Самостоятельная регистрация ДДУ: миф или реальность?

ДДУ: зачем нужна регистрация

ДДУ – единственный формат сделки с еще не существующим имуществом, при котором договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре. После этого у дольщика возникает законное право требовать у застройщика передачи ему недвижимого имущества в сроки и на условиях, которые отражены в этом договоре. Договор защищает дольщика от двойных продаж, иных мошеннических схем (за некоторым исключением), а также от банкротства застройщика или возникновения иных условий, при которых последний не в состоянии выполнять свои обязательства.

Фото: https://www.primecapital.com

Иными словами – при наличии ДДУ во время возникновения непредвиденных ситуаций, угрожающих интересам дольщика, запускаются механизмы, с помощью которых здание достраивается и дольщик получает жилье (или вложенные средства вместе с компенсацией). Соответственно, без регистрации договор не имеет силы, и если по каким-то причинам регистратор его не принимает, сделку можно считать несостоявшейся.

Какие документы понадобятся?

В соответствии с ч. 1 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ для оформления договора подается следующий пакет документов:

заявление;
разрешение на строительство. Застройщик имеет право не подавать данный документ, в таком случае в течение двух рабочих дней Росреестр запросит его у государственного органа, который его выдал;
план возводимого многоквартирного жилого дома с указанием его местонахождения, количества находящихся в его составе квартир и нежилых помещений и машиномест, а также площади каждого из таких помещений;
проектную декларацию;
договор страхования профессиональной ответственности застройщика от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств либо договор поручительства от банка;
если размер уставного капитала застройщика не соответствует размеру, установленной частью 2.1 ст. 3 Закона №218-ФЗ, компания должна предоставить договор поручительства от банка в обязательном порядке;
в случае, если возводится так называемое социальное жилье, то застройщик должен предоставить списки граждан, которые имеют право на его получение;
квитанция об уплате государственной пошлины;
документы, удостоверяющие личность заявителя;
документы, дающие право представителю застройщика подписывать договор;
разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома;
передаточный акт или иной документ о передаче квартиры дольщику;
если дольщик умер, а вместо него документы подает наследник, то необходимо подать свидетельство о праве на наследство;
учредительные документы застройщика, заверенные надлежащим образом;
если квартира приобретается в кредит, необходимо предоставить договор займа, а также соглашение о залоге недвижимости, под которую данный кредит выдан.

Обратите внимание! Сотрудники Росреестра при регистрации последующих договоров ДДУ не имеет права требовать уже предоставленные застройщиком бумаги, которые являются типовыми для всех дольщиков, например, проектную декларацию. Факт приема бумаг подтверждается распиской, которая выдается сотрудником Росреестра

Она должна содержать следующую информацию:

Факт приема бумаг подтверждается распиской, которая выдается сотрудником Росреестра. Она должна содержать следующую информацию:

опись предоставленных документов;
дата подачи;
фамилия сотрудника, который принял документы для регистрации;
телефон и фамилия специалиста, который будет проводить проверку сведений, содержащихся в бумагах.

Защита от изменений в договоре

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе. При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке. Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Навязывание ненужных услуг по завышенному ценнику

Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс. рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости. Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.

Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет, в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет. Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).

Фото: https://doctornadezhda.ru

Так что же мешает гражданам самостоятельно заниматься подачей документов? На самом деле, застройщики вовсе не желают лишаться денег, которые они «зарабатывают» таким образом, а поэтому делают все, чтобы дольщики были вынуждены покупать их услуги. Иногда услуга регистрации договора позиционируется как обязательная услуга и включается в тело ДДУ, то есть – при подписании ДДУ дольщик обязуется оплачивать и услугу регистрации. Соответственно, если потенциальный клиент не согласен – он не подписывает договор и не может купить жилье «по долевке».

В ряде случаев эта услуга (как и еще ряд услуг) оформляется как приложение к ДДУ, что, в общем, одно и то же.

