Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?
Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.
В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.
На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки.
Но ситуацию с “лишними квадратами” нужно как-то решать, и дольщики сталкиваются со следующими проблемами:
Если фактическая площадь больше – застройщик требует доплатить за дополнительные квадратные метры, и дольщики, волей-неволей оплачивают их, так как в противном случае застройщик не передаст квартиру в собственность.
Если же площадь жилья оказалась меньше, то, по идее, застройщик должен компенсировать недостающие квадраты. Однако нередко застройщик не желает выплачивать компенсации, мотивируя свои действия удорожанием стройматериалов, увеличением объема работ, ростом их сложности и прочими причинами, вытекающими из изменения в проекте, на которые, кстати, дольщик дал свое согласие.
И в первом, и во втором случае налицо нарушение ФЗ-214, так как застройщик пытается извлечь дополнительную прибыль в результате нарушений первоначальных условий договора. При возникновении подобных ситуаций необходимо обращаться в суд, однако нужно понимать, что для вынесения решения суду потребуются результаты строительной экспертизы, это мероприятие требует определенных затрат и его должен оплачивать истец.
Новые поправки (вступившие в силу с начала 2017 года) говорят о том, что превышение метража квартиры более, чем на 5% является существенным.
Иначе говоря, застройщик не сможет “навязать” дольщику с десяток лишних квадратов. Дольщики могут объединиться и подать коллективный иск, что значительно повышает шансы на успех. Однако часто дольщики избегают участия в судебных разбирательствах, предпочитая согласиться с навязанными условиями и быстрее получить жилье.
Портал Стройкомплекса опубликовал новую инфографику о строительстве транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) в Москве.
ТПУ объединит в единую систему все виды общественного транспорта: метро, железную дорогу, Московское центральное кольцо (МЦК) и наземный городской транспорт. Это позволит пассажирам сократить время в пути.
В некоторых ТПУ создадут комфортную пересадку «сухие ноги» – пересесть с одного вида транспорта на другой можно будет с помощью теплых надземных и подземных переходов. Они защитят от дождя и холода.
Начать просмотр
ВОПРОСЫ #3
Транспортно-пересадочные узлы: что это и зачем они нужны городу?
ТПУ
Транспортно-пересадочные узлы: что это и зачем они нужны городу?
вопрос 1
Зачем строят ТПУ?
вопрос 2
Как выглядит ТПУ?
вопрос 3
Как работает перехватывающая парковка?
вопрос 4
Сколько ТПУ построят в Москве?
вопрос 5
Какие ТПУ уже открыты?
вопрос 6
Самый дорогой ТПУ в мире
ТПУ – транспортно-пересадочный узел, который объединит в единую систему все виды общественного транспорта: метро, железную дорогу, Московское центральное кольцо (МЦК) и наземный городской транспорт. Это позволит пассажирам сократить время в пути. В некоторых ТПУ создадут комфортную пересадку «сухие ноги» – пересесть с одного вида транспорта на другой можно будет с помощью теплых надземных и подземных переходов. Они защитят от дождя и холода.
Назад
Это многофункциональное здание, которое предназначено не только для пересадок, но и для организации торговли, досуга, точек питания. Также в ТПУ можно разместить коммерческие, социальные, спортивные объекты и создать рабочие места.
Для комфортного пребывания ТПУ оборудуют лифтами, подъемниками и специализированными кассами для маломобильных людей. Автомобилисты смогут оставить машину на перехватывающей парковке и пересесть на общественный транспорт.
Назад
Основная задача перехватывающих парковок – принять транзитный личный транспорт жителей столичного региона, которые едут на работу в Москву.
Такие парковки уже появились на отдаленных от центра станциях метро на месте стихийных ларьков и хаотичной парковки. Также там оборудовали удобные пешеходные дорожки и зоны ожидания пассажирского транспорта, сделали понятную навигацию.
