Вредный совет №4 – Будьте самоуверены – ваша квартира особенная!
Покупателю крупно повезёт, если ваша неповторимая трёшка с лоджией и видом на сквер достанется именно ему! Такая позиция – залог быстрой выгодной сделки! У вас дизайнерский ремонт, идеальные соседи и самая лучшая в городе цена, практически не завышенная. Поэтому если кого-то что-то не устраивает, смело указывайте на дверь! Иметь дело с покупателем, который позволил себе критическое замечание, выше вашего достоинства. Таких как он – целая очередь!
Суровая правда в том, что рынок недвижимости перенасыщен. И, если ваша квартира не обладает какими-то действительно выдающимися характеристиками вроде четырёхметровых потолков с окнами во всю стену или вида на Кремль, не стоит обольщаться на счёт её уникальности. Как отмечают эксперты рынка, владельцы жилья часто преувеличивают достоинства своей собственности.
«Расхожая ошибка продавца – это переоценка объекта, связанная, прежде всего, с субъективным отношением к своей недвижимости. Он склонен учитывать в ценообразовании не только стоимость метра жилой недвижимости в своем районе, но и стоимость ремонта (причем, как правило, без учета амортизации), наличие консьержа, вид из окна, близость школ и детских садов, хорошее социальное окружение и считает эти факторы значительно влияющими на цену в сторону повышения. В то время как для покупателя важнее материал, из которого построен дом, его возраст, метраж квартиры, близость к метро и транспортным развязкам», – комментирует Дмитрий Котровский.
Не забывайте – вы видите одни преимущества, а покупатель – другие. К примеру, ценность «дизайнерского евроремонта», о котором часто упоминают в объявлениях, серьёзно завышена. Как это ни грустно, новый хозяин квартиры легко может переклеить эксклюзивные обои, которые вы с любовью везли из Милана.
Легче соломку подстелить
Профессионалы советуют, что, собираясь приобретать жилье не в новостройке, а на вторичном рынке, обязательно нужно проверять его юридическую чистоту. Для этого стоит выяснить, кто прописан в квартире на данный момент. В паспортном столе вам могут сделать расширенную выписку из домовой книги, где будет содержаться информация обо всех прописанных лицах с того момента, как дом был построен. Если квартира продается с обременением, но в договоре не указаны лица, имеющие те или иные права на квартиру, то суд объявит такую сделку недействительной. Об этом можно почитать в ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. В том случае, если сделка по продаже недвижимого имущества будет признана недействительной, продавец обязан вернуть покупателю полученные деньги, а покупатель – квартиру. Хотя, стоит сказать, что бывают случаи, когда продавцы квартир с обременением просто растворяются в эфире, а покупатели остаются у разбитого корыта.
Ошибка № 1. Завышенная стоимость
Из-за того, что рынок «вторички» несистемный, по словам Дмитрия, выходят на него в основном непрофессиональные игроки. Они складывают цену не из реальной ситуации на рынке, а из собственных представлений о том, сколько должны выручить за свое жилье. «Часто люди завышают цену на жильё из-за видовых характеристик или ремонта чуть ли не на 30%. Тогда как за вид можно прибавить лишь 5-10% к цене, — уверяет эксперт. — Тоже самое происходит и с ремонтом. Даже если вы потратили на ремонт 2-3 млн рублей, то не сможете их отбить при продаже квартиры, ведь покупатель практически всегда потом переделывает ее под потребности своей семьи».
Прежде всего, нужно ориентироваться на стоимость аналогичных квартир
«При этом лучше обращаться к рекламным объявлениям с особым вниманием. Цена, указанная в рекламе, в большинстве случаев является завышенной, поэтому не является актуальной, и квартира ещё не продана, иначе в рекламе её не было бы», — уверяет Светлана Жукова, руководитель центрального отделения «НДВ-Супермаркет недвижимости»
— Прислушивайтесь к менеджеру по продажам, обычно он говорит честно, за какую цену квартира уйдет в ближайшие месяцы. Допустим, возьмем среднюю 2-х-комнатную квартиру в 10 млн рублей. Если агент говорит, что через две недели она будет продана за 8,3 млн рублей из-за ситуации на рынке, то лучше ее так и выставлять. На практике получается, что продавец, оставив цену в 10 млн рублей, ждет полгода пока кто-нибудь хотя бы позвонит, когда этого не происходит, он все равно приходит к 8,3 млн рублей».
