Каковы тонкости оформления расписки в получении денежных средств?
Чтобы покупатель был абсолютно уверен, что его обязательство по передаче денег продавцу выполнено, и продавец не заявит о том, что оплата квартиры не произведена, необходимо пошагово оформить расписку. Данный документ, даже составленный в простой письменной форме, будет иметь существенную доказательную силу при возникновении каких-либо претензий.
Большинство граждан полагают, что такое подтверждение передачи наличности нужно обязательно проводить через нотариуса. Это не совсем верно, доказательная сила у обоих документов будет абсолютно равной. Это лишь некий способ успокоить себя, что в процессе составления расписки участвовало еще и должностное лицо. Кроме того, необходимо будет заплатить взнос за услуги нотариуса.
Отсутствие кого-либо из сторон сделки недопустимо. Обязательно либо личное присутствие, либо оформление расписки через доверенное лицо. Но в таком случае потребуется представление доверенности, прошедшей заверение в нотариальной конторе.
Какие данные подлежат включению в расписку:
- место оформления, а также дата. Точное время указывать необязательно;
- имена, фамилии и отчества сторон соглашения по купле-продаже;
- точные паспортные данные участников сделки;
- целевая принадлежность данного платежа;
- сумма, подлежащая выплате продавцу. Причем расписывают подробно и цифрами, и прописью. Обязательно также определяют, полная эта сумма или ее часть, например, первоначальный взнос.
ВАЖНО !!! Оба участника договора должны расписаться в документе, и сделать расшифровку своих подписей. Помимо подписей участников сделки по купле-продаже, требуются подписи, как минимум, двух свидетелей составления расписки
Если сумма будет внесена единовременно, то обязательно необходимо включение оговорки об отсутствии взаимных претензий контрагентов.
Закон не содержит указание на то, должна ли быть расписка напечатана на компьютере или написана вручную. Однако большинство специалистов по сделкам с недвижимостью советуют покупателю заполнять бланк расписки вручную. Это будет существенным подспорьем в случае какого-либо судебного разбирательства или же расследования уголовного дела (в случае мошенничества, например). В таких случаях всегда проводят почерковедческую экспертизу. И не всегда для нее бывает достаточно только подписи, если документ составлен покупателем на компьютере.
Какие документы потребуются при купле-продаже квартиры за наличный расчет.
При рассмотрении порядка продажи квартиры за наличный расчет, нельзя обойти вниманием вопрос, какие документы нужны для этого
Их список достаточно широк:
Сам договор купли-продажи квартиры.
Предварительный договор или договор о задатке (если подобные соглашения заключались).
Документы, удостоверяющие личность контрагентов.
Документ, подтверждающий право собственности продавца.
Технический паспорт жилого помещения.
Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных жильцах. Желательно также потребовать у продавца документ о том, что все прописанные прежде в данном жилом помещении лица на данный момент сняты с регистрационного учета
Покупатель должен обратить внимание, что выписка должна быть, так называемая, архивная, поскольку она содержит данные обо всех когда-либо зарегистрированных здесь лицах. Особенно это актуально в отношении лиц, находящихся в колониях, которые после отбытия срока вернутся по месту прежней прописки, став неприятным сюрпризом для нового владельца.
Документ, подтверждающий оплату всех долгов за жилищно-коммунальные услуги
Также необходимо урегулировать дела с компаниями-поставщиками услуг телефонной связи и интернета. Все долги должны быть оплачены, а договоры – расторгнуты, о чем должен быть представлен соответствующий акт.
В некоторых случаях квартира находится в совместной собственности супругов, т.е. нужно будет представить согласие второго супруга на отчуждение, иначе сделку признают недействительной.
Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован гражданин, не достигший совершеннолетия, неизбежно потребуется согласие органов опеки и попечительства, которое, в этих случаях, получить непросто.
Если сделку осуществляют через поверенного, то потребуется представление оформленной по все правилам доверенности.
