Ипотека от застройщика: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Оценка плюсов и минусов ипотечного кредитования — важный этап на пути к принятию решения: брать или не брать жилищный заём. К сожалению, наряду с очевидными достоинствами, ипотека содержит и недостатки, о которых нельзя забывать.

Полное понимание положительных и отрицательных сторонах приобретения жилья с помощью ипотечного кредита позволяет обычному гражданину принять правильное для своей ситуации решение.

Плюсы оформления ипотеки

Главное достоинство ипотеки – это возможность приобретения квартиры или жилого дома гражданину, у которого нет на руках необходимой суммы.

Для тех, кто не хочет проживать вместе с родителями или снимать жильё, ипотечный кредит — это единственная возможность приобрести собственные квадратные метры.

Оформляя ипотеку, заёмщик становится своего рода инвестором. Стоимость недвижимости растёт на рынке с каждым годом, поэтому скопить нужную сумму обычному гражданину со средней зарплатой почти нереально.

Но если, оформив ипотеку, заёмщик через некоторое время собрал определённую сумму, то кредит можно закрыть досрочно. А впоследствии, продав квартиру, собственник ещё и выручит за неё более крупную сумму.

Ипотечную квартиру можно обустраивать на свой вкус, делать любой ремонт, перепланировку и всё, что вписывается в законные рамки.

Сразу после регистрации сделки, заёмщик становится собственником жилья и вправе проживать на приобретённой жилплощади, сдавать её в аренду, прописывать родственников.

Помимо всего, существуют различные государственные программы поддержки заёмщиков, как то:

• военная ипотека,
• «жильё молодой семье»;
• ипотека с господдержкой и пр.

Такие программы позволяют оформить ипотеку на льготных условиях и существенно сэкономить на процентах.

Для тех, кто не может воспользоваться госпрограммой, предусмотрены налоговые вычеты. Любой заёмщик по завершении выплат вправе оформить налоговый вычет на сумму основного долга и по выплаченным процентам («возврат процентов по ипотеке»). Также можно частично погасить задолженность материнским капиталом или воспользоваться программой помощи ипотечным заёмщикам.

Тем, кто приобрёл жильё в ипотеку несколькими годами ранее (а ставки в то время были гораздо выше), предоставлена возможность рефинансирования кредита. Заёмщик может перевести кредит в другой банк, предлагающий сниженную ставку.

Плюс ипотеки ещё в том, что банк, перед тем как выдать заёмщику средства, тщательно проверяет выбранное им жильё по всем параметрам. Поэтому риск мошенничества с квартирами в данном случае практически отсутствует.

В целом ипотечное кредитование содержит немало плюсов. Однако перед подписанием договора заёмщику стоит знать и о минусах оформления ипотеки.

В чём минусы ипотеки?

Уровень ставок по ипотеке уже ниже, чем ранее, но всё же достаточно высок; в некоторых случаях переплата может доходить до 100% от суммы кредита.

Другим финансовым минусом являются дополнительные расходы, которые несёт заёмщик, такие как:

• ежегодное страхование недвижимости, а также различных рисков;
• оплата услуг оценщика и нотариуса;
• комиссии банка (за открытие счёта, выдачу средств и пр.).

До тех пор, пока обязательства заёмщика перед банком не выполнены в полном объёме, жильё нельзя продавать, дарить, обменивать, поскольку оно находится в залоге у банка. И это тоже существенный минус ипотеки.

Недвижимость, которая приобретается, находится в залоге у банка до полного погашения займа. Если заёмщик вдруг перестаёт платить по кредиту, то банк вправе изъять жилплощадь и продать её в счёт погашения оставшегося долга. Поэтому у заёмщика всегда есть риск потерять недвижимость в случае неуплаты.

Моральное и финансовое обязательство, которое висит над заёмщиком и приводит зачастую к психологическому дискомфорту, – ещё один минус ипотечных займов. И если одни люди переносят состояние «вечного должника» спокойно, то для других это становится тяжким обременением, давящим на психику.

