Как оценить инфраструктуру новостройки, не посещая стройплощадку

Экскурсии на площадку

Несмотря на наличие видеотрансляции, покупатели часто хотят приехать и посмотреть вживую на процесс строительства. Далеко не все застройщики такое желание приветствуют. В основном компании организуют экскурсии разве что для представителей СМИ и блогеров, объясняя это тем, что частое появление посторонних на стройплощадке дома противоречит правилам техники безопасности.

Впрочем, некоторые застройщики иногда организовывают массовые экскурсии для покупателей новостроек Петербурга. Каждому посетителю выдаются каска, специальная обувь, верхняя одежда. Хотя, конечно, в действительно опасные для клиентов зоны экскурсовод их заводить не будет. В качестве гида обычно выступает специалист, хорошо информированный о ходе строительства новостройки и всех нюансах, так как у клиентов по ходу экскурсии обычно возникает множество вопросов.

Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость»:

Компания использует все возможные способы, чтобы информация своевременно поступала к дольщикам. В первую очередь это онлайн-трансляция со строительных площадок на официальном портале компании, когда клиент в режиме реального времени может наблюдать за ходом строительства.

Больше всего наши клиенты ценят подробные фотоотчеты с комментариями, которые мы рассылаем им на электронную почту. В них рассказывается обо всех работах, которые ведутся на строительных площадках. Это не просто фото домов и общего вида стройки, но и детальные отчеты по отделочным работам в квартирах и местах общего пользования.

Владимир Тихонович, директор по строительству ГК «Арсенал-Недвижимость»:

Любого дольщика прежде всего волнует соблюдение сроков строительства, поэтому часто интересуются графиками предстоящих работ по объектам – стараемся по возможности также публиковать их в общем доступе. Кроме того, дольщики и потенциальные клиенты спрашивают об используемых материалах: марка, производитель, качественные характеристики и т. д.

Не так давно мы запустили приложение для мобильных устройств «Арсенал», где можно оперативно наблюдать за ходом строительства и читать самые свежие новости – оно пользуется большой популярностью у дольщиков. Периодически площадки объектов посещают журналисты тематических изданий.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Покупатели квартир в жилых комплексах компании «БФА-Девелопмент» всегда в курсе обстановки на строительной площадке. В соответствии с 214-ФЗ застройщик обязан в ежемесячном режиме на своем официальном сайте в открытый доступ выкладывать фотографии о ходе строительства. Также эта информация необходима банкам, которые предоставляют ипотечные кредиты на объекте. Многие из них регламентируют содержание фотографий – ракурс и детали съемки.

Дольщики прекрасно оснащены и могут отследить положение дел на стройплощадке, например, в соцсетях или в YouTube, где представлены все объекты компании – ЖК «Огни Залива», «Коломяги Плюс», «Академ-Парк», «На Гребецкой». Кроме того, Служба госстройнадзора организовала прямые трансляции со строек города.

Но, несмотря на все технические возможности, многие дольщики продолжают доверять только собственным глазам и самостоятельно приезжают на стройку.

Андрей Останин, директор по продажам группы «Эталон»:

АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в группу «Эталон») уже более 30 лет создает полноценную комфортную жилую среду и всегда сдает объекты в точном соответствии с установленными сроками. Мы дорожим доверием наших клиентов и стремимся предоставить полную информацию об объекте. Поэтому все наши клиенты и потенциальные покупатели, посетив сайт компании, могут с экрана своего смартфона или компьютера в режиме реального времени наблюдать за ходом строительства дома, а также просматривать фотоотчеты о проделанной работе.

Способы расчета за квартиру

Подавляющее большинство квартир приобретаются у Девелоперов по договорам долевого участия. Согласно этому способу, вы можете:

1. Либо перевести деньги на счет Застройщика.
2. Либо воспользоваться специальным счетом эскроу. Здесь средства окажутся временно «заблокированы», а Застройщик получит к ним доступ только после исчерпывающего выполнения взятых на себя обязательств и сдачи квартир в эксплуатацию.

