Предусмотрено всё
Некоторых граждан подобная схема отпугивает, однако по большому счёту продавцы правы: опасностей в договоре переуступки нет. Разницы в том, кто продавец — физическое лицо или юридическое, не так уж много.
Договор, разумеется, должен зарегистрировать Росреестр — это общее правило. Цедент (тот, кто уступает право требования) обязан предоставить платёжный документ, подтверждающий, что он выплатил всю сумму застройщику. На этом, в общем-то, и всё.Впрочем, некоторые подводные камни всё же имеются. В первую очередь это касается содержания ДДУ. Например, там может быть пункт о доплатах со стороны дольщика, если построенная квартира окажется большей площади, чем планировалось. Это далеко не всем понравится, но изменить договор уже не выйдет, лучше совсем отказаться от сделки.Есть ещё и такой нюанс: для АО и ООО отчуждение имущества является крупной сделкой, если его стоимость превышает 25% балансовой стоимости активов предприятия. В этом случае необходимо одобрение совета директоров (или совета акционеров). По всей вероятности, с этим вы не столкнётесь. Активы юридически связанных с застройщиком компаний весьма значительны (особенно если на балансе значится какой-нибудь завод), но всё же стоит этот момент уточнить.Кроме того, есть пункт 3 ст. 13 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Он гласит, что «физлицо, которое приобрело у юрлица — участника долевого строительства право требования по ДДУ, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика не имеет права на получение возмещения». С одной стороны, вроде бы тревожно. Однако на деле и тут нет ничего страшного — эта мера направлена против вывода активов с баланса компаний, близких к банкротству. Проверить наличие производства легко можно на сайте арбитража. Кстати, новостройки, вышедшие на рынок в этом году, дополнительно защищены компенсационным фондом дольщиков (он был создан в октябре 2017 года), в который девелоперы должны перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ. Из этого общего котла в пиковом случае дом и должны достроить. Добавим, что, несмотря на аффилированность застройщика и цедента, на всякий случай договор переуступки лучше оформлять в офисе застройщика, а в идеале — заключить трёхстороннее соглашение. В общем, делать всё так, как и в случае сделки с физлицом.На этом, собственно, и всё. Как видим, ничего страшного во временной схеме продаж новостроек через переуступку нет, а дополнительным плюсом служат скидки на квартиры, пусть и не слишком большие. Кроме того, банки без особых проблем выдают ипотечные кредиты и в этом случае, поскольку прекрасно знают об уловках, на которые идут девелоперы, чтобы как можно дольше избегать эскроу-счетов.
Пакет без пояснений
Как рассказали юристы, на текущий момент позиция Фонда защиты прав дольщиков базируется на том, что обязанность застройщика по уплате взносов возникает только при заключении договора долевого участия в отношении жилого помещения, машино–места или нежилого помещения площадью не более 7 м2. “По мнению работников фонда, их позиция соответствует положениям законов о долевом строительстве и о банкротстве. За апартаменты, которые суть коммерческие помещения, они не отвечают, а значит, не несут за них ответственность”, — рассказывает Мария Стригалева, руководитель аудиторского и юридического отделов BLCons Group. Без визы Фонда Росреестр не регистрирует ДДУ, то есть девелопер не может получить средства от продажи. “Петербургские регистраторы сделали необоснованные выводы о том, что нежилые объекты не могут достраиваться по так называемым старым правилам без использования эскроу. Вызывает сожаление, что ситуация с приостановкой регистрации возникла почти 2 месяца назад, а до настоящего времени регуляторы нового закона не предоставили никаких разъяснений и не сняли сомнения регистраторов. Причем ситуация с приостановкой регистрации всех ДДУ в нежилых объектах возникла исключительно в Петербурге. В Москве такой проблемы не наблюдается”, — дополняет Денис Новиков, руководитель юридического направления ГК “Пионер”.