Именно поэтому человеку, планирующему оформить ипотеку, стоит серьёзно взвесить все «за и против», может быть, даже посоветоваться с психологом и только потом принимать такое ответственное решение, как ипотечный кредит.

Плюсы

Ипотечное кредитование имеет ряд довольно существенных плюсов.

1. Первое и самое основное достоинство – это возможность приобретения квартиры или частного дома, не имея на руках необходимой суммы. Для тех, кто не приемлет аренду или проживание с родителями, ипотечный кредит – это единственный вариант, когда накопить всю сумму не получается. С помощью ипотеки можно обзавестись своей квартирой и жить там, платя каждый месяц ипотечный взнос.
2. Оформляя ипотеку, заемщик становится, своего рода, инвестором. Стоимость недвижимости на рынке растет с каждым годом. Кредит можно закрыть и досрочно, а затем продать квартиру по более высокой стоимости, при этом выручив приличную сумму. Причем не обязательно досрочное погашение, можно закрыть долги и ровно в срок. Возможность продажи за более высокую стоимость все равно будет.
3. В ипотечной квартире можно делать любой ремонт, перепланировку и все, что вписывается в рамки дозволенного и законного.
4. Есть различные государственные программы поддержки: военная ипотека, ипотека молодая семья, ипотека с господдержкой и т.д.. Они позволяют получить заем на льготных условиях и значительно сэкономить на процентах.
5. Для тех, кто не попадает под вышеописанные категории граждан предусмотрены налоговые вычеты. Любой заемщик после окончания выплат по кредиту или же каждый год может оформлять налоговый вычет, как на сумму основного долга, так и по уплаченным процентам (возврат процентов по ипотеке). Также можно сделать погашение ипотеки материнским капиталом или воспользоваться программой помощи ипотечным заемщикам.
6. Сразу после оформления сделки по ипотеке, заемщик становится собственником жилья, он имеет право проживать на приобретенной жилплощади, сдавать ее в аренду, прописывать на ней родственников. Единственное, чего нельзя делать с ипотечной недвижимостью – это продавать, обменивать или завещать. Все это доступно только после полного погашения ипотечного кредита.
7. Ипотечный продукт подразумевает под собой возможность рефинансирования. Заемщик имеет право перевестись в другой банк, где ставки меньше. Читайте об этом в посте «Рефинансирование ипотеки».
8. Практически все банки предлагают такую услугу, как досрочное погашение ипотеки. Если есть возможность и средства, то займ можно погасить раньше срока, при этом проценты будут в разы меньше.
9. Плюсы ипотеки еще и в том, что она дается на длительный срок, поэтому сумма ежемесячного платежа может быть не столь обременительной, что позволяет не испытывать серьезных финансовых трудностей.
10. Банк, перед тем, как выдать ипотеку, тщательно проверяет выбранное жилье по всем параметрам. Заемщик может быть уверен в юридической чистоте сделки и самой жилплощади.

Это были плюсы ипотечного кредитования, и их немало. Но перед подписанием договора заемщику стоит знать, что есть еще и недостатки ипотечного кредитования.

Прогноз ценообразования на рынке недвижимости

Граждан, которые планируют приобрести недвижимость, интересует, будет падать или расти цена м². Так вот в сторону уменьшения цен, по мнению экспертов, указывает снижение платежеспособности и, соответственно, спроса, как следствие пандемии. Банки будут вынуждены привлекать клиентов более выгодными условиями, сниженными процентными ставками, стимулировать девелоперов проводить акции с целью увеличения продаж.

На заметку! Как сохранить деньги при девальвации рубля 2021 года в России

Поднимается вопрос о пересмотре некоторыми банками программ рефинансирования. Продление сроков кредитования снижает скорость денежного оборота средств. В этих условиях люди будут взвешенно относиться к ипотечному кредитованию. Учитывать возможные риски в случае уменьшения, потери доходов в условиях второй волны коронавируса. Увеличивается психологический прессинг, страх потерять работу.

