Инвестиции в ипотечную недвижимость: как купить и заработать

Что нужно знать, планируя вложение?

Многим покупка квартиры как инвестиция действительно кажется совсем не сложным и почти беспроигрышным вариантом. За таким вложением стоит реальный объект, а не «виртуальные» акции или курс валют, как на фондовом и финансовом рынках. Даже при самом худшем развитии событий квадратные метры никуда не исчезнут и не обесценятся «в ноль». Тем более, рынок недвижимости мало подвержен колебаниям и в долгосрочной перспективе показывает стабильный рост, опережающий инфляцию. 

Но как и любой финансовый инструмент, инвестиции в недвижимость имеют ряд важных нюансов, не очевидных тем, кто решил заняться этим «с нуля».

После составления финансового плана может оказаться, что инвестиция в недвижимость, которая казалась привлекательной при оценке «на глазок», принесет вам не прибыль, а убыток. Рассмотрим по порядку основные факторы, которые нужно иметь в виду потенциальному инвестору.  

REIT (разновидность ETF)

REIT – это зарубежный фонд недвижимости (траст), разновидность ETF. Наибольшее распространение трасты получили в США. Отдельно взятый фонд работает так:

• собирает средства инвесторов;
• приобретает недвижимость либо возводит ее;
• сдает ее в аренду;
• получает плату от арендаторов;
• распределяет прибыль между инвесторами (по закону, действующему в США, в виде дивидендов должно быть распределено не менее 90% дохода фонда).

Чем значительнее портфель недвижимости и солиднее арендаторы, тем лучше при прочих равных. Поэтому REITы стремятся к максимальной диверсификации своих активов и к работе только с проверенными арендаторами.

Выделяют три основных типов трастов:

• долевые – выкупают недвижимость на себя и управляют ей, т.е. являются такими аналогами управляющей компании (таких REIT примерно 90%);
• ипотечные (Mortgage REIT) – специализируются на выкупах и перепродажах закладных на недвижимость, а также кредитовании (проще говоря, такой спекулянт и мини-банк в одном лице, таких фондов около 7% от общего количества);
• гибридные – инвестируют как в покупку / постройку недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Обычно трасты работают только в одной сфере недвижимости или с одним определенным арендатором. Например, самый известный из них Realty Income занимается в основном коммерческой недвижимостью, сдавая помещения строго по схеме один объект – один арендатор. LTC Properties сдает свои помещения в основном медицинским учреждениям, GNL – правительственным организациям, а Apple Hospitality – исключительно отелям Hilton и Marriot.

Заработок инвестора зависит от двух составляющих: роста котировок и дивидендов. Насчет котировок прогнозировать не берусь – тут может быть что угодно, но в целом акции REIT довольно стабильные, и цена резко не меняется. Поэтому целесообразнее смотреть на дивиденды. Здесь разброс достаточно большой.

Например, Realty Income платит по 22 цента на одну акцию в месяц, что дает годовую доходность на уровне 4%. А вот Global Net Lease платит по 45 центов, что дает доходность 7,16% годовых.

В среднем стоимость одной акции REIT на рынке США находится в районе 20-40 долларов, а дивидендная доходность соответствует 4-7% годовых. Так что можно ориентироваться на эти цифры.

В других странах тоже есть трасты недвижимости. В Германии, к примеру, работают такие REITs, как Alstria Office, Fair Value и Hamborner. В Великобритании – Workspace Group, British Land и Hammerson.

Можно ли получить кредит и инвестировать с выгодой?

Попробуем немного изменить условия. Предположим, что у инвестора имеется капитал, равный ¾ стоимости объекта. Тогда первоначальный взнос будет 1 875 тыс. руб. Расходы по обслуживанию ипотеки составят:

Сумма ежемесячного платежа до госрегистрации сделки	9 893 руб.	1 мес.	9 893 руб.
Сумма ежемесячного платежа после госрегистрации сделки	9 519 руб.	11 мес.	104 709 руб.
ИТОГО:			114 602 руб.