Как проверить электронную регистрацию ДДУ в Росреестре

После ввода всей информации и подтверждения действий цифровой подписью необходимо проверить регистрацию. Если знать, как проверить в Росреестре регистрацию документа, можно не посещать госучреждение, а сделать это в режиме онлайн:

Получить выписку из ЕГРН. Она придет на электронную почту или будет сформирована сразу, если заявитель не забудет поставить соответствующую галочку при подаче заявления.
Зайти на сайт Росреестра и открыть раздел «Электронные услуги».
Выбрать в предложенном списке «Справочная информация по объектам недвижимости».
Откроется форма, в которой вводят кадастровый номер и дополнительные данные об объекте.
Ввести в завершении цифры с картинки и нажать на кнопку «Сформировать сведения».

В результате заявитель получит информацию о том, прошла ли регистрация ДДУ в базе Росреестра.

Как происходит оформление

У покупателя есть три возможности регистрации:

запись к специалисту регистрационной палаты, длинные очереди с нервотрёпкой «Вас тут не стояло», и прочими прелестями совкового делопроизводства;
приём документов через МФЦ – приятная альтернатива первой возможности регистрации, хотя бы упорядочившая очереди посетителей;
электронная фиксация договоров долевого участия, без очередей и поездок в офисы госструктур, в специальной базе объектов.

Для людей занятых и желающих как можно скорее закончить бумажную волокиту, регистрация посредством передачи документов в МФЦ, означает увеличение процедуры на один день.

Есть и положительная сторона этого варианта – приятнее и надёжнее отдать бумаги лично в руки специалисту, получив от него бумагу с перечнем сданных документов и назначенным сроком регистрации.

Но не всегда удобно оторваться от работы и приехать в МФЦ.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

копию ДДУ;
доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
судебного разбирательства;
квитанцию об оплате госпошлины;
заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Что избавит от сомнений

Только правомерная регистрация ДДУ может принести уверенность дольщику, что заключенное соглашение проведено по юридическим правилам и принадлежит к действующему документу.

Без учета в государственном ведомстве ДДУ, со всеми печатями и подписями фигурантов, не будет правомочным. Документ как действительный, нельзя предъявить суду, только регистрация может подтвердить законность сделки.

Оформленный государственным органом договор защищает имущественные права участника ДДУ, указывает на факты:

официально действующее лицо, имеет право строить многоквартирные дома;
переданные на регистрацию документы имеют разрешительные функции, так как прошли через скрупулёзную проверку;
строительство дома идет по согласованному и утвержденному проекту, земельный участок оформлен в правовом порядке;
строительная фирма не нарушает ФЗ № 214, где описаны положения долевого строительства и требования к участию в действиях с объектами недвижимости.

С другой стороны – есть и противоположные решения

К примеру, двадцать девятого июля 2009-го года Западно-Сибирский окружной суд принял Постановление за номером Ф 04 – 4558 / 2009. И в этом документе судебная инстанция пришла к заключению, что концепция зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию прописанным в отечественном законодательстве положениям совершенно не соответствует. И на соответствующее требование в проведении государственной регистрации был сформулирован отказ.

Чем мотивировала судебная инстанция такое свое решение? Как оказалось, тем, что была нарушена обрисованная нами выше оптимальная схема шагов:

– Спорный ДДУ был стороны подписали буквально за неделю до того, как строительная компания получила разрешительные бумаги на его эксплуатацию;
– Когда состоялось получение этих разрешительных бумаг – госрегистрации у ДДУ не было;
– Раз не было регистрации на этот момент, то ДДУ считался незаключенным;
– Оплачен ДДУ был после того, как строительная компания получила разрешительные бумаги на его эксплуатацию, и это не свидетельствует о том, что стороны ДДУ совершали направленные на исполнение ДДУ действия до момента завершения возведения здания и получения такого разрешения.

Еще одним важным для нашей ситуации выводом, содержащимся в этом Постановлении, будет подтверждение концепции того, что после получении разрешительных бумаг на эксплуатацию здания провести государственную регистрацию ДДУ нельзя, а вот право собственности – вполне можно.

Исходя из всего этого, сформулировать однозначно ответ на вопрос о том, Будут ли проблемы, если зарегистрировать договор ДДУ после введения дома в эксплуатацию, или их не будет – просто невозможно. И причин к этому – две:

– Практика судебных инстанций по аналогичным ситуациям далеко не однозначна;
– Многое в решении вопроса будет зависеть от сложившейся в регионе тенденции, а также от того, какую позицию в этом отношении занимает конкретный судья.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7-921-904-34-26 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

ДДУ: зачем нужна регистрация

Фото: http://www.primecapital.com

Процедура регистрации

Может быть проведена электронная регистрации ДДУ в Росреестре или обычная.

