Переселение людей и план постройки новых домов
Согласно ФЗ №141-ФЗ от 1 июля 2017 года, жильцы квартир в домах, попадающих под реновацию, и которые будут вынуждены переселиться, смогут выбирать из трех предложенных вариантов:
- обменять свою квартиру на равнозначное жилье в том же районе с одинаковым числом комнат и улучшенными кухней, коридором, санузлом;
- переехать в новое жилье, рыночная стоимость которого будет эквивалентна прежней квартире с учетом средств, необходимых для проведения капитального ремонта;
- получить компенсацию в виде денежных средств с учетом всех издержек.
Такую компенсацию получат также и владельцы нежилых помещений, находящихся в домах, которые попадают под снос. Предполагается, что более улучшенное жилье получат и собственники коммуналок — им будет предлагаться отдельная квартира.
А вот те, кто не согласится с общим решением о включении дома в реновационный проект, будут вынуждены переселяться в судебном порядке. Закон сохраняет их право обжаловать решение судебного органа, однако согласие большинства жильцов на переселение минимизирует шансы остаться и дальше проживать в ветхом доме.
Сообщается, что при проектировании новых сооружений архитекторы будут соблюдать принципы квартальной застройки. Они предусматривают постройку многоквартирных домов 6-14 этажей с закрытыми для проезда автомобилей дворовыми территориями, несколькими видами стояночных площадей, детскими площадками, зелеными насаждениями, а также прочими элементами благоустройства.
Примеряя московский опыт
Законопроект о реновации жилого фонда в регионах России был внесен в Госдуму 18 сентября. В документе отмечается, что за основу была взята реализуемая с 2017 года в Москве программа реновации жилищного фонда. Инициатива предполагает добровольное участие россиян, программа будет проводиться в регионах при согласии двух третей собственников квартир в многоквартирных домах. При этом для выхода из программы нужно набрать более трети голосов от общего количества собственников. Реновацию планируется проводить на территориях, которые заняты аварийным и ветхим жильем не менее чем на 50%.
27 октября законопроект должен был пройти первое чтение в Госдуме, однако слушание перенесли на 9 ноября.
По мнению главы Минстроя РФ Владимира Якушева, программа позволит решить вопрос с расселением аварийного жилья, которое не вошло в федеральную программу, включающую дома, признанные непригодными для проживания до 1 января 2017 года.
“Что делать с другим жильем? Этот законопроект как раз даёт необходимый инструмент для того, чтобы в рамках государственно-частного партнёрства мы нашли эти ресурсы с помощью застройщика, и на те территории, где находятся аварийные дома и дома, которые завтра станут аварийными, эти дома расселить за счёт инвестиционного ресурса”, — подчеркнул министр.
Однако если бюджет столицы позволяет реализовывать столь масштабные проекты, то в большинстве регионов таких денег просто нет, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
“При этом, во многих городах есть проблема по сносу и расселению именно ветхого жилья (пятиэтажки к ним чаще всего не относятся, они устарели морально, но не физически). Именно проблемы, связанные с ветхим жилым фондом стоит решать в первую очередь”, — отмечает Попов.
По его словам, московская программа реновации предполагает снос примерно, каждого седьмого жилого здания в городе, суммарная площадь квартир в которых составляет около 7% от общего объема жилого фонда.
“Если применить московские критерии включения в программу реновации (пятиэтажки + прочие ветхие довоенные дома) к данным по реестру жилых домов в городах-миллионниках, то на них придется около 22% от жилого фонда (около 90 млн кв.м). Таким образом, расширение программы реновации только на города-миллионники будет идентично четырем московским программам”, — отмечает эксперт.
По его мнению, программа может быть востребована в столицах богатых регионов, в которых ограничены ресурсы для нового строительства в центральной части городов — например, в Казани, Нижнем Новгороде, Красноярске, Уфе.
