Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

Примеры судебных дел

Самое показательное дело № А40-19279/12-7-179 в отношении оценочной компании. ГК “Олимпстрой” обратилось к оценочной компании с иском о взыскании убытков в размере более 51 млн. руб.  Убытки у госкомпании возникли в результате неправомерного завышения рыночной стоимости выкупаемых земельных участков. При этом, в данном случае Отчет об оценке являлся необходимым (а не просто рекомендуемым) для совершения сделки документом. В результате судом был удовлетворен иск.
Также есть и другие дела:

Дело № А12-19915/2009. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском к Департаменту муниципального имущества об урегулировании спорной ситуации, возникшей при заключении договора купли-продажи нежилого объекта.

Причина оспаривания: Несогласие с ценой, указанной оценщиком в отчете об оценке спорного нежилого помещения.

Последствия оспаривания: Для проведения проверки подлинности и достоверности представленного отчета об оценке судом была назначена экспертиза. Эта возможность предусмотрена в ст. ст. 82-87 АПК РФ.

Эксперт провел необходимые работы и вынес заключение, согласно которому представленный отчет об оценке не соответствует ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки (ФСО).

Таким образом, в результате проведения судебной экспертизы была опровергнута достоверность оценки, проведенной ранее.

Дело № А40-111201/09-154-743. Организация обратилась в суд с иском о признании незаконным решения и действий судебного пристава-исполнителя по оценке стоимости недвижимости.

Причина оспаривания: Отсутствие в отчете об оценке сведений, необходимых по закону, а также анализа рынка объекта оценки и описания процесса проведения оценочных работ.

Последствия оспаривания: Для проведения оценочных работ судебным приставом-исполнителем был привлечен оценщик. После проверки представленного оценщиком отчета суд пришел к выводу, что документ включает в себя все сведения, требуемые действующими законодательными нормами. В отчете присутствует анализ рынка, описание процесса с применением доходного, затратного и сравнительного подходов, обоснование используемых показателей, согласование результатов.

Суд установил, что определение рыночной стоимости было основано на наиболее эффективном использовании объекта. Это физически возможный и законодательно допустимый метод.

В удовлетворении требований истца было отказано, так как работа по оценке была осуществлена корректно, а отчет об оценке содержит все необходимые сведения, полный анализ рынка и подробное описание процесса проведения работ.

Дело № А39-436/2011. Организация обратилась в суд с иском о признании недействительным постановления пристава-исполнителя, которое было издано на основании отчета об оценке.

Причина оспаривания: Оценка арестованного имущества была занижена.

Последствия оспаривания: Истец предоставил отчет об оценке независимого оценщика. В процессе разбирательства суд установил, что отчеты оценщиков, полученные от сторон, содержат различные величины рыночной стоимости арестованного имущества. В связи с этим была назначена независимая экспертиза повторно.

В результате проведения экспертизы был подтвержден тот факт, что рыночная стоимость в отчете пристава занижена. Суд изучил материалы дела и пришел к выводу, что вынесенное судебным приставом постановление на основании данной оценки нарушает права и интересы истца.

Суд удовлетворил требования истца и признал постановление пристава-исполнителя недействительным, так как вывод независимого оценщика является ошибочным.

Дело № А39-1015/2011. Организация обратилась в суд с иском о признании недействительным постановления пристава-исполнителя об оценке объекта, так как отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства.

Причина оспаривания: Организация была не согласна с суммой, обозначенной в отчете об оценке

Последствия оспаривания: Суд проанализировал представленный отчет об оценке рыночной стоимости имущественных объектов и не усмотрел оснований для назначения повторной экспертизы. К тому же организация-истец не заявляла подобного ходатайства.

В связи с этим суд не установил ни одной причины для удовлетворения иска. Постановление было признано правомерным, а исковые требования были отклонены.

Документы для оценки квартиры

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

• документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

• договор долевого участия
• акт приема-передачи квартиры
• документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

Досудебное несогласие с оценкой

   Если до суда одной из сторон проведена оценка, например, стоимости причиненного вреда машине, а другая сторона не согласна с такой оценкой, то несогласная сторона вправе провести свою оценку, пригласив другого оценщика

ВНИМАНИЕ: всегда следует уведомлять другую сторону о дате, времени и месте проведения оценки

   В суде же каждая из сторон сможет представить свою оценку и должна обосновать, почему суд должен принять именно оценку конкретной стороны.