Если осуществить регистрацию непосредственно через обращение в Росреестр, то процедура будет выглядеть следующим образом:

Подписание ДДУ с печатью застройщика.
Подача электронного или печатного заявления в регистрирующий орган с необходимым пакетом документов.
Получение на руки расписки о принятии документов.
С паспортом и распиской лично получить ДДУ обратно.

Зарегистрированный договор имеет свои отличительные особенности. На нем должен присутствовать штамп ведомства и печать регистратора, подпись специалиста, осуществляющего регистрацию, регистрационный номер.

Этот номер по сути подтверждает факт внесения договора в базу данных и постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт.

Даже если регистрация была проведена в электронном виде, то соответствующая отметка все равно ставится на бумажном договоре. Зарегистрировать договор долевого участия в электронной форме можно через сайт — .

Необходимые документы

Подавать необходимый перечень документов может как сам дольщик, так и застройщик недвижимости. Во втором случае дольщику нужно будет предоставить необходимые бумаги застройщику для последующей подачи их в Росреестр.

Если происходит первичная регистрация, застройщик подаёт следующие бумаги:

разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту недвижимости;
уставная и учредительная документация;
проекты, заверенные генеральным директором компании-застройщика;
свидетельство о регистрации юридического лица;
подтверждение внесения средств в качестве фондового участия.

Если же кто-то из дольщиков уже регистрировал ДДУ по этому объекту, застройщику нужно представить другой пакет документов:

ипотечное соглашение и справка от банка, если недвижимость приобретается через заемные средства;
согласие супруга, если инвестор состоит в браке;
свидетельство о рождении ребёнка, если квартира будет закреплена за несовершеннолетним;
нотариальная доверенность, если документы подаются представителем.

Если документы подаются дольщиком, он может не собирать бумаги от застройщика. Проектную декларацию и разрешение на строительство Росреестр сможет сам запросить в единой системе жилищного строительства или у выдавшего ее органа всего за 2 рабочих дня.

Цена регистрации и срок исполнения услуги

Госпошлина при регистрации ДДУ вносится в местный бюджет. Оплатить ее может либо одна сторона, либо другая, либо обе стороны пополам.

Размер пошлины составляет:

Для физического лица – 350 рублей.
Для юридического лица – 6000 рублей.
За электронную регистрацию – 3000 рублей.

Очевидно, что дешевле регистрировать ДДУ дольщику, чем самому застройщику. Причём цена отличается в несколько раз. Но при этом принуждать регистрировать договор застройщик дольщика не может, это не законно.

Срок регистрации ДДУ в Росреестре с 2017 года сокращён до 5 рабочих дней. Если подавать документы через МФЦ, срок увеличится на два дня. Это касается регистрации договоров по второму и последующему дольщикам.

Если регистрируется договор по новостройке в первый раз, придётся ожидать 18 рабочих дней.

Регистрация договора для дольщика

Участнику ДДУ необходимо предоставить следующий перечень документации:

Заявление.
Договор участия (дополнительно прикрепляются сопутствующие приложения).
Документ, призванный удостоверить личность участника. Следует отметить, что документация может быть подана лично дольщиком или посредством представителя (в последнем случае требуется оформить доверенность и заверить ее в нотариальной конторе).
Договор залога права требования (документ предоставляется исключительно в случаях, если имеет место наличие у дольщика соответствующего кредита).
Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации к вышеуказанному перечню дополнительно должно быть прикреплено письменное согласие супруга (если таковой есть) на осуществление сделки.
Документ, в положениях которого подробно описан объект сделки. Данная документация составляется застройщиком (в случае наличия согласия второй стороны – дольщика). В подобного рода документах указывается точное местоположение объекта сделки (не только фактический адрес строительства, но и этажность, номер подъезда, секция на этаже и прочее). К подробному описанию прикрепляется план недвижимости с четким указанием местоположения объекта сделки. Дополнительно определяется общая площадь будущего жилья.
Квитанцию об уплате государственной пошлины. Следует отметить, что подобная процедура на текущий момент считается необязательной, но сохранить подобный документ настоятельно рекомендуется.