	Расходы по содержанию жилья за год, руб.	Доход от сдачи квартиры, руб.
Услуги  риелтора, 50% ежемесячной оплаты	13 000	286 000
Коммунальные платежи за 1 мес., пока квартира не сдавалась	3 000
Расходы по переводу помещения из жилого в нежилое	20 000
НДФЛ 13%	37 180
ИТОГО:	73 180	286 000

На таких условиях сделка может оказаться прибыльной. Попробуем оценить рентабельность вложений. Для простоты расчётов предположим, что кредит на недвижимость будет погашаться по графику, и арендаторы будут пользоваться недвижимостью в течение всего срока действия ипотечного договора.

Найдём простой срок окупаемости инвестиции – отношение суммы первоначальной инвестиции к среднегодовой стоимости денежных поступлений от реализации проекта.

РР = 2580000 / ((212820 + 271440 * 9) / 10) = 2580000 / 265578 = 9,72 года

Иначе говоря, если не учитывать расходы на обслуживание ипотеки, этот проект может окупиться примерно за 10 лет

Если же принять их во внимание, то окажется, что суммарная переплата по кредиту размером 625 тыс. руб

составит 523 923 руб. Соответственно, срок окупаемости проекта вырастет до 12 лет. Иначе говоря, к тому моменту, когда инвестор выплатит кредит под инвестиции в недвижимость, его вложения ещё не окупятся.

Если бы эти 1 875 тыс. руб. были просто размещены на депозите в банке по средней ставке 10% годовых (с ежемесячной капитализацией процентов), то через 10 лет инвестор обладал бы капиталом в 5 079 тыс. руб.

Получение кредита под инвестиции в недвижимость будет экономически оправданным, если рыночная стоимость объекта к окончанию действия ипотечного договора, как минимум, удвоится. Для этого необходимо, чтобы приобретённая 1-комнатная квартира прибавляла в цене минимум по 7% в год.

Следовательно, если решено приобретать недвижимость с инвестиционной целью за счёт кредитных средств, необходимо особенно тщательно подходить к выбору объекта. Текущие доходы от инвестиций в недвижимость должны перекрывать величину аннуитетных платежей по ипотеке, а ежегодное увеличение стоимости недвижимости – составлять не менее ¾ ставки по «длинным» банковским депозитам.

Способ №1: купить и перепродать

Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках. Суть способа:

1. купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;
2. подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;
3. продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.

Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов

Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.

Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже.

Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».

Важно: завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен. Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства

Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.

Выбор перспективного объекта.

Чтобы задумка о том, как заработать на ипотеке, оказалась прибыльной, следует тщательно отнестись к выбору приобретаемого объекта недвижимости

В ходе изучения предложений стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Строящийся объект.

Если квартира покупается в новостройке, то выгодней заключать договор на ранних стадиях строительства. Тогда цена на объект имеет минимальное значение. Чем ближе дата сдачи постройки, тем выше ее стоимость. На готовые квартиры цена выше на 50-100%, чем на этапе фундамента.

Хотя, сразу реализовать такой объект не получится, позже начальная цена оправдает себя. Как правило, полный цикл постройки многоквартирного дома не занимает более 2-2,5 лет, что в целом не такой длительный срок. Однако, к выбору застройщика также стоит отнестись внимательно и выбирать компании, зарекомендовавшие себя как надежные с многолетним опытом строительства.

2. Срок сдачи и тип договора.

Обозначенный застройщиком срок сдачи является ориентиром на отрезок времени, с которого можно оформить недвижимость в собственность и начать зарабатывать на нем. Однако, надеяться на исключительную точность не нужно. Зачастую сроки сдвигаются и не оправдывают ожиданий. Более того, многое зависит от типа заключаемого договора с застройщиком. Договоры ДДУ заключаются в соответствии с ФЗ № 214 и имеют строгие сроки сдачи объектов. Своевременное получение ключей по ним наиболее вероятно. Договоры ЖСК не имеют строгих временных рамок. Поэтому, как правило, сроки могут сдвигаться от первоначальной даты на год и более.

3. Местоположение.

