Как выделить доли в квартире детям? Нюансы при ипотеке и использовании маткапитала

Пошаговая инструкция по наделению долями после использования маткапитала

После ликвидации ипотечного долга, по закону, предстоит в течение 6-месячного периода выделить части в имуществе

Важно, чтобы совершеннолетние участники собственности достигли единого мнения по вопросу распределения и не имели претензий друг к другу. Это позволит решить вопрос во внесудебном порядке и без нотариуса, выбрав наиболее подходящий вариант оформления – по дарственной или соглашению о выделении

Шаг 1: Определить доли и способ выделения

Члены семьи должны самостоятельно определить, как именно распределить полученное с помощью маткапитала имущество. Также совместно принимают решение, каким образом переоформить квартиру или дом на доли:

Дарственную выбирают, когда требуется наделить имуществом семью в текущем составе. Впоследствии отменить распределение не удастся

Это значит, что рожденные позже члены семьи не смогут получить свою часть в имуществе.
Соглашение о выделении долей выбирают, когда важно обеспечить защитой права еще не рожденных членов семьи, поскольку в документе присутствует пункт, предусматривающий пересмотр распределения долей после появления новых детей.

При выделении частей особое значение имеет, на кого оформлена квартира – на одинокого родителя, совместно на супругов, на бывших супругов с разделом имущества:

  1. Квартира куплена одиноким родителем или принадлежит одному супругу согласно брачному договору. Если недвижимость находится в личной собственности родителя, выделяют доли только на детей. Для оформления договора нотариус не требуется.
  2. Жилье куплено в браке и оформлено как совместная собственность супругов. Детские доли отделяют из состава совместного имущества, без разделения супружеской части без нотариуса.
  3. Недвижимость приобретена супругами, однако позже был оформлен развод. Право на приобретенную за маткапитал собственность имеют только текущие члены семьи.
  4. Жилплощадь куплена мужем и женой, и доли из совместного имущества выделены. Если доли супругой уже выделены в отдельные части, детские части оформляет каждый из супругов из состава личной собственности.

Шаг 2: Составление соглашения

Рекомендуется использовать образец для самостоятельного составления соглашения. К обязательным реквизитам соглашения относят:

  • Сведения о собственниках-супругах и детях (ФИО, данные из паспорта или свидетельства о рождении, адрес регистрации);
  • Адрес объекта недвижимости, купленного за средства маткапитала и в ипотеку;
  • Порядок определения долей участников собственности на каждого члена семьи;
  • Дата составления и место;
  • Подписи сторон.

При необходимости, соглашение заверяют у нотариуса. После подписания соглашения необходимо подготовить документацию по сделке для регистрации изменений в Росреестре.

Шаг 3: Подготовка документов для Росреестра

Чтобы дети стали полноценными собственниками долей, необходимо зарегистрировать переход права в Росреестре. Основанием для получения выписки, подтверждающей права на доли, станет подача пакета документации:

  • Паспорта и свидетельства о рождении;
  • Свидетельство о семейном статусе из ЗАГСа;
  • Техническая документация на объект;
  • Выписка ЕГРН;
  • Документ-основание для переоформления долей;
  • Квитанция об уплаченной пошлине в размере 2000 рублей.

В качестве документов, дающих основания для оформления долевой собственности, выступает соглашение об определении долей или дарственная.

Если на момент реализации маткапитала родители оформляли нотариальное обязательство, его прикладывают к стандартному перечню документов в Росреестр.

Шаг 4: Регистрация прав на долевую собственность

Чтобы получить выписку ЕГРН, обращаются в местное отделение Росреестра напрямую, либо подают документы через МФЦ по месту расположения недвижимости. Если соглашение или дарственную заверял нотариус, подать документы для оформления прав на долевую собственность можно онлайн через нотариальную контору.

Время обработки запроса собственника зависит от места обращения:

  1. Через Росреестр изменения в право собственности вносят в течение 7 дней.
  2. Через МФЦ процесс оформления затягивается на 3-4 дня дополнительно.