Успех программы реновации в каждом конкретно взятом городе будет зависеть от целого ряда факторов и в первую очередь от наличия развивающихся комплексно застраиваемых территорий, считает директор федеральной компании “Этажи” Ильдар Хусаинов.
“Во многих крупных городах есть чётко очерченные локации, в которых жилая недвижимость пользуется популярностью у покупателей и благодаря этому идёт развитие территорий и строительство многоэтажных домов. Тренд на приобретение квартир в центральных частях городов в последнее время не так очевиден, поскольку нередко инфраструктура в них уступает новым микрорайонам, коммунальные сети, как правило, исчерпали свой ресурс, существует проблема с пробками и парковочными местами. Поэтому, очевидно, что реновация будет успешной там, где такие развивающиеся локации или отсутствуют вовсе, или они ещё не настолько зарекомендовали себя”, — отмечает Хусаинов.
Он считает, что интерес девелоперов будет зависеть от того, насколько удастся оптимизировать процесс расселения, оформления документации и обеспечения новых жилых комплексов современной инфраструктурой.
“В отличие от Москвы, в большинстве крупных городов России есть немало земельных участков, не обремененных необходимостью решения проблемы живущих на этой территории людей. Плюс надо учитывать, что в уже существующей городской архитектуре необходимо будет адаптировать проекты под имеющуюся застройку”, — добавил эксперт.
Статья 4. Предоставление равнозначных жилых помещений при осуществлении реновации
1. Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
2. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
1) жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
2) такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным Законом города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 “Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения”, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными правовым актом города Москвы;
3) такое жилое помещение расположено в том же районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации, за исключением случая, если такой многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации.
3. Гражданину, занимающему жилое помещение в многоквартирном доме, подлежащем реновации, по договору социального найма, взамен освобождаемого им жилого помещения бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение на праве собственности или на основании письменного заявления указанного лица – по договору социального найма.
Что стоит делать москвичам прямо сейчас
Заказать независимую оценку квартиры. Это может пригодиться для расчета равноценного возмещения или в суде.
Следить за законами, ходить на публичные слушания и участвовать в обсуждениях проектов домов, кварталов и районов.
Лично изучить закон и разобраться, на что можно претендовать при реновации.
Навести порядок в документах. Обновить справки, разыскать прописанных, но не проживающих родственников, оформить доверенности, если нужно. Оформить развод, вступить в брак, прописать детей, чтобы получить то, что положено по закону, без формального подхода.
Собрать семейный совет и подумать, как с пользой, выгодой и законно использовать реновацию. Пока сделки с недвижимостью не запрещены, но скоро всё может измениться.
В сложных и непонятных ситуациях консультироваться с юристом.
О родственниках
Что делать, если собственник несовершеннолетний?
В таком случае перед подписанием согласия на выбранную квартиру необходимо будет посетить органы опеки и попечительства и получить их разрешение на распоряжение имуществом. Кроме того, договор должен быть подписан только в присутствии нотариуса. Сотрудники центра информирования по переселению готовы помочь жителям с поиском специалиста. После регистрации права собственности можно получить компенсацию за его услуги. Аналогичные правила действуют и в отношении недееспособных граждан.
А если собственник недееспособный?
В этом случае договор также подписывается в присутствии нотариуса. Дополнительно для подписания согласия и договора вам понадобятся: распоряжение о назначении опекуна или удостоверение опекуна (для физических лиц), доверенность на представление интересов опекаемого (для юридических лиц), заверенная судом копия решения суда о признании гражданина недееспособным, паспорт опекуна (все страницы) и документ, содержащий информацию о месте пребывания опекаемого.
Сохранится ли за ребенком место в детском саду и школе?
Да. Переводить детей в другой сад или школу не придется. Однако если вы хотите сменить образовательную организацию, то всегда можете сделать это. То же касается и прикрепления к поликлинике.
Яблоко раздора
Несмотря на то, что законопроект о “всероссийской” реновации был поддержан правительством и профильными министерствами и ведомствами, нашлись и его противники. Основной претензией стал возможное нарушение прав собственников жилья, попадающего под реновацию.
