Чем грозит незаконная сдача квартиры?
Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.
Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:
- начнет задерживать оплату – нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
- может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
- может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
- может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.
В случае с мигрантами вы, как собственник квартиры, станете еще и фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания иностранцев в России. Арендатор запросто может устроить из вашей квартиры притон: соседи начнут активно жаловаться, обратятся в надзорные органы, там узнают, что вы не регистрировали официально аренду жилья, не платили налогов. Назначат штраф, налоги за истекший период, пени – получится очень внушительная сумма, выплачивать которую придется вне зависимости от вашего желания, либо вы просто рискуете угодить за решетку
Это еще мы не взяли во внимание возможную порчу имущества: поломки бытовой техники, мебели, порча отделочных материалов; кража имущества – это отдельная и довольно большая статья убытков, которые некому будет возмещать, иные судебные споры по договору аренды, которые могут возникнуть
Не слишком приятные последствия, которые легко предотвращаются путем соблюдения законодательства.
Квадратура и планировка
Согласно статистическим данным рынка недвижимости, наибольший спрос имеют однокомнатные (максимум – двухкомнатные юниты) квартиры. Согласно популярности, вертикаль арендованного жилья выглядит так:
1. Однокомнатные квартиры до 40 м2 либо студии по 25 м2, имеющие балкон, новый ремонт и максимум удобств. Это может быть эконом или комфорт-класс. В любом случае такое жилье выгоднее: получается дороже стоимость аренды 1 м2, дешевле текущий и капитальный ремонт в общей сумме, высокий спрос из-за большой целевой аудитории. Как показывает практика, такая недвижимость окупается за 13 лет, что на 2 года быстрее двухкомнатных квартир такого же класса.
2. Двух- и трехкомнатные квартиры актуально приобретать в случае очень выгодных на них условий (если предоставляются хорошие скидки в связи со срочным отъездом бывших хозяев). Но найти съемщиков на такое жилье непросто, и в обслуживании (в том числе – в ремонте) они дороже популярных «однушек».
3. Многокомнатные квартиры считаются наименее ликвидными, а если относятся к дешевому сегменту, то сдать их вообще маловероятно (только группам рабочих либо студентов, что связано с большими рисками порчи имущества).
4. Одну либо несколько комнат в квартирах приобретать не следует, так как это чревато конфликтами с соседями из-за постоянной смены арендаторов. Усложняется также процесс урегулирования спорных ситуаций, так как помимо обоих владельцев также нужно учитывать мнение квартиросъемщиков.
Что касается планировки – наиболее безопасным и беспроигрышным вариантом будет функциональное классическое расположение комнат с правильными формами, изолированных друг от друга (не проходных). Желательно выбирать квартиру, имеющую просторную кухню и кладовую.
«Не стоит усложнять ситуацию европланировками, скошенными либо сглаженными углами, всевозможными террасами или эркерами. Эти веяния современного дизайна не всем нравятся, поэтому могут возникнуть проблемы с поиском квартиросъемщиков. Тем более, что гораздо важнее планировки непосредственно состояние квартиры» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.
Статистика по аренде квартир
Чтобы оптимально спланировать свои капиталовложения, нужно ознакомиться со средней стоимостью аренды на рынке недвижимости по городам РФ. Для простоты будут приведены цены на однокомнатное жилье:
1) Эконом-класса, расположенное на окраине города, но с аккуратным простеньким ремонтом и необходимым набором мебели и техники;
2) «Бабушкину» квартиру, но недалеко от центра и инфраструктуры.
В Москве аренда недвижимости эконом-класса обойдется в 30 тыс. рублей, а квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ежемесячный платеж за оба варианта составит ориентировочно 20 тыс. рублей. В мегаполисах с населением более 1 млн. человек на эконом-вариант понадобится 10-12 тыс. рублей, на «бабушкин» – 15 тыс. рублей. В городах до 500 тысяч жителей в обоих случаях аренда составит 8 тыс. рублей.