Предоставив в Росреестр вышеуказанный перечень документов, участник должен получить расписку о подаче документации с перечислением следующих данных:

Дата подачи документов участником сделки.
Полный перечень предоставленной документации.
ФИО уполномоченного представителя, принявшего вышеуказанные документы (должна присутствовать подпись).
ФИО и контактные данные представителя, уполномоченного информировать участника сделки о текущем состоянии дела и предварительных сроках завершения процесса.

Судебная процедура расторжения

Такой порядок прекращения ДДУ становится актуальным, если:

Не достигнуто обоюдного соглашения о необходимости расторжения.
Застройщиком существенно изменён проект строительства.
Изменено целевое назначение нежилых помещений квартиры.

Иск для судебного разбирательства должен быть составлен в строгом соответствии с процессуальными нормами гражданского законодательства.

Алгоритм действий

Итак, как происходит расторжение договора долевого участия и как вернуть оплату по ДДУ? Необходимо действовать по следующему алгоритму:

Внести застройщику предложение расторгнуть ДДУ по обоюдному соглашению.
При отказе застройщика, отправить уведомление о расторжении.
Если требования содержит выплату неустойки, приложить детальный расчет, а также реквизиты куда должна производиться ее выплата.
При нарушении договорного срока возврата вложенных дольщикам денег, а также неустойки, придется составлять иск, для подачи его в суд.

При игнорировании решения суда со стороны застройщика самым эффективным и законным способом повлиять на его является возбуждение исполнительного производства, которое проводиться по вашему заявлению.

Как вернуть квартиру застройщику?

Но всегда ли неправ застройщик? И можно ли вернуть квартиру застройщику, если дольщик нарушил свои обязательства?

По общему правилу, если очередной платеж не поступает на расчетный счет застройщика более 2 месяцев либо дольщик трижды нарушил сроки платежей, застройщик может по своему желанию расторгнуть договор ДДУ.

Для этого необходимо:

Письменно предупредить дольщика об этом.
Если платежи так и не поступили в течении месяца, дольщик уведомляется о том, что договор прекращен в одностороннем порядке.
С момента прекращение договора у застройщика возникает обязательство возвратить дольщику его денежное вложение.
Если дольщик не обращается за получением денег, то деньги переводятся на депозит.

Не секрет, что контроль исполнения договорных обязательств со стороны застройщика многократно увеличит шансы на получение желаемого результата (квартиры), либо даст возможность своевременно выявить нарушение условий договора застройщиком и возвратить вложенные деньги, получив при этом неустойку и компенсацию.

Передайте полномочия на осуществление контроля договора профессионалам в области права, и вы получите не только финансовую и законодательную гарантию ваших прав, но и крепкий сон и хорошее настроение.

Ведущий юрист общества защиты прав потребителей “Правовой надзор” по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.

Зачем получать согласие супруга на сделку?

Если ДДУ заключается с физическим лицом, начинает действовать п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Так как данная сделка подлежит обязательной регистрации и требует серьезных расходов, обязательно согласие супруга. Оно не может быть составленным в простой форме в виде заявления. Согласие в обязательном порядке заверяется нотариусом.

Если застройщик заключает договор с гражданином без согласия супруги или супруга, сделку могут признать ничтожной. Это может привести к тому, что ее оспорят в суде.

В ситуации, когда человек не находится в браке, ему необходимо предоставить копию паспорта и заявление о том, что он не состоит в браке. Оно также заверяется через нотариуса.

Самостоятельная регистрация ДДУ: миф или реальность?

ДДУ: зачем нужна регистрация

Какие документы понадобятся?

Защита от изменений в договоре

Навязывание ненужных услуг по завышенному ценнику

Как проверить электронную регистрацию ДДУ в Росреестре

Как происходит оформление

Как расторгнуть ДДУ через суд?

Что избавит от сомнений

С другой стороны – есть и противоположные решения

ДДУ: зачем нужна регистрация