Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил

Какая планировка лучше

Свободная предполагает отсутствие межкомнатных перегородок. Подобные объекты дешевле, позволяют организовать индивидуальную планировку. Но возведение стен может встать «в копеечку».

Готовая планировка дороже, но часто удобнее. Заживай и живи.

Евро-вариант предполагает столовую и кухню меж перегородок. Получается просторная кухня-столовая размером от 12 кв.м., в которой зону «готовки» обычно отделяют методом дизайн-зонирования (например, разным напольным покрытием, отделкой стен и т.д.).

Для большой семьи, привыкшей есть вместе, или одинокого человека, любящего принимать гостей, удобный вариант.

Если вы любите понаслаждаться чашечкой кофе или чая в абсолютной тишине на кухне и не терпите, когда мешают готовить – выбирайте стандартный вариант.

В первой все комнаты изолированы друг от друга. Во второй выход в коридор, например, может быть из спальни через гостиную. Полузакрытыми обычно бывают лоты, в которых 3 комнаты и более. Для гостиного варианта – удобно. Для создания спальни или гостевой комнаты – не слишком.

Угловое расположение чревато большими теплопотерями. Зато как минимум одна из комнат будет иметь большее число окон. Кроме того, отсутствие соседей с одной стороны тоже может быть плюсом.

Какие меры предосторожности следует предпринять?

В настоящее время на отечественном рынке недвижимости вовсю орудуют мошенники

Чтобы не попасть в их сети, людям следует с большой осторожностью совершать сделки купли-продажи жилья, как в новостройках, так и в старых домах. Стоит насторожиться в том случае, когда на встречу приходят не лично собственники квартир, а их посредники

Опасность покупателя подстерегает не только в момент передачи денег продавцу, а и в момент первичного осмотра объекта недвижимости. Именно поэтому на такие встречи лучше ходить вместе с родственниками или друзьями. Также стоит насторожиться покупателям, у которых продавец просит задаток. Если в этом есть острая необходимость, то такие сделки нужно оформлять в нотариальной конторе, при свидетелях.

Процесс выбора и покупки квартиры в новостройке имеет множество «подводных камней», о которых изначально следует узнать людям, желающим улучшить свои жилищные условия. Если они боятся ошибиться и связаться с аферистами, им следует доверить эту процедуру профессионалам. Для этого нужно обратиться в риелторскую контору с хорошей репутацией и рассказать ее сотруднику обо всех пожеланиях и предпочтениях. Обычно у риелторов имеется обширная база данных, в которую включены все доступные на первичном и вторичном рынке недвижимости предложения.

С ремонтом или без?

плюсы и минусы обоих вариантов

  • квартира без ремонта, только с черновой отделкой будет стоить дешевле, но ремонт придется делать самостоятельно, а дата новоселья отодвигается, зато вы сможете все сделать на свой вкус;
  • квартира с чистовой отделкой стоит дороже, но все равно ремонт от застройщика обойдется дешевле, чем от самостоятельно нанятых специалистов. Въезжать в квартиру можно практически сразу после покупки, так как останется лишь кое-что доделать, а не начинать все с нуля. Основной минус – придется мириться с выбранным типом и цветом отделки, но, как правило, застройщики выполняют достаточно нейтральный ремонт, на основе которого можно реализовать практически любой интерьер.

Какой этаж?