Кстати, эксперты заверяют: квартиры, которые долго находятся в продаже и при этом постоянно уменьшаются в цене, вызывают подозрения у покупателей. «Любой сайт по продаже недвижимости показывает статистику по квартире: когда выставлена, как менялась цена и пр. И если человек видит, что ценник упал за 6 месяцев с 20 млн до 15 млн рублей, ему либо вообще не захочется связываться с такой квартирой, либо он будет торговаться до последнего, что не на руку продавцу», — говорит Дмитрий.
Важно, по словам Светланы Жуковой, не завышать стоимость на случай того же торга. «Максимально на торг можно заложить до 5% от рекламной стоимости квартиры и лучше уступать покупателю, который готов в ближайшее время выйти на сделку», — советует Жукова
Если через два-три дня после выставления квартиры на продажу вы не получили ни одного звонка от покупателей, изменяйте стоимость недвижимости.
Квартира не продается из-за незнания ценовых рамок
Некоторые клиенты называют желаемую стоимость продажи жилья, ничем её не подкрепляя, просто им столько нужно денег за эту квартиру. Такие люди чаще всего не понимают, что даже такой серьёзный шаг, как продажа жилья, может всех проблем не решить, и нужно хорошо подумать – делать ли это вообще. Потому что можно и квартиры лишиться, и проблемы, ради который её продавали, не решатся.
Риелторы объясняют своим клиентам, что работают с ценовыми рамками и цен из головы или из космоса не берут. На основании этих ценовых рамок специалист по недвижимости привлекает нескольких клиентов, создавая тем самым хороший спрос. Именно так происходит «волшебство» продажи на наилучших (из имеющихся) условиях, без задержек и насколько это возможно – дорого.
Из-за того, что часто собственник не владеет реальной информацией, связанной с продажей недвижимости, он её переоценивает. А в результате – не может продать.
Объявление о продаже опубликовано, время идёт, покупателей нет. Вдобавок ко всему, пока владелец не может продать свою недвижимость по завышенной цене, реальные рыночные цены на продажу жилья могут упасть. И так случается нередко. Так что начинать следует с приемлемой цены, а подсказать её как раз и сможет опытный риелтор.
Как быстро продать недвижимость?
Для скорейшего получения денег за квадратные метры следует заранее запастись необходимыми документами (проверить наличие имеющихся, оформить положенные для совершения сделки), а также:
- произвести подготовку жилья;
- определить цену, соответствующую состоянию квартиры;
- дать объявления в СМИ с целью довести информацию до наибольшего числа покупателей.
Подготовка квартиры
Затевать ремонтные работы вовсе не обязательно. Напротив, свежая покраска и обои могут навести покупателя на мысль, что жилье недавно сильно пострадало.Правила предпродажной подготовки следующие:
- сделать генеральную уборку с мытьём окон, навести посильный порядок в подъезде и на прилегающей к нему территории;
- освободить жилплощадь от ненужных вещей, старых занавесок, поломанной мебели;
- устранить неприятные запахи в квартире и на лестничной клетке.
По статистике быстрее продаются жилые объекты без мебели, в которых покупателям видно фактическое состояние жилья.
Рыночная стоимость
Цена выставленной на продажу недвижимости складывается из совокупности факторов:
- состояние квартиры;
- ее площадь и расположение комнат;
- район;
- степень изношенности дома и прочие.
Определиться со стоимостью, объективно отражающей состояние жилплощади, помогает проведение независимой оценки. Если нет возможности обратиться к специалистам, самостоятельно проанализировать рынок жилья по объявлениям в СМИ и тщательно изучить ценовой диапазон выставленных на продажу сходных по характеристикам квартир можно самостоятельно.