Можно ли оформить без нотариуса

С августа 2019 года вступили изменения в ч. 1 ст. 42 закона №218-ФЗ, согласно которым, нотариальное заверение для дарственной или соглашения в рамках исполнения обязательств по маткапиталу становится необязательным. Родители могут самостоятельно составить и подписать документы в пользу своих подопечных, не привлекая к сделке нотариуса.

Главные условия оформления дарственной без нотариуса:

  1. Документ, дающий основание для наделения несовершеннолетних частью жилья, заключен в письменном виде.
  2. Квартира или дом принадлежат обоим супругам или одинокому родителю с последующим добровольным перераспределением жилья.
  3. Если распределяется совместная собственность, доли супругов выделяться не должны. В противном случае, потребуется нотариальное заверение сделки с разделом имущества супругов.

Без нотариальных услуг не обойтись, если:

  1. Выделяется доля только одним из супругов, если квартира с самого начала оформлена на супругов по отдельности.
  2. Банк переоформляет ипотеку с единого объекта на доли с последующим переоформлением залогового обеспечения.
  3. В случае развода супруги намерены выделить свои части из совместной собственности в рамках раздела нажитого имущества.

Участие нотариуса по новым условиям оформления сделок становится необязательным, однако в целях повышения безопасности рекомендуется заверять договор в нотариальной конторе.

Ответственность за неисполнение обязательства

Между оформлением документа и воплощением данных в нем обязательств в жизнь может пройти несколько лет – мало кому удается погасить ипотечный кредит за пару-тройку лет. Да и оригинал обязательства выделить доли детям отдается в Пенсионный фонд при оформлении заявления по целевому использованию маткапитала. А, как говорится, с глаз долой – из сердца вон. Тем не менее, не стоит относиться к данному обязательству несерьезно и забывать о нем.

До настоящего времени законодатель четко не установил, кто осуществляет контроль за исполнением обязательства и какая мера ответственности предусмотрена для нарушителя.

Однако нельзя сказать, что нарушение обязательства абсолютно безнаказанное деяние. Практика знает множество примеров привлечения лиц к уголовной ответственности за мошенничество. Но в основном это связано с обналичиванием сертификата на материнский капитал.

Если же говорить о простом неисполнении обязательства по выделению долей в квартире детям, то возможны такие варианты ответственности как:

  • признание недействительной сделки по продаже квартиры. Например, родители оплатили часть квартиры материнским капиталом, но не исполнили обязательства по выделению долей детям. Квартиру продали. В последующем такую продажу можно оспорит, признав ее незаконной, то есть вернуть все на свои места (у покупателя забирают квартиру, а родители возвращают покупателю деньги). Решается такой вопрос в судебном порядке. Истцом может быть любое заинтересованное лицо, в том числе пенсионный фонд или ребенок, достигшей совершеннолетия, которому не выделили полагающуюся долю.
  • понуждение в судебном порядке выделить обязательную долю. Этот вопрос может поднять и прокуратура и пенсионный фонд.

В ряде регионов РФ проверки на предмет соблюдения обязательства проводятся государственными органами (прокуратурой, пенсионный фондом совместно органами опеки и попечительства).

Исходя из последних тенденций, указанную проблему хотят разрешить на законодательном уровне.

Часто возникает вопрос о последствиях ненадлежащего исполнения обязательства, например, нарушение срока. По большому счету, если срок исполнения обязательства просрочен, никто не воспрепятствует его исполнению на том основании, что отведенное время вышло. Соответственно нет и ответственности за исполнения обязательства с просрочкой.

Неисполнение условий, указанных в этом документе, грозит виновнику привлечением к административной ответственности, а также выплатой полученного ранее материнского капитала в полной мере обратно в казну государства.

Договор дарения доли в жилье

При передаче долей жилья несовершеннолетним детям должны присутствовать уполномоченные представители (опекуны или родители), которые будет следить за техническим состоянием помещения, и гарантировать оплату соответствующей доли коммунальных платежей.

Несмотря на зарегистрированное имущественное право, ребенок сможет распоряжаться своей долей жилья только по достижении совершеннолетия. Контроль правильности совершения сделки возлагается на органы опеки.

Закон не исключает возможность оформления дарения с возможностью возврата предмета дарения первоначальному владельцу. Такая возможность должна быть оговорена письменно, до окончания процедуры дарения.