11.Выписка из госреестра недвижимости, содержащая все необходимые сведения об объекте недвижимости.
Этот перечень неполный, в зависимости от конкретных жизненных обстоятельств могут потребоваться иные документы.
Расходы покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры
Покупатель квартиры при оформлении договора купли-продажи должен быть готов к тому, что, помимо основной суммы, на него ляжет ряд дополнительных трат. Составление сделки предполагает оплату госпошлины, оформления справок и документов, аренды банковской ячейки, услуг нотариуса и риелтора. О порядке их оплаты стороны договариваются самостоятельно, но на покупателя традиционно возлагается все, что связано с его документами и вступлением в право владения. Также он самостоятельно оплачивает все расходы, связанные с оформлением ипотеки.
Законодательством не установлена сторона, которая должна их оплачивать, поэтому продавец и покупатель самостоятельно договариваются, кто и за что производит платеж. Но на рынке купли-продажи недвижимости сложились определенные традиции, касающиеся данного вопроса.
Кто оплачивает услуги риелтора
С юридической точки зрения, второй стороной в данных правоотношениях выступает продавец, так как именно он заключает соглашение, однако на практике встречаются разные ситуации.
Комиссионные посредника могут прибавляться к основной стоимости объекта недвижимого имущества, выдвигаемой продавцом. В таком случае фактически риелтору платит покупатель, передавая продавцу всю заявленную сумму с учетом комиссии, заявленной агентством недвижимости.
В других случаях риелтор может взять процент от суммы сделки. В данной ситуации по сути его услуги оплачивает продавец, так как из желаемой цены за квартиру он получит меньшую сумму.
«Живые» деньги
Самый простой способ — это приобрести квартиру за наличный расчёт. В этом случае оговоренная сумма просто передаётся из рук в руки участниками договора.
Расчёт при покупке квартиры наличностью может производиться двумя способами: предоплатой и по факту. Первый вариант более приемлем для продавца. Ведь он получает всю сумму сразу, соответственно может приобретать новую жилплощадь или потратить деньги на личные нужды. Покупатели неохотно идут на такой шаг, ведь именно они рискуют остаться без денег.
Если продавец ставит обязательным условием предоплату, не стоит пугаться и подозревать человека в мошенничестве. Ситуации в жизни бывают разные, но необходимо по максимуму постараться обезопасить сделку.
Факт передачи денег нужно подтвердить официально, лучше всего делать это в нотариальной конторе или взять с продавца расписку. Сумма полученных денег указывается прописью, обязательно прописываются целевое назначение средств и паспортные данные продавца. Расчёт производится в присутствии свидетелей.
Для покупателя оптимальным вариантом будет оплатить квартиру после получения свидетельства государственной регистрации. Кстати, таким способом завершаются 80% сделок при покупке квартиры.
Если ни один из предложенных вариантов вас не устраивает, можно прибегнуть к помощи третьих лиц, например, банка. В этом случае, происходит оплата по безналичному расчету.
Покупка квартир: как снизить риски при расчёте
Как производится оплата при покупке квартиры? Этот вопрос обговаривается индивидуально, участниками сделки. Если недвижимость приобретается через агентство недвижимости, то проблем обычно не возникает. Риэлторы полностью курируют сделку, в том числе и момент когда производится расчёт.
У такого варианта, только один недостаток, риэлторы получают за свои услуги звонкой монетой. При этом «навариваются» они обычно на покупателях, включая свои комиссионные в стоимость жилья.
В это статье, мы расскажем вам, как происходит оплата при сделках с недвижимостью. Рассмотрим способы оплаты и то, каким образом лучше производить расчёт.
Начисление компенсации: как получить выплату за покупку квартиры
Государство предусматривает ограничение в начислении вычетов на жильё:
- Когда покупка осуществляется за счет средств, которые являются материнским капиталом конкретного работодателя или государства.