В частности, Совет при президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства дал отрицательное заключение на инициативу. По словам главы совета Павла Крашенинникова, основным принципиальным замечанием к документу является его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией. Не поддержала проект и глава комитета Госдумы по жилищно-коммунальной политике Галина Хованская, она попросила учесть при рассмотрении особое мнение. Депутат также отметила, что законопроект предусматривает принудительное изъятие имущества у собственника, а такой подход не соответствует принципам российского законодательства.
Кроме того, эксперты отмечают, что в принципах принятия решений о включении тех или иных домов в программу требуется больше прозрачности.
“Строго говоря, для попадания в нее достаточно двух третей голосов собственников, а формальные критерии, связанные с моральным и физическим износом, являются сопутствующим обстоятельством. И в Москве ряд домов попал в программу, несмотря на то, что они были построены в конце 1970-х или даже в 1980-е гг. и представляют собой типовые 9-этажные корпуса. Такой подход затрагивает интересы собственников недвижимости и вступает в определенные противоречия с закрепленными в конституции правами”, — подчеркнул Попов из ЦИАН.
Переселенце даже из ветхого жилья весьма проблематичный вопрос, как с точки зрения оценки жилья и формирования альтернативных вариантов для его собственников, так и с точки зрения самой процедуры, отмечает Хусаинов.
“Сейчас, как правило, она растягивается порой на очень долгий срок, когда не удаётся прийти к согласию с собственниками помещений. Вряд ли права будут нарушены, но, если механизм не будет отработан, он очень быстро отпугнёт застройщиков”, — считает эксперт.
По его словам, не все жители ветхого и аварийного жилья готовы переезжать из своих старых домов.
“Поэтому с одной стороны нужна целенаправленная информационная работа с жителями таких домов, с другой — максимально широкий перечень альтернатив существующему жилью, в том числе, возможно, в виде компенсации не по рыночной стоимости изымаемого жилья, а по рыночной стоимости подобного нового жилья в этой же локации”, — подчеркнул Хусаинов.
Докупить квадратные метры при переезде
Правила реновации позволяют желающим приобрести
дополнительную жилую площадь за плату. При этом общая площадь докупаемого жилья
не должна превышать 100 квадратных метров.
Процедура докупки следующая:
- Получить письмо с предложением равнозначной квартиры. Этот шаг обязателен и при докупке жилья.
- С письмом нужно прийти в центр информирования населения для получения договора на равнозначную квартиру. Договор подписывать не нужно, просто забрать. Центр начнет работу в день старта переселения. Для получения договора с собой понадобятся:
- паспорта собственников и свидетельства о рождении детей;
- свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРН;
- разрешение органов опеки;
- письмо о переселении;
- нотариальное согласие супруга.
- Выбрать квартиру для докупки можно на сайте Фонда реновации. Сделать это нужно в течение 30 дней с момента получения договора на равнозначную квартиру.
- После выбора подать заявление на докупку в Фонд реновации. Предварительно о подаче заявления нужно договориться с уполномоченным сотрудником по телефону +7 (495) 651-07-97.
- Далее оформление докупки будет происходить в Фонде реновации по адресу улица Ильинка, дом 13.
Читайте подробно:
Все об ипотеке:
Процентные ставки разных банков;
Требования к заемщику;
Требования к недвижимости;
и другие нюансы.
В Фонде реновации
Процедура докупки немного отличается от обычной купли-продажи
на свободном рынке. Если на выбранную квартиру претендует еще хотя бы один
желающий, Фонд проведет аукцион, если нет – оформят договор мены.