В случае отказа данный факт зарегистрируют в органах госрегистрации недвижимости. Если собственником является не один человек, то необходимо приложить согласие каждого собственника, заверенное нотариально.

Образец договора дарения доли квартиры представлен ниже:

Платеж по ипотеке

Все больше российских семей хотят воспользоваться возможностью погашения ипотеки материнским капиталом. Чтобы во время процедуры вам не пришлось столкнуться с разного рода сложностями, предлагаем воспользоваться этой пошаговой инструкцией:

  1. Первоначальный этап — обращение в финансовое учреждение, выдавшее вам кредитные средства. Цель обращения заключается в получении справки о размере процентов по кредиту и о размере оставшегося долга.
  2. Посещение Пенсионного фонда. Будет необходимо написать заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита. При себе нужно будет иметь следующие документы:

    • сертификат на получение маткапитала;
    • паспорт гражданина РФ (для иностранных граждан, получающих маткапитал, необходим паспорт иностранного гражданина и документы,  подтверждающие место жительства, пребывания или фактического проживания );
    • документы, подтверждающие право на жилье (свидетельство о праве собственности на недвижимость/выписка из ЕГРН), номер лицевого счета и выписка из домовой книги;
    • заверенное у нотариуса заявление о том, что заявитель обязуется после полного погашения стоимости жилья оформить его в общую долевую собственность всех членов семьи (супругов и детей);
    • если по кредиту есть созаемщик, понадобятся копии его документов: паспорт, документ, подтверждающий место жительства, документ, подтверждающий родство (например, свидетельство о заключении брака);
    • кредитный договор, свидетельствующий о долговых обязательствах заемщика. Возьмите справку в банке, в которой будет указан размер задолженности  по кредиту.
  3. Получение ответа от Пенсионного фонда. В течение месяца после подачи документов вы получите уведомление, содержащее решение Пенсионного фонда о переводе денег из материнского капитала на погашение ипотеки. Если вы получите положительное решение, обращайтесь в банк, где вам выдадут новый график платежей на остаток задолженности.
  4. Посещение кредитной организации для получения справки о выплате долга и отсутствии к вам претензий в случае, когда денежная сумма маткапитала полностью погашает задолженность по кредитному договору. В случае частичного погашения долга маткапиталом вам предоставят два варианта:

    • уменьшение срока ипотечного кредита с сохранением первоначального размера взноса;
    • пересчет ежемесячного платежа.

Сроки исполнения обязательства

Когда наступает момент исполнения обещания? В зависимости от того, каким способом приобретается дом или квартира, срок исполнения обязательства разный. Это должно быть сделано в течение 6 месяцев после:

  • снятия обременения с помещения — при погашении ипотечного займа, в том числе средствами маткапитала;
  • перечисления средств продавцу — в случае покупки по договору продажи;
  • выплаты завершающего платежа — если соглашением предусмотрена рассрочка;
  • подписания акта передачи — по договору долевого строительства;
  • ввода дома в эксплуатацию — при строительстве подрядной организацией;
  • получения кадастрового паспорта — если дом строится самостоятельно;
  • перечисления денег владельцу сертификата — за построенный до 2007 года или реконструированный объект;
  •  выплаты последнего пая — при участии в жилищно-строительном кооперативе.

Кто контролирует, выполнили ли родители обещание? Многие владельцы сертификатов ошибочно полагают, что этим занимается Пенсионный фонд. На самом деле его работа состоит в проверке представленных документов и завершается после перечисления денег.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей

В Интернете можно найти альтернативный вариант о продаже квартиры, купленной на маткапитал, без выделения долей детям. Гражданам предлагается посетить отдел опеки и получить разрешение на продажу первой квартиры и на выделение долей в новом жилье.

Родитель может продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей детям, если сведения об его использовании не отражены в договоре.

В году в РФ отсутствует единая сеть, позволяющая уточнить, было ли исполнено обязательство. Поэтому продажа квартиры возможна, без выделения детских долей, если сведения об этом отсутствуют в договоре. Например, квартира куплена в ипотеку.