- В случае, когда сделка заключается между супругами, попечителями и подопечными, сестрами и братьями, родителями и детьми, гражданами, связанными служебными отношениями.
Также лица, занимающиеся частной предпринимательской деятельностью, неофициально устроенные граждане и безработные очень часто задаются вопросом о том, как получить выплату за покупку квартиры? Ответ прост – так как они не выплачивают НДФЛ, то и на компенсацию не могут претендовать.
Квартира от застройщика: сумма доплат может перевалить и за 100 000 руб., но некоторых расходов можно избежать
Дополнительные расходы при покупке квартиры в новостройке можно разделить на две группы. Первая – общепринятые и распространенные, такие расходы всегда прописываются в договоре приобретения. Вторая группа относится непосредственно к услугам, рассказывает заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Первая группа расходов: госпошлина, лишние «квадраты», «коммуналка»
К первой группе трат Валерий Кочетков относит, например, госпошлину за регистрацию ДДУ (+ 350 руб.).
Возможно, по его словам, потребуется доплата за разницу в площади при приемке квартиры. Этот пункт прописывается в ДДУ.
«Если по результатам обмеров, проведенных в отношении дома, сумма фактической общей площади квартиры и площади балконов, лоджий, веранд, террас с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, увеличится по отношению к сумме проектной площади (на основании данных плана создаваемого дома), участник долевого строительства обязан внести на расчетный счет застройщика дополнительные денежные средства за такую разницу в площади, исходя из стоимости квадратного метра на день заключения ДДУ», – объясняет Валерий Кочетков.
Эксперт отмечает, что бывает, когда застройщик не производит взаиморасчеты по обмерам БТИ вне зависимости от того, стала площадь квартиры больше или меньше. В этом случае в ДДУ прописывается, что цена квартиры окончательная и изменению не подлежит. Траты, связанные с проведением обмеров БТИ, также ложатся на плечи покупателя. Еще одна статья расходов – оплата «коммуналки» за три месяца вперед.
«Со дня подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства с эксплуатирующей организацией заключается договор на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию и управление, а также производится оплата расходов по техническому обслуживанию жилого дома, эксплуатационным и коммунальным услугам на три месяца вперед. Дальнейшие платежи производятся в соответствии с порядком и условиями, установленными договором, заключенным с жилищно-эксплуатационной организацией», – перечисляет Валерий Кочетков.
Есть и вторая группа расходов, продолжает эксперт. Это непосредственно услуги, которые указываются в дополнительном договоре к договору приобретения. Стоимость таких услуг начинается от 15 тыс. руб.
Вторая группа расходов: риелторы, нотариус, бронирование
Ко второй группе дополнительных трат относятся, например, расходы на сопровождение сделки, уточняет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Обычно такие услуги предоставляются агентством недвижимости, задействованным в реализации комплекса, или официальным представителем застройщика.
«Подразумевается оплата агентского договора, в котором прописывается обязательство застройщика сначала сформировать пакет документов для регистрации ДДУ, а потом, после окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, – сформировать пакет документов для регистрации права собственности. У разных застройщиков и в разных проектах стоимость сопровождения сделки разная, от 25 до 135 тыс. руб. (на рынке новостроек массового сегмента). В проектах более дорогих сегментов эти суммы будут больше», – объясняет эксперт.
Кроме того, возможно, придется отплатить бронирование квартиры на период получения одобрения (согласия) ипотечного кредита и подготовки пакета документов для согласования ипотеки в банке.
Может понадобиться оплатить и услуги нотариуса. Если вы планируете поручить оформление сделки третьему лицу, потребуется доверенность. Также необходимо согласие супруга или супруги на совершение сделки или заявление о том, что не состоите в браке, перечисляет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Стоимость каждого документа, по ее словам, зависит от нотариальной конторы. В среднем один документ обойдется в 700 – 3 000 руб.