Когда время позволяет, допустимо назначить максимально возможную цену, провести качественную рекламную кампанию и понаблюдать в течение 1-2 недель за активностью со стороны покупателей. Если спрос будет низким, небольшое снижение стоимости повысит интерес потенциальных клиентов.
Грамотная реклама
Покупатели узнают о продаже жилья из средств массовой информации. Чем выше популярность сайта (телеканала, местной газеты), куда будет подано объявление, тем больше вероятности скорого появления покупателей. Повысить количество просмотров помогает грамотное составление объявлений, отвечающих правилам:
- лаконичный стиль написания, отсутствие сокращений;
- точное указание количества комнат, квадратуры и планировки, типа дома и года его постройки, наличия лоджии, общего состояния квартиры;
- описание района расположения жилого объекта, придомовой территории, инфраструктуры.
В конце даётся цена недвижимости и контактные данные продавца. Если допускается торг – об этом следует упомянуть в тексте.
Информацию уместно дополнить несколькими качественными фотографиями. Неприлично выкладывать снимки с попавшими в кадр людьми и животными, работающим телевизором, с изображением беспорядка в комнатах.
Особенности квартиры
Прожив в квартире много счастливых дней или получив ее в наследство от любимой тети, собственники часто романтизируют принадлежащую им недвижимость. Им кажется, что они обладатели настоящей жемчужины на рынке жилья, за которую покупатели еще должны побороться. Разумеется, вполне логичным они считают назначение самой высокой цены — за такое-то сокровище! Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что квартира обладает рядом особенностей, которые резко понижают ее конкурентоспособность.
Руководитель отдела продаж АН «Адрес» Светлана Тихомирова отмечает, что в среднем жилые объекты эспонируются в течение двух месяцев, некоторые же квартиры находят покупателей за пару недель или даже несколько дней. По словам эксперта, в большинстве случаев квартира не продается слишком долго из-за завышенной стоимости: собственники не обладают достаточными знаниями о ситуации на рынке и соотношении спроса/предложения, поэтому и не могут назначить справедливую в конкретном случае цену.
Светлана Тихомирова
руководитель отдела продаж АН «Адрес»
В каждом крупном агентстве существуют службы аналитики, которые ежемесячно сдают в Нижегородскую гильдию сертифицированных риэлторов статистику по проданным квартирам. Люди, которые проводят мониторинг рынка, понимают: та цена, за которую собственник хочет продать жилье, и та, за которую ее в конечном итоге возьмет покупатель, — это разные вещи. Анализ проведенных сделок помогает специалистам понять объективную ситуацию на рынке и аргументировано объяснить клиенту реальную рыночную стоимость для успешной продажи объекта
Эксперт добавляет, что далеко не все люди стремятся найти покупателя в минимально возможные сроки. Некоторые со сделкой не торопятся и готовы буквально ждать годами, пока найдется желающий приобрести их недвижимое имущество по указанной ими цене
Но чаще всего собственники, выставившие жилье на продажу без обращения к риелтору, устанавливают завышенную стоимость, поскольку не принимают во внимание существенные нюансы, а именно:
– Последний этаж. Если мы говорим об этаже под крышей, то здесь люди опасаются протечек в сезон дождей или в период таяния снега. На первом этаже многим не нравится шум и часто холод, который идет с улицы.
– Неудачное расположение дома. Удаленность от остановок общественного транспорта и отсутствие социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник и магазинов) может стать проблемой для покупателей с детьми, пожилых людей и тех, у кого нет автомобиля.
– Старый дом. Программа капитального ремонта, реализуемая в России, позволила изменить отношение к «народной стройке» и хрущевкам. Сегодня покупатели интересуются, сделан ли в доме капремонт и какие работы были проведены. Если ремонтировать дом в ближайшие годы не планируется, а его состояние оставляет желать лучшего, то это обстоятельство может стать для покупателя естественно весомым поводом для торга.
Риелтор при оценке квартиры учитывает эти факторы, а также другие обстоятельства, влияющие на стоимость объекта:
– Неудачная планировка.
– Шумная улица, на которую выходят окна.