Стоянка автомобилей на перехватывающей парковке бесплатна с 6:00 до 02:00. Плата не взимается при совершении не менее двух поездок в метро с момента постановки автомобиля на парковку по одному проездному документу, действующему в метро. Последний вход в подземку должен быть осуществлен на станции, отличной от той, вблизи которой располагается перехватывающая парковка.
Назад
На данный момент:
- 134 капитальных ТПУ находятся в работе;
- транспортную часть 55 ТПУ построят на базе станций метро за счет бюджета города;
- по 16 проектам ТПУ определены инвесторы.
Назад
В апреле 2019 года открылся один из крупных ТПУ «Саларьево». Он находится в поселении Московский, на пересечении Киевского шоссе и строящейся магистрали Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе.
Площадь ТПУ – 15,5 га, пассажиропоток составит 115 тыс. человек в сутки. В состав узла вошли:
- станция «Саларьево» ;
- международный автовокзал;
- перехватывающий паркинг на 1,6 тыс. машин;
- остановки наземного пассажирского транспорта с отстойно-разворотными площадками.
ТПУ включает торгово-развлекательный центр «Саларис», где создано более 6 тыс. рабочих мест. В Северном округе формируется ТПУ «Ховрино» на базе одноименной станции метро. В его состав войдет международный автовокзал Северные Ворота. Он уже открыт, а в марте 2020 года начнет принимать международные рейсы.
Кроме того, строится платформа Ховрино-2 . В ТПУ появятся пешеходные мосты через ж/д пути в районы Западное Дегунино и Ховрино, отстойно-разворотная площадка общественного транспорта и здание конечной станции, перехватывающие парковки.
ТПУ «Ховрино» будет готов в 2020 году.
Назад
В 2016 году в Нью-Йорке открыли самый дорогой в мире ТПУ – World Trade Center. На его строительство ушло 12 лет и 4 млрд долларов. Сложный многоуровневый подземный комплекс объединяет между собой несколько линий метро и подземной железной дороги (PATH).
Растянувшийся между небоскребами 100-метровый павильон из стальных криволинейных ребер задумывался архитектором как «белоснежный голубь, выпущенный на волю». На уровне хаба соединяются строящиеся башни на площадке Всемирного торгового центра, размещены магазины. Главный элемент проекта – световой фонарь, накрывающий собой площадь.
Назад
Откуда взялось жилье в ТПУ?
Казалось бы, какая связь между пересадочными узлами и жилыми домами? Оказывается, огромная. Дело в том, что строить ТПУ собираются на средства инвесторов, а инвесторов в проекты нужно привлекать чем-то выгодным лично для них. Размеры потенциальной выгоды уже озвучены. Например, на деловой сессии «Думая глобально – действуй локально: новые возможности для иностранных инвесторов в развитии девелоперских проектов в России», проведенной в рамках Международной выставки коммерческой недвижимости и инвестиций «ЭКСПО РЕАЛ» в Мюнхене, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев сообщил следующее. Уже найдены инвесторы 13 проектов с доходностью 16-58% годовых. Один из примеров – ТПУ «Фонвизинская» и ряд других. Также в этом году к реализации на торгах планируется нескольких проектов с доходностью 20-30%. Речь идет о таких проектах как ТПУ «Некрасовка», «Новокосино», «Алма-Атинская» и др. Кроме того рядом с метро «Калужская» появится ТПУ с доходностью порядка 25-28%.
Главное обоснование доходности – высокий трафик покупателей в местах, где будут построены ТПУ. Поэтому здесь уместны, например торговые центры. Однако делать ставку на одну только торговлю неразумно, на практике покупательский интерес к таким объектам может оказаться совсем не тем, что видится изначально. Не зря же некоторые из уже существующих торговых центров, расположенных рядом с метро, стоят полупустыми. Иное дело – жилье или его хитрый аналог – апартаменты, которые de ure хоть и не являются жилой недвижимостью, но de facto используются именно для постоянного проживания. Рентабельность таких объектов довольно высокая, покупатели новостройками активно интересуются, сделки на первичном рынке идут довольно оперативно. Отсюда – и польза для инвесторов.