При этом нужно учитывать, что один раз в пятилетку потребуется как минимум косметический ремонт квартиры (если квартиросъемщики аккуратные и сознательные). За эту процедуру бригада строителей возьмет 2-3 тыс. рублей за м2.
Человеку со средними запросами, имеющему собственное жилье, для непритязательной жизни нужна сумма в 15 тыс. рублей, в которую войдет продовольственная корзина и коммунальные платежи. Если добавить необходимость покупки одежды, бытовой техники, медицинское обслуживание, ремонт и развлечения, потребуется минимум 25-30 тыс. рублей. Соответственно, такой уровень прибыли обеспечат: одна «однушка» в столице, 2 в Санкт-Петербурге либо 3-4 в других городах. Это в случае порядочных арендаторов и отсутствия простоя недвижимости.
Больше квартир хороших и разных!
Сегодня в Москве ты можешь найти жилье по вкусу, начиная с $400 за месяц аренды (в других городах цены, конечно, ниже, но порядок цен примерно равен). Правда, условия быта и внутреннее убранство дешевых вариантов вряд ли будут отличаться королевской роскошью. Хозяин априори уверен, что предлагаемое им жилье будет востребовано, а значит, многими удобствами тебе придется пренебречь.
Подобрав недорогую меблированную квартиру, ты рискуешь оказаться на полу, едва присев на разрекламированную высоко комфортабельную кровать. Большой неожиданностью для тебя может стать то, что, проснувшись утром, ты можешь встретиться с другими претендентами на свою жилплощадь. Твоими верными спутниками жизни станут рыжие усатые друзья – тараканы, хотя о наличии “соседей” хозяин ничего не упоминал.
Что же касается более дорогих квартир за $800-$1000, тут учитывается качество ремонта (просто, но чисто), удаленность от метро (не более 10 минут) и наличие бытовой техники (чем больше – тем лучше). А в случае, если ты решилась обзавестись “элиткой”, то можешь требовать престижный район, престижный статус дома, чистоту в подъезде, необычную планировку и высокое качество отделки и мебели.
Целевая аудитория
По поводу требований, предъявляемых съемному жилью разными группами арендаторов:
– студенты либо люди, приехавшие на заработки, предпочитают дешевые однокомнатные квартиры, которые расположены около транспортных развязок или учебных заведений (ВУЗов) и места работы;
– молодым семьям актуальнее будет двух- либо трехкомнатная квартира, имеющая «свежий» косметический ремонт и находящаяся в ближайшей доступности от социальной инфраструктуры и транспортной развязки (или автостоянки);
– группе лиц (студентам или рабочим) интересно будет арендовать трехкомнатное жилье эконом-класса с минимальным комфортом.
Идеальными квартиросъемщиками считаются следующие категории граждан:
– студенты (в основном – девушки), серьезно нацеленные на учебу, но для подстраховки в этом случае нужно брать контакты родителей (если оплачивают аренду они) с целью решения возможных конфликтных ситуаций;
– молодые семейные работающие пары старше 23 лет, которые уже более ориентированы на карьеру и повышение материального статуса, нежели на развлечения;
– семейные пары с детьми, предпочитающие арендовать жилье на длительное время, но в этом случае следует заранее оговорить вопросы возмещения ремонта при порче такового ребенком.
Исходя из желаемой группы жильцов, подбирается район расположения недвижимости.
Как проверить надежность арендаторов?
Какова наша цель при сдаче созданных квартир-студий в аренду?
- получать стабильный доход;
- минимизировать затраты времени на контроль;
- отсутствии проблем (в первую очередь, финансовых);
- выплата ипотеки.