На рост цены квадратного метра могут влиять следующие факторы:  

1. Повышение курса доллара по отношению к рублю. Падение отечественной валюты заставляет людей задуматься о вложении сбережений в недвижимость.
2. Введение 13 % налога на депозиты с 2021 года. Выгоднее вложить деньги в собственное жилье либо приобрести недвижимость и сдавать ее в аренду.
3. Программа цифровизация позволит оформить ипотеку, в том числе электронную закладную, в несколько кликов. Банк России с 9 крупными банками разработал платформу «Мастерчейн» для удаленного кредитования. Сейчас предложения по переводу ипотеки в электронный вид находятся на согласовании с правительством.
4. Пандемия усложнила логистику доставки строительных материалов, что привело к подорожанию отдельных категорий.
5. Расширенная программа правительства по использование материнского капитала для приобретения жилья по ипотеке, что станет стимулом приобретения жилья для семей с детьми и повысит спрос.
6. Вступили в силу новые законы в строительной отрасли. Расширяется проектная декларация, которую представляет строительная компания. Создаются компенсационные фонды, в качестве страховки покупателей, дольщиков. Повысились требования по устойчивости сооружений. Все эти моменты увеличивают затраты строительных компаний, влияют на цену м².

По мнению экспертов, всплеск спроса на недвижимость, ипотечное кредитование следует ожидать в первом полугодии 2021 года. При условии, что заработают компенсационные правительственные программы, сработает фактор отложенного спроса, связанный с пандемией. Это коснется в основном сегмента жилья эконом и бизнес класса.

Оптимизм вызывает и тот факт, что одобрение по кредиту получает больше 80 % соискателей. В то же время ужесточаются требования к кредитным историям. Навряд ли возможно будет оформить ипотеку тем, кто допускал просрочки или задолженности по потребительским займам. Это страховочный механизм со стороны кредиторов от «ипотечного пузыря», когда сумма невыплаченных займов превышает определенный критический порог.

Такая ситуация может сложиться при условии возникновения форс–мажорных обстоятельств, связанных с непредсказуем течением пандемии, экономическими рисками, связанными с мировым кризисом. Спад спроса прогнозируют в сегменте жилья элитного класса, на вторичном рынке, так как ипотеку под такое жилье получить сложнее.

Итоги

Большинство экспертов склоняется к мысли, что оптимальное время для приобретения недвижимости, оформления ипотеки — первая половина 2021 года. Особенно при условии, что заработают государственные программы компенсаций банкам. Возможно снижение банковской ставки до 4,5–5 %.

Цена на м² может снизиться, если появятся долгосрочные правительственные программы компенсаций, стабилизируются и вырастут экономические показатели. В целом, несмотря на разноречивые прогнозы экспертов, большинство склоняется к мнению, что цена на квадратный метр может вырасти в рамках 5–7 %. В первую очередь это касается Москвы, Санкт-Петербурга, которые демонстрируют растущие показатели по ипотечному кредитованию. 

Главные требования банка

Все объекты недвижимости тестируются банком перед выдачей ссуды и должны соответствовать установленным им нормам. Финансовая организация должна удостовериться, на какой стадии идёт строительство и в том, что застройщик благонадёжен.

Тут всё зависит от банка. Немногие согласятся выдать кредит, если здание пока только проходит этапы заливки фундамента. Но если возвели уже хотя бы пару этажей, то получить ссуду будет гораздо легче.

Всегда есть риски в том, что строительство не будет завершено по каким-либо причинам. Например, как нехватки средств. Нужно понимать, что банк существенно рискует этим, давая возможность взять ипотеку в строящемся доме.

Если покупается готовое жилье, то здесь оно и выступает в качестве залога, а в случае только строящегося объекта как таковая гарантия ещё не появилась в виде квартиры. Поэтому некоторые финансовые организации требуют поручителей или выдают ипотеку под залог иного объекта недвижимости.

Что нужно для одобрения банка

Разумеется, первостепенным условием банка является то, чтобы заемщик обладал положительной кредитной историей. Это далеко не все правила.