  1. Последние этажи – это красивый вид на город, и если вы покупаете квартиру именно из-за него, не поленитесь навести справки и узнать, не планируется ли в ближайшее время строительство нового дома прямо перед вашими окнами. Вид на парк, лес или просто городской пейзаж может быть легко перекрыт. Риск отсутствует только, если покупается квартира на набережной.
  2. Плюс последнего этажа – отсутствие соседей сверху, но если что-то случится с крышей, вы узнаете об этом первыми. Справедливости ради, в новых домах проблема протечек не так распространена. Если над вами будет технический этаж, то риск потеков резко снижается, да и в квартире не будет так уж душно летом.
  3. На верхних этажах достаточно тихо, туда почти не доносятся звуки автомобилей, но если лифт сломается, то подняться или доставить какой-то груз будет сложно.
  4. Лучшими для жизни считают квартиры на 4-8 этажах – и подняться в случае поломки лифта не так уж сложно, и шум от авто и веселых компаний не такой сильный. Квадратные метры на этих этажах могут стоить чуть дороже.
  5. Квартиры на первых этажах стоят на 2-15% дешевле, а в премиальном сегменте разница в цене может достигать даже 30%. В чем же проблема первых этажей? Во-первых, вида никакого. Во-вторых, может быть сыро от подвального помещения. В-третьих, шум. В-четвертых, в окна могут заглядывать. В-пятых, если квартира на 2-3 этаже, а первый отдан под коммерческие помещения, то вы рискуете страдать от постоянного шума холодильных установок или пьяных компаний, к вам могут прибегать тараканы из магазина под вами, да и вообще перспектива видеть грязный козырек и дышать выхлопными газами прогревающихся машин мало кому понравится. Добавим сюда запах от мусоропровода и более высокий риск проникновения воров. Но все же многие риелторы советуют такие квартиры пожилым людям, так как лифт можно непредсказуемо сломаться.
  6. Если вы не суеверны и не против купить квартиру на 13 этаже, уточните у застройщика, не предусмотрена ли скидка. Некоторые продают такие квартиры на 1-3% дешевле.
  7. Новостройки этажностью 20 этажей и более не так распространены, но все-таки в мегаполисах есть спрос на небоскребы на 35 этажей и выше. Там действительно шикарные виды, но на таких высоких этажах нет балконов, а окна часто делаются глухими – все это для достижения необходимой ветроустойчивости здания. Огромное значение при выборе такой квартиры имеет качество исполнения вентиляции и пожарная безопасность.

Что касается наличия и количества лифтов, то в домах до 4 этажей он может отсутствовать. Новостройки с 5-9 этажами оборудуются одним лифтом, 10-19 этажами – двумя лифтами, дома на 20-29 этажей должны иметь 3-4 лифта. Это минимум. Если в новостройке только одни квартиры-студии, т.е

в доме очень много небольших квартир, то даже при 10 этажах два лифта будут постоянно заняты по утрам и вечерам, так что обратите внимание на количество квартир на площадке

Как выбрать вторичку

Напрягающими факторами должны стать прописанные недееспособные лица (принудительно выписать их нельзя), срок владения недвижимости меньше 3-х лет (возможно, что-то не в порядке с объектом), право собственности через дарственную (щедрая бабуля может потом передумать, заявить, что подарила апартаменты под давлением или в беспамятстве, и защищать свои права придется в суде.

Также следует проверить обременение квартиры. Работа с надежным риэлторским агентством в целом снижает риски. Но лучше самостоятельно убедиться, что за жильем не числятся долги, оно не находится в залоге и т.д.

Красивый ремонт может скрывать плаченое состояние коммуникаций. А замена проводки, обновление водопровода, канализации и отопления может оказаться значительно дороже любой отделки.

Выясните, бывают ли аварии с отключением света, какое качество у воды (мне встречались дома, в которых вода была то нормально, то насквозь ржавой, а управляющая компания ничего не делала).

Вторичка, как правило, окружена всем необходимым. Минусы могут быть как раз в длительной «обжитости» района. Например, круглосуточный магазин «под окнами» летом с 90% вероятностью станет источником шума. Для кого-то в этом не будет ничего страшного, а кого-то доведет до бешенства.

Проследите, чтобы инфраструктура соответствовала именно вашим потребностям и ожиданиям.