Поэтому, перед тем, как сказать свое веское «да!» в пользу одного из претендентов, стоит обязательно проверить его надежность. Не думайте даже сомневаться или считать, что неудобно просить предоставить доказательства платежеспособности, подтверждения личности. Ваши квартиры стоят реально больших денег, поэтому вы вправе знать, кто будет ими пользоваться! Чтобы оценить, насколько человек подходит вам, сделайте следующее:
- Доверьтесь интуиции, если вы умеете разбираться в людях. Если вы видите, что перед вами вполне адекватная персона, которая не ведет себя надменно, не заискивает перед вами, пытаясь выторговать копеечную скидку, не делает слишком уж масляных обещаний, скорей всего вам не придется пожинать плоды ее непорядочности. Учтите еще и тот факт, что аферисты умеют очень умело маскироваться и принимать любой образ. Поэтому, подкрепите свои догадки документальным подтверждением правдивости слов претендента.
- Проверьте документы. Как бы не вызывал у вас доверия человек, не стоит игнорировать стандартных процедур проверки документов. Убедитесь, что они соответствуют указанной личности. Обязательно оставьте у себя копию. Задайте несколько вопросов о планах или предыдущей жизни и семье, только не очень личностных, а вполне уместных для человека, которого вы видите в первый раз. Если информация правдива, то вряд ли вы заметите нестыковки в рассказанной вам истории.
- Проверьте место работы. Вы имеете на это право. В объявлении можно указать предпочтительные сферы работы квартиросъемщиков. В нашем случае это не принципиально, лишь бы человек имел достаточно средств для погашения ежемесячной платы. Но узнать, где именно он трудится все же стоит. В первую очередь это еще раз поможет вам убедиться в существовании такой личности в принципе, а кроме того, в случае необходимости вы будете знать, где ее можно разыскать для решения насущных вопросов. Там же, скорей всего, вы сможете узнать и более подробно о порядочности вашего предполагаемого квартиросъемщика.
Отделка
Не стоит делать акцент на дорогом ремонте – это не сильно отражается на арендной плате, а его обновление каждые 5-7 лет обходится недешево. Новые обои и линолеум уже будут достаточным аргументом для обоснования повышенной стоимости. Так, при отделке квартиры стоит придерживаться следующих рекомендаций:
– приобретать все строительные материалы с запасом в 15%, чтобы иметь возможность оперативно устранить мелкие дефекты (при необходимости);
– санузел и кухню оформлять лучше плиткой;
– потолок проще покрасить, а при элит- либо комфорт-классе жилья – сделать натяжным, но без сложных конструкций;
– жилые комнаты стоит обклеить моющимися обоями не светлых оттенков и без излишних орнаментов;
– межкомнатные двери нужно брать либо дешевые, для экономии при частой замене, либо массивные и надежные, для гарантии от повреждений;
– ванную комнату лучше оборудовать душевой кабинкой, для экономии места и удешевления ее ремонта;
– не следует делать гипсокартоновые перегородки – они легко повреждаются;
– осветительные приборы лучше встраивать в потолок либо брать не свисающие экземпляры, которые легко бьются;
– на окна можно повесить жалюзи – они гораздо практичнее и дешевле, или плотные шторы, прикрывающие только оконные проемы;
– входные двери лучше установить прочные и надежные.
Можно делать ремонт своими силами, если есть к этому способности, можно прибегнуть к помощи строительных бригад, но это дорого, а можно купить квартиру с отделкой, даже если она в новостройке, что позволит значительно сэкономить деньги и время, так как себестоимость ремонта застройщика стоит намного дешевле за счет большой квадратуры.
Но не только качество отделки привлекает потенциального квартиросъемщика. Очень важны также состояние сантехники и бытовых приборов (техники).
Первичное либо вторичное жилье
Определяясь между первичным и вторичным рынком недвижимости, предпочтение лучше отдать второму варианту, так как он предполагает наличие развитой инфраструктуры и готового ремонта, что позволит сдавать квартиру сразу. Ведь величина арендной платы и спрос больше зависят от месторасположения жилья, чем от возраста дома.