Специалистам Фонда понадобятся:
| Документ | Комментарий |
| Паспорта всех собственников и зарегистрированных в квартире старше 14 лет | Нужно сделать копии всех страниц. |
| На несовершеннолетних – свидетельства о рождении | Если ребенку от 14 до 18, одного паспорта будет недостаточно. Обязательно нужно представить и свидетельство о рождении |
| Разрешение органов опеки на распоряжение квартирой | Обязательно, если одним из собственников квартиры выступает ребенок или недееспособный взрослый человек |
| Согласие родителей на совершение сделки несовершеннолетним | Форму нужно уточнить в Фонде |
| Документ о полномочиях и паспорт опекуна | Если среди собственников есть недееспособный человек |
| Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на квартиру | Если есть свидетельство, лучше дополнительно получить свежую выписку не старше 30 дней. Если свидетельства нет, выписки будет достаточно |
| Документ-основание | Договор, на основании которого возникло право собственности на квартиру, передаваемую по реновации |
| Ипотечный договор | Если квартира находится в залоге у банка, нужно представить все документы по кредиту |
| Нотариальное согласие супруга | Обязательно, если у квартиры один собственник, но она была получена в браке. Если оба супруга являются собственниками (например, в долях), то согласие не требуется |
| Брачный контракт | При наличии. Кроме того, его нужно внимательно прочитать в части, касающейся оформления новой недвижимости, и следовать его положениям |
| Заявление о том, что лицо не состоит в браке | Для всех совершеннолетних граждан, не состоящих в зарегистрированном браке |
| Выписка из домовой книги | Или финансовый лицевой счет, карточка учета – можно получить в центре госуслуг своего района |
| Договор на равнозначную квартиру | Обязательно с указанием даты получения! |
| Квитанция об оплате обеспечительного платежа и реквизиты банковского счета для возврата | Для случаев, когда на квартиру открывается аукцион. Обеспечение в размере 100 000 рублей нужно внести до начала торгов. Платеж подлежит возврату, если победит другой участник аукциона |
После
заключения договора мены переезд продолжается аналогично другим случаям:
- организовать перевозку вещей;
- закрыть
старые лицевые счета и открыть новые; - зарегистрироваться
по новому месту жительства.
Скидка на докупку
Все участники программы реновации получают гарантированную
скидку 10% на сумму доплаты. Кроме того, на оплату распространяются все
возможные льготы: материнский капитал, жилищные субсидии и сертификаты.
Когда будут изымать единственное жилье у должников?
А теперь о самом тревожном – о перспективах принятия закона, который позволил бы изымать единственное жилье у должников. Возможно ли такое в ближайшем будущем?
Скорее всего, такое вполне может произойти. Если депутаты так легко отрегулировали вопрос права собственности граждан из-за градостроительных проблем, то почему они не сделают тоже самое из-за долговых проблем, в том числе по кредитам. Уже давно обсуждается идея принудительного переселения собственников квартир и домов, задолжавших по исполнительным производствам – в муниципальные дома или предоставлять им взамен их жилья квартиры эконом-класса. Чем банковское лобби в Госдуме хуже лобби от застройщиков? Вопрос в том – когда это произойдет?
Подписывайтесь на мой дзен-канал. Каждый день – правовые новости.
А этой моё сообщество . На нём удобнее общаться.
Порядок реновации
Решение принимается высшим исполнительным органом субъекта РФ или глава местной администрации. Также решение о комплексном развитии территории вправе принимать Правительство РФ, если реновация затронет интересы федерального бюджета.
Согласие общих собраний собственников многоквартирных домов требуется только при реновации не аварийных домов. Срок проведения собрания ограничен месяцем с момента его принятия (власти регионов могут его дополнительно сократить). Если за этот период собрание проведено не будет, дом признается участвующим в реновации.
За реновацию и расселение должны проголосовать две трети собственников или их представителей, если хотя бы треть собственников против, дом участвовать в программе не будет. Собрание полномочно только в том случае, если в нем участвует более половины собственников или их представителей. В качестве последних признаются и наниматели жилья.
Собственникам жилья предоставляет аналогичная недвижимость или денежная компенсация по выбору (на основании рыночной стоимости). Собственникам нежилых помещений и индивидуальных жилых домов, признанных ветхими и аварийными, положена только денежная компенсация.