В такой ситуации не важно, были средства применены в качестве первоначального взноса или для погашения основного долга. Информация о маткапитале отсутствует как в договоре купли-продажи, так и в ЕГРН

Таким образом, ограничение на продажу отсутствует.

Пример. Семья Викулиных получила сертификат на маткапитал при рождении второго сына. На момент его рождения, старшему сыну исполнилось 14 лет. Родители решили расширить жилплощадь и использовали средства для покупки квартиры. Основная сумма была получена за счет продажи старой квартиры. После оформления сделки, родители не могли найти деньги на выделение долей. Через 2 года семья переехала. Квартира была продана и куплено другое жилье. Старшему сыну исполнилось 18 лет. После ссоры с отцом, он решил продать свою долю в квартире. После чего, он выяснил, что доли для них с братом не выделялись. Суд обязал отца выделить доли в новой квартире.

С 2019 года закон защищает права добросовестных покупателей. Если раньше ребенок мог оспорить сделку и вернуть себе проданную квартиру, то теперь покупатели, которые не знали о использовании маткапитала, не понесут ущерба. Восстановить детские права должны именно родители.

Порядок действий

Для продажи квартиры, купленной на маткапитал, необходимо:

  1. Собрать документы.
  2. Составить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Обращение к нотариусу необходимо, только если квартира находится в долевой собственности. Например, приобретена супругами в период брака.

Если собственник жилья один, то сделка оформляется в простой письменной форме.

Сбор документов

Перечень документов для продажи:

  • гражданский паспорт собственника;
  • гражданский паспорт супруги (при долевой собственности);
  • согласие супруга на сделку (если объект приобретен в браке);
  • правоустанавливающий документ (контракт купли-продажи);
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.

Составление договора купли-продажи

Основные пункты контракта:

  • наименование документа;
  • дата оформления;
  • место составления;
  • данные продавца и покупателя;
  • наименование объекта;
  • информация о квартире (адрес, общая площадь);
  • цена объекта;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • наделение документа функцией акта приема-передачи;
  • подписи сторон.

Если квартира продается полностью, то обращение к нотариусу не требуется. Стороны могут заключить договор в простой письменной форме.

Если одна из сторон настаивает на нотариальном удостоверении, то возможно самостоятельно составить документ и попросить нотариуса заверить его.

Это убережет вас от оплаты технических и правовых услуг нотариуса. Придется оплатить только 0,5% от суммы сделки в качестве госпошлины.

В случае отказа нотариуса от оказания услуги, необходимо обратиться с жалобой в региональную нотариальную палату.

Образец договора купли-продажи

Регистрация в Росреестре

Окончательным этапом в продаже квартиры, купленной на материнской капитал, без выделения доли детям, является регистрация перехода прав в Росреестре. Для этого собственник и покупатель должны обратиться в территориальное отделение или МФЦ.

Порядок действий

№ п/пАлгоритм
1Предоставление документов и договора
2Подача заявления
3Оплата госпошлины (по 2000 р. с каждого покупателя)
4Получение новых документов

Срок оформления документов составит от 7 до 14 дней. После чего, покупатели должны получить новую выписку из ЕГРН.

Если сделка проводилась с участием нотариуса, то документы в Росреестр могут быть переданы им. Так как процедура проводится в рамках межведомственного взаимодействия, срок регистрации сокращается до 5 дней.

После чего, необходимо явиться к нотариусу для получения бумажной выписки из ЕГРН.

Правила распределения долей в квартире при использовании материнского капитала

Вышеуказанный Федеральный закон ничего не говорит о том, каким образом происходит распределение долей жилого помещения, при оплате которого использовались средства материнского капитала, все происходит таким образом, и в том размере, как супруги сами решат.

Также не оговаривается ни минимальный, ни максимальный размер доли каждого члена семьи, поэтому родители могут выделить несовершеннолетним членам семьи минимальную долю.

Зачастую мать и отец так и поступают, особенно когда жилье покупается с помощью ипотеки. Это связано с тем, что в дальнейшем квартиру с минимальными детскими долями легче поменять на большую или меньшую. Кредитные учреждения неохотно идут на заключение сделок, где в залог предлагается жилое помещение со значительной долей несовершеннолетнего собственника.