Но приобретение недвижимости в новостройке на ранних этапах строительства позволит сэкономить четверть стоимости готового жилья, а значит – несет финансовую выгоду в виде минимизации первоначальных вложений. Кроме того, в такой недвижимости будет наиболее «свежий» ремонт.
Где взять жильцов?
Первый вопрос, который возникает при необходимости сдачи в аренду квартиры — где именно взять жильцов. В этом отношении существует масса вариантов. Каждый из них по своему приемлем, поэтому все зависит исключительно от вашей осведомленности и свободного действия на рынке недвижимости. Также немаловажными критериями является наличие собственного свободного времени для поиска претендентов и желание общаться с ними на предварительном этапе соглашения. Приведу преимущества и недостатки каждого популярного способа.
Друзья и знакомые. К этому способу в основном прибегают те, кто впервые столкнулся с необходимостью сдачи своей недвижимости в аренду. На первый взгляд, так значительно легче, ведь со знакомыми людьми можно просто договориться и к ним больше доверия. Тем не менее, те, для кого сдача в аренду стала стабильным способом получения дополнительного дохода, избегают этого варианта. Почему? Есть мнение, что в итоге он влечет за собой уйму неприятностей.
На первых порах все будет идеально — оплата точно в срок, бережное отношение в имуществу обстановки (несмотря на то, что практически всю мебель и оборудование мы получили даром — это не повод быстро с ней расставаться из-за безответственности жильцов 🙂 . Но в дальнейшем, приятельские отношения могут сыграть злую шутку, жильцы начинают «ездить на вас» в буквальном смысле — отсрочка оплаты, починить поломку за свой счет. А если еще при этом появятся проблемы с соседями — вообще пиши-пропало. Поэтому, советую оставить этот способ поиска только, как самый крайний вариант.
Агентство недвижимости. Куда же без риэлторов? Вполне оптимальное решение, особенно, если личного времени на телефонные разговоры и множественные переговоры о встрече не входят в ваши планы.
В чем выгода? Специально обученный агент распланирует все просмотры в четко указанное вами время, самостоятельно расставив последовательность претендентов. Также подобные компании уже имеют типовый договор, который обязательно подписывается при участии третьей стороны-свидетеля, этого самого агента. Еще один плюс — для нас это будет бесплатно, так как в основном, все расходы за услуги оплачивают непосредственно арендаторы. Исключение составляет сдача в аренду элитных апартаментов, где требуется массовая реклама — но это не наш случай.
Средства информации. Здесь вы выбираете единственно удобный в нашем случае источник информации — интернет. Подаете свое объявление и ждете, когда на него откликнутся желающие. Если решили сделать именно так, подготовьте несколько выигрышных фото вашего жилья, чтобы процесс не затянулся. Наглядные публикации привлекают намного больше внимания и позволяют будущим жильцам уже на этапе просмотра объявлений понять, насколько им подходит эта квартира, и насколько соответствует цена. К минусам такого решения отнесем необходимость самостоятельно составлять договор и общаться с толпой желающих пожить в вашей квартире.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Книга —
концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки
коммерческой недвижимости.
Для
кого написана и кому будет полезна эта книга:
- Инвесторам, которые планируют покупку
коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи; - Собственникам бизнеса, которые планируют
приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса. - Риелторам, которые хотят повысить экспертность в
области работы с коммерческой недвижимостью.
От
того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях
заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,
насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его
продать.
При
этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге
подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и
трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических
действий.
Также в
книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов:
калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников
и ссылок на полезные ресурсы.
