Инвестиции на вторичном рынке жилья: правила безопасности

Что такое вторичная недвижимость

Говоря о вторичной недвижимости, многие обыватели неверно истолковывают это определение. Зачастую под ним подразумевают старый жилой фонд – дома, которые были построены давно, а на сегодня находятся в состоянии, близком к аварийному. Однако это не всегда так.

Важно! Если покупатель приобрел жилплощадь на первичном рынке, при этом оформив все необходимые документы, в том числе – акт приема-передачи и государственную регистрацию права собственности, то объект будет считаться «вторичкой».

Термин «вторичное жилье» означает объект, находящийся в чьей-то собственности. При этом он может располагаться в недавно сданном доме. Сегодня никого не удивляет, что в одном и том же жилом комплексе некоторые квартиры продаются от застройщика (первичный рынок), а часть объектов продают собственники, успевшие приобрести помещение на ранних стадиях строительства.

Инвестиции в жилье

Инвестиции в недвижимость всегда были и будут выгодным способом заработка на вложениях

Многие инвесторы обращают внимание именно на жилую недвижимость по той причине, что это доступно, выгодно и не требует каких-либо специфических знаний – достаточно просто уметь находить достойные варианты и с выгодой их реализовывать

Жилая недвижимость никогда не потеряет своей востребованности – независимо от того, какая в мире экономическая ситуация, человечеству всегда необходимо будет жилье, поэтому у инвесторов, вкладывающих в эту сферу всегда будет возможность хорошо заработать. Инвестировать в жилую недвижимость или нет – решать только вам. В этой статье я рассказала о преимуществах такого капиталовложения и недостатках, думаю, никто не сможет отрицать, что как инструмент инвестиций жилая недвижимость не только имеет право на жизнь, но и является прибыльным объектом вложений. Оставайтесь с блогом GQ и вы узнаете много нового и интересного о том, как заставить ваши деньги работать.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку у каждого варианта есть достоинства и недостатки. Можно сравнить объекты по определенным критериям:

1. Экономия средств. Выгоднее приобретать жилплощадь в новостройке на самых ранних стадиях возведения. Цена на квадратные метры будет увеличиваться по мере завершения строительства. После сдачи дома апартаменты значительно подорожают.
2. Время. Несомненным плюсом «вторички» является возможность заселиться сразу после того, как была совершена купля-продажа. Приобретая новостройку, собственник должен будет ждать несколько лет до завершения строительства.
3. Затраты. Большинство новых квартир сдаются с черновой отделкой. Это значит, что покупателю придется приготовить солидную сумму на ремонт и купить мебель и сантехнику. На вторичном рынке можно найти вариант с хорошим ремонтом, а иногда – с качественным интерьером.
4. Количество предложений. Выбор вариантов в новостройках, как правило, ограничен. Большую часть предложений составляет именно «Вторичка».
5. Юридическая чистота. Если вы приобретаете жилплощадь у застройщика, то вы можете быть уверены, что являетесь единственным законным владельцем, и ваши права не будут оспорены. Покупая вторичное жилье, вы рискуете – могут объявиться временно выбывшие лица или незарегистрированные собственники. Объект может оказаться под арестом или в залоге. Чтобы избежать таких неприятных сюрпризов, не экономьте на услугах юриста и проведите тщательную проверку.
6. Оформление в ипотеку. Кредит выдают на приобретение любого жилья – нового и не очень. Однако можно столкнуться с некоторыми трудностями при покупке новостройки: не все банки готовы предоставлять средства под приобретение строящихся объектов. Желая покрыть возможные риски, финансовые организации завышают ставки.

Совет! Инвестируя средства в строящийся объект недвижимости, вы можете получить прибыль до 25-30% в год.

Инвестиции во вторичную недвижимость

Плюсы

Многие специалисты советуют присмотреться к готовым вариантам для инвестиций в случае, если планируется сдавать жилье в аренду. Таким образом, можно выбрать из большого количества объектов в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Исключается необходимость ждать сдачу дома в эксплуатацию, во многих случаях исчезает риск снижения ликвидности недвижимости из-за новых строек вокруг.

Вторичный рынок предлагает покупателям больший выбор, в том числе и квартир с хорошим готовым ремонтом.

Минусы вторичного рынка

Сделки со вторичным жильем требуют серьезного подхода и юридической подготовки. Существует множество нюансов: несколько собственников, доли несовершеннолетних, наличие арестов, судебных разбирательств и прочих ограничений.

Если квартира расположена в старом доме, многие проблемы, связанные, например, с коммуникациями, будут выявляться позже и потребуют личных трат на устранение.

Доходность инвестиций во вторичку в 2021 году

Отметим, что инвестиции на данном рынке недвижимости больше подходят для тех, кто планирует лишь сохранить накопления, не ожидая высокой доходности. Средняя окупаемость таких квартир в настоящее время достигает 20 лет, а ежегодная доходность в стандарт-сегменте примерно 3-4%.