Вы можете использовать для оплаты не только личные сбережения, но и ипотечные деньги. Для этого вам понадобится:

1. Договориться с Застройщиком о том, что квартира будет оплачена за счет заемных средств (полностью или частично).
2. Отправиться в банк и получить согласие на выдачу ипотечного кредита.
3. Дождаться, пока банк проведет независимую оценку стоимости жилья и подготовит индивидуальный кредитный договор.
4. Застраховать жилье.
5. Проверить и подписать индивидуальный кредитный договор.
6. Заключить с Застройщиком основной договор, рассчитаться за квартиру и зарегистрировать основной договор в Росреестре.
7. Начать выплачивать кредит, попутно ожидая сдачи дома в эксплуатацию и заселения в квартиру.

Далеко не каждая организация согласится предоставить вам кредит на покупку жилья, которое существует только на бумаге. Для банка это определенный риск, т.к. он заинтересован в наличии объекта залога. Например, в случае со вторичной недвижимостью объект залога – это существующая и физически ощутимая квартира. А вот в случае с первичной недвижимостью самой квартиры еще нет, и банк не может знать наверняка, будет ли она построена.

Наконец, вы также можете договориться с Застройщиком о рассрочке. Обычно Девелоперы предлагают краткосрочную и долгосрочную рассрочку (до 1 года и более 1 года соответственно). Как правило, при краткосрочной рассрочке Покупателю не приходится уплачивать никаких процентов. А вот при долгосрочной рассрочке Застройщик запрашивает проценты, которые устанавливает самостоятельно. Если вы собираетесь рассчитываться за квартиру путем взятия рассрочки, то:

1. Все условия рассрочки должны быть четко отражены в основном договоре (графики платежей, порядок погашения основного долга и процентов, ответственность за нарушение финансовых обязательств и т.д.).
2. Вам понадобится проверить все пункты основного договора. Подумайте, не являются ли условия договора кабальными и потенциально опасными для вас. Сравните рассрочку от Застройщика с ипотекой – возможно, в каком-либо банке вы сможете взять кредит по меньшей процентной ставке.

В течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию вы должны будете подписать акт приема-передачи объекта. Вы осматриваете квартиру, проверяете состояние систем коммуникации, соответствие помещения проектной планировке и т.д. Если вас все устраивает, то вы письменно фиксируете этот факт в акте приема-передачи. Если где-то имеются недостатки, то вы вправе потребовать от Застройщика их устранения. Не доверяйте устным обещаниям Девелопера и не подписывайте акт приема-передачи до того момента, пока не будете довольны качеством жилья. Иначе вы рискуете оказаться обманутым, и тогда ремонтные работы лягут уже на ваши плечи.

Ознакомьтесь с формой и условиями договора

Чаще всего в новостройках предлагают два формата сделки:

• при покупке строящегося жилья — договор долевого участия (ДДУ);
• при покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП).

Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё иначе — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

Что должно быть чётко прописано в ДДУ:

• стоимость недвижимости;
• подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
• отделка на момент передачи дольщику;
• точный срок передачи объекта долевого участия;
• гарантийный срок от застройщика;
• условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов, которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Но некоторые девелоперы предлагают заключить вместо ДДУ предварительный (ПДКП) или инвестиционный договор. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, риски оказаться обманутыми при таких сделках выше.

Нормы и личная инициатива

Появится ли впридачу к новостройке тот или иной объект или нет, – это решение далеко не всегда принимают сами застройщики. Существуют нормы, которым необходимо следовать, чтобы проект вообще имел право на существование. Как напомнил журналу www.metrinfo.ru Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP, проект жилого комплекса разрабатывается на основе ряда нормативных актов – это, в первую очередь, градостроительный кодекс, строительные нормы и правила (СНиП), документы территориального планирования и т.д. Согласно этим документам при застройке территории необходимо учитывать обеспеченность будущих жителей комплекса социальными объектами: школами, детскими садами, спортивными сооружениями. Ориентирами служат и так называемые радиусы доступности – расстояние от строящегося объекта до ближайшего детского сада или аптеки.