– Вместо живописного вида из окон — стена соседней многоэтажки, промышленное предприятие или кладбище.
– В микрорайоне имеется неприятный запах, например, из-за расположенного по соседству завода.
– В доме нет лифта, а жилье располагается выше третьего этажа.
– Активное строительство, которое ведется или будет вестись рядом с домом в ближайшие годы.
Специалист агентства недвижимости, обладающий актуальными данными о ситуации на рынке, поможет собственнику не только назначить справедливую цену за квартиру, но и составить продающее объявление: практически каждый недостаток объекта профессионал может обратить в особенность, привлекательную для определенного покупателя.
Стоит ли продавать квартиру
На эту ситуацию нужно смотреть с двух сторон. На сегодняшний день на рынке недвижимости количество продаваемых объектов превышает количество покупателей. Как планировать действия с продажей?
Почему стоит продавать квартиру
Если вам нужны деньги, если квартира не является для вас объектом первой необходимости, то есть она у вас вторая или третья, досталась по наследству, то целесообразнее было бы её продать (полезно знать: как быстро продать квартиру на Авито). Почему? Дело в том, что спрос на аренду жилья падает, так как количество рабочих мест уменьшается и людям не выгодно снимать жилье там, где у них нет работы с хорошей зарплатой.
Скорее всего, в ближайшее время может быть затишье на рынке аренды, соответственно, покупателей будет еще меньше. Ведь когда нет работы, человек не может позволить себе и кредит на жилье, что было очень востребовано около 5-10 лет назад.
К тому же, цена на коммунальные услуги ежегодно растет. Может настать такой момент, что лишняя квартира станет для вас обузой. Сдавать её за низкую стоимость не выгодно, а оплачивать коммунальные платежи – накладно. Соответственно, выгоднее её продать и, как вариант, положить деньги в банк под проценты (это интересно: как заработать на акциях). Например, если вы получите за свою квартиру 1 миллион рублей и положите его в банк под 12 % годовых, то вы будете получать ежемесячно 10.000 рублей дохода. Это выгоднее, чем надеяться на поиск. Также вы можете найти банк с еще большей процентной ставкой по вкладам и получать до 25000 рублей ежемесячно.
Почему не стоит продавать квартиру
Если мы окунемся в историю мировой экономике, то вырисовывается следующая картина: практически всегда экономика имеет волнообразный характер. Чередующиеся друг за другом падения и рост. Таким образом, если сейчас на квартиры спрос падает, и, соответственно, цена, то не факт, что в будущем всё будет бесконечно ухудшаться. Ведь там, где для одних экономика ухудшается, для других – появляются новые возможности. Поэтому читайте, какая недвижимость перспективна в кризис.
Таким образом, если вы не будете продавать квартиру (или другую недвижимость) сегодня, то вы сможете переждать падение экономики и потом, на волне нового взлета, заработать, продав жилье подороже, либо сдавать его в аренду по выгодной цене.
Однако, когда экономика развернется так, чтобы недвижимость снова стала ежегодно дорожать, неизвестно. Возможно, придется ждать 10-20 лет. А может и 1 год. Поэтому вариант не продавать жилье имеет много рисков в связи с неизвестностью дальнейшего развития. И вам выбирать, что лучше, синица в руках (если вы продадите недвижимость сегодня) или журавль в небе (если будете ждать подъема экономики на рынке недвижимости).
Выгодная недвижимость
Каждый человек, как правило, если он хочет продать жилье, открывает всем известный сайт Авито (или покупает местную газету) смотрит на цены, сравнивает свой объект с другими продавцами, и устанавливает цену похожую. Не так ли? Если вы следовали по такому пути поиска цены для своей квартиры или дома, тогда читайте дальше.
Как цивилизованный человек, вы наверняка имеете представление о долларах и евро. Многие следят за курсом валют, покупая или продавая валюту по выгодному курсу. Знаете ли вы, от чего зависит цена на доллары и евро и любую другую валюту? Она зависит от спроса. В мире происходят разные экономические колебания, что отражается на стоимости самих денег (читайте здесь что будет с рублем в ближайшее время). И это привычное явление. Теперь вернемся к недвижимости.