Немаловажным фактором в рентабельности проекта является местоположение приобретаемой недвижимости. Наиболее перспективны районы с развитой инфраструктурой, транспортной сетью, благоприятной экологией и низкой криминальной статистикой. Расположение объекта предпочтительнее в черте города ближе к центру. Плюсом будет, находящиеся рядом парковые зоны, водоемы, автобусные и маршрутные остановки, станции метрополитена.

4. Характеристики объекта.

На перспективность объекта также влияют следующие показатели:

• Площадь жилого помещения;
• Тип здания;
• Внешняя отделка объекта;
• Этажность и вид из окон;
• Наличие ремонта внутренних помещений;
• Год постройки.

5. Планы развития района.

Цена объекта может зависеть от развитости и благоустройства района. Наиболее выгодны вложения в недвижимость в районах, обустроенных не полностью на начальных этапах строительства. Однако, если существуют проекты будущего развития дорожной и транспортной сети, возведения торговых, развлекательных центров, парков, зон отдыха в данном районе, то стоимость недвижимости в перспективе может вырасти на 100% — 300%.

Проявите заинтересованность

Свою заинтересованность, правильный подход к сделке и осведомленность вы сможете показать единственным способом — грамотно поставленными вопросами. Приведу перечень тех, которые помогут вам более четко понять все условия оформляемого соглашения. При этом ваша уверенность и подготовленность скажется благоприятным образом на вашей репутации и исключит навязывание дополнительных опциональных услуг:

1. Какой точный срок рассмотрения заявки? Длительность стандартного периода я уже указал выше, но это время может варьироваться в зависимости от конкретных условий вашего предложения для банка.
2. Какие существуют дополнительные сборы и их размер? В эту категорию относятся такие платежи, как аренда ячейки, обналичивание средств, услуги нотариуса, регистрация договора ипотеки, оформление права собственности на квартиру, оценка покупаемой недвижимости, услуги по страхованию.
3. С какими страховыми компаниями работает банк? Согласно действующему законодательству, кредитор имеет право на страхование своей жизни, здоровья и имущества в выбранной им лично организации. Но многие банки игнорируют такое предписание, навязывая «свою» страховую с более высокой стоимостью услуг в качестве единственно возможного варианта.
4. Можно ли вносить платежи по кредиту безналичным способом через другой банк? Этот вопрос — один из наиболее важных, от правильности принятого решения во многом зависит уровень дополнительных расходов. Кроме того, в период выплачивания ссуды, вполне могут возникнуть ситуации, при которых вы не сможете осуществить платеж в срок в отделении выбранного банка. Уточните особенности проведения платежа через другие структуры, в частности, размер комиссии, перечень банков-партнеров и реквизиты.
5. Существует ли возможность рефинансирования? Эта относительно новая услуга позволяет вам спустя некоторое время произвести переоформление договора на новых, более выгодных условиях этого или другого банка. Обязательно уточните, существует ли такая услуга в этой компании и каковы ее условия.
6. Что происходит при невыплате платежа? Естественно, вы не собираетесь отказываться от своих обязательств. Но никто из нас не застрахован от форс-мажорных обстоятельств. Поэтому, этот вопрос задать стоит, чтобы понимать точнее политику банка. Нередко в случае уважительной причины, возможно приостановление действия договора, то есть, кредитор некоторое время ожидает вашего финансового восстановления, не взымая при этом дополнительные штрафы.

Держитесь уверенно

После подготовки списка документов и назначения встречи с представителем банка, обязательно подготовьте себя морально. В этом отношении, в первую очередь уясните тот факт, что вы не милостыню просить идете, а предлагать банку взаимовыгодную сделку. Держитесь уверено, спокойно, без предвзятости, и ни в коем случае не заискивайте перед представителем банка. Помните, вы — потенциальный партнер!

В отношении внешнего вида также отмечу несколько полезных рекомендаций. Ваш облик должен расположить представителя банка к общению на равных и вызывать личное доверие к вам, как к потенциальному рентабельному клиенту. Поэтому, чрезмерные усилия показаться краше и богаче, чем вы есть на самом деле, излишняя напыщенность, скорей вызовут подозрения в вашей правдивости, также в отношении всех предоставленных вами данных. «Пляжный наряд» или другие подобные варианты станут признаком вашего неуважения к предполагаемому партнеру, соответствующим будет и отношение кредитора к вам. Беспроигрышное решение — костюм, стиль которого полностью отвечает правилам неформального делового дресс-кода.