   Кроме того, до суда одна из сторон может в письменной форме выразить другой стороне свое несогласие с оценкой. Такое несогласие следует вручить второй стороне под отметку на своем экземпляре. Возможно, указанное действие приведет к мирному урегулированию разногласий сторон.

Помощь адвоката по оспариванию оценки

   Если Вы являетесь участником спора, в котором в качестве одного из доказательств фигурирует отчет оценщика, не знаете, что делать при наличии указанного документа, тогда обратитесь за консультацией к нашим адвокатам, которые разъяснят порядок Ваших дальнейших действий, а при необходимости могут оказать юридические услуги, связанные с защитой Ваших прав по оспариванию отчета оценщика:

• помогут найти и организовать заказ на составление рецензии по имеющейся оценке с целью выявления слабых сторон отчета и нарушений
• поставят вопросы оценщику, которые поставят под сомнение проведенную оценку, пригласят иного специалиста, имеющего особое мнение относительно проведенной работы второй стороны
• проведут работу по заявлению ходатайства перед судом и следствием о проведении повторной или дополнительной оценочной экспертизы, проведения судебной экспертизы, когда она необходима исходя из обстоятельств дела
• определят необходимость проведения независимой оценки, которая оспорит представленное стороной доказательство и защитит Вашу линию процесса

   Звоните уже сегодня нашему адвокату, чтобы записаться на консультацию по вопросу обжалования оценки, проведенной в рамках дела в настоящее время.

Автор статьи:

адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

Как отразить услуги оценщика в бухгалтерском балансе

Бухгалтерский баланс – отчетный документ, который обязан содержать в себе информацию о стоимости активов, об имеющихся у предприятия или фирмы обязательствах и уставном капитале. Баланс имеет обязательную форму (бланк), устанавливаемою приказом Минфина РФ (N 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций»). Бланк формы номер 1 (основная форма) и упрощенной формы всегда состоит из строк. Каждой строке присвоен код. Код и название строки отображает какой-либо показатель баланса. Также есть важный столбец «Пояснение». Он содержит в себе раскрытие показателей, более подробная информация содержится в специальной ведомости.

Учет расходов на оценку активов (т.е. на пользование услугами оценщика) обязан быть отражен в балансе, при этом не допускается никакой свободной формы, его необходимо производить по правилам.

• В бухгалтерском учете расчет с другими лицами или организациями за аудиторские или консультационные услуги соответствуют счету 26 «Общехозяйственные расходы»;
• Показатели бухгалтерского счета обязательно должны быть указаны в соответствующей строке бухгалтерского баланса. Для счета 26 это строка 1210 «Запасы» (раздел 2 «Оборотные активы»);
• В строке баланса указывается только итоговая цифра, которая включает в себя остальные активы. Данные берутся из оборотной ведомости, которая более подробно раскрывает каждую строку баланса и соответствует каждая своему счету. Туда вписывается наименование услуги, дата и первичные документы (подтверждающие факт совершения услуги между сторонами).

Какие действия и в какой срок в этом случае имеет право предпринять несогласная сторона?

Возможность оспаривания отчета оценщика предусмотрена частью 1 статьи 13 действующего ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, статья указывает на то, что в случае возникновения спора, касающегося достоверности определенной в отчете оценщика рыночной или иной стоимости, несогласная с результатами сторона имеет право обратиться в суд, либо арбитражный суд в соответствии с установленной подведомственностью или в третейский суд по соглашению сторон.

Сроки оспаривания отчета оценщика, если оценка производится для целей исполнительного производства, четко прописаны в п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Согласно этому закону, достоверность отчета может быть оспорена в течение 10 дней с момента извещения сторон исполнительного производства о результатах оценки.

В иных случаях, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ, оспаривание отчета возможно до момента заключения договора о сделке, для которой, собственно, и производилась оценка.