Разберём основные из них:

• нужно быть гражданином РФ;
• иметь регистрацию на территории России;
• достигнуть совершеннолетия;
• на момент последнего платежа возраст клиента не должен превышать 75 лет;
• обладать не менее полугода трудового стажа на нынешнем месте работы (некоторым банкам достаточно 3 месяцев) и одного года за последний пятилетний период;
• доход кредитуемого должен превышать сумму ежемесячного платежа по ипотеке на 40%.

Более того, Сбербанк охотно одобряет ипотеку тем заёмщикам, у которых есть клиентские зарплатные проекты в этой финансовой организации.

Плюсом будет наличие созаёмщика, являющегося работающим пенсионером и который еще не достиг 75-летнего возраста. Обычно кредит в этих случаях с рассмотрения банка выдаётся на срок от 5 до 10 лет.

Перечень документов

Ипотечное кредитование на стадии рассмотрения вероятности выдачи ссуды происходит в 2 шага. Первоначально представляется общепринятый комплект документов.

В него входит:

• заявление и опросный лист (выдаётся в банке);
• паспорт гражданина России;
• при наличии созаёмщиков потребуются копии их паспортов и нижеследующих документов;
• акт, свидетельствующий о занятости гражданина (трудовая книжка);
• сведения об источниках дохода (банковская выписка или справка НДФЛ-2);
• справка из ПФР о размере выплат и начислений (для пенсионеров);
• реквизиты зарплатной карты (для клиентов, получающих оплату труда на расчётный счёт по соглашению банка и предприятия).

Как только ипотека будет одобрена, в банк потребуется предоставить необходимую документацию на жилплощадь в строящемся доме и по застройщику.

Обратите внимание! Большинство банков предлагает клиентам подать заявку онлайн. Так, в Сбербанке есть сервиз Дом клик, благодаря которому есть возможность подать документы на ипотеку и выбрать объект в новостройке

После аккредитации, сверки цены на жильё и регистрации ДДУ в соответствии с установленными законом нормами, если не будет обнаружено существенных нарушений, производится выдача денег по ипотечному кредиту.

Однако процесс, связанный с проверкой на законность, отнюдь не дешёвый и относительно долгосрочный.

Этапы покупки – пошаговая инструкция

Ниже даётся алгоритм действий заёмщика и будущего владельца. Данная инструкция поможет избежать всевозможных ошибок, сэкономит время и средства дольщика. Итак, всего шесть шагов определяют порядок в достижении положительных результатов в поставленных целях.

Шаг 1. Поиск надежного застройщика

Перед походом в банк нужно убедиться, что застройщик действительно благонадёжен. Желательно провести расследование по интернет-источникам, просмотреть отзывы, которые покажут, насколько довольны клиенты этим производителем.

Важно обратить внимание на соблюдение сроков, не является ли компания банкротом, есть ли разрешительные документы на строительство, участок земли, свидетельство, лицензия и прочие учредительные акты юридического лица. Рекомендуется не пожалеть средств на квалифицированного юриста, который выяснит это лучше всего. Не стоит экономить на этом, следует помнить, что потерять можно гораздо больше, так как риски высокие

Не стоит экономить на этом, следует помнить, что потерять можно гораздо больше, так как риски высокие

Рекомендуется не пожалеть средств на квалифицированного юриста, который выяснит это лучше всего. Не стоит экономить на этом, следует помнить, что потерять можно гораздо больше, так как риски высокие.

Шаг 2. Одобрение ипотеки в банке

Как только застройщик будет выбран, у него необходимо выяснить с какими банками ведётся сотрудничество. Как правило, аккредитация в таких финансовых организациях на объект строительства уже имеется.

Затем комплектуем документы и подаём их в этот банк самостоятельно, или, если существует такого вида услуга, это может сделать коммерческий агент застройщика, занимающийся ипотечными вопросами.