За новостройки у ТПУ
Конечно, самым главным и очевидным плюсом новостроек, расположенных рядом с ТПУ, станет их транспортная доступность. Представьте: совсем рядом с вашим домом столько видов транспорта, что вам приходится выбирать, каким воспользоваться. Более того, учитывая, что в этом месте делают ТПУ, можно сделать вывод, что дом ещё и находится на пересечении нескольких популярных направлений движения.
Часто застройщики подают в качестве преимущества своего жилого комплекса будущее развитие транспортной инфраструктуры района – “Да, сейчас мы строимся в глухом лесу, но уже к 2071-му году в десяти минутах откроется новая станция метро!”
Так вот, жителям комплексов у ТПУ подобных открытий ждать точно не придётся. Пункт “Отличная транспортная доступность” правильнее было бы назвать “Отличная транспортная доступность сразу”. Всех автомобилистов могли бы порадовать разговоры о том, что перехватывающие парковки в районе ТПУ будут бесплатными – но, к сожалению, вряд ли кто за это сейчас поручится (так, около года назад внезапно платными стали сразу три перехватывающие парковки у метро “Котельники”). С другой стороны, приобретение квартиры рядом с ТПУ – отличный повод наконец продать машину и навсегда забыть о московских пробках.
Ещё один плюс соседства с транспортно-пересадочным узлом – то, что и вся остальная инфраструктура вокруг будет на уровне.
Можно не сомневаться, например, в развитии торговли – достаточно вспомнить даже народный вариант расшифровки аббревиатуры ТПУ. Уверенно рассчитывайте на крупный торгово-развлекательный центр под боком. Ну или на круглосуточный супермаркет. Ну или хотя бы на россыпь магазинчиков “24 часа”. Как и транспортную, остальную инфраструктуру вряд ли придётся долго ждать: район вокруг ТПУ либо уже развит, либо в погоне за прибылью будет развиваться с космической скоростью – не исключено, что с помощью городских властей. Опять же, опасаться здесь стоит не того, что вам некуда будет отправить учиться ребенка; не того, что поблизости не будет больниц и поликлиник; не отсутствия игровых площадок, фитнес-клубов и магазинов. Опасаться стоит только того, что когда вы наконец переедете в новую квартиру, все парты, врачебные кабинеты, карусельки, беговые дорожки и кассы окажутся уже заняты. Жильё рядом с ТПУ не для спокойного и размеренного образа жизни, оно для тех, кто живёт в одном ритме с большим городом – в общем, для тех, кто привык быть расторопным.
Наконец, если покупаете квартиру в строящемся ЖК рядом с ТПУ, будете уверены в завершении строительства. Ну, то есть, да, неприятные сюрпризы на рынке недвижимости случаются сплошь и рядом, но вероятность долгостроя у транспортно-пересадочного узла кажется минимальной.
Во-первых, застройщиков-инвесторов сюда часто привлекают серьёзные городские организации – вряд ли они захотят связывать с не самыми надёжными фирмами-однодневками.
Во-вторых
Ну и наконец, в-третьих, даже если что-то пойдёт не так, строительство жилого комплекса начнёт стопориться, а то и остановится, слишком перспективны и интересны районы ТПУ, чтобы бросать в них недостроенные объекты – одну компанию-застройщика скоро наверняка заменит другая, на этот раз, надо полагать, уже более надёжная. Свято место пусто не бывает – особенно, если оно рядом с ТПУ!
Зачем мне это знать?
Несмотря на то, что детали жилой застройки пока не ясны далеко не для всех ТПУ, тем, кто задумываются о покупке жилья в будущем, портал МосДольщик.рф советует уже сейчас взвесить все «за» и «против» и определиться, стоит ли дожидаться начала продаж именно этих объектов или же сразу ориентироваться на иные варианты. Главный плюс новичков при ТПУ вытекает, конечно же, из расположения будущих комплексов – рядом с метро или железнодорожными станциями. Тем, кому приходится регулярно перемещаться по городу на значительные расстояния, близость к транспортному узлу весьма кстати.