Например, в соответствии с территориальными строительными нормами Московской области (ТСН ППС-99 МО) на каждую тысячу жителей проектируемого жилого комплекса необходимо 35 мест в детских дошкольных учреждениях и 135 мест в школах. Площади, отведенные для отдыха, игр и занятий физкультурой рассчитываются исходя из следующих нормативов: площадки для игр детей дошкольного возраста – 0,7 кв. м на каждого предполагаемого жителя жилого комплекса; площадки для занятий физкультурой – 2 кв. м, площадки для отдыха – 0,1 кв.м.

В районах застройки объектами экономкласса в проект закладывают один детский сад на территорию площадью от 1,5 га, одну школу – на 8 га, одно спортивное сооружение регионального значения – на 75 га, – уточняет Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ.

Обеспечить жителей достаточным количеством образовательных, спортивных, медицинских учреждений – это задача муниципалитета. Часть объектов город возводит за бюджетные средства, а часть – за деньги застройщиков – это, так называемая «доля города», которая фиксируется в инвестиционных контрактах. Застройщиков могут обязать строить новые объекты или реконструировать уже существующие. «Наша компания в рамках строительства ЖК «Акварели» в Балашихе, занимается реконструкцией школы, кроме того проектом предусмотрено создание отдельных блоков для младших классов, детских образовательных и специализированных внешкольных учреждений в непосредственной близости от территории комплекса», – рассказывает Роман Семчишин (ТEKTA GROUP).

Если речь идет о комплексной застройке, то, как правило, проект строится в несколько очередей. «Когда первые дома сдаются в эксплуатацию, начинается строительство и необходимой инфраструктуры», – говорит Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест». Застройщику приходится планировать строительство так, чтобы школы, детские сады и прочие объекты не пустовали, а открылись тогда, когда жители первых домов сделают ремонты и въедут в новостройки.

Социальные объекты

Если с парковкой ситуация частично урегулирована, то с детскими садами и школами нет. Развитая инфраструктура новостроек зачастую так и остается в мечтах покупателей. По общему правилу, застройщик имеет право вообще не строить социальные объекты. 

В каких случаях обязанность у девелопера возникает?

Застройщик реализует комплексное освоение территории. 

Заключается договор между девелопером и властью о предоставлении участка земли под строительства масштабного проекта. Застройщик обязан организовать всю необходимую инфраструктуру в соответствии с генпланом территории: построить дороги, садики и школы, благоустроить территорию. 

Застройщик выкупил права на землю у муниципалитета с условиями.

Выкуп или аренда могут сопровождаться обязанностью построить социальный объект. Практикуется также передача части квартир в собственность властей для размещения очередников.

Застройщик заключил договор о развитии застроенной территории.

Участок под застройку может быть предоставлен девелоперу для сноса или реконструкции ветхого жилья. Одним из условий может быть строительство социальных объектов. 

Подобные механизмы выгодны и для застройщика, и для местных властей, и для горожан. Еще один пример удачного взаимодействия – специальные региональные программы. В Ленобласти реализуется программа «Социальные объекты в обмен на налоги». По ней правительство выкупает построенные детсады и школы на сумму до 70% уплаченных налогов.

Параллельно с ней в Ленобласти действует программа «Светофор». Территория Ленобласти условно разделена на 3 зоны: красную, желтую и зеленую. В зависимости от зоны действуют различные правила застройки и выкупа социальных объектов.

Застройщик может построить социальные объекты по своей инициативе. Такое решение позволит выгодно отличаться на фоне других новостроек. Проверить обещания застройщика просто – достаточно взглянуть на разрешение на строительство и проектную декларацию. Объект не указан в документации? Тогда детсад может оказаться лишь рекламным ходом.

Озеленение и детские площадки

Об озеленении придомовой территории новостройки застройщик обязан позаботиться. Так, для мало-, средне- и многоэтажной жилой застройки в СПб требуется 23 кв. м. озеленения на 100 «квадратов» общей площади квартир.

