На рынке представлены разные продукты под ярлыком trade-in
Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее. После реализации вторичной квартиры полученные деньги идут в качестве первоначального взноса или полной оплаты жилья на первичном рынке, поясняет различия в альтернативных сделках Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Вторая разновидность — так называемый обратный trade-in, когда клиент сначала покупает через нашу компанию жилье в новостройке с привлечением ипотечного кредита. И только потом мы занимаемся реализацией его вторичной квартиры. Средства от продажи идут на погашение кредита, добавляет Литинецкая.
Отметим, что некоторые компании объединяют термины, и при слове trade-in следует понимать именно взаимозачет, то есть альтернативную сделку. Привычный и широко применяемый взаимозачет работает именно по принципу, когда компания помогает клиенту продать квартиру на вторичном рынке, напоминает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.
По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, на данный момент риэлторы не оказывают услуг по замене одной квартиры на другую, речь идет о продаже старого жилья и бронировании нового:
— Сейчас ни застройщик, ни риэлторское агентство не выкупают квартиру на вторичном рынке в обмен на новое жилье — они помогают грамотно совершить две сделки. Нужно понимать, что просто не выгодно брать себе на баланс еще один объект со всеми издержками в связи с его дальнейшей перепродажей, налогами и пр. Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны. И если уж будет осуществляться выкуп, то с большим дисконтом (не менее 20%), а это уже совершенно не выгодно владельцу квартиры.
Современная модель trade-in предполагает длительное бронирование, от 3 месяцев, квартиры в новостройке по одной цене. Например, в двух проектах в Московской области, которые реализует наша компания, «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк», предлагается программа trade-in, которая как раз позволяет поменять свою квартиру на вторичном рынке на квартиру в новостройке.
Но некоторые компании стремятся дать клиенту все услуги в одном пакете. Рассказывает Мария Литинецкая:
— Обратившись к нам, покупатель, желающий обменять свое вторичное жилье на новостройку, получает всю сделку «под ключ». По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда риэлтор берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.)
Еще одно не менее важное преимущество взаимозачета — фиксация стоимости новой квартиры (однако, это возможно не во всех проектах). Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму
Вариант 2: меняем старую «трёшку» на новую
Трехкомнатная квартира в панельной девятиэтажке 1992 г. постройки в Пионерском поселке выставлена на УПН за 4 млн руб. Типовая планировка: кухня 8 кв. м, длинный и узкий коридор, три небольшие комнаты. Общая площадь этой квартиры улучшенной планировки — 60 кв. м. Среди преимуществ — лоджия с двумя выходами: из кухни и из гостиной. |
Планировка квартиры — нестандартная и дает простор для фантазии. Кухня и гостиная здесь разделены, при этом площадь кухни позволяет оборудовать в ней уютную зону для приема гостей, а в гостиной можно, к примеру, организовать большую детскую комнату. В этом случае одну из спален можно отдать под кабинет. Санузла в этой квартире два — для семьи с детьми это весьма удобно, особенно когда всей семьей утром надо собираться на работу, в школу, в садик.
ЖК «Смородина» расположен в Широкой Речке. Конечно, не центр города, но этот район не зря называют одним из самых перспективных: территория активно застраивается, недавно открыли выезд на ЕКАД, а также новый детский комбинат, объединяющий садик и школу. Неподалеку, между Широкой Речкой и Академическим — гипермаркет «Лента». Правда, добраться к нему пока не очень просто, но продление ул. Краснолесья до Суходольской наконец-то вошло в муниципальную программу, так что в ближайшее время Академический и Широкая Речка станут более доступны друг для друга.
Квартиры в «Смородине» сдаются с чистовой отделкой. Закрытая придомовая территория оборудована детскими площадками и зонами отдыха. Проект предусматривает собственный мини-садик — прямо во дворе комплекса. |
Вариант 3: меняем старую «трёшку» на новую «двушку»
К слову, «Атомстройкомплекс» постоянно экспериментирует с форматами сдачи, предлагая покупателям квартиры не только с чистовой отделкой, но и, например, с мебелью и техникой.
В ЖК «Просторы» (это на Уктусе) квартиры сдаются не только уже меблированными, но и с дизайнерской отделкой ванной комнаты. Жилой комплекс расположен практически на берегу Исети. Пока спуск к реке за оградой дома не благоустроен. Но в ближайшее время застройщик планирует оборудовать здесь набережную, а еще построить пешеходный мост прямо от домов до ул. Щербакова. |
В «Просторах» свободных квартир, если ориентироваться на сайт застройщика, осталось не так уж много. Есть интересная «двушка» общей площадью 64,73 кв. м: два санузла, довольно вместительная кухня (12 «квадратов»), спальня с выходом на лоджию и гостиная на два окна. При желании эту «двушку» легко превратить в квартиру формата «два с половиной»: зонировать кухню-гостиную, отдав им два окна, а еще одно окно уйдет в аккуратную спальню.
Стоит такая «двушка» в «Просторах» 4,7 млн руб. Смотрим цены на «вторичку» поблизости. По такой стоимости в этом районе продаются не очень старые (начиная от 2005 г. и младше) трехкомнатные квартиры. Но есть и варианты постарше.
На УПН мы нашли 3-комнатную квартиру в доме №1 на ул. Гастелло, год постройки — 1998-й. Тогда такие узкие, длинные спальни были нормой. Сейчас планировки более функциональны и эргономичны. Конкретно в этой квартире, судя по информации на сайте, три лоджии, в итоге из общей площади 74,2 кв. м для жизни остается 47,4 кв. м. С этой точки зрения меньшая по размеру «двушка» в «Просторах» представляется более удобной. |
Конечно, каждый из этих вариантов можно рассматривать и как способ увеличения жилплощади с использованием, допустим, ипотечного кредита и схемы трейд-ин. Предыдущую жилплощадь можно реализовать через риелторское агентство, сотрудничающее с застройщиком, — строительная компания берет на себя все расходы. Пока жилье продается, можно оформить ипотеку — этим занимаются те же самые риелторы. При покупке с привлечением банковских средств скидка 5% сохраняется — застройщик рассматривает ипотеку как 100-процентную оплату.
Главные достоинства и риски
Плюсы:
- стоимость квартиры в строящемся доме значительно ниже, чем у готовой квартиры;
- в «первичке» коммунальные платежи, благодаря счетчикам, существенно ниже, чем в квартирах на вторичном рынке;
- первые три года не надо платить за капитальный ремонт;
- только на квартиры в новостройках действует ипотека без первоначального взноса, и такую ипотеку в России дают минимум два банка;
- планировку можно выбрать на этапе строительства — в строящемся доме больше вариантов квартир, чем на вторичном рынке;
- в новостройке — свежие системы коммуникации и внутреннее оснащение дома;
- вы сможете оформить квартиру на свой вкус и не тратить время на устранение старого ремонта, оставшегося от прежних владельцев;
- некоторые застройщики сдают квартиры с чистовой отделкой, а иногда — и с самой необходимой мебелью.
Минусы:
- придется ждать сдачи объекта от нескольких месяцев до нескольких лет и в это время тратить деньги на аренду временного жилья;
- есть риск того, что застройщик сорвет сроки сдачи или заморозит строительство;
- нужно делать полный ремонт, включая покупку бытовой техники и мебели;
- не всегда развитая инфраструктура района, если он новый или отдаленный, так как часто жилые дома воздвигают быстрее, чем социальные объекты;
- стоимость уже сданной квартиры в новостройке может ничем не отличаться от цены готовой квартиры на «вторичке» — и даже быть выше.