Принципы бизнеса арендованного жилья
При инвестировании в покупку квартиры для аренды, необходимо определить для себя приемлемый ценовой сегмент недвижимости, что автоматически обозначит круг потенциальных съемщиков:
– наиболее дешевые квартиры – однокомнатные, расположенные на окраине вдали от остановок, школ и магазинов, в старом (возможно – аварийном) доме. Как правило, в таком жилье давно не делался ремонт. Потенциальными арендаторами будут небогатые, самостоятельно подрабатывающие студенты либо приезжающие на заработки люди (часто – нерезиденты РФ). Поэтому рассчитывать на порядочных съемщиков в этом случае сложно, но восстановление помещения, если что-то повредят, обойдется недорого;
– квартиры эконом-класса, в которых «свежий» и аккуратный, но недорогой ремонт, не всегда новая, но исправная мебель и бытовая техника. Однако располагается такая недвижимость также далеко от центра, поэтому и стоит недорого. Найти жильцов в этом случае наиболее легко и просто, независимо от сроков аренды;
– жилье среднего класса. Это также однокомнатные (реже – двухкомнатные) квартиры, которые от «эконом» отличаются более современным ремонтом и мебелью, а также большим количеством техники. А местонахождение такого жилья будет ближе к центру. Этот вариант также пользуется высоким спросом, чаще всего, конечно же, у обеспеченных студентов либо молодых работающих семей;
– квартиры среднего класса, но большей площади. Они имеют большее количество комнат при идентичных остальных критериях относительно предыдущего пункта. Этот вариант актуален семьям, имеющим детей и планирующим арендовать жилье длительное время, но найти таких жильцов сложнее;
– квартиры элит-класса, имеющие стильный современный ремонт с индивидуальным дизайном, полный комплект актуальной техники и наиболее удобно расположенные в центре города. Независимо от квадратуры и комнатности такого жилья, найти на него жильцов, особенно на длительное время – задача сложная. Но и цены самые высокие. Такую недвижимость уместно приобретать в столицах либо мегаполисах в деловых кварталах.
По поводу последних пунктов – из-за высокой стоимости аренды жилья премиального класса, найти на него желающих очень непросто. А это значит – простой помещения и недополученная прибыль. Поэтому такие квартиры лучше приобретать для себя, а для аренды – максимально ориентироваться на требования желаемой группы арендаторов, а это – состояние жилья и удобство его расположения.
Варианты поиска
Значительно облегчит вопрос: как выбрать квартиру в аренду, если в твоем арсенале есть парочка хороших знакомых, то для начала стоит расспросить их на предмет наличия “лишнего” жилья. Очевидный плюс этого варианта – цена квартиры. Знакомые вряд ли предложат квартиру по завышенной цене. Но существует и существенный минус. К примеру, если хозяева решат повысить цену или, наоборот, у тебя возникнут затруднения с оплатой, возникает риск испортить дружеские отношения. “Сдача жилья внаем – это бизнес. А там, где начинаются финансовые отношения, человеческие нередко портятся”, – считает Оксана Полякова.
Второй вариант – самостоятельный поиск. Для этого следует приобрести парочку газет, где красуются объявления о сдаче жилья в аренду. Всего за 10-15 рублей перед твоими очами откроются манящие рекламные слоганы с обещаниями жизни, “как у Христа за пазухой”. Если тебе удалось найти подходящий вариант, следует тщательно осмотреть предлагаемое жилье
“Следует проявить максимум внимания и осторожности. Необходимо проверить, достоверны ли те сведения, которые предоставлял владелец квартиры
Действительно ли тут всего 10 минут пешком от метро, или это 10 минут через железнодорожную насыпь по рельсам. Действительно ли квартира в тихом месте, а не выходит плотно занавешенными окнами на шумную дорогу”, – советует Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды “Корпорации МИАН”.
Существует минус самостоятельного поиска жилья: никаких прав и гарантий при возникновении спорных вопросов с хозяином у тебя не будет. К сожалению, большинство арендаторов не считают нужным официально оформлять сделку. Ведь юридическое оформление влечет за собой выплату налогов, как арендодателем, так и тобой. Этим нежеланием встречаться с налоговиками с большой охотой пользуются мошенники.
“Чаще всего именно за объявлениями с фантастически низкими ценами скрываются недобросовестные агентства. И многим знакома ситуация, когда навязчивые маклеры продолжают звонить, даже если ты больше в их услугах не нуждаешься”, – делится Гульнара Рахмангулова.