Девелоперы, как правило, без проблем высадят перед домом дешевую траву, а иногда обнесут ее забором. В буклете это может называться «ландшафтный дизайн»

С рекламной продукцией смысла спорить нет, а на проектную декларацию и договор долевого участия стоит обратить внимание

Если указано возведение фонтана или высадка елей и сосен, то нужно требовать у застройщика конкретного вида озеленения. Хуже, когда формулировка размытая, а-ля «планируется благоустройство», тогда и посадка травы подходит под описание.

Там же упоминается о строительстве детских и спортивных площадок. Нет упоминания о них в проектной документации? Можете их не ждать – застройщик не обязан обеспечивать ими новостройку.

Не дайте себя обмануть

Вы ищите себе уютный и комфортный дом. В офисе у агента недвижимости или застройщика вы слышите рассказ о новостройке и ее благоустройстве. Вам подробно описали, какие деревья появятся во дворе, и какими вместительными запланированы паркинги.

Выглядит отлично, правда? Да, бывают новостройки с развитой инфраструктурой и полноценным двором.

Но чаще всего представитель застройщика лукавит. Верить на слово – одна из ошибок покупателя. Полный их список в нашем прошлом материале. За правдой отправляйтесь в проектную документацию и в законы. С последними все не так просто, как хотелось бы.

Единых требований ко всем застройщикам нет. Немногочисленные обязанности строительных компаний разбросаны по множеству правовых актов. Информация неупорядоченная и, зачастую, неполная. Разобраться в ней простому покупателю сложно.

Большинство требований к девелоперу – это градостроительные и технические нормы, связанные с самим земельным участком, где строится здание. Предписания разрабатываются в момент проектирования городов и поселков.

Нормы закрепляют:

• границы функциональных зон города и участков;
• высотность зданий;
• рекомендации по проектированию зданий;
• требования пожарной и санитарной безопасности;
• требования по инсоляции помещений.  

Основной документ – Правила землепользования и застройки. Так, в Санкт-Петербурге действуют свои Правила, включающие перечень градостроительных регламентов. Именно им в первую очередь должен соответствовать жилой комплекс. 

В частности, в Правилах регламентировано:

• градостроительное зонирование;
• виды разрешенного использования земель;
• минимальные отступы зданий и строений от границ;
• минимальная доля озеленения;
• минимальное количество парковочных мест. 

…И снова «старые грабли»: дольщики потеряют в любом случае

Собственно, в этом происшествии с Урбан-Групп не случилось решительно ничего нового – стандартный (хотя и очень крупный) застройщик, стандартная схема привлечения средств, стандартные методики контроля его деятельности. И самое главное – использовались стандартные же методики вывода денег.

Казалось бы, ничего особо страшного для дольщиков произойти не может, так или иначе дома должны достроиться и люди получат свои квартиры. Вот только о конкретных сроках дополнительного ожидания в заявлениях ответственных чиновников и в прессе как-то говорить не принято, как и о компенсационных выплатах.

Правда жизни такова, что дольщик может еще два-три года (а то и больше, в зависимости от степени готовности дома на момент банкротства застройщика) оплачивать съемное жилье и своевременно рассчитываться по ипотеке.

Иными словами, из-за продолжительного ожидания (платежей за аренду жилья) конечная стоимость недвижимости вполне может увеличиться вдвое, особенно, если говорить о Москве.

Если, конечно, незадачливый дольщик справится с финансовой нагрузкой, на возникновение которой он не рассчитывал, оформляя ипотеку (а это часто бывает «из последних сил», почти на пределе финансовых возможностей). Если не справится – потеряет деньги, так как права требования на недвижимость отойдут банку, часть их пойдет на погашение ипотеки, часть вернется ипотечнику, но более значительная сумма перейдет в активы банка в виде чистой прибыли после реализации объекта.

Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры

После того, как вы определитесь с выбором Застройщика, вам нужно будет определиться с выбором оптимального и выгодного предложения.