Агент обязан предоставить помощь на безвозмездной основе. И лучше довериться ему, потому что он в курсе всей банковской политики.

Брокер может подыскать более подходящие условия для заёмщика, избавит его от лишней беготни по банкам. К тому же наверняка он лучше знает порядок, при котором риски отказа в выдаче ипотеки сводятся до минимума.

Шаг 3. Выбор квартиры

Это случилось! Банк одобрил! Самое время перейти к третьему шагу, а именно к выбору варианта квартиры у застройщика. Знакомимся с проектами, планировкой и местом расположения. Выбираем то, что по душе и по средствам, конечно.

Составляется ДДУ, который должен быть также согласован с банком. Стороны визируют договор.

С бланком можно предварительно ознакомиться на сайте компании застройщика, либо связавшись со специалистом попросить его переслать на электронную почту, чтобы иметь наглядное представление и обдумать все пункты. Опять же, лучше это делать с юристом.

Шаг 4. Дата сделки определяется банком

В определённый день осуществляется визит в банк со всеми требуемыми документами, в том числе и с подписанным обеими сторонами ДДУ. Необходимо будет уплатить за страхование и подписать договор с банком на выдачу кредитных средств.

Большинство финансовых организаций ставят условия по первоначальному взносу на аккредитив, за что также предусмотрен комиссионный сбор.

Шаг 5. Регистрация договора

Регистрация прав на совершаемые операции с объектами недвижимости в нашей стране возлагается на единую службу – Росреестр. Дело в том, что любая операция с недвижимым имуществом подлежит строгому учёту.

После подписания всех требуемых документов дольщик вместе с менеджером от застройщика адресуются в государственный реестр для регистрации коммерческой операции. Сделка может быть заключена дистанционно. Сбербанк России в настоящее время электронно взаимодействует с Федеральным органом госучёта.

В обязательство строительной компании входит регистрация ДДУ в Росреестре. Это аргументировано правовыми нормами ст. 4 214-ФЗ. В противном случае сделка будет признана нелегитимной. Законная сила сделки наступает с той минуты, когда были занесены установленные данные в ЕГРП.

Шаг 6. Перечисление финансов застройщику

Весь процесс госрегистрации занимает до десяти суток. Как только эта процедура будет пройдена, нужно обратиться ещё раз в банк с уже вступившим в правовую силу договором.

Будут внесены последние штрихи в оформление ипотеки и произведён перевод средств застройщику.

Какой кредит легче оформить: на новострой или вторичку?

В последние годы новостройки «отхватили» жирный кусок продаж, во многом благодаря политике крупных банков: Сбербанка и ВТБ. Эти организации заключили специальные договора с застройщиками, что позволяет последним предлагать ипотеку своим покупателям по сниженным ставкам.

Однако это характерно, в основном, для Московской и Ленинградской области. Если рассматривать в целом по России, банки охотнее кредитуют покупку жилья на вторичном рынке, нежели в новостройках, что подтверждается статистикой: в прошлом году 70% кредитов, выданных АИЖК, пришлось на вторичный рынок.

Почему банки опасаются новостроек? Зачастую покупка жилья на первичном рынке означает не приобретение реального объекта недвижимости, становящегося банковским залогом, а инвестирование будущего или ведущегося строительства – и в таком случае банк в качестве залога получает только инвестиционный договор между потенциальным заемщиком и застройщиком.

А гарантии того, что строительство будет доведено до конца и не перейдет в разряд долгостроя, дать весьма трудно, особенно имея за плечами опыт недавних кризисов, которые больно ударили по застройщикам и их инвесторам-физлицам. Свое банк, конечно, рано или поздно вернет, но для этого понадобятся годы, суды и т.п.

Поэтому первое приятное известие для потенциального заемщика – процентная ставка на жилье вторичного рынка, как правило, на несколько пунктов ниже, чем на новострой. Однако дальше начинаются дополнительные заботы, которые неведомы покупателям жилья на первичном рынке.