Самый простой способ — согласиться и перейти на эскроу — первым из застройщиков апартаментов выбрал Docklands development. “Строительство второй очереди полностью финансируется по кредитной линии банка ВТБ на 2,3 млрд рублей. Временная приостановка регистрации ДДУ никак не отразится на темпах и сроках строительства объекта. Он будет завершен в срок. В июне этого года мы получили заключение комитета по строительству, которое подтвердило отсутствие необходимости в переходе на новую схему работы, иначе мы бы заблаговременно перешли на ее использование. Пока ведомства определяются с дальнейшим порядком работы, мы приняли решение в пользу эскроу. Впрочем, мы готовы делать перечисления в Фонд защиты прав дольщиков, если в Минстрое примут соответствующее решение”, — рассказала Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development. Через эскроу–счета также планирует продавать Becar в проекте на улице Орджоникидзе, 44. “Мы надеемся на здравомыслие чиновников, так как аналогичные сделки в Москве в ситуации, когда получено соответствие строительной готовности, регистрируются. Поэтому сейчас мы ждем разъяснений от УФРС и налаживания процессов в новых для всего рынка условиях”, — говорит Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.
Часть застройщиков апартаментов подстраховались и сейчас реализуют юниты по договорам цессии. “В текущем проекте сейчас мы используем договоры переуступки — новые проекты, согласно закону, будем продавать через эскроу”, — поведал Сергей Ногай, руководитель проекта “Салют!”. Аналогично через цессию продаются сейчас апартаменты в проектах Start от ПСК, “Авеню на Малом” от ГК “Бестъ” и в инвест–отелях от PLG.
Проверить, чтобы не рисковать
Если человек, мечтающий о новом жилье, все-таки решает приобрести квартиру в новостройке у частного инвестора по переуступке прав, то к этому нужно тщательно подготовиться. Риск потерять деньги и новую квартиру выше, чем может показаться на первый взгляд.
По словам Дениса Артемова, первое, о чем нужно позаботиться и на чем ни в коем случае нельзя экономить – это полная юридическая проверка по потенциально вашей, конкретной квартире – а не по жилому комплексу целиком.
Подобное юридическое сопровождение стоит в среднем около 30 000 рублей. Конечно, кто-то может подумать, что ту же самую проверку вполне может провести риэлтор, с которым вы работаете, но это не так. Риэлторы, как правило, не имеют юридической квалификации и соответствующего опыта, поэтому не знают, на что смотреть в первую очередь. А ситуации встречаются самые разные, общее в них только одно – риск потери денег и новой квартиры для покупателя.
Пример 1: у покупателя были все шансы «отдать» половину своей новой квартиры бывшей жене продавца. Бывшие супруги начали делить имущество в суде (ареста на него по каким-то причинам не было). Продавец по ДДУ предоставил покупателю заявление, что не состоял в браке и даже показал новый паспорт без штампа. Ему рассказали о судебном процессе, после чего он просто исчез. Если бы его не проверили – скорее всего жена отсудила бы половину квартиры у нового владельца.
Пример 2: при проверке продавца выяснилось, что его паспорт «утерян». А схема расчетов в данном случае предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации (так бывает). Продавца поставили в известность, после чего он перестал выходить на связь.
Пример 3: застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика X и 10 – на подрядчика Y, в качестве оплаты выполненных работ. Оба подрядчика аффилированны друг с другом. Подрядчик X уступил одну из квартир продавцу, уступка была зарегистрирована и оплачена.
Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками
У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.
Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:
О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса
- не уведомил застройщика о переуступке;
- не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
- не погасил долги перед застройщиком;
- переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.
Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.
Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».
Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:
- Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
- Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
- Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.
Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.
Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:
Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.
Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Рынок ищет где лучше
Участники рынка не удивлены появлению подобных схем. “Как только была анонсирована отмена долевки, сразу было понятно, что лучшие девелоперские умы уже интенсивно работают над тем, как обойти эти новые нормы. Схема с переуступкой с самого начала выглядела наиболее простой и очевидной, вот она и начала реализовываться”, — рассказал Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
“Убежден, что из постановления правительства, которое удалось “продавить” лоббистам от девелоперов, застройщики будут извлекать максимум, чтобы отсрочить наступление нового порядка для себя. На мой взгляд, с точки зрения бизнеса это абсолютно оправданно. По новым правилам нужно начинать играть с самого начала формирования финансовой модели по проекту, а не с середины, как это у нас принято делать. Застройщики используют абсолютно все возможные и невозможные способы, чтобы попасть под действие этой самой схемы 30–10. И я думаю, что мы еще не один интересный механизм увидим”, — уверен Евгений Богданов, основатель проектного бюро RUMPU.
Впрочем, опрошенные “ДП” застройщики открестились от вышеописанных схем. “Мы не используем такую схему, так как не было необходимости: все наши объекты строятся по старым правилам, без эскроу–счетов”, — сообщил Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами “СПб Реновации”.