Но именно из расположения следуют и минусы. Как правило, это зоны с самым высоким трафиком в окрестностях, самые шумные и не самые удачные в экологическом смысле. Отдельный вопрос – социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники). К их наличию и степени загруженности стоит присматриваться особо внимательно, тем более там, где возводить планируют лишь апартаменты. Еще один минус – ценник, который у транспортно-удобных новостроек обычно выше на 10% и более по сравнению с такими же объектами, расположенными чуть подальше. Впрочем, тут на руку покупателям может сыграть рыночная ситуация: менее чем за год в Москве в продажу вывели так много новых новостроек, что теперь те конкурируют за клиента не только с объектами одного и того же или ближайших районов, но и вообще со всеми городскими. Поэтому цены на старте продаж могут оказаться очень даже «вкусными». А так ли это будет на самом деле, покажет время.
Иллюстрация: shutterstock.com
ТПУ – инструмент эффективного города
Руководитель Архитектурного бюро «АБТБ» Тимур Башкаев отметил, что конкуренция современных мегаполисов заключается в том числе и в развитии транспортной системы. Поэтому ТПУ становится сегодня важнейшим инструментом в этих соревнованиях. Кроме того, транспортные узлы могут повышать эффективность города за счет развития прилегающих территорий.
«Сейчас мы имеем усредненный уровень проектов ТПУ, которые, на мой взгляд, не очень эффективны. Город не может извлечь всю пользу этих территорий. Нам нужно пересматривать нормативные базы по их строительству. Прилегающая территория ТПУ – очень ценная. Ее нужно грамотно и эффективно осваивать. Считаю, что можно и нужно формировать торговую инфраструктуру возле ТПУ», – считает Тимур Башкаев.
Руководитель направления «Пространственное развитие» Фонда «Центр стратегических разработок» Наталья Трунова рассказала, что в мировой практике ТПУ активно внедряют в городскую среду, грамотно распределяют пассажиропотоки и уделяют внимание благоустройству прилегающих территорий. За счет этого удается улучшить сразу несколько сфер города
«К примеру, транспортный узел Kamppi Centre в Хельсинки находится вблизи достопримечательностей и является крупнейшим торговым центром Финляндии. Его пассажиропоток составляет 100 тыс. человек в день. Здесь произошел перезапуск всех центральных и туристических функций за счет правильного распределения потоков в транспортном узле. В Будапеште инфраструктура ТПУ находится под землей, а на поверхности – здания, чьи функции переформатировали: офисные помещения адаптировали под социальные и музейные нужды. Таким образом, здесь появилось больше зелени, это место стало более привлекательным», – отметила Наталья Трунова.
Очевидно, что городская транспортная инфраструктура Москвы становится более удобной для пассажиров: появились скоростные и почти бесшумные поезда, вагоны с бесплатным Wi-FI и зарядками для гаджетов, улучшенная навигация на дорогах, а для сохранения экологии запустили электробусы. ТПУ становятся уже неотъемлемой частью всей этой системы. Также они приобретают все большую значимость для улучшения жизни в районах города. Эксперты предполагают, что в будущем пассажиры начнут пользоваться городским транспортом не только для поездок на работу или учебу, но и для повышения комфортной жизни: больше посещать культурные мероприятия, совершать поездки в рамках образования или развлечений.
Что такое ТПУ?
Вполне вероятно, что вокруг Томского политехнического университета ведётся активное строительство. Возможно, строительством жилых комплексов занимается и Трудовая партия Украины. А может быть, какие-то безумцы возводят здания рядом с тыловым пунктом управления или, например, с транспортабельными полистирольными установками.
Это все, конечно, замечательно, но нас сегодня интересуют исключительно новостройки у других ТПУ – транспортно-пересадочных узлов Москвы и Подмосковья.