Как правило, среднестатистический покупатель платит за услуги нотариуса не более 3 000 руб., а затраты связаны с подтверждением согласия супруга на сделку или семейного статуса, если квартира приобретается супругами совместно, говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова.
«Возможна ещё одна статья расходов – комиссия банка за перечисление денежных средств застройщику. Она взимается в случае, если ваш расчётный счёт принадлежит не тому же банку, что и расчетный счет застройщика. В среднем затраты составляют 2 тыс. руб. Некоторые застройщики работают с аккредитивами – в таком случае за его открытие необходимо будет заплатить порядка 3 тыс. руб.», – добавляет Мария Литинецкая.
5 главных ошибок
Случаев мошенничества на рынке недвижимости – немало. Основные ошибки покупателей и продавцов можно свести к следующему:
- Излишняя доверчивость одной из сторон и передача всех денег еще до регистрации договора.
- Передача крупной суммы аванса с последующим исчезновением продавца.
- Сознательное занижение суммы договора, чтобы сэкономить на налогах и других расходах. Передача остатка наличными иногда сопровождается проблемами (отказом покупателя или задержкой без причины).
- Допуск к банковской ячейке посторонних лиц.
- Передача всей суммы средств по договору ДДУ недобросовестному застройщику.
Чтобы не стать жертвой мошенников не стоит отдавать деньги, когда у вас нет расписки или другого документального подтверждения до официального завершения сделки. При сложных сделках, когда одновременно покупается или продается другая недвижимость стоит максимально позаботиться о защите своих интересов, если одна из сделок не состоится
Осторожно стоит общаться с теми, кто продает квартиру по доверенности
Нужно проверить не только не истек ли срок этого документа, но и жив ли тот, кто поручил представлять свои интересы другому. При покупке жилья на первичном рынке рекомендуется досконально изучить опыт работы застройщика и отзывы о нем. Затягивание строительства должно сопровождаться оплатой штрафов и пени, а сам покупатель должен иметь возможность в этом случае расторгнуть договор и забрать свои деньги.
Посмотрите видео о самых распространенных ошибках.
№ 3. Без расписки и свидетелей
Запомните: любую передачу денег продавцу, будь то внесение задатка, авансовый платеж или полный расчет по договору купли-продажи, нужно дополнительно оформлять распиской. Эта бумага — главное, а подчас и единственное доказательство факта оплаты и того, что одна сторона выполнила свои обязательства, а другая не имеет претензий ни к сумме, ни к условиям сделки. В документе должно быть подробно описано, кто, кому, когда и за что отдал конкретные средства. Также желательно заручиться подписями хотя бы двух свидетелей. При необходимости они подтвердят в суде подлинность бумаги и обстоятельства ее составления. Если расписки нет, то после регистрации сделки бывший хозяин в любой момент сможет заявить, что никаких денег он не получал, и попытаться вернуть жилье в судебном порядке. К сожалению, такие случаи не редкость, и далеко не всегда разбирательства заканчиваются в пользу покупателей. Вот свежий пример из Подмосковья. В 2015 году пенсионерка решила приобрести квартиру у дальней родни. Договор составили чуть ли не на коленке, рассчитались тоже по-семейному — дома, наличными. Брать расписку старушка постеснялась. Как выяснилось, зря. Спустя полгода предприимчивые родственнички пошли в суд и расторгли сделку. Подтвердить оплату обманутой покупательнице было нечем.
Этапы прохождения сделки купли-продажи
Если вы решили улучшить жилищные условия, продать/купить, разменять квартиру или сменить ее на загородный коттедж, не стоит спешить, так как именно рынок недвижимости часто привлекает мошенников. В первую очередь, вы должны найти объект, удовлетворяющий вашим требованиям.
Дальнейшая последовательность действий при покупке квартиры или дома выглядит следующим образом:
- Происходит обсуждение стоимости объекта и условий прохождения сделки, при этом присутствие юриста на этом этапе крайне желательно.