Доли, переданные членам семьи по соглашению, называются «идеальными», так как они не выделяются в натуре, не привязаны к определенным квадратным метрам, отдельной комнате, либо части комнаты, а записаны только на бумаге, например, 1/3, либо 1/5 часть жилого помещения.

При распределении долей родители должны учитывать следующие факторы:

  1. Наиболее целесообразно выделять детскую долю при переводе в квадратные метры в размере не менее одной целой учетной нормы. Средний размер такой нормы составляет от 9 до 12 кв. метров. То есть, желательно, чтобы доля ребенка составляла в пересчете на площадь не менее 9-12 кв. метров.
  2. На законодательном уровне не прописано требования соизмерять долю несовершеннолетнего в соотношении потраченного на покупку жилья МС к общей стоимости жилого помещения. Но на практике это требование обычно исполняется.

Например, если семья из четырех человек купила жилое помещение только с использованием материнского капитала, то идеальная доля должна составлять одну четверть площади квартиры.

Другой пример, если та же семья купила квартиру стоимостью в два миллиона рублей, то со средств МС будет оплачена только четверть жилого помещения. В таком случае минимальная идеальная доля составит 1/16 часть жилья.

Конечно, при желании родители могут прописать в соглашении другой порядок распределения долей, но в этом случае нотариус может отказаться заверять документ.

Чтобы лучше понять, какая доля кому может быть выделена, рассмотрим факторы, влияющие на распределение квадратных метров.

  1. Количество членов семьи. Чтобы не запутаться, лучше всего использовать формулу, предлагаемую юристами: один член семьи – одна доля. В этом случае семья из шести человек может каждому выделить часть, равную 1/6 жилого помещения.
  2. Средства для покупки жилого помещения. Равные доли обязательны только в случае оплаты покупки жилья только средствами материнского капитала. Но за такую сумму найти нормальное жилое помещение проблематично, поэтому, скорей всего, кроме МС будут использованы средства, взятые в кредитном учреждении (ипотечный кредит), либо накопленные ранее, либо вырученные от продажи старой квартиры.
  3. Санитарные нормы. Минимальная норма на одного человека составляет от 6 кв. метров (в общежитии) до 10-18 кв. метров в квартире или доме. Таким образом, одна доля должна соответствовать площади не менее 6 кв. метров, но, при возможности, 10-18 кв. метров. Установление одной доли в размере менее 6 метров вызовет вопросы со стороны органов опеки и попечительства, нотариус также откажется заверять такое распределение.
  4. Процент МС в общей стоимости жилого помещения. Желательно подсчитать, какой процент стоимости квартиры покрывается средствами МС. В зависимости от этого процента и высчитывается минимальная детская доля.

К примеру, квартира куплена за 2 миллиона рублей. В таком случае средства МС составят 1/4 стоимости жилого помещения. Эта часть делится на количество членов семьи, например, если в семье два несовершеннолетних, то на четверых человек. Таким образом, минимальная доля одного ребенка составит 1/16 часть квартиры, двоих детей – 1/8 часть. Оставшиеся 7/8 части родители могут разделить поровну, следовательно, каждому из них достанется по 7/16 части жилого помещения.

Минимальная доля

При определении минимальной доли родители должны не забывать про жилищные нормы. В каких долях обычно делится квартира? Статья 50 ЖК РФ указывает, что жилищные нормативы определяет местный муниципалитет, в 2021 году для семьи из трех и более человек площадь для одного члена семьи не должна быть ниже 18 кв. метров.

Таким образом, минимальная доля каждого родителя и ребенка должна быть не менее 18 кв. метров.

Важно: при составлении соглашения нельзя занижать этот показатель, иначе проверяющие органы могут наложить санкции

Пошаговый алгоритм добровольного выделения долей через соглашение

Если нет возможности сразу наделить имуществом несовершеннолетних, закон допускает отсрочку в исполнении обязательств. При ипотеке банк оформляет в залог купленную квартиру, и не разрешает заемщику передавать часть своего имущества несовершеннолетним. Выполнить свою обязанность в отношении детей удастся только после полной выплаты задолженности и снятии обременения.