1. Во-первых, банки готовы выдать ипотечный кредит далеко не на каждый б/у дом или квартиру: банкиры пытаются защитить себя от возможных проблем в будущем, и если им придется из-за вашего банкротства забирать недвижимость, то они должны быть на 120% уверены, что смогут продать ее;
2. Во-вторых, покупаемый дом или квартира обязательно должны быть полностью оформлены на одного продавца, принадлежать ему на правах собственности, причем продавец не может быть близким родственником потенциального заемщика;
3. Приобретаемый дом или квартира должны быть оснащены основными инженерными сетями и коммуникациями: электричеством, водоснабжением, отоплением, канализацией. В них обязательно должны быть отдельная кухня, ванная (хотя бы с душевой кабинкой) и туалет;
4. Ветхие и аварийные дома, а также дома, предназначенные под снос, исключаются априори;
5. Банку нужна реальная оценка покупаемого жилья, поэтому вам понадобится профессиональный оценщик. Некоторые банки работают только с аккредитованными при них оценщиками;
6. Если дом построен с деревянными перекрытиями, банк потребует проведения строительной экспертизы (а это удовольствие не из дешевых);
7. И очень сложно получить ипотечную ссуду, если в квартире проведена незарегистрированная в БТИ перепланировка.

Где оформить?

Сегодня большинство банков предлагает отдельные ипотечные программы на новостройки. Сотрудничая с застройщиками, они могут обеспечить клиентам более выгодные процентные ставки и другие бонусы.

Помните, что взять ипотеку на квартиру от конкретного застройщика можно не в любом банке. Обязательно уточните, в каком из кредитных учреждений аккредитована компания. В остальных заявку на ипотеку просто не одобрят.

Наиболее выгодные условия кредитования на квартиры в новостройках сегодня предлагают следующие крупнейшие банки:

Банк	Процентная ставка	Первый взнос	Срок погашения
Сбербанк	От 4,1%	От 10%	До 30 лет
ВТБ	От 7,4%	От 10%	До 30 лет
Альфа-Банк	От 5,99%	От 10%	До 30 лет
Газпромбанк	От 5,9%	От 10%	До 30 лет
Россельхозбанк	От 7,85%	От 20%	До 30 лет

В некоторых из них даже можно купить жилье без справки о доходах, но тогда и размер первого взноса увеличится до 40–50% от стоимости квартиры. Вообще же, требования к заемщику здесь примерно одинаковые и различаются незначительно.

Как получить выгодный кредит на покупку квартиры

Покупать жилье с помощью банка – привычное решение. Выбор при этом стоит обычно между жилплощадью на вторичном рынке в устоявшемся старом фонде и новостройками, в микрорайонах, которые еще полностью не готовы и не заселены.

Готовое жилье не так выгодно приобретать, как строящееся. Ипотека на новостройку выдается на более привлекательных условиях. Особенно, если вы выбрали квартиру в том доме, что возводит партнер банка – строительная компания, уже им проверенная и аккредитованная. Тогда и первоначальный взнос небольшой, и ставки низкие, и другие условия вполне лояльные.

Есть два варианта поиска подходящей квартиры:

• Прийти в подходящий банк и рассмотреть список его партнеров-застройщиков, чтобы выбирать из тех квартир, что есть.
• Сначала найти желаемое место для жизни и подыскать там квартиру, обратиться к застройщику напрямую, а он уже даст перечень банков, с которыми налажено сотрудничество.

Для каждого клиента выбор индивидуален: у вас могут быть хорошие отношения с одним кредитным учреждением, к примеру, вы зарплатный клиент Сбербанка, поэтому лучше будет искать жилье у его партнеров. Вы получите список жилых комплексов и уже по нему будете определяться, где лучше купить квартиру.

Но если вам уже нравится определенный микрорайон и жилой комплекс, там удобно расположены дома, есть вся инфраструктура, цены вполне адекватные и планировка комфортная, то лучше обращаться к самому застройщику и смотреть, в какие банки он рекомендует пойти, чтобы оформить ипотеку на квартиру именно в этом доме.