Знаете ли вы, как рассчитать стоимость своей недвижимости, как это делается за рубежом? Ведь, согласитесь, приобретая недвижимость, люди, в первую очередь, думают о том, как не прогадать с ценой, как вложить деньги и сохранить их в виде недвижимости, а также, в случае чего, на ней заработать (а здесь вы можете узнать, что будет с долларом)
Основные причины, почему не продается квартира или дом
1. Негативное впечатление. Сегодня на рынке недвижимости очень серьезная конкуренция, поэтому трудно без специальной подготовки привлечь потенциальных покупателей. Жилплощадь должна быть практически в идеальном состоянии. Самое главное, чтобы было чисто и уютно. Первое впечатление является очень важным фактором для быстрой продажи недвижимости.
2.
Некачественная реклама. Недостаточно просто разместить несколько объявлений.
Нужно регулярно обновлять рекламу на популярных сайтах, чтобы привлечь максимум
потенциальных покупателей.
3. Некачественные фото квартиры или дома
Большинство покупателей при выборе жилья в первую очередь обращают внимание на фото. Поэтому нужно ответственно отнестись к этому пункту
Лучше фотографировать каждую комнату из всех возможных ракурсов или создать рекламный видеоролик.
4. Неправильная подача объявления. Это еще одна причина, почему не продается жилая недвижимость
Очень важно указать мельчайшие нюансы. Например, молодых семей интересует наличие вблизи площадки, сада или школы
Все преимущества нужно обязательно указывать в объявлении.
5. Отсутствие твердого решения. Бывают случаи, когда владелец квартиры или дома еще сам не определился с целесообразностью продажи, что автоматически отпугивает потенциальных покупателей. Сначала нужно принять твердое решение и только тогда выставлять объявления о продаже.
6. Отсутствие альтернативы. Большинство людей продают квартиры для того, чтобы улучшить условия жизни, а именно купить недвижимость большей площади или в другом месте. Это все может приостанавливать процесс продажи недвижимости. Пока не будет найден окончательный вариант, не удастся быстро продать квартиру.
7. Завышенная цена на недвижимость. Большинство покупателей стараются сэкономить, поэтому выбирают оптимальное соотношение качества и цены
Чтобы установить правильную цену, нужно обращать внимание на аналогичную недвижимость на рынке
8.
Самостоятельная продажа квартиры. Большинство людей пытаются сэкономить,
поэтому стараются самостоятельно продать квартиру. Отсутствие специальных
навыков и знаний в данной сфере приостанавливает процесс.
9.
Недостаточный уровень профессионализма риэлтора. Нужно обращаться только к
профессионалам, которые имеют многолетний опыт и большое количество
положительных отзывов от постоянных клиентов. Если нужно быстро продать
квартиру, то нельзя экономить на услугах квалифицированного риэлтора.
10.
Аварийное состояние дома, плохие соседи или низкий уровень инфраструктуры.
Плохо продаются квартиры в старых домах, особенно на верхних этажах, где есть
риск протекания крыши
Также покупатели обращают внимание на соседей и развитие
инфраструктуры
Мне нравитсяНе нравится
Обращаться ли к эзотерике, если квартира не продается
Ситуации в жизни бывают разные и относятся люди по-разному к ним. Бывает, человек уверен, что на его квартиру была наведена то ли порча какая-то, то ли другим каким-то образом не обошлось без вмешательства магии и что квартира не продаётся по этой причине. Тогда действительно лучше для собственного успокоения навестить знающих, разбирающихся в ситуации людей и попробовать последовать их совету.
В большинстве же случаев обращаются всё-таки к более «приземлённым» технологиям. Реально помочь в продаже квартиры может опытный профессионал, а возлагать последние надежды на Высшие Силы, вряд ли правильно.
Существуют специально обученные люди – риелторы, и они знают, как в каждом конкретном случае поступить лучше всего, то есть сделать сделку успешной. Работа риелтора заключается в том, чтобы продажу осуществить в оговорённый срок, чтобы собственник продал квартиру дорого, чтобы клиент остался доволен объектом, и чтобы он сам не остался без вознаграждения.