- Готовится пакет необходимых документов, а для заключения «купчей» понадобятся выписка из ЕГРН, техпаспорт на жилое помещение, документы, удостоверяющие личность, доверенность, в случае если в процессе участвует доверенное лицо, другие документы, в зависимости от сложившейся ситуации.
- Заключение и подписание договора купли-продажи, где должны быть прописаны, в числе прочих моментов, стоимость объекта, время оплаты и способ передачи денежных средств. Присутствие на этом этапе нотариуса, согласно существующему законодательству, обязательно.
- Госрегистрация перехода права собственности, а в договоре должно быть указано, когда будут передаваться деньги – до регистрации в Росреестре или после оформления права собственности.
Это важно! Если вы рассчитаетесь с продавцом до перехода права собственности, но в регистрации по какой-либо причине будет отказано, велик риск не вернуть свои деньги. Согласно условиям сделки, покупатель должен произвести отчуждение объекта, для чего дополнительно, и желательно при участии юриста, составляется передаточный акт, который заверяется подписью покупателя
Что касается обязательств последнего, то они заключаются в своевременной передаче денежных средств бывшему владельцу объекта недвижимости
Согласно условиям сделки, покупатель должен произвести отчуждение объекта, для чего дополнительно, и желательно при участии юриста, составляется передаточный акт, который заверяется подписью покупателя. Что касается обязательств последнего, то они заключаются в своевременной передаче денежных средств бывшему владельцу объекта недвижимости.
Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры?
На плечи покупателя ложатся практически все расходы по оформлению сделки:
- он должен оплачивать заказ необходимых справок и сведений из государственных структур;
- покупатель также платит за финансовую сторону сделки;
- помимо суммы за квартиру необходимо заплатить за услуги банка или других кредитных учреждений, готовых временно взять сумму на ответственное хранение – до ее передачи продавцу.
В ипотеку
Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры – проблема, особенно актуальная для тех, кто желает приобрести жилье по ипотечному кредиту.
Большинство таких займов требует оплату первоначального взноса в размере 20-25% от стоимости квартиры. Это примерно 300-700 тыс. руб. – в зависимости от класса приобретаемого жилья.
Такие расходы будут ежегодными. Заемщику придется платить за обслуживание расчетного счета и независимую оценку недвижимости.
Траты держателя ипотеки постоянные – вплоть до полного погашения кредита. Если используется помощь ипотечного брокера, то его услуги подлежат оплате в отдельном порядке.
В новостройке
Покупке жилья в новостройке должна предшествовать проверка документов застройщика:
- устава;
- проектной декларации;
- свидетельства на землю.
Договор продажи квартиры в таком доме не обладает принципиальными отличиями от покупки жилья на «вторичке».
Важно проверить полномочия продавца и убедиться, что он вправе отчуждать недвижимость, не обремененную претензиями кредиторов компании
На вторичном рынке
Квартира б/у должна проверяться тщательней, так как вероятность залога и претензий на нее со стороны наследников велика.
Покупатель или юрист проводят большую аналитическую работу, которая потребует в среднем 10-15 тыс. руб.
Расходы, затраты при покупке-продаже квартиры
Для определения суммы затрат, стоит определить этапы совершения сделки для каждой из сторон. Каждый последующий шаг к заключению договора будет включать разные статьи расходов:
Поиск квартиры на первичном/вторичном рынке, обращение к риелтору.
Поиск покупателя, обращение к риелтору, подача объявлений в СМИ.
Сбор документов, оформление договора с банком об аренде банковской ячейки для совершения безопасной сделки.
Запросы о выдаче справок, выписок, подтверждающих право собственности, отсутствие обременений, сбор прочей документации для продажи.
Оформление Предварительного договора купли-продажи.
Оформление Основного договора, заверение документа у нотариуса.
Регистрация перехода права собственности.