В 2020 году цены на вторичку уверенно росли вслед за новостройками, но более умеренными темпами. Аналитики говорят о приросте в 4-10%. В первые шесть месяцев 2021 года ожидается увеличение цен за квадратный метр на 3-4%.

Шаг 8. Проверяем квартиру

Запрашиваем у продавца полный пакет документов на недвижимость: правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или договор долевого участия, приватизации, дарения и др.), выписку из ЕГРН, копию кредитного договора, если квартира куплена с помощью ипотеки. Согласие органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние. Если квартира меняла собственника несколько раз, просите представить все предыдущие договоры.

Теперь необходимо проверить квартиру: не использовался ли при ее покупке маткапитал, если да, то была ли выделена ребенку обязательная доля; нет ли у недвижимости обременений. Если была приватизация или наследство – не были ли нарушены чьи-то права и т. д. По наследству – проверка только вопрос – ответ, так как нотариусы не раскрывают эту информацию.

Если квартира приватизирована, то изучается архивная форма 9. Если там есть люди, выписанные перед приватизацией, то выясняется, куда человек выписался, родственная связь. Также проверяем форму 12 – в ней отражаются лица, сохраняющие право пользования квартирой, даже после смены собственника.

Особенности и преимущества вторичного жилья

Плюсы:

1. Квартиры вторичного рынка имеют более доступную стоимость, чем новостройки. Цена за один квадратный метр такого жилья намного дешевле. Объекты вторичной недвижимости ценятся менее. Исключения составляют жилые помещения в домах, признанных памятниками архитектуры.
2. Оперативное оформление сделки. Оформление договора купли-продажи и передачи прав собственности оформляется в течение 30 дней (это максимальный срок), можно и быстрее. А, например, участвуя в долевом строительстве, права собственности можно получить только спустя несколько лет после сдачи объекта в эксплуатацию.
3. Дополнительные скидки и сброс цены. Договариваясь о покупке, можно поторговаться с владельцем и снизить заявленную стоимость. Приобретая новостройку, необходимо быть готовым к фиксированной стоимости и плановых акциях застройщиков.
4. Развитая инфраструктура. Вторичное жилье находится в уже густо застроенных и плотно населенных районах, где уже сформировалась транспортная сеть, работают объекты торговли, развлекательные заведения, учреждения образования и дошкольного развития, поликлиники и больницы — в общем, инфраструктуру здесь можно считать развитой. В новых районах инфраструктура обычно находится в стадии становления и развития. Если в качестве вторичного объекта рассматривать дом, в плане инфраструктуры тут также более выигрышная позиция. Сад и придомовая территория более благоустроены и облагорожены, высажен зрелый сад. При строительстве дома и посадке деревьев плоды с них можно будет получить лет через 5.

Минусы:

1. Качество строительства оставляет желать лучшего. Дома старше 90 лет возводились по другим стандартам и нормам, которые в настоящий момент устарели. Квартиры в этих домах имеют неудобную планировку, низкие потолки, в них не предусмотрено индивидуальное теплоснабжение.
2. Определенный износ вторичного объекта недвижимости. Любая постройка имеет плановый срок эксплуатации, после завершения которого необходим или капитальный ремонт, или снос. А новостройка — это недвижимость с нулевым износом стопроцентным сроком плановой эксплуатации. Это приблизительно 100 лет. Износ вторичного жилья может составлять 10-30 , иногда — намного больше. В плане сооружения панельных «хрущевок» 1950-60 г.г. был предусмотрен срок эксплуатации, равный 50 годам.
3. Наличие правовых проблем. Перед тем, как купить «вторичка», рекомендуется проверить юридическую чистоту объекта. При многократной передаче прав собственности могли быть допущены нарушения. Таким примером может выступать реализация жилья без согласия совладельцев, которые в суде смогут оспорить права нового покупателя.
4. Затраты на содержание и ремонт вторичного жилья более высокие. В нем более низкие показатели энергоэффективности и экологичности. Планируя ремонт, необходимо быть готовым к расходам за демонтаж коммуникаций и старых покрытий.

Расходы на проведение ремонтных работ не часто окупаются при продаже жилых помещений. К стоимости квартиры приплюсовывается ⅓ от общей суммы затрат на ремонт. Стоимость зависит и от исходного качества объекта.

Особенности ценообразования

Стоимость вторичного жилья формируются в соответствии со следующими факторами:

• годом постройки;
• качеством отделки и наличием коммуникаций;
• площадью и особенностями планировки.

Если спрос на «вторичку» снижается, рынок недвижимости гибко подстраивается под эти изменения, и цена на объекты падает.

Стоимость также зависит и от срочности продажи и от планов продавца. Если квартира продается по причине переезда, собственник заинтересован в скорейшем проведении сделки, поэтому не исключено, что он готов будет существенно уступить.

К примеру, продажа связана с желанием улучшить жилищные условия. В этом случае продавец будет удерживать стоимость, чтобы получить более выгодное предложение. Диапазон снижения цен или предложения может быть очень широк.