Основной причиной не продаж эксперты называют завышенную цену на недвижимость. Однако для специалистов рынка происходящее уже проясняется, и они в состоянии подсказать собственнику сегодняшнюю реальность, чтобы вопрос можно было всё-таки решить и закрыть.
Как бы то ни было, а сделки совершаются и сегодня, кто-то жильё успешно продаёт, а кто-то его приобретает. Главная же причина того, что недвижимость не продаётся – в ценовой неопределённости и в мотивации клиентов.
Почему не продается квартира: что делать?
Если вы владеете квартирой, состоящей из двух и более комнат и не понимаете, почему у вас не получается продать жилье по выгодной цене, то и для вас есть запасной вариант Будем исходить из логики, описанной выше (ситуация и перспективы с недвижимостью).
Если ваша, к примеру, двухкомнатная квартира, плохо сдается даже за 10.000 рублей, нет людей с деньгами, готовых ежемесячно отдать 15 тысяч рублей, значит, годовой доход от аренды вашего жилья приближается к сдаче 1-комнатной квартиры. Это вам не выгодно, ведь вы владеете большим метражом. Соответственно, вам нужно продать квартиру по адекватной цене за 1 квадратный метр. Как в таком случае поступают грамотные люди?
Они продают не целую квартиру, а комнаты в ней, как коммунальную квартиру. Так получается даже выгоднее. Смотрите, если однокомнатная квартира может продаться за 1.200.000 рублей, исходя из ежемесячной аренды в 10.000 рублей, то каждая комната по отдельности может спокойно сдаваться по 6000 в месяц. Соответственно, ваша двухкомнатная квартира может уйти, из соответствующих расчетов, за 1.480.000 рублей.
Если вы владеете 3-4-5-комнатной квартирой, то, исходя из спроса на аренду, вам также выгоднее всего продать жилье покомнатно.
Почему не продается квартира
В прошедшем году не было никаких ощутимых изменений, в соотношении с предыдущими годами. Если квартира не продается в этом году, то следует учесть вышеописанный принцип расчета стоимости вашего объекта. Возможно, у вас цена завышена и те, кто продают дешевле – перехватывают возможных покупателей (читайте, прогноз цен на недвижимость).
Что влияет на стоимость квартиры при продаже
- Расположение
- Площадь
- Наличие работы в конкретном городе (населенном пункте)
- Уровень заработных плат
- Средняя цена на аренду
- Этаж
- Близость к социально важным объектам (магазин, школа, остановка, больница)
- Перечень коммуникаций и коммунальных удобств (вода, свет, газ, отопление, туалет)
- Услуги общественного транспорта
- Ремонт
Чем лучше условия проживания в самой квартире и в месте, где она находится, тем цена выше. Но! Следует помнить! Что квартиры с дорогостоящим ремонтом продать гораздо сложнее. Ведь, если квартира по основным параметрам по вашему городу стоит 1 миллион, а ремонта в неё еще на 1 миллион, то за цену в 2 раза превышающую среднюю цену по местности продать будет сложно. Поэтому, при продаже такой квартиры, лучше дорогостоящие предметы интерьера (мебель, сантехнику), продать отдельно, и заменить их на дешевые аналоги.
Не умеете определить серьезного покупателя и торговаться
Серьезные покупатели всегда делают три вещи:
– задают много вопросов;
– смотрят объект долго и расставляют в нем мебель;
– торгуются;
Если интересант заходит молча, смотрит ваш объект 5 минут и уходит, сказав «подумаю», то перед вами праздный незрелый зевака.
Серьезный покупатель уже знает цены и называет вам в торгах цену с запасом, чтобы вести переговоры.
Вы такое воспринимаете как хамство и отсылаете серьезного покупателя. А потом задумчиво нам говорите: «Припоминаю, были две семейные пары, они давали на 300 000 рублей меньше, я их выгнала». Зато теперь уже спустились на 400 000 сами.