Если дом только находится на стадии строительства, то внимательно осмотреть его не получится, – ведь ничего еще не построено. Однако вы можете ознакомиться с технической документацией на жилье. Техническая документация на дом также должна дополняться учредительными бумагами самого Застройщика, позволяющими ему вести профильную деятельность на рынке недвижимости.

Запросите у Девелопера следующий комплект материалов:

1. Проектная декларация на дом. Здесь должен содержаться план здания, технические характеристики здания, метраж квартир, планировка квартир и т.д. Проверьте, чтобы в проектной декларации однозначно указывалась дата сдачи дома в эксплуатацию.
2. Разрешение на строительство.
3. Документы на землю (договор купли-продажи земельного участка или договор аренды земельного участка).
4. Свидетельство о регистрации Застройщика в качестве юридического лица.
5. Опционально – свидетельство о вступлении Застройщика в саморегулируемую организацию. Девелопер, который состоит в таком объединении, является более надежным.
6. Опционально и по вашему желанию – ИНН, бухгалтерская отчетность компании за несколько предыдущих лет, устав компании, список реализованных проектов, ежеквартальная отчетность.

Вы можете изучить вышеупомянутую документацию самостоятельно, а можете обратиться за правовой экспертизой к юристу. Не стесняйтесь уточнять и конкретизировать любые, интересующие вас, моменты.

5 способ: аэрофото- и видеосъемка

Компьютерные технологии внесли существенные инновационные изменения в обычные жизненные процессы.

Съемка строящихся объектов с высоты птичьего полета – это новое слово в оценке и осмотре первичного жилья. С помощью этой услуги можно не только виртуально побывать на месте возведения новостройки, но также осмотреть прилегающую территорию. Аэрофото- и видеосъемка производится коптером (беспилотным летательным аппаратом). Полученные данные дают реальную картинку происходящего, помогающую оценить:

• расстояние между строящимися зданиями;

• наличие и загруженность автостоянок;

• существование детских игровых и взрослых спортивных площадок;

• удаленность новостройки от магазинов, школ, детских садов и др.;

• реальность заявленных зеленых зон, лесонасаждений и водоемов.

Зачастую новостройки располагаются далеко за пределами Москвы. Чтобы добраться до строительной площадки и осмотреть все вокруг потребуется как минимум один день. И это на исследование только одного объекта. Коптер выполнит то же самое всего за несколько часов. Преимущество этого способа заключается в том, что с высоты птичьего полета можно охватить общий план местности и произвести оценку инфраструктуры не выходя из дома. Недостаток: стоимость услуги.

В настоящее время лишь несколько компаний специализируются по предоставлению услуг по аэрофото- и видеосъемке с помощью коптера. И хотя расценки на эту услугу немаленькие, они, несомненно, оправдывают себя. Вы экономите свое время, силы и нервы, а получаете обширную и точную информацию. Кроме того, сами застройщики стали все чаще прибегать к услугам аэрофото- и видеосъемке своих объектов с высоты птичьего полета. Полученные видео ролики выкладываются на сайтах строительных компаний, как наиболее доступный ознакомительный и рекламный материал.

В современном мире достаточно источников информации, чтобы достоверно оценить инфраструктуру новостройки, не посещая стройплощадку лично. Воспользуйтесь ими – и вы будете владеть полными и надежными сведениями о самом здании и всех близлежащих объектах.

Что проверить о застройщике?

Покупка квартиры у любого застройщика – рискованное дело. Даже если раньше застройщик активно занимался строительством и имел огромное число законченных проектов, это ещё не говорит о том, что он безупречен.

Стоит вспомнить банкротство застройщика Урбан групп, который занимал второе место по строительству в Москве и области, однако в один прекрасный день остановил полностью свою дальнейшую деятельность, оставив людей без квартир.

Документы застройщика

Если с бумагами на строящийся объект все хорошо, нужно тщательно проверить документы самого застройщика. Застройщик – это юридическое лицо, которое должно среди основных видов деятельности иметь право на возведение жилых объектов недвижимости.