«5 минут от метро» неожиданно превращаются в 10 – 15 – 20, причем на машине. Благо, сейчас это легко проверить по Яндекс или Гугл картам. Но обязательно нужно проверить и своими «ногами». Обновление карт иногда запаздывает, и можно обнаружить на пути какую-нибудь масштабную стройку, которую ни обойти, ни объехать.

Список важных факторов

  • Юридическая чистота
  • Расположение в благополучном районе
  • Транспортная доступность
  • Состояние основных коммуникаций
  • Соседи
  • Инфраструктура
  • Отделка и интерьер
  • Цена

Простой способ сравнить и выбрать нужную квартиру даже без опыта – оценить каждый критерий по 10-балльной шкале. Подобный математический подсчет быстро выявит «победителя».

Как выбрать квартиру в новостройке

Выбирая квартиру для покупки в новостройке, учитывайте следующие факторы:

На стадии котлована стоимость может быть снижена до 50%. Но срок ожидание дольше, а рисков – больше. Даже у надежных застройщиков бывают форс-мажоры. Чем ближе ввод в эксплуатацию, тем дороже недвижимость. Но и рисков меньше.

Оптимальным считается приобретение в жилищном комплексе (ЖК), после сдачи в эксплуатацию хотя бы одного корпуса. Выбирайте лоты в еще не построенных корпусах. Риск, что застройщик бросит объект посередине возведения, когда часть уже введена в эксплуатацию, существенно ниже.

Данные о застройщике должны быть указаны в зоне строительства и на официальном сайте. Проверьте их на сайте ФНС (они должны совпадать с официальной информацией), поищите «портфолио».

Какие объекты возводились ранее? В какие сроки? Почитайте отзывы жильцов других объектов. Если нет жалоб на радикальные задержки, низкое качество строительства, обман, можно делать выбор в пользу данного застройщика.

Старайтесь ориентироваться на отзывы по недавним объектам. За 5 – 10 лет дела в любой компании могут серьезно измениться.

Даже если вы планируете постоянно передвигаться на машине, правильно выбрать квартиру мечты в новостройке нужно с учетом ближайшего общественного транспорта. Форс-мажоры бывают разными.

Оцените также качество дорог и их загрузку. Не доверяйте рекламным словам – лучше последите недельку по Яндекс или Гугл.картам.

Проект современных ЖК, как правило, включает базовую инфраструктуру – детский сад, магазины, аптеку. Современные застройщики нередко добавляют к этому стоматологию, кафе. Иногда рядом даже специально возводятся школы и/или больницы.

Если инфраструктура только обещается, но пока отсутствует, стоит десять раз подумать. На заборе тоже написано. Лучше приобрести жилье чуть позже и дороже, но точно иметь комфортные условия, чем сэкономить и навещать потом врача в часе езды от дома.

Какие подводные камни могут быть

  • затянутые сроки строительства
  • низкое качество недвижимости

С первым помогает бороться проверка документов, связанных со строительством – разрешения, лицензии и т.д. Плюс – финансового состояния застройщика. На сайтах вроде Эксперт РА можно посмотреть открытую информацию о потенциальной надежности фирмы. Компании с финансовыми проблемами, естественно, выбирать не стоит.

От второго обезопасят отзывы. Если жильцы других домов жалуются на плохое качество проводки, трещины в стенах, неровные полы и прочие «минусы», не стоит надеяться, что другой объект внезапно окажется идеальным.

С отделкой или без

Если вы хотите именно квартиру мечты, вариант с отделкой не подойдет – потому что все равно придется переделывать. А это дополнительные траты на демонтаж и очистку всех поверхностей от предыдущего ремонта. Опциональный вариант – выбрать жилье хотя бы без «навороченного ремонта», чтобы не переплачивать за то, что вы в любом случае будете убирать.

Если стоит цель сэкономить, и не хочется ждать, пока закончатся ремонтные работы, готовая отделка окажется выгоднее. Даже если в будущем вы ее поменяете, в первое время не будет спешки.

