет застройщика. В некоторых ситуациях – требует дополнительные гарантии:

• передачу ценного имущества в залог;
• открытие депозитного условного счета.

Договор страхования гражданской ответственности

Базовые определения:

• денежная компенсация выплачивается дольщику;
• возникновение страхового случая подтверждается решением суда о нарушении ДДУ либо официальное признание компании банкротом;
• срок действия полиса устанавливают в соответствии с датой завершения строительства;
• допустимо назначение другого выгодоприобретателя при покупке недвижимости по схеме уступки прав требования.

Выполнение обязательств застройщика подтверждается подписанным актом приема-передачи. Для доказательства страхового случая заявитель предоставляет решение гражданского (арбитражного) суда при взыскании предмета залога (объявлении банкротства) соответственно.

Расчет минимальной суммы выплат выполняют с применением следующих данных:

• общей площади объекта недвижимости по договору долевого участия;
• рыночной стоимости 1 м кв. жилья на территории субъекта РФ.

Страховые компании применяют повышающие (понижающие) коэффициенты на этапе определения тарифной ставки. Для заключения договора заявитель передает:

• регистрационные и учредительные документы предприятия;
• справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
• оформленные лицензии при осуществлении отдельных видов деятельности;
• утвержденное разрешение на выполнение строительных работ;
• декларацию со сведениями о проекте;
• экспертное заключение о соответствии СНиП, другим обязательным нормам;
• свидетельство СРО (допуск);
• ДКП и другие документы, подтверждающие право владения (пользования) земельным участком;
• заверенные технические условия для подключения инженерных сетей;
• бухгалтерские отчеты о финансово-хозяйственной деятельности за последние три года;
• результаты аудиторских проверок.

Страхование застройщика оформляется предварительно или одновременно с подписанием первого ДДУ. Профессиональная проверка на этом этапе повышает уровень надежности. Строительная компания обязана сообщить дольщикам условия полиса.

Что такое гражданско-правовая ответственность застройщика

В момент заключения договора долевого участия у застройщика возникает ответственность по исполнению своих обязательств перед дольщиком. А именно – подписав документ, компания обязалась передать дольщику объект недвижимости в срок, отраженный в договоре, и параметры качества которого должны соответствовать заявленным в ДДУ.

При неисполнении (неполном исполнении) своих обязательств застройщик обязан выплатить компенсации и прочие штрафные санкции, также отраженные в договоре или (и) вернуть дольщику его деньги в полном объеме.

При невозможности осуществить все перечисленное, застройщик отвечает перед дольщиками собственными средствами, имуществом (которое реализуется во время процедуры банкротства), а также средствами страховой компании, которая оформила полис перед началом привлечения застройщиком средств для строительства.

Кроме того, гарантии ответственности застройщика обеспечиваются механизмом расчетов через эскроу-счета, а также единым государственным фондом страхования ответственности, куда застройщики вносят деньги соответственно объемам строительства.

Типичные ущемления прав дольщиков сегодня

На сегодняшний день ситуация с условиями, ограничивающими права дольщиков, улучшилась. Такие пункты, как штраф за непринятие квартиры или право застройщика на одностороннее изменение сроков, уже не встречаются. Однако более мелкие, так сказать, нарушения до сих пор присутствуют в некоторых ДДУ.

Например, часть девелоперов указывает в договорах, что дольщик обязан принять квартиру в течение пяти, семи или десяти дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию. Такое условие считается незаконным. Оно ограничивает права дольщика. Или другой момент. В некоторых ДДУ присутствует если не запрет, то ограничения на уступку прав требования. Застройщик включает в соглашение пункт о том, что участник не имеет права без его согласия уступать права требования, обязывает гражданина уплатить компенсацию при оформлении уступки и даже грозит штрафами за совершение цессии без согласия девелопера. В свою очередь закон № 214-ФЗ не ограничивает дольщика в этом плане. Человек вправе уступить свои права начиная с даты внесения ДДУ в ЕГРН и до дня подписания акта приема-передачи помещения при условии полной оплаты или при переводе долга на другого субъекта. Кроме того, встречаются пункты, обязывающие дольщиков заключить договор с управляющей компанией по выбору строителей, соблюдать досудебный порядок урегулирования споров, а также формулировки, относящие действия госорганов местных властей к непреодолимой силе. Ну, и наконец, некоторые соглашения предусматривают возможность одностороннего изменения проекта девелопером. Вплоть до этажности. Все эти условия противоречат закону и судебной практике.