Отметим особо, что оспаривание достоверности отчета оценщика возможно не во всех случаях. Иск об оспаривании отчета можно предъявить только в тех случаях, когда в законе или ином нормативном акте Российской Федерации прописано, что для совершения сделки необходимо указывать достоверную и точную стоимость имущества, определенную независимым оценщиком. Например, указания на подобные ситуации содержатся в ст. 15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах» и ч. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». В противном случае суд имеет право отклонить иск.

Как оспорить оценку имущества с банком

При заключении договоров с банком в виде залога выступает имущество кредитора. При этом, сейчас складывается практика самостоятельной оценки имущества Банками. Чаще всего это необходимо при оформлении договора ипотеки, займа или при реализации имущества должника. Банк, пользуясь своим положением, стремится максимально снизить залоговую стоимость имущества, чтобы перекрыть все возможные риски. А владелец имущества далеко не всегда согласен с суммой, указанной в итоговом Отчете. Настаивать на своей сумме заемщик может при наличии оценки, выданной независимым оценщиком. Для подтверждения более объективной суммы используются документы, выданные аккредитованной при Банке оценочной компанией.

При несогласии банка идти на компромисс, возможны два варианта действий:

• те, кто еще только собирается вступить во взаимоотношения с банком, могут отказаться от дальнейших контактов и выбрать иное финансовое учреждение, предлагающее более выгодные условия;
• если имущество оценивается в рамках погашения задолженности, то можно обратиться в суд для изменения условий, предложенных банком.

В суд необходимо представить неоспоримые документы, подтверждающие другую сумму оценки и заручиться услугами опытного юриста. В противном случае выиграть спор с банком, имеющим штатных юристов и инструкции на каждое действие, практически невозможно.

Принципы составления отчета и его форма

В целях единообразия разрабатываемой оценщиками отчетности законодатель определил ряд принципов, на которых должно строиться создание документа:

1. Существенность: все сведения имеют отношение к объекту, нет лишней информации.
2. Обоснованность: данные, положенные в основу расчетов, подтверждаются документально.
3. Однозначность: выводы четкие и не допускают двоякого толкования.
4. Проверяемость: при воспроизведении расчетов по прописанной в документе схеме получается результат, аналогичный итоговому в отчете.
5. Достаточность: в тексте отчетности указывается только та информация, которая использовалась при проведении оценки, если иное не указано в законе.

Иногда сторонние проверяющие “перегибают палку” в плане пункта 4. Если к примеру оценивается сложный бизнес, то любой человек должен с помощью описания Отчета воспроизвести расчеты. Но эти проверяющие забывают простую истину: изначально у читателя документа должна быть соответствующая подготовка. Именно поэтому любая система обучения разбита на классы, ступени, стадии и т.д.

Отчет готовится письменно в бумажной или электронной форме, имеет сквозную нумерацию, подпись (простую или электронную) и печать исполнителя. Чаще всего, по крайней мере сегодня, Отчет готовится именно в бумажном виде. Но, по нашему мнению, с развитием автоматизации расчетов по типовым объектам вся документация уйдет в облака. Кстати, сегодня при оценке квартиры для Сбербанка в программе Дом.Клик печатная версия Отчета требуется за редким исключением.

Копия документа подлежит хранению в течение срока давности обращения с исками в суд.

Привлечение оценщика к ответственности

   В ситуации, когда оценщик неверно произвел оценку, например, завысив стоимости имущества, то к нему могут быть предъявлены требования, например, о возмещении убытков, т.е. оценщик может быть привлечен к гражданско-правовой ответственности.

   В определенных случаях оценщик может быть привлечен к дисциплинарной ответственности как член СРО.

   Если оценщик выступает в качестве эксперта, готовит экспертное заключение, то он должен быть предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Следовательно, если будет установлен факт заведомо ложного заключения эксперта, то эксперт может быть привлечен к ответственности по ст. 307 УК РФ.

Сведения об объекте оценки

Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой нежилое здание общей площадью 5 674,7 м2 и земельный участок общей площадью 1 647 м2, расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.

Оцениваемое здание представляет собой отдельностоящее 4-х этажное офисное здание с подвалом, используемым в качестве подземной автостоянки.

Наземные этажи включают в себя офисные помещения, санузлы и лестничные клетки, связанные между собой коридорами. Офисные помещения имеют кабинетную планировку.

Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице ниже.