Помогут ли ипотечные брокеры?

Все основные нюансы выбора ипотеки и корректирования предложений банка я изложил. Остался один вопрос, которым задаются многие, при покупке недвижимости, сделать все самому или доверить процесс брокеру?

На ситуацию можно посмотреть с разных сторон. Если вы уверены в своих силах и платежеспособности — обращение за помощью к посреднику будет излишним. Стоимость одобрения по ипотеке в Москве и области у ипотечных брокеров может составить от 1 до 5% от цены недвижимости.

Если у вас сложная финансовая ситуация и вы уже получили несколько отказов по ипотекам от разных банков, оптимальным вариантом станет привлечение к процессу третьих лиц, которые будут являться вашим представительством перед банком.

Если вы приобритаете сразу несколько объектов, вы практически вынуждены будете обращаться к ипотечным брокерам, просто чтобы сэкономить себе время на беготню по банкам. Однако, обязательно выбирайте брокеров, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке, как истинные профессионалы своего дела.

Недостатки использования ипотеки

Рентабельность инвестирования с помощью ипотечного кредита на самом деле весьма спорна. На территории России такие инвестиции могут приносить прибыль далеко не везде.

Ожидать прибыли можно в городах с невысокой стоимостью жилья и не самой низкой ценой за аренду

Здесь важно прежде всего учитывать, чтобы арендная плата превосходила платежи по ипотеке

Какие еще риски придется взять на себя инвестору-заемщику:

• Возьмем пессимистичный сценарий, когда курс рубля падает, инфляция растет, как и уровень безработицы, снижается покупательская способность, строительная отрасль терпит упадок. В таком случае инвестиция в ипотечную недвижимость может оправдать себя только если первоначальный взнос будет существенно выше минимального, а ежемесячные платежи – максимально возможные для инвестора. Чем ниже падает национальная валюта, тем больше обесцениваются ежемесячные взносы по ипотеке: в таких условиях дорожать будет все, кроме приобретенной в кредит квартиры, стоимость которой зафиксирована договором с банком.
• Если рассчитывать на арендные платежи, которыми можно будет ежемесячно покрывать взносы по ипотеке, то здесь тоже есть целый ряд нюансов. Жильцы могут долго не находиться, проживающие в квартире могут внезапно съехать, за счет чего образуется простой, квартира может быть затоплена, сантехника выйти из строя, что потребует дополнительных денежных вливаний.
• По закону с арендной платы собственник должен платить налог 13 %, что еще больше уменьшает возможности для выхода «в плюс».
• Иногда в кредитных договорах прописывается, кто конкретно имеет право проживать в заложенной по ипотеке недвижимости. Чаще всего это члены семьи заемщика. Сдать же ипотечную квартиру в аренду на законных основаниях можно только с согласия банка.
• Ипотека – это долговое бремя на 10-20 лет. Невозможно предугадать, как поведет себя рынок за этот период, останется ли выбранный район востребованным, не уволят ли с работы заемщика и т.п.

Квартира в ипотеку

В 2016 году цена нашей второй комнаты так и осталась на уровне 700 000 рублей. Продавать ее за эту цену не хотелось, в связи с чем, приняли решение — копить на первоначальный взнос на квартиру. К лету 2017 мы накопили 450 000 рублей.

Одобрили в Сбербанке ипотеку под 11% на сумму 3 200 000 рублей. Из-за того, что процент первоначального взноса в Сбербанке составлял не менее 20%, мы искали довольно бюджетные квартиры.

В Сбербанке учитывается неподтвержденный доход.

Заявки в другие банки

Также, в этот раз мы решили попробовать подать заявки в другие банки. Выбор пал на Россельхозбанк и банк “Открытие”, так как в этих банках первоначальный взнос составлял от 15%. Но наши заявки не увенчались успехом — в банке “Открытие” одобрили максимальную сумму ипотеки только в 900 000 рублей, а в Россельхозбанке и того меньше — 400 000 рублей.