Стоимость отделки в новостройке может существенно разниться – некоторые застройщики сдают здание в состоянии «под чистовую отделку», а в некоторых домах придется делать даже разводку труб под сантехнику.

Если дом достроен, обязательно взгляните на будущую покупку. Если приобретаете недвижимость на стадии «котлована», изучите документацию, в которой указывается, в каком состоянии будет сдаваться дом.

Как выбрать вторичку

Напрягающими факторами должны стать прописанные недееспособные лица (принудительно выписать их нельзя), срок владения недвижимости меньше 3-х лет (возможно, что-то не в порядке с объектом), право собственности через дарственную (щедрая бабуля может потом передумать, заявить, что подарила апартаменты под давлением или в беспамятстве, и защищать свои права придется в суде.

Также следует проверить обременение квартиры. Работа с надежным риэлторским агентством в целом снижает риски. Но лучше самостоятельно убедиться, что за жильем не числятся долги, оно не находится в залоге и т.д.

Красивый ремонт может скрывать плаченое состояние коммуникаций. А замена проводки, обновление водопровода, канализации и отопления может оказаться значительно дороже любой отделки.

Выясните, бывают ли аварии с отключением света, какое качество у воды (мне встречались дома, в которых вода была то нормально, то насквозь ржавой, а управляющая компания ничего не делала).

Вторичка, как правило, окружена всем необходимым. Минусы могут быть как раз в длительной «обжитости» района. Например, круглосуточный магазин «под окнами» летом с 90% вероятностью станет источником шума. Для кого-то в этом не будет ничего страшного, а кого-то доведет до бешенства.

Проследите, чтобы инфраструктура соответствовала именно вашим потребностям и ожиданиям.

«5 минут от метро» неожиданно превращаются в 10 – 15 – 20, причем на машине. Благо, сейчас это легко проверить по Яндекс или Гугл картам. Но обязательно нужно проверить и своими «ногами». Обновление карт иногда запаздывает, и можно обнаружить на пути какую-нибудь масштабную стройку, которую ни обойти, ни объехать.

Список важных факторов

  • Юридическая чистота
  • Расположение в благополучном районе
  • Транспортная доступность
  • Состояние основных коммуникаций
  • Соседи
  • Инфраструктура
  • Отделка и интерьер
  • Цена

Простой способ сравнить и выбрать нужную квартиру даже без опыта – оценить каждый критерий по 10-балльной шкале. Подобный математический подсчет быстро выявит «победителя».

Проверить надежность застройщика

Опыт, репутация и надежность застройщика — важный фактор при выборе квартиры в новостройке. Как выбрать и не пожалеть?

✓ Изучите застройщиков, соберите о них информацию. Для этого не обязательно обладать специальными навыками разведчика: все важные данные можно найти в сети. Посетите сайт компании, поищите о ней новости в СМИ и отзывы других покупателей.

✓ Не забудьте проверить, есть ли у застройщика аккредитация банков. В будущем эта информация поможет вам, если вы решите брать квартиру в ипотеку. Например, в Сбербанке. К тому же сотрудничество с крупными банками — это в целом хороший знак и говорит о надежности компании.

✓ Проверьте, в порядке ли документы на строительство. По российским законам, застройщики должны размещать в открытом доступе (обычно на своих сайтах) документы, которые подтверждают права на земельный участок, проектную документацию и разрешение на строительство.

Как выбрать район, в котором лучше купить квартиру?

Правильный выбор позволит чувствовать себя комфортно и безопасно в повседневной жизни. Поэтому процедура, как выбрать квартиру, включает в себя и оценку ряда критериев, позволяющих определить, что район вам тоже достался удачный.