Пошаговая инструкция по подготовке и оформлению ипотеки на приобретение вторичного жилья

С чего же начать, если решение о покупке квартиры в кредит уже принято?

Сбор и подготовка минимального пакета документов

Хотя у каждого банка имеется свой перечень необходимых документов, предоставляемых для экспертизы потенциальным заемщиком, есть некий must-have, который требуют все кредитные организации.

Если вы хотите повысить свои шансы на одобрение ипотеки, причем на максимально выгодных условиях, заранее озаботьтесь подготовкой следующих документов:

1. Паспорт и/или другое удостоверение личности, причем не только самого потенциального заемщика, но также созаемщиков и поручителей (если они планируются),
2. Справки и другие документы, подтверждающие официальную трудовую занятость и платежеспособность заемщика,
3. При наличии супруга/супруги – свидетельство о браке,
4. При наличии недвижимости, которая выступит в качестве залога (за исключением приобретаемой в кредит квартиры) – документы на закладываемое имущество,
5. При наличии – сертификат на получение МСК и др.

Выбор банка-кредитора

Естественно, что всех заемщиков интересует самая дешевая ипотека на вторичное жилье. Чтобы найти оптимальный вариант, необходимо изучить кредитные программы сразу нескольких кредитных учреждений.

Не секрет, что наиболее популярными в плане ипотечного кредитования являются такие банки, как Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк и некоторые другие. Большим плюсом будет наличие у вас на руках минимального пакета документов – тогда кредитный сотрудник сможет сразу рассчитать ту сумму займа и ту кредитную ставку, на которые вы сможете рассчитывать

Также советуем обратить внимание на такие моменты, как наличие или отсутствие дополнительных требований к заемщику, приобретаемому жилью, какие-либо комиссии и т.п

Нередко подобрать кредитное учреждение для ипотеки могут помочь риэлторы или ипотечные брокеры, владеющие более полной информацией о банках, предлагающих самые выгодные условия по ипотечному кредитованию

Оформление кредитной заявки

После того, как банк выбран, и предварительное согласие получено, необходимо собрать полный пакет документов в соответствии с требованиями именно этого финансового учреждения.

Кредитный работник, получив на экспертизу весь пакет необходимых документов, оценивает кредитную историю заемщика, его платежеспособность и обеспечение по кредиту. По результатам экспертизы выносится положительное или отрицательное заключение о выдаче ипотечного займа.

Подбор подходящей квартиры на вторичном рынке

На этом этапе очень эффективной оказывается помощь грамотного риэлтора, специализирующегося на ипотечных сделках с недвижимостью – он обычно назубок знает все требования банков и подбирает только те варианты, которые устроят кредитное учреждение.

Оценка стоимости недвижимости экспертами

Несмотря на то, что предварительное одобрение от банка получено, а квартира – выбрана, предстоит самое интересное, а именно – определение не рыночной, а оценочной стоимости недвижимости. Эту оценку проводит экспертная организация, и именно от результатов экспертизы будет зависеть окончательная сумма кредита, которую даст банк.

Совет! Поскольку стоимость экспертизы оплачивает заемщик, а если сделка не состоялась – сумма не возвращается, можно обратить внимание на банки, предоставляющие такую услугу, как бесплатная оценка объекта недвижимости

Шаг 4. Уточняем детали по телефону

Итак, вы отобрали квартиры, максимально соответствующую вашим требованиям. Нет смысла прозванивать абсолютно все варианты. Прочитайте внимательно текст объявления и просмотрите фотографии. Если вас что-то смущает или не устраивает, то какой смысл тратить на этот объект время? Телефонный разговор начинайте с вопросов, которые интересуют именно вас. Но обязательно уточните, какие имеются правоустанавливающие документы на квартиру и нет ли обременений. Если квартира в залоге у банка и такая покупка будет связана с дополнительными рисками для вас, а вы на них не готовы, – зачем ехать и тратить время?

Основные определения и понятия

Чтобы понять, что считается вторичным жильем, необходимо обратиться к основным источникам законодательства, регулирующим реализацию жилищных прав человека.

На первом месте — Жилищный кодекс, на втором — Конституция РФ. Эти два документа являются фундаментом всего жилищного законодательства России.

Вторичное жилье — это объекты жилой недвижимости:

• квартиры;
• дома;
• комнаты в общежитиях;
• комнаты в коммунальных квартирах.

Самое главное — все они должны быть зарегистрированы в качестве собственности частных лиц или местных органов власти. Продажа такого жилья происходит от собственника. При оформлении сделки купли-продажи право собственности переходит от продавца е покупателю.

Если жилье не приватизировано и продолжает быть муниципальным, зарегистрированные в них граждане не имеют право проводить сделки с квартирами, потому что не являются собственниками.

В общем понимании вторичный рынок жилья представляет собой совокупность жилых объектов, прошедших процедуру государственной регистрации и выставленных владельцами на продажу.