Таблица 1. Краткая характеристика объекта оценки

Объект недвижимости
Адрес объектов недвижимости	г. Москва, ЦАО, р-н Тверской, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10, 1-я линия домов
Вид права	Собственность
Ограничения права	Доверительное управление
Собственник	Собственники объекта недвижимости устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»
Свидетельство о государственной регистрации права	77 АГ 659517 от 10.07.2006 г.
Первоначальная балансовая стоимость, руб.	284 745 762,73
Остаточная балансовая стоимость по состоянию на 05.05.2008 г., руб.	Нет данных
Основные параметры здания
Функциональное назначение	Офисное
Тип здания	Отдельностоящее
Год постройки	Н/д (в 1996 г. переоборудовано, реконструировано)
Общая площадь, м2	5 674,7
Нежилая площадь, м2	5 674,7
Площадь застройки, м2	1 330,0
Площадь подвала, м2	1 303,4
Этажность	4
Подземная этажность	Подвал — автостоянка
Кол-во машиномест на подземной автостоянке	20
Строительный объем здания, м3	19 689,0
Основные конструктивные элементы	Фундамент — монолит, материал крыши — металлическая, наружные и внутренние капитальные стены — кирпич, чердачные перекрытия — деревянные стропила, междуэтажные перекрытия — монолитные ж/б, полы — мрамор, гранит, ламинат, керамическая плитка, в подвале — бетон
Инженерное оборудование и благоустройства	Водопровод, канализация, электроосвещение, центральное отопление, система приточной вентиляции, кондиционирование, четыре лифта, ЛВС, IP-телефония, ОПС, СКД и пр.
Текущее использование	Офисные помещения
Состояние	В помещениях выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов
Основные параметры земельного участка
Площадь земельного участка, м2	1 647,0
Вид права	Долгосрочная аренда
Правоустанавливающие документы	Договор долгосрочной аренды земельного участка №М-01-027899 от 15.12.2004 г., дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.12.2004 г. № М-01-027899 № М-01-027899 от 29.12.2006 г.
Кадастровый номер	770101097028
Срок действия договора	10.06.2029 г.

Перейти на страницу: 1

Приходилось сталкиваться с фальшивыми Отчетами?

Уже несколько раз на практике нам предоставляли фальшивые Отчеты, выполненные от лица нашей компании. При этом, по факту Заказчики обращались к нам первый раз, но просили актуализировать уже полученный результат.

Один из примеров – необходимо было актуализировать Отчет, в котором проведена оценка животноводческого комплекса с итоговой стоимостью всех активов более 1 млрд. руб. А предполагаемое использование результатов оценки – предоставление в Банк ТОП10 для кредитования под залог.При изучении ситуации было выявлено, что стоимость завышена минимум в 5 раз!! На рисунке ниже приведена выписка из того документа: печать компании похожа, а подписи специалистов и оформление страницы иное.

Другой пример связан с заведомым обманом оценщика. На оценку представлено оборудование для целей кредитования под залог. При проведении осмотра выявлено, что осматриваемое оборудование является не тем, как указано во всех исходных документах. Фактически это были старые, но проверенные временем, отечественные токарные и фрезерные станки, перекрашенные из стандартного зеленого в розовый цвет, а также размещены шильды с идентификационными характеристиками не соответствующие реальному производителю и их характеристиками.

Публичность оценочной отчетности

В целях повышения открытости сведений о сделках законом об оценочной деятельности на заказчика возложена обязательность опубликования на специальном ресурсе некоторых отчетов о проведенной оценке.

В Едином федреестре сведений о фактах деятельности юрлиц (далее — Реестр) публикуются сведения из отчетной документации, если оценка проводилась в рамках требований следующих законов:

• № 208-ФЗ от 26.12.1995 г. «Об АО»;
• № 225-ФЗ от 30.12.1995 г. «О соглашениях о разделе продукции»;
• № 41-ФЗ от 08.05.1996 г. «О производственных кооперативах»;
• № 14-ФЗ от 08.02.1998 г. «Об ООО»;
• № 75-ФЗ от 07.05.1998 г. «О НПФ»;
• № 160-ФЗ от 09.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ»;
• № 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Об инвестиционных фондах».

