Пошаговая инструкция по продаже квартиры без риелтора
Весь процесс продажи квартиры включает следующие этапы:
- Устанавливаем для себя сроки продажи жилья и цели. Вам нужно срочно? Снижайте цену! Готовы подождать, но получить полную стоимость? Что ж, отлично. Не забывайте о том, что на рынке могут быть периоды затишья, кризисы, снижение покупательской способности. Все это затянет сроки вашей продажи. Ниже всего спрос в январе и июле, месяцах новогодних и летних каникул, отмечают эксперты.
- Устанавливаем цену. Мы уже писали об этом. Изучите массу объявлений по недвижимости в вашем регионе. В сети масса таких площадок, где вы сможете выяснить среднюю стоимость по рынку.
- Выставляйте объявление, начинайте рекламную кампанию. Сделайте несколько красивых фото, убрав бардак в квартире, выбрав удачный ракурс и освещение. Выделите самые привлекательные черты квартиры, которые могут поднять ее стоимость. Мы описывали их выше. Разместите объявление на как можно большем количестве бесплатных площадок, чтобы охватить всех потенциальных покупателей. Кроме того, повесить распечатанное объявление можно на подъездах, остановках, местных рекламных стендах.
- Ведем переговоры с покупателями и готовим квартиру к показу. Не ждите, пока вам позвонят и назначат время осмотра квартиры. Заранее наведите порядок, устраните явные дефекты, выбросьте хлам. Общайтесь с потенциальными покупателями спокойно, уверенно, доброжелательно. Рекламируйте квартиру, конечно, но не скрывайте, что есть и недочеты. Будьте честны, ведь пришедшие люди все видят своими глазами.
- Подписываем предварительный договор задатка или купли-продажи. Это станет гарантией для вас, что покупатель не откажется от сделки. Размеры задатка оговариваются отдельно. Помните, что если сделка будет сорвана не по вашей вине, задаток вы с чистой совестью оставите себе. В договоре или соглашении задатка нужно прописать все моменты, правильно составить данный документ.
- Выписываемся из квартиры, собираем справки о том, что нет долгов по коммунальным платежам. То есть готовим пакет документов к продаже. Выписаться можно или через стол паспортиста в управляющей компании, или в местном паспортном столе.
- Получаем деньги за квартиру. Безопасно сделать это можно через банковскую ячейку, например. Оформляем все документы, подписываем договор купли-продажи у нотариуса, отдаем ключи от квартиры. Оформление квартиры на нового владельца проводится путем регистрации в Регпалате.
Чтобы не возникло проблем при оформлении документов, настоятельно советуем на этом этапе обратиться к юристу-профессионалу, работающему именно в области сделок с недвижимостью.
Небольшие хитрости для выгодной сделки
Помимо рекламы надо провести небольшие мероприятия, которые помогут выгодно продать квартиру, несмотря на какие-то недостатки. Прочитав объявление или получив информацию от риелтора, который с вами работает, предполагаемые покупатели захотят визуально ознакомиться с объектом сделки. Поэтому необходимо заранее подготовить жилье к визиту, желательно без больших финансовых вложений.
- Начинать надо с прилегающей территории. Хорошо, если вокруг дома регулярно убирает дворник. Но в подъезде тоже надо навести порядок – подмести лестницу, протереть окна, вкрутить лампочку на площадке.
- Квартира без ремонта, но чистая и опрятная, вызовет больше положительных эмоций, нежели грязные стены крутого евроремонта.
- Небольшие изъяны, вроде дырки на обоях или протертого линолеума, надо обязательно замаскировать. Они могут испортить впечатление и повлиять на окончательную стоимость сделки.
- Из опыта риелторов известно, что оттолкнуть покупателей способна и входная дверь, если у нее непрезентабельный вид. Менять ее не надо, но можно покрасить или хотя бы отмыть.
- Желательно освободить продаваемую жилплощадь от старой мебели, домашних вещей, сделать максимально пустой. Или придайте ей уютный вид, повесьте шторы, наполните приятным ароматом.
О том, где подать объявление о продаже квартиры бесплатно собственнику, читайте Где подать объявление о продаже квартиры бесплатно собственнику?