Алгоритм оформления общего долевого имущества через соглашение:

  1. Получить выписку ЕГРН в Росреестре после ввода жилья в эксплуатацию или снятия обременения.
  2. Обсудить условия составления соглашения.
  3. Заполнить бланк соглашения и подписать его.
  4. Оплатить регистрационную пошлину.
  5. Передать документы через МФЦ или напрямую в отделение Росреестра.
  6. Получить выписку и предоставить ее копию в ПФР для подтверждения исполнения обязательств.

Нотариальное обязательство

До 12.03.2020 перед обращением в ПФР с просьбой реализации права на маткапитал требовалось нотариальное обязательство. Позже документ упразднили, наделив ПФР правом контроля за выполнением условий использования материнского капитала.

Если в МФЦ при подаче документов потребуют предъявить нотариально заверенное обязательство, следует ссылаться на следующие нормы закона:

  • отмена пп. 4 п. 1.1 ст. 10 закона «О материнском капитале» освобождает родителей от необходимости посещать нотариуса;
  • введение новой редакции , где устанавливается обязанность оформления жилья на всю семью, включая детей.

Изменение закона согласно ФЗ №35 от 01.03.2020 отменило нотариальное обязательство, поскольку отдельным пунктом обязало родителей выполнить требование согласно ч. 4 ст. 10.

Условия распределения

Можно распределить квартиру на несколько равных частей, либо выбрать иной порядок выделения долей. Закон не устанавливает правил, как именно родители должны наделить собственностью детей. Главное, чтобы они это сделали в отведенные сроки – в пределах полугода после обретения права распоряжения жильем.

При распределении жилья между членами семьи обычно придерживаются следующих нормативов:

  1. Суммарный объем выделяемых долей по стоимости не должен быть меньше размера использованного материнского капитала.
  2. Если за маткапитал куплено просторное жилье, минимальный размер площади на каждого ребенка должен быть не меньше регионального норматива. Он устанавливается на основании ст. 50 ЖК РФ по решению муниципалитета.
  3. По санитарным нормам устанавливают минимальную долю в размере 6-18 квадратных метров.
  4. Когда планируется в ближайшее время продать жилье или обменять на более просторное, нет смысла выделять детям крупные доли, поскольку сделку предстоит согласовать с органами опеки.

Составление соглашения без нотариуса

Участие нотариуса при составлении соглашения не требуется, а услуга по заверению соглашения с 2019 года становится необязательной для ряда сделок. Главное, чтобы регистрирующий орган не посчитал документ основанием для раздела имущества супругов.

При самостоятельном составлении следует использовать образец соглашения о выделении долей. К обязательным реквизитам документа относятся:

  • дата составления и место (населенный пункт);
  • сведения о каждом участнике (ФИО, данные паспорта, иного личного документа);
  • точный адрес квартиры;
  • технические характеристики объекта;
  • сведения о договоре, давшем право распоряжаться недвижимостью;
  • информация о сертификате на маткапитал (номер, дата);
  • наименование выдавшего сертификат органа (отделения ПФР);
  • условия распределения имущества;
  • подписи взрослых членов семьи.

В соглашении необходимо внести пункт о возможности перераспределения, если впоследствии родится или будет усыновлен новый ребенок.

Сбор документов

Для регистрации прав новых собственников необходимо подготовить для Росреестра пакет документации:

  1. Российский паспорт или свидетельство о рождении на каждого участника сделки.
  2. Заполненное заявление с просьбой зарегистрировать право собственности.
  3. Соглашение об определении долей.
  4. Выписка ЕГРН, подтверждающая наличие права распоряжаться собственностью.
  5. Регистрационная пошлина для переоформления жилья – 2 тысячи рублей, для распределения земельного участка – 350 рублей.

Если для получения средств по семейному сертификату оформлялось нотариальное обязательство, его прикладывают к стандартному пакету документации.

Перерегистрация объекта собственности

Чтобы переоформить жилье на всех членов семьи, подготовленный пакет документов подают:

  • через МФЦ;
  • в отделе Росреестра;
  • через нотариуса, если его услугами пользовались для заверения соглашения.
Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwitterВКонтакте
Напишите комментарий