Транспортно-пересадочные узлы создаются для того, чтобы оптимизировать перевозочный процесс в мегаполисе. Они должны распределять пассажиропоток между разными видами транспорта и направлениями движения. Так, в состав ТПУ могут входить, скажем, станция метро, ж/д станция, остановки городских, пригородных и междугородных автобусов, остановки коммерческого транспорта. В 2011-м Правительство Москвы приняло программу о формировании новых ТПУ в городе – к 2020-му году их должно быть организовано аж 273.
Так как ТПУ учитывает пересадку с одного вида транспорта на другой, рядом часто строят огромные перехватывающие парковки. А так как там ежедневно появляются большие количества людей, то вокруг, естественно, строят и объекты торговой инфраструктуры. Некоторые злопыхатели даже расшифровывают ТПУ как “торгово-пересадочный узел” – якобы продавцам они приносят больше пользы, чем обычным горожанам, стремящимся попасть из пункта А в пункт Б.
И если у торговых объектов рядом с ТПУ есть хоть какая-то функциональная необходимость, то у жилых её нет точно. Единственное, зачем и почему они здесь строятся – это необходимость экономическая. Жилые новостройки в Москве сильно привлекают покупателей, а покупатели – новых инвесторов, которые так нужны для скорейшего и лучшего строительства и благоустройства транспортно-пересадочных узлов. По сути, представителям Метрополитена и другим городским организациям только с помощью жилья и удаётся привлекать к ТПУ сторонние инвестиции.
Рассказ о самих ТПУ немного затянулся, но все “за” и “против” новостроек в их близости логично из него вытекают. Скажем, если рассматривать новостройки в разных районах Москвы и, тем более, в разных городах Подмосковья, то и выводы о них можно делать разные, исходя как раз из расположения. ТПУ же – объект настолько значимый и весомый, что в зависимости от него будет находиться не только любая новостройка, но и, в общем, практически любой микрорайон.
Насколько ФЗ-214 обеспечивает защищенность дольщиков
Во время принятия закона ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на этот документ возлагали большие надежды. И действительно, закон оказался способным защитить дольщиков от прямого обмана и различных мошеннических схем, которые ранее активно применялись недобросовестными компаниями.
Теперь мошенники не могут просто собрать деньги на возведение дома, и сбежать с этими деньгами в неизвестном направлении;
По ДДУ (Договор Долевого Участия) нельзя продать квартиру сразу нескольким покупателям, так как договор регистрируется в Росреестре;
Нельзя оставить дольщиков ни с чем через банкротство.
Но механизм реализации закона, к сожалению, по-прежнему далек от совершенства, поэтому современные дольщики то и дело сталкиваются с нарушениями со стороны застройщика. Как правило, сегодня все дольщики получают обещанное жилье, однако, то и дело возникают вопросы, связанные со сроками сдачи объекта, качеством строительных работ, а также с «лишними» квадратными метрами, за которые приходится доплачивать отдельно.
Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки
Квартира передается дольщику по акту приемки-передачи, и в этот момент могут быть обнаружены явные дефекты – кривые стены, некачественная отделка, неисправные инженерные коммуникации, скрытые проблемы – отвратительная звукоизоляция, «мостики холода» между панелями, пр. Вот как обстоят дела с качественными параметрами жилья, передаваемого дольщику по договору (ДДУ):
С одной стороны, статья 7 ФЗ-214 «Гарантии качества, предусмотренные договором» говорит о том, что застройщик обязуется передать жилье, которое в полной мере соответствует строительным нормам, требованиям технических регламентов (положениям о пожарной безопасности, пр.) условиям ДДУ, проектной документации.
Но, с другой стороны, если у застройщика есть возможность законно изменить проектную документацию (по согласованию с дольщиками), то с высокой долей вероятности изменится и качество жилья.
Кроме того, ФЗ-214 никак не регламентирует качество помещений общего пользования (лестничная площадка, пролеты, входная группа, пр.). То есть, если дольщики обнаружат, например, трещины на стенах лифтовой шахты, то заставить застройщика устранить недостатки будет проблематично.