Продажа квартиры по выгодной цене
Человек расстается с нажитым имуществом по целому ряду причин, и он хочет извлечь из сложившейся ситуации максимум выгоды. Но сильно завышенная цена – это не решение проблемы. Она может оттолкнуть покупателя, который не захочет торговаться, а пойдет искать, где жилье дешевле. Правильно оценить квадратные метры можно несколькими способами.
- Местные газеты печатают полосы объявлений о купле-продаже недвижимости на любой вкус. Подберите несколько подходящих данному варианту объектов и сравните заявленную в них цену. Можно позвонить продавцу и у него уточнить окончательную стоимость. На основании полученной информации оцените свою собственность.
- Такие же объявления содержат специализированные сайты. В каждом регионе существует интернет-платформа для продавцов и покупателей жилья, можно заглянуть и на общероссийские порталы – авито, циан и др.
- Если продажу доверили профессионалам, то в агентстве назовут цену, опираясь на свои базы данных и полную информацию о продаваемой квартире.
Можно обратиться в оценочную компанию и получить подробный расчет, в котором учитываются все достоинства и недостатки объекта. Но эта услуга платная. Можно дать объявление с завышенной ценой, а если через пару недель никто так и не позвонил, снизить ее. Но для таких экспериментов требуется время.
Определение стоимости квартиры
Если человек все же решил продать квартиру без агентства, в первую очередь он должен выяснить ее стоимость. Для этого необходимо изучить аналогичное жилье, представленное на рынке, и ознакомиться с его ценой
Оказать влияние на размер стоимости может и ряд индивидуальных нюансов. Выполняя оценку, в первую очередь нужно обратить внимание на метраж. Площадь квартиры оказывает существенное влияние на цену
В общую площадь включается размер прихожей, кухни и санузла. Во внимание принимается и удобство планировки, а также количество комнат. Нужно уделять внимание и расположению недвижимости. Жилье, которое находится в центре или элитных районах, значительно дороже. Квартиры на окраине или в пригороде оцениваются довольно низко.
Видео
На стоимость оказывают влияние и следующие факторы:
- удаленность от метро;
- развитая инфраструктура;
- транспортная доступность.
Ремонт и отделка также отразятся на цене квартиры. Если провести ремонтные работы перед продажей, цена может возрасти в среднем на 10%. Потому стоит заранее рассчитать, окупятся ли затраты.
Это происходит из-за того, что в построенном давно доме имеются устаревшие коммуникации, риск поломки которых существенно возрастает. Если квартира располагается на первом или последнем этаже, цену придется снизить. Такие помещения клиенты приобретают неохотно. Юридические аспекты, связанные с квартирой, также важны. Нужно учитывать наличие задолженности за квартплату. Если жилье располагается на охраняемой территории, или в доме присутствует консьерж, это положительно отразится на стоимости. Сегодня произвести оценку жилья можно с использованием онлайн калькулятора. Они расположены в интернете. Система автоматически определит цену недвижимости в соответствии с заданными параметрами. Однако нужно учитывать, что результаты являются примерными. В крупных городах цена на жилье обычно выше.
Видео
Как рекламировать продажу квартиры правильно?
Чтобы квартиру купили, до покупателя нужно правильно донести информацию о том, что недвижимость продается. Гражданину предстоит провести рекламную кампанию. Развитие современных технологий предлагают пользователям целый перечень различных способов продвижение их товаров. Рекламная кампания ограничено только бюджетом, который имеется в распоряжении гражданином.
Чтобы донести до потенциальных покупателей информацию о продаже квартиры, человек может воспользоваться следующими рекламными методами:
- расклеить объявление;
- дать сообщение о реализации квартиры на местном телеканале или в газетах;
- разместить рекламу во всемирной сети интернет.
Онлайн-объявления нужно дополнить качественными фотографиями квартиры. Это повысит количество откликов. Выполнить действия самостоятельно без наличия особых знаний и навыков достаточно трудно. Потому эксперты рекомендуют пригласить профессионального фотографа.
Информацию на сайтах можно поддерживать в актуальном состоянии. Само объявление также должно быть составлено максимально приятно. Прочитав его, покупатель должен составить достоверное представление о квартире.
Видео
Составляя объявление, необходимо указать следующую информацию:
- количество комнат, которые имеются в квартире;
- название ближайшей станции метро и примерное количество времени, которое потребуется потратить, чтобы дойти до нее;
- этаж и местоположение квартиры;
- информация о том, является ли в санузел совмещенным;
- данные о размере общей и жилой площади квартиры.
Человек может добавить в объявление и иную информацию по собственному усмотрению. Данные нужно излагать кратко, однако стоит позаботиться о том, чтобы объявление отличалось от остальных. Продавец может подчеркнуть в сообщении присутствующие положительные особенности или указать на нестандартные нюансы. Фразы должны быть короткими. Не стоит использовать сокращения, которые могут быть непонятны потенциальным клиентам. Для оперативной связи с покупателем необходимо оставить номер телефона и адрес электронной почты. Покупатель может объявиться в любой момент. Потому продавец должен быть всегда готов к общению или переписке. Необходимо обладать актуальной информацией и рассказать обо всех преимуществах и недостатках квартиры.
Как правильно продать квартиру: 5 советов от опытных риэлторов
Прежде чем начинать продажу квартиры хорошо подумайте, готовы ли вы от начала и до конца заниматься этой сделкой самостоятельно.
Да, это не так уж и сложно, но приготовьтесь потратить кучу времени, нервов и сил на то, чтобы придать жилью привлекательный вид, распространить свое объявление, принимать звонки, общаться с потенциальными покупателями и т.д.
Если вы – занятой человек, то, возможно, есть смысл нанять профессионального риелтора, который, за % от вырученной суммы избавит вас от лишних хлопот и забот.
Если же вы, несмотря ни на что, решили заниматься реализацией самостоятельно, вот вам несколько полезных советов от профессионального риэлтора, как правильно продать квартиру:
Реально оцените жилье, которое вы хотите продать.
Конечно, каждому продавцу важно получить за свой товар как можно больше денег, но вопрос в том, захочет ли покупатель платить завышенную цену.
У вас два пути: или ставить реальную цену за квартиру, или попытаться всеми силами повысить стоимость жилья.
Очень важный этап продажи квартиры – подготовка.
Сегодня на рынке недвижимости наблюдается не самая благоприятная ситуация: большое количество предложений, малый спрос и относительно низкие цены.
Чем тщательнее вы подготовите свое жилье к продаже, чем лучше постараетесь представить свою недвижимость в выгодном свете перед клиентами, тем больше денег получите.
Не стоит легкомысленно относиться к составлению объявления.
Вот, казалось бы, что такое объявление о продаже: пару строк с перечислением важных циферок, но от того, насколько грамотно вы составите объявление, зависит, обратит на него внимание покупатель или нет.
Обязательно в тексте укажите основные параметры квартиры: квадратура, количество комнат, месторасположение, этаж и т.д.
Также важно указать цену, так как на объявления без цены откликаются гораздо реже.
Если формат позволяет, можно даже сделать фото одной из комнат, чтобы покупатель сразу понимал, какую красоту он может приобрести.
Хорошо подумайте, как вы будете проводить просмотры недвижимости.
Риэлтор киевского агентства недвижимости Анна утверждает: «У вас есть 30 секунд, чтобы произвести благоприятное впечатление. Именно столько времени нужно клиенту, чтобы решить: нравиться ему квартира или нет
Потом переубедить того, кто решит для себя: «Мне это не подходит», будет практически невозможно».
Решите заранее, как вы будете оформлять сделку и получать деньги.
Вы хотите:
получить оплату наличными или же – на карту;
оплата вам нужна в национальной или иностранной валюте;
какой нотариус будет оформлять договор купли-продажи и т.д.
Объявления
Залогом успешной и быстрой продажи недвижимости является реклама. Нужно подать объявления во всевозможные бесплатные интернет-издания. В посте должна содержаться исчерпывающая информация о квартире. Подать эту информацию кратко – целое искусство. Поэтому если вам сложно составить объявление самостоятельно, обратитесь за помощь к специалисту-копирайтеру.
В объявлении необходимо указать информацию, интересующую потенциальных покупателей:
- количество комнат;
- планировка;
- общая и жилая площадь;
- на каком этаже располагается квартира;
- этажность дома;
- тип дома;
- год постройки.
Важным моментом является срок владения недвижимостью. Если квартира находится в вашей собственности менее трех лет, это нужно указать в объявлении. Этот вопрос является актуальным для многих покупателей. Сокрытие данной информации может вызвать подозрения в юридической чистоте квартиры.
К посту необходимо приложить качественные фотографии, которые представляют вашу квартиру в наиболее выигрышном свете. На снимках должны быть отражены достоинства жилья и по возможности скрыты недостатки
На мебели акцентировать внимание не стоит, так как покупатель ее заменит. Лучше сфотографировать помещения с удачных ракурсов
Текст объявления должен быть составлен грамотным языком, без сложных причастных и деепричастных оборотов, без грамматических ошибок
Важно указать, что вся документация находится в полном порядке
Самое главное – продавец должен предоставить покупателю документы, подтверждающие его право на владение и продажу недвижимости. Сделки со всеми необходимыми бумагами проходят быстрее, поскольку у покупателя не возникает никаких подозрений в честности продавца.
Если вам позвонил потенциальный покупатель, отвечайте на его вопросы грамотно, приветливым голосом. Определяясь с днем показа, в первую очередь ориентируйтесь на покупателя. Он оценит пунктуальность продавца и расположится к нему с первой встречи, а это в свою очередь увеличит шансы на продажу квартиры.
Организация просмотров
Необходимо подстроиться под потребности и требования покупателя. Если он хочет взглянуть на квартиру, не стоит отказывать ему (даже в случае сильной занятости). Далеко не все люди готовы ждать, когда на рынке масса предложений. При показе продавец должен проявлять активность, но не навязывать свое мнение
Риелторы рекомендует обращать внимание только на достоинства жилья, рассказать:
- о последнем ремонте;
- об особенностях использованных для оформления материалов;
- об инфраструктуре района;
- о соседях;
- о герметичных окнах;
- о тихом и уютном дворе, пр.
Дополнительно можно показать квитанции, чтобы покупатель смог убедиться – долгов по квартплате нет.
Подготовка к продаже квартиры без ремонта
Отказ отремонтировать квартиру перед ее продажей – не повод фотографировать и выставлять ее на всеобщее обозрение в имеющемся состоянии
Очень важно привести жилье в надлежащий вид, чтобы покупатель смог оценить его по достоинству и согласиться на сделку. Направление действий продавца – внешний вид, отсутствие посторонних запахов и звуков
Остается только последовательно привести идею в исполнение.
Внешнее впечатление
В первую очередь, следует устранить все видимые дефекты. Сделать это можно просто и быстро, используя подручные инструменты и клеевой раствор. Плинтус, обои, дверные ручки – все должно находиться на своем месте, плотно прилегать к основе, не болтаться и по возможности создавать благоприятное впечатление.
Обязательным условием перед первым осмотром квартиры является проведение уборки. Окна должны быть вымыты, светильники – очищены от пыли, паутина убрана.
Если качество постройки дома оставляет желать лучшего, слишком яркий свет лучше не включать – он выдаст неровность стен и пола. Если же все в порядке, смело включайте люстру. Хорошее искусственное освещение сделает жилье визуально уютнее и привлекательнее.
Если в доме имеется старая мебель, ее лучше вывести заранее, чтобы не портить впечатление. А вот хороший диван можно оставить, заодно украсив его теплой накидкой. Она подчеркнет уютную домашнюю атмосферу и станет достойным украшением комнаты. И обязательно проветрите квартиру в течение нескольких часов, чтобы полностью удалить запах пыли и старины, любящий селиться в старых квартирах.
Кухня и ванная комната
Вспомогательные помещения дома важны не менее, чем гостиная и спальня. Сантехнику следует помыть или, в случае крайне неудовлетворительного состояния, заменить. Все смесители и краны должны сиять чистотой и безупречно работать.
Следы протечек стоит полностью устранить. Если стояк внезапно забился, его следует тщательно прочистить. Вся грязь должна быть убрана, старая мебель и бытовая техника – вывезены или вымыты.
Минута тишины
Шумные соседи или расположенная у окна дорога могут свести на нет все усилия по продаже квартиры. Проблему несложно решить следующим образом: назначьте просмотр жилья на вечер или на выходной день, чтобы на улице было мало машин, а находящийся рядом супермаркет работал в максимально спокойном режиме. Договориться с соседями будет несложно путем недорогих преподношений и убедительных уговоров с ненавязчивым обещанием ответных санкций за сорванную сделку.
Приятные бонусы
Увеличить шансы на продажу квартиры без ремонта помогут следующие рекомендации:
- Приведите в порядок подъезд или попросите об этом уборщицу.
- Никогда не упоминайте, что в квартире умер кто-то из бывших жильцов.
- Наметьте для себя все преимущества квартиры в плане расположения, инфраструктуры, площади, качества освещения и отопления и обязательно сообщите об этом покупателю.
О том, где разместить объявление о продаже квартиры бесплатно, читайте Где разместить объявление о продаже квартиры бесплатно?
Типичные ошибки при продаже квартиры
Чаще всего в процессе самостоятельной продажи квартиры владельцы совершают такие ошибки:
- Неверно оценили стоимость. Чаще всего, конечно, завысили. Напомним, что нужно проанализировать схожие объявления, позвонить по нескольким из них, чтобы было с чем сравнивать.
- Не подготовили квартиру к продаже. На балконе завалы старого хлама, в углах плесень, пахнет сыростью. Кто захочет купить такое жилье? Небольшой, недорогой косметический ремонт или хотя бы тщательная уборка сделают квартиру куда более привлекательной.
- Неправильно провели переговоры. Не умеют сделать упор на преимуществах квартиры, красиво рассказать о ней, сразу соглашаются снизить цену… Или, напротив, ведут себя чересчур напористо, выставляя свое жилье как лучшее в мире и пренебрежительно отзываясь о предыдущих потенциальных покупателях, не оценивших его. В итоге переговоры идут тяжело, посетители решают, что с таким владельцем лучше не иметь дело.
- Неправильно подготовили и оформили документы. Мы писали, что вам потребуется. Подготовьте все бумаги заранее, если нужно — проконсультируйтесь с юристами.
Грамотно организовать просмотр
Если цена на квартиру выбрана правильно, объявление составлено грамотно и с хорошими фотографиями, вскоре по нему начнут поступать звонки (или сообщения). И вполне естественно, что объявятся желающие посмотреть квартиру. Скорее всего, первый пришедший на просмотр, квартиру не купит – как и второй. Возможно, среди желающих посмотреть квартиру будут риелторы (хуже всего – когда они тайком делают фото и выкладывают объявление «от себя»)
Важно одно – просмотров будет много, и к ним нужно подготовиться
Показы можно организовать по-разному:
делегировать все риелтору
Это самый простой вариант, когда всем процессом продажи занимается посредник – у него больше опыта в продажах, он знает, как правильно презентовать квартиру и на что обратить внимание клиента. Если продажа квартиры идет через агента, то это лучший вариант, но отдавать процент от стоимости квартиры просто из-за нежелания показывать квартиру – не лучшая идея;
показывать квартиру всем по первому звонку
Это подойдет, если продавец сам живет в квартире или готов быстро подойти на место. Но стоит учесть, что желающие посмотреть квартиру могут приходить практически в любое время – это понравится не всем (особенно если в квартире живут арендаторы);
организовывать групповые «открытые» показы. Как считает Александр Сотников, это поможет создать видимость конкурентной борьбы за квартиру, что может поднять ее стоимость в глазах потенциальных клиентов;
показывать квартиру дистанционно – через видеосвязь. Это единственный возможный вариант, если клиент находится далеко и будет оформлять покупку через посредника.
Как организовать показ – решает продавец. Но очевидно, что квартира должна быть готова к показу, иначе он пройдет не очень хорошо.
Вот несколько советов, как сделать показ квартиры успешным:
если квартира сдается, заранее прийти и попросить арендаторов навести хотя бы условный порядок;
избавиться от посторонних запахов в квартире, лучше – проветрить ее и убрать лишнюю пыль;
если есть возможность – добавить запахов кофе или свежей выпечки, это неплохо действует на подсознание и создает домашний уют;
подготовить все документы на квартиру и установленное в ней оборудование
Вряд ли кто-то будет внимательно их изучать, но внимание к мелочам будет играть на стороне продавца;
выбрать время для показа (если покупатель согласен на любое). Как говорит Александр Киселев, нужно действовать по обстановке: если из квартиры открывается вид на ночной город, лучше показывать квартиру ночью, а если за окном парк или озеро – то днем;
показать, как хорошо продавец знает квартиру и окружение – вспомнить, какие есть рядом магазины и учреждения, как далеко ближайшая остановка транспорта и куда можно с нее уехать.
Главное при показе квартиры – не спугнуть клиента внезапно возникшими проблемами, и сделать так, чтобы он всерьез задумался о покупке.