Помощь юристов:
Бесплатно по России: 8 800 301-82-97
Уважаемые читатели!Горячая линия бесплатной юридической помощи работает для вас 24 часа в сутки!
Ответы на самые популярные запросы на mos.ru
На каких условиях будут переезжать жители муниципальных квартир?
Те, кто живет в неприватизированных квартирах, получают жилье на тех же основаниях, что и остальные участники программы реновации. При этом новую квартиру можно при желании оформить сразу в собственность или заключить на нее договор социального найма. Каждый решает сам, какой вариант будет для него удобнее.
Что, если у квартиры несколько собственников?
В таком случае новая квартира будет оформлена в аналогичных долях, как и старая квартира.
Дадут ли мне квартиру, если я собственник, но зарегистрирован и живу в другом месте?
Да. Если вы собственник жилья, то не имеет значения, где вы проживаете и зарегистрированы.
Влияет ли ипотека на получение новой квартиры?
Нет. Владельцы квартир, находящихся в залоге у банка, переезжают на общих основаниях. Так что срочно искать средства на закрытие ипотечного кредита не нужно. Банк возьмет в залог новую квартиру вместо старой, на сумму кредита это не повлияет.
Нюансы получения отдельных документов
Оформление некоторых документов для переезда традиционно
вызывает много вопросов. Ниже разберем некоторые нюансы.
Выписка из ЕГРН на квартиру
Образец выписки из ЕГРН
Сегодня именно выписка из ЕГРН считается основным
документом, подтверждающим право собственности на недвижимость. В отличие от
Свидетельства, в выписке содержится вся актуальная информация не только о
правообладателях, но и об обременениях, основных характеристиках объекта. Получить
выписку можно в электронном виде через интернет или в бумажной форме в отделе
госуслуг. Юридическая сила этих вариантов идентична.
На сайте Росреестра есть специальная форма по получению сведений из ЕГРН, благодаря которой можно в короткий срок получить выписку на свою электронную почту. Для оформления запроса понадобится точный адрес или кадастровый номер квартиры, а также паспортные данные заявителя.
Срок изготовления выписки – от 3 рабочих дней, стоимость –
от 300 рублей. Доступна онлайн оплата услуги.
Разрешение органов опеки
Если один из собственников или нанимателей жилья не достиг
18 лет, то распорядиться его долей в квартире можно только с согласия органов
опеки. Это касается и переезда по реновации.
Разрешения выдаются отделами соцзащиты по месту жительства
ребенка в течение 15 рабочих дней с даты подачи заявления. Для оформления
разрешения понадобятся:
- заявление – лучше заполнить и подписать непосредственно в соцзащите;
- копии паспортов всех собственников квартиры;
- паспорт или свидетельство о рождении ребенка, паспорта родителей;
- копии документов на квартиру;
- лицевой счет;
- согласие на сделку от ребенка.
В связи с реновацией могут понадобиться и другие документы.
Рекомендуем уточнить список необходимых справок на приеме у специалиста.
Госпошлиной выдача разрешения не облагается.
Нотариальное согласие супруга
Если квартира приобретена в браке, и супруги не заключили
брачный контракт, то она автоматически считается совместной собственностью мужа
и жены
При этом не важно, кто из супругов указан в качестве собственника в
свидетельстве или выписке. Распоряжаться такой квартирой пара должна только
совместно
Поэтому для передачи квартиры по реновации понадобится
нотариальное согласие супруга, который не указан в свидетельстве, по аналогии с
продажей или дарением. Оформить согласие можно у любого нотариуса в день
обращения. Понадобятся документы:
- паспорта супругов;
- выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о собственности;
- свидетельство о браке.
Нотариус самостоятельно составит текст согласия, распечатает
на специальном бланке. Стоимость оформления очень сильно различается у разных
нотариусов, и может составлять от 1000 рублей и выше.