Сведения из Отчета и сам документ размещаются в Реестре не позднее 10 дней после его принятия в следующих случаях:

• при любом отчуждении объектов, принадлежащих государству или муниципалитету;
• при передаче таких объектов в аренду, залог или доверительное управление;
• при переуступке долговых обязательств, находящихся в тесной связи с государственным или муниципальным объектом;
• при изъятии имущества для нужд РФ, субъекта РФ или муниципального образования.                                                                        

Кто составляет Отчет?

На сегодня Законодатель фактически перенес ответственность с оценочной компании на оценщика-подписанта, хотя договор на оказание услуг заключается именно с компанией. Все финансовые обязательства несет оценочная компания, но полнота ответственности возлагается на оценщика. Отчет выпускается под шапкой компании и в нем присутствует подпись как руководителя, так и оценщика.

Чтобы компания имела право выпустить Отчет, должны соблюдаться следующие условия:

1. Заключить трудовой договор и иметь в штате не менее двух специалистов-оценщиков;
2. Застраховать свою ответственность перед заказчиком за предоставленный результат.

К оценщику предъявлены следующие требования:

1. Быть членом в Саморегулируемой организации оценщиков;
2. Застраховать ответственности перед заказчиком за предоставленный результат;
3. Иметь квалификационный аттестат по направлению (недвижимость, оборудование или бизнес).

Стаж специалиста определяется датой вступления в СРО: данная информация является общедоступной.

Как заказать оценку

Есть несколько вариантов.

Вариант 1: на ДомКлик

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.

• Авторизуйтесь на ДомКлик
• Перейдите в личный кабинет, вы увидите баннер «Закажите отчет об оцене недвижимости»
• Оплатите услугу

Вариант 3: в оценочной компании

Подойдет в любой ситуации — если вы только оформляете или уже оформили ипотеку Сбербанка.

• Авторизуйтесь на ДомКлик
• Зайдите на страницу «Поиск оценочных компаний» на ДомКлик
• Введите адрес квартиры, чтобы узнать, какие оценочные компании работает по этому адресу
• Выберите компанию из появившегося списка
• Нажмите на кнопку «Получить консультацию» — и мы соединим вас с оценочной компаний безопасно и бесплатно
• Обсудите условия и — если они вам подходят — закажите отчет напрямую в выбранной компании
• Оплатите услугу

Какая информация обязательно отражается в Отчете об оценке

Перечень обязательных сведений, подлежащих включению в итоговый отчет, определяется в ст. 11 Закона № 135-ФЗ:

1. Информация о номере и дате документа;
2. Указание на причину проведения оценки и ее цель;
3. Данные об объекте (при необходимости — его балансовая стоимость);
4. Подробные сведения о заказчике, исполнителе работ и об их независимости друг от друга;
5. Указание на использованные стандарты и описание порядка проведения работ;
6. Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе о правообладателе, имеющихся обременениях, степени износа, текущем способе использования имущества и другие сведения, оказывающие непосредственное влияние на формирование его стоимости;
7. Сведения о существующих допущениях и ограничениях в отношении оцениваемого объекта;
8. Подробный анализ обстоятельств, повлиявших на итоговую стоимость объекта;
9. Выводы оценщика в отношении установленной стоимости;
10. Описание процесса согласования результатов;
11. Перечисление документов, послуживших основанием для определения характеристик объекта.

В отношении некоторых объектов оценки могут быть установлены дополнительные требования к Отчету, не вошедшие в указанный выше перечень.

Непосредственно в тексте отражаются ссылки на источники, из которых исполнитель получил конкретные данные с указанием его авторства и даты публикации. Источники можно не указывать, если копия документа с приведенными сведениями приложена к Отчету.

Оценщик обязан включить копии правоустанавливающих, инвентаризационных, технических и иных документов, подтверждающих итоговые расчеты и выводы.

Материалы, полученные от заказчика (схемы, справки, финансовые документы, таблицы и прочее), должны быть подписаны и заверены им. Указанное необходимо для подтверждения достоверности данных при проведении оценки.

Приводить в качестве обоснования стоимости объекта чье-то экспертное мнение можно, если был осуществлен анализ полученных показателей в сравнении с рыночными значениями.

Соответствие документа всем федеральным требованиям и стандартам оценки СРО позволяет использовать его в качестве доказательства в судебном процессе.