Как правило, дольщики мирятся с недочетами в пределах передаваемой квартиры и предпочитают устранять их своими силами, особенно, если все равно предполагается проведение перепланировки. Но что делать, если недочеты серьезные, и устранение их требует значительных затрат? Опять-таки, проблемы могут проявиться не сразу, а, через полгода-год после заселения, например, если квартира передается летом, возможности проверить работу системы отопления просто нет…
ЛЮБОПЫТНЫЕ ДЕТАЛИ
Дольщик не располагает механизмами, способными заставить застройщика выполнить перечисленные требования (по крайней мере, в правовой плоскости), поэтому необходимо действовать через суд. В противном случае застройщик будет просто игнорировать обращения и просто ждать, когда дольщик будет готов принять квартиру в том виде, в котором она есть. Даже если застройщик признает, что – да, действительно, недочеты имеются (это для того, чтобы дольщик не обращался в суд), то это не значит, что он немедленно начнет устранять недостатки, скорее всего, он просто будет ждать.
Согласно положениям закона, дольщик, при обнаружении недочетов или несоответствий положениям статьи 7 ФЗ-214 имеет право отказаться подписывать акт приемки-передачи, и потребовать от застройщика следующее (на выбор):
Устранить недостатки за свой счет (в приемлемые сроки);
Снизить цену квартиры (соразмерно недостаткам);
Компенсировать расходы на устранение недостатков.
Таким же образом нужно действовать, если проблемы обнаружатся в течение гарантийного срока, указанного в ДДУ. Прямое обращение к застройщику должно носить формальный характер, так как практика показывает, что компании добровольно выполняют работы по гарантии весьма нечасто.
Как и в случае с лишними квадратными метрами, в суде потребуются доказательства – дольщику необходимо будет заказать и оплатить строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит (или не подтвердит) наличие недочетов и определит объем расходов, необходимых для их устранения.
Но нужно учесть, что эксперт при подсчете расходов на устранение недостатков, может выйти вовсе не ну ту сумму, которую желает получить истец. В результате компенсация, полученная дольщиком через суд, может не окупить даже расходы на экспертизу.
Можно отказаться принимать квартиру, разорвать договор (разумеется, через суд), но в этом случае вернутся только деньги, уплаченные по договору, это не выгодно застройщику (по причинам, описанным выше).
Заключение: лучше предотвратить, чем нивелировать последствия
Описанные в данной статье неприятности легче предотвратить, если внимательно и вдумчиво подойти к вопросу выбора застройщика (объекта). Стоит не только просмотреть проектную документацию, но и проанализировать структуру, изучить документы предприятия (учредительные документы, дата регистрации, кто владелец права на бренд, пр.), а также выяснить, были ли у застройщика проблемы с дольщиками в рамках других проектов.
Последнее можно установить путем изучения такого ресурса, как «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ» – здесь по названию компании можно найти информацию о том, с кем судился застройщик, и что послужило поводом для разбирательств.Плохая «история» застройщика, как, впрочем, и полное отсутствие проектов, реализованных ранее, может говорить о высокой вероятности возникновения у дольщика различных проблем с застройщиком.
Выводы
Вряд ли людям, планирующим переезжать в Москву из провинции, стоит делать выбор в пользу жилого комплекса рядом с ТПУ. Снимать там квартиру – возможно, но точно не покупать. Это жильё для людей, которые уже привыкли к большому городу. Которые скорость и удобство ценят гораздо выше, чем тишину и спокойствие. Которым комфортнее, когда они находятся в толпе, чем когда не могут найти место для парковки. Которые готовы терпеть вечный шум под окном в обмен на несколько круглосуточных магазинов рядом. В общем, новостройки у ТПУ, по нашему мнению, это жильё для настоящих, уверенных, возможно, даже коренных москвичей. Другой вопрос – сколько нужно прожить в современной Москве, чтобы таким стать?