Как происходит расчет при покупке квартиры через банковскую ячейку
Преимущество банков – в их подходе к хранению и переводу средств, с акцентом на высокий уровень безопасности проводимых трансакций. Что касается банковской ячейки, то это один из самых оптимальных вариантов передачи денег при покупке недвижимости.
Банки предлагают два варианта использования ячейки для хранения денег и других ценностей:
- по договору аренды ячейки с ограничением доступа к ней посторонними лицами;
- по договору сохранения, предусматривающему предварительную опись ценностей, с обязательством сохранить содержимое в неизменном виде.
Как проводить операции с помощью банковских ячеек
Ячейка может быть использована в качестве инструмента проведения денежных расчетов. В таких случаях, надежность ячейки выступает в качестве гаранта завершения сделки, избавляет от необходимости прямой передачи денег и рисков, с ней связанных.
Порядок применения ячейки прост: одна сторона размещает в ней деньги или другие ценности, другая сторона получает доступ к ячейке после подписания договора и выполнения собственных обязательств. Банк может предложить дополнительные условия, позволяя получателю средств застраховаться от недобросовестных действий другой стороны.
Специфика покупки квартиры через ячейку
Применение банковской ячейки при покупке недвижимости является самым популярным способом передачи средств. Он считается наиболее оптимальным вариантом, по сравнению с прямой передачей крупных сумм наличных или банковских переводов.
Таким образом, можно избежать потери денег в результате расторжения сделки. Расчет через ячейку проводится по определенному алгоритму.
Покупатель оставляет деньги под охрану банком в ячейке. Во время внесения средств, также обязательным является присутствие продавца, который может сверить оставляемую сумму со стоимостью недвижимости, указанной в договоре.
Стоимость аренды банковской ячейки, условия доступа к ячейке при продаже квартиры.
Как происходит расчет через банковскую ячейку, читайте тут.
Сделка купли-продажи считается закрытой в момент регистрации новым владельцем прав собственности на недвижимое имущество. На рассмотрение заявки государственный регистратор тратит минимум 12 дней со дня подачи необходимых документов.
Достаточно часто случаются ситуации, когда сделка расторгается в течение этого периода и, если покупатель напрямую передал часть или всю сумму продавцу, с возвращением средств могут возникнуть проблемы.
Именно во избежание подобных ситуаций и задействуется банковская ячейка. На протяжении периода регистрации сделки государственными органами, деньги временно хранятся у посредника, и доступ к ним со стороны продавца становится возможным только после завершения регистрации, то есть закрытия сделки купли-продажи.
Для осуществления схемы оплаты через ячейку следует заключить с банковским учреждением договор об ее аренде. Сторонами договора становятся одновременно продавец и покупатель (в качестве арендаторов) и банк (арендодатель).
Главное условие заключенного договора – доступ к арендованной ячейке. Условием получения доступа для продавца является закрытие сделки купли-продажи, для чего продавцу необходимо предоставить решение государственного регистратора о передаче ему прав собственности.
Если сделка не была завершена в течение определенного срока (указанного в договоре), владелец денег возвращает себе доступ к ячейке и может изъять деньги.
Кто несет расходы, кто оплачивает договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель
Четких установок по поводу того, кто платит за оформление договора купли-продажи, нет. Стороны должны договориться самостоятельно, при этом возможны несколько вариантов:
- платит продавец;
- платит покупатель;
- затраты несут обе стороны 50/50;
- платит покупатель, но при условии, что продавец делает скидку на покупку.
Большую роль играют обстоятельства продажи. Если квартира находится в долевой собственности граждан, то сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Прослеживается интерес покупателя и продавца в обращении к нотариусу, а значит логично, что затраты должны делиться 50/50. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности
Если продавец продает квартиру, принадлежащую только ему, а покупатель оформляет ее в долевую собственность, то нотариальное удостоверение мало интересует продавца, а вот для покупателя это ключевой момент сделки. Тогда и платить нотариусу должен он.