Кроме того застройщик должен иметь следующие документы:

• устав;
• свидетельство о регистрации юридического лица;
• свидетельство о постановке на налоговый учёт;
• выписка из ЕГРЮЛ.

Ознакомиться с этими бумагами обычно можно на сайте застройщика. Если они там не представлены, попросите в офисе компании предъявить их для ознакомления. Если документы Вам не предоставляются, скорее всего от Вас хотят утаить какую-либо информацию.

Дополнительно проверяйте надежность банка, с которым сотрудничает застройщик, если для строительства он привлекает заемные денежные средства. Узнать наименование банка, у которого застройщик оформил займ, можно в той же проектной декларации строительства.

Банкротство

Как проверить застройщика на банкротство – главный вопрос, с которым нужно разобраться. Именно такие компании часто становятся участниками процедуры несостоятельности, о чем многие дольщики даже не подозревают.

Процедура банкротства – это всегда судебное разбирательство. Узнать, является ли Ваш застройщик потенциальным банкротом, можно, обратившись в картотеку арбитражных судов. Узнать сведения можно на сайте — https://kad.arbitr.ru/.

Вернуть деньги от обанкротившегося застройщика будет практически невозможно из-за очерёдности выплат, установленной законом о банкротстве

Кроме того, важно проверить юридическое лицо на наличие других судебных споров

Если споры возникли между застройщиком и физическими лицами, сведения об имеющихся делах можно узнать на сайтах районных судов по месту регистрации застройщика. Огромное число дел свидетельствует о нарушении застройщиком своих договорных обязательств перед другими клиентами.

Финансовая состоятельность и долги

Как проверить финансовую состоятельность застройщика? О наличии денежных средств у застройщика и отсутствии долгов могут свидетельствовать разные обстоятельства.

Проверить финансовое состояние компании можно:

1. На сайте службы судебных приставов — http://fssprus.ru/iss/ip.
2. На сайте налоговой службы — https://egrul.nalog.ru/index.html.
3. В едином реестре застройщиков — https://erzrf.ru/?regionKey=143443001&region=moskva&costType=1.
4. На портале Москомстройинвеста, если речь идёт о московском застройщике — https://stroi.mos.ru/mobile/construction.

Единый реестр застройщиков действует в стране с 2017 года. Там каждый застройщик получает определенные баллы рейтинга от 0,5 до 5, которые формируются на основании сроков сдачи объектов.

Также можно узнать интересующую информацию на специальных форумах в Интернете, где активно обсуждают действия застройщиков такие же дольщики.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры в новостройке – дело ответственное. Нельзя упустить ни малейшей детали в деятельности застройщика, чтобы не стать очередным обманутым дольщиком, оставшимся без жилья и собственных денег.

Итоги разговоров с представителем застройщика

Теперь стоит поговорить о тонкостях посещения офиса продаж. Очевидные вопросы мы осветили, переходим к вариантам, позволяющим снять часть сомнений и вскрыть подводные камни проекта. Есть несколько характеристик, существенно влияющих на стоимость квартир в новых ЖК и комфорт при проживании. Вас интересует:

итоговая полная стоимость покупки, в которую включается не только заявленная в договоре цена, но и затраты на регистрацию собственности, возможные проценты за использование рассрочек, оплата услуг по оформлению перепланировок (внимание! – “свободные планировки”), стоимость регистрации договора, цена страхования;

итоговый, указанный в договоре срок завершения строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и передачи вам квартиры по акту (плюс два месяца при незначительных задержках);

качество строений, в котором учитывается и конструкция, и материалы, и вероятность изменения проекта в части удешевления за счет стен или отделки;

перспектива развития инфраструктуры и транспортной доступности — если вас привезли на объектом бесплатным “шаттлом” от метро, то стоит узнать, почему застройщик не полагается на местный транспорт;

гарантии при просрочках, страхование при срыве договорных условий, механизм улаживания споров с застройщиком, способ истребования компенсаций за просрочку и возврата денег.

Обратите внимание на возможность посещения строительной площадки и получения реальной информации. Это мы опишем под отдельным заголовком