“Эталон” не использует и не будет использовать упомянутую схему в своей работе”, — заявили в группе. “По проекту “Граффити” у нас нет необходимости использовать эти схемы: его строительство находится в завершающей стадии”, — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК “Ойкумена”. Остальные девелоперы не стали рассказывать, какими схемами продаж пользуются.
Впрочем, для покупателя приобретать квартиру напрямую у застройщика или через агентство по договору цессии — без разницы. Во втором случае чуть больше документов, говорят участники рынка
“Хотя стоит обратить внимание на пару нюансов. Во–первых, у банков могут возникнуть вопросы кредитования некоторых квартир с переуступкой
Во–вторых, не будет возможности взять рассрочку, кроме тех случаев, когда девелопер захочет наложить обременение на квартиру”, — полагает Елизавета Конвей.
Рост на ожиданиях
Впрочем, цена уже растет.
“Цена растет начиная с прошлого года. И на этот рост та или иная схема, которую застройщик использует для решения какого–то тактического вопроса, абсолютно никак не сказывается. У нас есть устойчивый тренд роста цены относительно той, что была до введения эскроу–счетов, где–то на 20–30%. К этому мы и движемся. И, на мой взгляд, ничто не сможет изменить эту ситуацию”, — говорит Евгений Богданов.
“Последний год стоимость квадратного метра растет примерно равномерно по всем нашим объектам. В среднем за это время цена увеличилась на 5–10%”, — отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Ничего не изменится. Рынок — это соотношение спроса и предложения. Сейчас большой объем предложения на рынке, в том числе и от застройщиков, который будет продаваться по правилам «старого 214–ФЗ». Кроме того, сейчас лето, а это традиционно не самый высокий сезон на рынке недвижимости — продаж не так много, что в свое время демпфирует вступление в силу поправок к закону.
Ну и, наконец, ввод новых правил — это не переключение тумблера: щелк, и мы живем в новой реальности. Это будет медленный и плавный переход, который займет еще год–полтора. Поэтому не надо ничего бояться и быстро принимать решения. Время встроиться в новую парадигму рынка есть и у застройщиков, и у покупателей, и у риелторов.
Владимир Гаврильчук
генеральный директор АН «Адвекс»
Кардинальных изменений не будет. Подготовка к часу Х многими застройщиками велась задолго до этого дня. А вот через 2–3 года мы можем увидеть итог жилищной реформы. Кто–то уйдет с рынка намеренно, кто–то — вынужденно, останутся сильнейшие.
Яркий пример — проведение аналогичной реформы долевого строительства в Белоруссии. Количество девелоперов в стране сократилось в разы, а объемы строительства многоквартирных домов кратковременно сократились.
И в этой ситуации крайне важны качественные меры по поддержке застройщиков — такие как правительственные программы субсидирования, в том числе направленные на снижение ипотечной ставки.
Дмитрий Ходкевич
генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад»
Павел Никифоров
Все статьи автора
19 июня 2019, 08:50
9295
Строительный схематоз
Как рассказал Николай Лавров, вице–президент ГК “АРИН”, руководитель жилищной программы “Переезжаем в Петербург”, еще одной причиной перехода на договоры цессии может быть желание застройщиков сохранить комиссионное вознаграждение, которое полагается брокерам за реализацию квартир. “Эскроу–схема не предусматривает вознаграждения за клиента. В итоге застройщику нечем платить за проданные квартиры, так как расходование кредитных средств только целевое, а платить агентские из кредита жалко. Соответственно, застройщики с большим объемом агентских продаж обязаны искать выход, поскольку сами не привыкли заниматься продажами. И выкуп собственных квартир в этой ситуации — отличное решение: и комиссию можно спрятать, и нужный процент по кредиту получить”, — говорит он.
Впрочем, есть еще один вариант. Как рассказали “ДП”, некоторые компании используют ипотечные кредиты для финансирования строительства. “При хороших отношениях с банком топ–менеджмент может выкупить пул квартир в своем доме в ипотеку. Все в плюсе: застройщик получает дешевое финансирование — по ставке 8–9% (а если родился третий ребенок, то и вообще 6%), банк — качественных заемщиков — физических лиц. А квартиры по согласованию с банком можно перепродавать по договору цессии, погашая ипотечный кредит”, — поделился схемой один из директоров строительной компании.