Транспортная развязка. В любой момент вам может потребоваться воспользоваться услугами городского транспорта, даже если у вас есть собственный автомобиль. Если же такового нет, этот вопрос становится еще более актуальным. Оцените, каково расстояние от вашего дома до ближайшей остановки транспорта, которым вы часто пользуетесь

Немаловажно и то, придется ли вам ездить с пересадками, сколько времени потребуется проводить в дороге. Проанализировать все это необходимо с точки зрения удобства всех членов вашей семьи;
Близость социальных объектов

Под ними понимаются больницы, учебные, дошкольные, развивающие учреждения, центры и т. д. Желательно, чтобы все эти объекты были неподалеку от вашего дома;
Инфраструктура. Очень удобно, когда в своем районе вам не придется далеко идти в магазин, кафе, долго добираться в банк, кинотеатр, аптеку, отделение почты, ездить в другой конец города в фитнес-клуб, бассейн или другие спортивные либо торгово-развлекательные учреждения;
Уровень безопасности. Практически в любом городе есть неблагополучные районы, являющиеся привлекательными для асоциальных слоев населения. В таковых наблюдается больший уровень преступности, следовательно, жить в таком месте небезопасно. Совет от специалистов, как правильно выбрать квартиру с этой точки зрения, заключается в том, чтобы ознакомиться с соответствующей статистикой, сравнить показатели преступности за определенный период;
Экология. От нее тоже зависит безопасность проживания в определенном районе. Близость оживленных магистралей, промышленных объектов говорит о том, что воздух в этой местности вряд ли можно назвать экологически чистым. Желательно выбирать недвижимость, находящуюся на расстоянии минимум 500 м от них
Стоит обратить внимание на районы, находящиеся вблизи парков, зеленых зон, водоемов. Рекомендуется ознакомиться также с данными об уровне радиации и качестве воды в выбранной местности, и убедиться, что эти показатели соответствуют норме;
Природа, места отдыха, прогулок
Наличие вблизи скверов, зеленых зон, парков, аллей, детских площадок свидетельствует в пользу вашего выбора;
Перспективы развития района на ближайшие годы. Оцените, какие изменения в ближайшее время в нем планируются, чтобы понять, в каком доме выбрать квартиру, и в каком районе он должен находиться. К положительным можно отнести планируемое озеленение, открытие новых социальных объектов, улучшение инфраструктуры. Как негативные перспективы можно расценивать грядущее открытие новых промышленных объектов, крупных магистралей, мест массового скопления людей, свалок.

Watch this video on YouTube

Шаг 7. Оцениваем транспортную доступность

Транспортная доступность и дорожная ситуация рядом с новостройкой определяет едва ли не половину успеха в выборе квартиры. Интерес представляют строящиеся ЖК у новых станций метро и будущих станций Центральных Московских диаметров. Близость метро или электрички избавляет от необходимости пользоваться наземным транспортом, если расстояние составляет не более полутора километров. Но при изучении карты может выясниться, что идти к станции надо по промзонам или пересекая большие магистрали.

Еще один важный момент — это расположение остановок наземного транспорта относительно корпусов. В большом микрорайоне от корпуса 1 до корпуса 10 может оказаться и два километра, поэтому стоит сразу смотреть на карте и выяснять у застройщика планы развития дорожной и транспортной сети. Загруженность автобусов может добавить к вашей поездке еще минут сорок, если вам придется ждать на остановке.

Внешний вид и внутреннее техническое состояние новостройки

Планируя купить квартиру в новостройке люди должны обратить внимание не только на ее внешний антураж, но и на техническое состояние. На стенах здания не должно быть трещин и прочих дефектов

Все инженерные коммуникации должны быть правильно введены в квартиру, и на них должна быть соответствующая техническая документация. Если они были проведены с нарушением установленных норм и стандартов, то жильцы в будущем столкнутся с неприятными последствиями, которые могут повлиять не только на здоровье, но и нести угрозу их жизни.

Подъезд новостройки должен быть чист и благоустроен. При его осмотре следует протестировать работу лифта. Если в подъезде сильно грязно и неприятно пахнет, можно сделать вывод о проживающем в доме контингенте.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий