История первая. Квартиру в новостройке принимали 8 раз
За помощью в приёмке квартиры в обратился будущий владелец просторной трёшки недалеко от центра Екатеринбурга. Квартиру он покупал по договору долёвки. Сдавалась она с отделкой «под чистовую»
Владелец планировал сделать в квартире дорогую дизайнерскую отделку, поэтому намеревался уделить большое внимание качеству работ от застройщика
Квартира расположена в доме бизнес-класса, и по договору «черновая» отделка в ней должна быть выполнена в «улучшенном варианте». Это, в частности означает, что согласно СНиП 3.04.01-87, штукатурка на стену должна быть нанесена так, чтобы отклонение от вертикали на одном метре высоты не превышало 2 мм. Проверяется это обычным двухметровым правИлом. Исследование стен показало, что нормы СНиП нарушены почти во всех помещениях. Но ещё хуже обстояли дела со стяжкой на полу. Перепады высот в двух помещениях превысили 10 миллиметров.
Дальнейший осмотр и замеры показали, что строители нарушили большую часть из тех 50 параметров, которые оценивает приёмочный контроль от АСР. В частности, под отливами некоторых окон не были установлены шумогасители, радиаторы отопления смонтированы вплотную к стене (по СНип необходим зазор 20 мм), «завалены» дверные проёмы, кое-где «бухтит» стяжка пола, к тому же вскрылось нештатное срабатывание автоматических предохранителей в электрощитке.
Будущий квартировладелец написал на имя руководителя компании-застройщика заявление. В нём он перечислил обнаруженные нарушения и добавил, что приёмка квартиры возможна после устранения всех замечаний.
Через две недели ситуация повторилась. Потом ещё и ещё. В итоге владелец принял квартиру у застройщика на восьмой раз. Как он сам признался, даже восьмикратно оплаченная услуга по приёмке обошлась в десятки раз дешевле, чем пришлось бы потратить на ликвидацию строительных недоделок.
«Первичка» или «вторичка»? Только цифры
Чтобы понять, стоит ли ввязываться в покупку квартиры на этапе котлована, и хотя бы примерно учесть затраты, вот конкретные примеры. В них общие условия такие:
- недвижимости в собственности нет;
- первоначальный взнос по ипотеке — 20%;
- ставка ипотеки — 10%;
- срок ипотеки — 10 лет;
- срок сдачи квартиры — 3 квартал 2020 года (округляем до 12 месяцев ровно).
Считаем только непосредственные выплаты — без госпошлин, страховых полисов и прочего. Предполагаем, что застройщик не сорвет сроки сдачи. Расчеты для точности делаем через
Первоначальный взнос по ипотеке для «первички» составляет, как правило, 10%, в то время как для «вторички» — 20%. Но для удобства и единообразия рассчетов мы привели все к единому знаменателю — 20%.
ДЛЯ ОДНОГО ЧЕЛОВЕКА
- Цель: однокомнатная квартира площадью 30 кв. м за 1 800 000 рублей
- Какая сумма есть: 360 000 рублей
- В кредит: 1 440 000 рублей
- Аренда временного жилья: 15 000 в месяц
- Сколько придется тратить каждый месяц, пока квартиру строят: 34 030 рублей (аренда временного жилья + ежемесячный платеж по ипотеке 19 030 рублей)
За год жизни в съемной квартире человек заплатит 180 000 рублей. Прибавляем ежемесячные выплаты по ипотеке — 228 360 рубля за 12 месяцев. Итого за год он потратит 408 360 рубля.
На первоначальный взнос уйдет 360 000 рублей (20% от стоимости квартиры).
Переплата по ипотеке с учетом ставки — 843 565 рублей.
Итого: покупка со всеми переплатами обойдется в 3 051 925 рублей.
ДЛЯ СРАВНЕНИЯ
По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), сейчас квадратный метр на вторичном рынке стоит примерно 73 000 рублей. То есть цена готовой однушки — ориентировочно 2 200 000 рублей. Рассчитаем ее покупку при тех же стартовых условиях.
- Аренда временного жилья: не нужна
- Первоначальный взнос по ипотеке: 440 000 рублей (нужно накопить еще 80 000 рублей к имеющимся 360 000)
- В кредит: 1 760 000 рублей
- Переплата по ипотеке: 1 031 024 рублей
Итого: готовая однокомнатная квартира будет стоить 3 311 024 рублей.
ДЛЯ СЕМЕЙНОЙ ПАРЫ
- Цель: двухкомнатная квартира площадью 56 кв. м за 2 600 000 рублей
- Какая сумма есть: 520 000 рублей
- В кредит: 2 080 000 рублей
- Аренда временного жилья: 15 000 в месяц
- Сколько придется тратить каждый месяц, пока квартиру строят: 42 487 рублей (аренда временного жилья + ежемесячный платеж по ипотеке 27 487 рублей)
За год жизни в съемной квартире семья заплатит 180 000 рублей. Плюс ежемесячные выплаты по ипотеке — 329 844 рубля за 12 месяцев. Итого за год ожидания сдачи объекта пара потратит 509 844 рубля.
Первоначальный взнос по ипотеке — 520 000 рублей (20% от стоимости квартиры).
Переплата — 1 200 000 рублей.
Итого: 4 309 844 рублей.
ДЛЯ СРАВНЕНИЯ
Готовая двухкомнатная квартира по данным УПН стоит в среднем 4 000 000 рублей. Посчитаем ее покупку.
- Аренда временного жилья: не нужна
- Первоначальный взнос по ипотеке: 800 000 рублей (нужно накопить еще 280 000 рублей к имеющимся 520 000)
- В кредит: 3 200 000 рублей
- Переплата по ипотеке: 1 874 588 рублей
Итого: покупка готовой квартиры со всеми затратами обойдется паре в 6 154 588 рублей.
ДЛЯ СЕМЬИ С РЕБЕНКОМ
- Цель: трехкомнатная квартира площадью 81 кв. м за 4 600 000 млн рублей
- Какая сумма есть: 920 000 рублей
- В кредит: 3 680 000 рублей
- Аренда временного жилья: 20 000 в месяц
- Сколько придется тратить каждый месяц, пока квартиру строят: 68 631 рублей (аренда временного жилья 20 000 рублей + ежемесячный платеж по ипотеке 48 631 рублей)
За год жизни в съемной квартире семья заплатит 240 000 рублей. Добавляем ежемесячные выплаты по ипотеке — 583 572 рубля за 12 месяцев. Получается, пока семья ждет сдачи квартиры, она потратит 823 572 рубля.
Первоначальный взнос составит 920 000 рублей (20% от стоимости квартиры).
Переплата по ипотеке — 2 100 000 рублей.
Итого: 7 523 572 рублей.
ДЛЯ СРАВНЕНИЯ
Готовая трехкомнатная квартира, если опираться на данные УПН, стоит в среднем 6 000 000 рублей. Посчитаем ее покупку.
- Аренда временного жилья: не нужна
- Первоначальный взнос по ипотеке: 1 200 000 рублей (нужно накопить еще 280 000 рублей к имеющимся 920 000)
- В кредит: 4 800 000 рублей
- Переплата по ипотеке: 2 800 000 рублей
Итого: покупка готовой квартиры со всеми затратами обойдется в 9 040 000 рублей.
История вторая. За строительный брак получил компенсацию через суд
Дольщик свеженькой новостройки на Уктусе решил принимать квартиру у застройщика сам. Благо опыт имелся
Пять лет назад он уже покупал квартиру в новостройке и неплохо представлял себе, на что следует обратить внимание при знакомстве с новым жильём. Мужчина запасся рулеткой, фонариком, отвесом и даже позаимствовал у знакомого правИло
Попав в квартиру, он стал методично обследовать её, а в результате занёс в блокнот более двух десятков замечаний. Написал претензию застройщику, лично отнёс его в офис компании и добился, чтобы на втором экземпляре была поставлена печать организации.
Но застройщик с ответом не спешил. Не помогли, ни звонки, ни личные визиты в офис. Владельцу квартиры обещали исправить недоделки, но этим всё и ограничивалось. Принимать исправленную работу в течение полутора месяцев его так и не пригласили. Мужчина решил идти в суд. Но для начала он заказал проведение строительной экспертизы квартиры. Эту работу он решил доверить «», которое не только имеет все необходимые допуски и аккредитации для проведения строительной экспертизы, но и собственную аккредитованную лабораторию.
Инженер–эксперт прибыл на объект с набором измерительных инструментов. Важный момент, каждый прибор, используемый в ходе экспертизы, должен быть зарегистрирован в Государственном реестре средств измерений и проходить плановые поверки… Как признался заказчик, особенно его удивило, что даже на обычную строительную рулетку у эксперта имелся номерной сертификат.
За неделю в АСР подготовили экспертное заключение и сделали смету работ по ликвидации строительных недоделок (чтобы в итоге качество строительных элементов, инженерных систем и отделки соответствовали ГОСТам и СНиПам). Ценник превысил 200 тыс.руб. Как оказалось, наибольших затрат требовала замена «бухтящей» стяжки на полах в одной и комнат и в кухне. По правилам необходимо полностью демонтировать имеющуюся стяжку, оплатить вывоз образовавшегося мусора (больше кубометра) и смонтировать стяжку заново.
Экспертное заключение и смета были приложены к исковому заявлению, которое владелец квартиры направил в суд. Само заявление содержало требование компенсации ущерба в размере стоимости работ по смете. Ответчик (застройщик) потребовал проведения судебной экспертизы сдаваемой квартиры, однако суд, изучив заключение, составленное АСР, а также допуски и аккредитации экспертной компании, пришёл к выводу, что имеющиеся результаты строительной экспертизы имеют юридическую силу и в повторной экспертизе отказал. Слуги Фемиды вынесли решение в пользу владельца квартиры, застройщик полностью компенсировал затраты на исправление брака, плюс заплатил неустойку за задержку передачи квартиры собственнику. Итого почти 250 тыс. руб. Проведение же строительной экспертизы владельцу «бракованной» квартиры» обошлось в 10 тыс. руб., которые так же по решению суда были компенсированы застройщиком.
Не влезай, убьёт!
Стандартная позиция екатеринбургского риэлтора такова: любое вложение в жилую недвижимость – суть есть перспективные инвестиции. Тем не менее, из этого правила существуют немногочисленные исключения. В частности И.Сангалова замечает, что представители её агентства постараются отговорить клиента от объекта, приобретение которого может обернуться реальной потерей денег. Таковыми, например, являются квартиры в многоквартирном доме, построенном на землях ИЖС. Еще одним спорным приобретением риэлторы считают квартиры, расположенные в двух- и трёхэтажках сталинской эпохи.
Ирина Сангалова, руководитель отдела жилой и загородной недвижимости Агентства «БК_Недвижимость»:
«Среди наших клиентов по прежнему встречаются те, кто уверен, что полнометражные дома с деревянными перекрытиями в ближайшие 20-30 лет будут востребованы и не потеряют в цене. Однако практика показывает, что квартиры в таких строениях становятся менее ликвидными. Это связано с возрастом домов – они строились до середины 50-х годов прошлого столетия – высокой пожарной опасностью и изношенностью коммуникаций».
Что важно знать
Застройщик, который задержал сдачу дома, обязан компенсировать вам затраты на временное жилье за время задержки.
Если срок сдачи срывается, согласно застройщик обязан письменно уведомить вас об этом. Не позже чем за два месяца до указанного в договоре срока сдачи. Также компания обязана предложить вам подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи.
Если девелопер не выполняет свои обязанности, потребовать компенсацию аренды временного жилья можно по такому алгоритму:
- Написать застройщику претензию с требованием возместить убытки.
- Приложить к претензии копию договора аренды и документы об оплате (платежные поручения, расписки и другое).
- На всякий случай приготовить доказательства того, что у вас нет другого жилья в пользовании или собственности.
- Вручить претензию под роспись на вашем экземпляре или отправить ее в компанию заказным письмом с уведомлением.
- Сохранить ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении, квитанцию об отправке и почтовое уведомление.
- Если застройщик проигнорировал претензию, обращайтесь в суд с иском о защите прав потребителя.
- В суд вы можете направить и требование компенсации морального ущерба и штрафа по ч. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.
Горда-спутники
Ещё один сегмент рынка «на любителя» – это города – спутники Екатеринбурга. С точки зрения возможного роста цен здесь всё в порядке, но проблемы могут возникнуть в период проживания в купленной квартире. Как замечают представители екатеринбургских агентств, в маленьких городах проблемы с коммуналкой обычно решаются медленнее, чем в столице региона. Состояние муниципальных инженерных сетей в них сильно зависит от жизнеспособности градообразующего предприятия. Случается, что дорогое жильё в городе-спутнике надолго отключается от благ цивилизации – тепла и воды. В областном центре механизм обслуживания сетей отлажен лучше.
«На сегодня сам Екатеринбург выглядит более интересно», – говорят риэлторы.
Также они замечают, что Березовский, Верхняя Пышма и другая «периферия» – это не самый лучший выбор для того, кто намерен сдавать купленную квартиру в аренду. Да, квартиры в городах-спутниках дешевле, чем в Екатеринбурге, но ставки аренды отстают от большого города ещё сильнее.
По замечаниям агентств недвижимости, инвесторы мало интересуются объектами в малых городах. Там жильё покупают почти исключительно для себя или детей.
Север
Уралмаш и Эльмаш. Старые добрые знакомые. Символы Свердловска-Екатеринбурга. Настолько мощные, что о бесчисленных плюсах и минусах можно спорить до хрипоты. В последние годы на Уралмаше и Эльмаше стали высвобождаться территории под застройку все больших площадей. Сейчас здесь представлены такие застройщики, как «Атомстройкомплекс», «ЮИТ Уралстрой», ЛСР со своим масштабным проектом «Калиновский». В ближайшее время Brusnika заявит о новом проекте в районе Новаторов — Ломоносова. К торгам готовится большая территория на улице 22-го Партсъезда. В старых, довоенных районах, где и лифтов-то никогда не было, появляется жилье нового качества — батареи с термоголовками, горизонтальная разводка и прочее. Новостройки появляются одна за другой, остается лишь следить за новостями.
 |
|---|
Видовые характеристики в уралмашевских высотках порой навевают грусть. Или, наоборот, вдохновляют — кого как. Во всяком случае многоэтажек строят тут все больше. |
Завокзальный. Вот уж от чего любого надо уберечь, так это покупать квартиру здесь. Редевелопмент всей этой территории уже утвержден на градсовете и одобрен властями разного уровня. Если этот проект действительно выстрелит, то на его реализацию уйдет больше десятка лет. И до расселения существующего жилья дело дойдет в последнюю очередь. В итоге из района получится конфетка, но хотите ли вы все эти годы жить на стройке?
Вокзальный. Этот район уже давно начал медленно перестраиваться. По генеральному плану, район должна пересечь широкая улица, которая на момент закладки называлась Европейской, сейчас — Героев России, но его строительство уперлось в территорию железнодорожной станции Екатеринбург-Товарный. Как гласит предание (а я считаю, что эту волшебную фразу можно вворачивать всегда, когда речь заходит о РЖД), когда-нибудь эта станция отсюда съедет, что откроет небывалые перспективы для гражданского строительства. За вычетом участка под дорогу эта территория почти так же велика, как площадка «УралЭнергоСтройКомплекса» «Первый Николаевский» неподалеку. Знаменитый проект 61-этажных жилых небоскребов. Вот такое соседство.
 |
|---|
Лодочная станция — один из главных и неоспоримых козырей Вокзального района. А в скором времени здесь должна появиться еще и развязка улиц Гражданская и Челюскинцев, проектирование которой УГМК ведет в рамках застройки территории Мукомольного завода. |
История третья. Строительный брак обернулся «лишними» метрами в квартире
Эта история не из практики АСР, однако, она показывает, с какими ещё проблемами может столкнуться человек, принимающий квартиру у застройщика.
В ходе приёмки квартиры её владелец с рулеткой обошёл все помещения и убедился, что площадь квартиры соответствует той, что была прописана в договоре долёвки. Однако в справе из БТИ фигурировала площадь почти на два квадратных метра больше, и застройщик требовал доплатить порядка 150 тыс. руб. за эти дополнительные метры. Владелец квартиры вызвал на помощь строительного эксперта с лазерной рулеткой. В результате оказалось, что комнаты в квартире по факту были не прямоугольными, а близкими к трапеции. Одна из противостоящих стен оказывалась на 10-12 см длиннее, чем противоположная. И так в нескольких помещениях. При этом для расчетов БТИ была принята ширина более длинной стены. Так два метра и набежало.
Чтобы добиться перерасчёта площади квартиры, владельцу пришлось обратиться в суд. В итоге процесс он выиграл, и доплачивать за несуществующую площадь не пришлось.
Ранее по теме:
Идём смотреть
Итак, мы перебрали предложения, с учетом вышесказанного взвесили все за и против. В руках у нас список адресов. Вот теперь можно ехать смотреть.
Сразу при входе, обращаем внимание на общее состояние. Если квартира блистает новой краской и веселыми обоями, стоит задуматься
Косметический ремонт перед продажей сплошь и рядом делают, чтобы скрыть плесень, трещины, потёки частых затоплений.
Покупая дом, осматриваем стены, цоколь. Толщина стен и отсутствие трещин важнейший критерий.
Людям скромным — соберите волю в кулак и постарайтесь наплевать, что о вас подумают хозяева. Придирайтесь ко всем огрехам, проверяйте и ощупывайте всё. Открывайте окна, заглядывайте в смотровые лючки санузла, открывайте краны, спустите воду из унитаза, проверьте работу кухонной плиты.
Не стесняйтесь и проверяйте все, что сочтёте нужным. ВАМ тут жить!
Даже если квартира вам безумно понравилась, возьмите пару дней отсрочки. Побродите по соседним улицам и дворам, постарайтесь больше узнать о соседях, об окружающем районе. Ведь, возможно, вскоре вы будет говорить: — Мои соседи… моя улица…
Хиты продаж, и что происходит с ценами
С 2016 г. количество сделок по покупке квартир в Екатеринбурге росло довольно серьезно, прошлый год был пиковым — тогда продали порядка 37 тыс. объектов на вторичке и 25 тыс. на рынке новостроек. В этом году эксперты ждут, что рынок жилья в количестве сделок снизится на 4-6%. По словам Михаила Хорькова, в квадратных метрах это падение будет чуть больше, а в деньгах рынок ничего не теряет — потому что цены выросли.
Аналитик добавляет: цены на жилье в Екатеринбурге этом фоне продолжают медленно расти. За 10 месяцев года первичный рынок прибавил 6%, вторичный — 2%. Скорее всего, по итогам года для первички цифра будет чуть выше, для вторички — чуть ниже, прогнозирует Михаил Хорьков.
И добавляет: вторичный рынок Екатеринбурга в ближайшие годы продолжит меняться. За прошедшие пять лет на нем произошла заметная переоценка: раньше комнаты были самым дорогим продуктом, а сегодня они самые дешевые. В городе строится очень много жилья, так что переоценка будет продолжаться. Скорее всего, она коснется малосемеек и «хрущевок», прогнозирует г-н Хорьков:
Квартира-студия
Квартиры-студии присутствуют на рынке Екатеринбурга уже около 10 лет. Однако в силу своей малочисленности пока остаются экзотикой. В целом считаются весьма перспективным объектом для вложения средств, так как сочетают относительно невысокую цену (за объект) с почти полноценным набором удобств отдельной квартиры. О высокой ликвидности студий говорит то, что в екатеринбургских новостройках, имеющих в своём составе квартиры-студии, в первую очередь выкупаются именно они, а уже потом стандартные однушки-двушки. При покупке студии следует учесть несколько специфичных моментов. Например, на рынке периодически появляются комнаты в общежитиях, оснащённые неким набором удобств. Они могут позиционироваться как студии, но таковыми всё же не являются. Главным образом из-за излишне скромных размеров. Есть у данного типа недвижимости и другие особенности.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела РИЦ УПН::
«Иногда, стремление застройщика к максимальной компактности, приводит к достаточно спорным результатам. Создавая проект, где квартиры-студии составляют основу всего комплекса, девелопер гарантирует себе стабильный спрос, а будущим жителям проблемы. Дом превращается в муравейник, управлять которым будет достаточно сложно, а качественно организовать придомовую территорию почти невозможно».