Такая разница сложилась из-за того, что в Сбербанке учитывается неподтвержденный доход. В анкете и при звонке с офиса банка (для проверки заемщика) я указал, что сдаю комнаты и дополнительный ежемесячный доход составляет 20 000 рублей.

Далее, нам повезло — с 1 августа 2017 года Сбербанк снизил ставку по ипотеке до 9,5%, а сумму первоначального взноса сократил до 15%. Это облегчило нам задачу, и мы начали искать более выгодные варианты.

Покупка квартиры

Нашли хороший вариант за 2 975 000 (естественно, не без торга) — двухкомнатная квартира, 58 кв. м, цена на аналогичные — не меньше 3 300 000 рублей. Цена была меньше рыночной, так как продавцы сильно торопились. Да и риэлтор им попалась, мягко скажем, недобросовестная. Она нашла нас в качестве покупателей и квартиру больше никому не показывала, потому что ей было “некогда” ездить в другой конец города. Продавцам же риэлтор говорила, что покупателей, кроме нас, нет и квартиру никто брать не хочет.

Приобрели мы её под 9,4 % по акции “Молодая семья”, еще на 0,5% снизить не получилось, так как жена была в декрете и зарплату не получала. Также, на 0,1% ставка была снижена за услугу — электронная регистрация. Эта услуга платная, около 7 000 рублей, но позволяет переоформить недвижимость прямо в банке, без посещения Росреестра.

Ежемесячный платеж по ипотеке составил 32 755 рублей на 10 лет. Ну и по традиции, квартиру мы сдали, чтобы быстрее погасить ипотеку. Сдали за 15 000 рублей, на руки получилось около 12 000 рублей.

Неприятный эпизод

Покупка квартиры, также, не обошлась без неприятного эпизода. Справки по отсутствующим долгам за коммунальные услуги были предоставлены продавцами, но, оказалось, что туда не входит электроэнергия, капитальный ремонт и газ.

Общая задолженность по ЖКХ была более 23 000 рублей.

В итоге, долг составил:

• за электроэнергию — 8 353 рубля,
• за капитальный ремонт — 8 450 рублей,
• за газ — 6 758 рублей.

Общая задолженность, по этим службам, была более 23 000 рублей. Бывшие хозяева с долгами согласились, но оплачивать их не торопились. Всеми правдами и неправдами большую часть денег за долги мы у них смогли “выбить”.

Классические варианты инвестиций в недвижимость

Большинство людей, с которыми я общался на тему инвестиций в недвижимость, рассматривает их именно как бизнес. Например, берут квартиру в долгосрочную аренду, а сдают посуточно, или ищут сильно недооцененное жилье (когда людям нужно продать срочно по каким-то причинам). Это может быть квартира, выставленная на торги при просрочке ипотеки, или квартира с невыселенными жильцами, но с судебным решением о выселении. Такие варианты сопряжены с рисками, но люди на них зарабатывают.

Можно также вкладывать в коммерческую недвижимость (офисы, торговые и производственные помещения), землю, загородную или зарубежную недвижимость. В любом случае, заниматься этим нужно профессионально. Это постоянная работа!

Также важно помнить про неликвидность. Вы не можете быстро купить и продать объект недвижимости по нужной вам цене

Плюс здесь низкая степень диверсификации при небольшом капитале. Если у вас 10 млн. руб., в Москве и Питере вы сможете купить пару «однушек», что недостаточно для полноценной диверсификации – для этого нужно 15-20 объектов и соответственно 100-200 млн. руб. А для коммерческой недвижимости 200 млн. руб. может и на один объект не хватить. На рынке же ценных бумаг даже 10 млн. руб. достаточно для составления полноценного, хорошо диверсифицированного портфеля, притом с использованием не только российских, но и зарубежных активов.

Самостоятельные инвестиции без знания дела вряд ли дадут вам значительный доход, а профессиональные самостоятельные инвестиции в недвижимость имеют высокий порог входа – на сцену выходят коллективные инвестиции в недвижимость и секьюритизация.