Поход в риэлторскую контору является третьим вариантом. Плюсов у этого способа – масса: тебе уделят столько времени, сколько потребуется, предложат посмотреть множество вариантов жилья, составят необходимые документы. Но, как известно, бесплатного сыра не бывает. За комфорт придется платить. И платить прилично. Сумма гонорара агентам может доходить до 150% месячной арендной платы за найденный вариант.
Кому и насколько нужна мебель
В ряде случаев владельцы предпочитают сдавать квартиру без мебели и бытовой техники, например, так поступают при долгосрочной аренде. Казалось бы, отсутствие перечисленного в жилье может негативно отразиться на цене аренды, однако это не совсем так, поскольку цена во многом определяется рынком, а в рассматриваемом случае владелец получает определенные преимущества. Так, квартиранты, имеющие собственную мебель и бытовую технику, менее склонны к частой смене жилья, так как переезд сопряжен с весьма существенными затратами, кроме того, внезапно исчезнуть, не оплатив аренду, для них также несколько проблематично.
Как правило, квартиранты, которые заселяются со своей мебелью, являются более надежными, более лояльно и внимательно относятся к условиям договора, требованиям владельца жилья. Далее, отсутствие мебели и техники исключает амортизационные расходы – не нужно после выезда жильцов ремонтировать технику, восстанавливать мебель. Достаточно выполнить легкий косметический ремонт (отсутствие лишних предметов опять-таки является преимуществом), и можно снова давать объявление о сдаче жилья.
Меблировка и бытовая техника
Чтобы иметь доходный и бесперебойно работающий бизнес по сдачи в аренду жилой недвижимости, нужно ее меблировать. Наиболее популярные минимальные требования:
– двуспальная кровать со встроенными ящиками для постели (нужно сразу предусмотреть влагостойкие наматрацники, которые не должны сниматься жильцами);
– вместительный шкаф, лучше – под потолок, это сэкономит полезное пространство;
– письменный стол со стулом;
– открытые полки под необходимые мелкие вещи;
– кухонная мебель: разделочный и обеденный стол со стульями, минимум одна навесная полка.
Минимальный набор бытовой техники ограничивается: холодильником с морозилкой, стиральной машиной и кухонной плитой с духовым шкафом. Для повышения классности сдаваемого жилья, дополнительно стоит приобрести:
– телевизор, который для надежности нужно закрепить на стене;
– утюг с гладильной доской;
– Wi-fi-роутер;
– микроволновая печь;
– электрический чайник;
– фен.
Дополнительно привлечет арендаторов наличие постельного белья, которое можно приобрести в секонд-хенде, а также посуды, включающей пару сковородок и кастрюль с дешевыми тарелками и кружками.
Однако меблированную квартиру от застройщика приобретать не стоит по причине ее высокой стоимости и минимального количества предметов. Но и без мебели сдавать жилье не разумно, так как у многих потенциальных съемщиков даже необходимого минимума нет. Поэтому нужно хотя бы наименьшими условиями обеспечить квартиросъемщика. Лучшим вариантом будет – потратиться на функциональные относительно нестарые предметы мебели, а не древний разваливающийся хлам.
Заключение
Итак, рассматривая возможные ошибки начинающих (а также опытных) арендодателей, специалисты RealtyPress.ru хотели бы подчеркнуть, что арендная плата может быть стабильным и весьма существенным доходом только при достаточном внимании к деталям. Владелец жилой недвижимости, который рассчитывает раз в месяц появляться в квартире для получения оплаты за проживание и более ни о чем не беспокоиться, подвержен определенным рискам, и эти риски могут стать причиной значительных потерь времени, нервов и средств.
Начиная от возможности заполучить в качестве квартиранта мошенника и заканчивая халатным отношением жильцов к имуществу владельца, не говоря уже о рисках возникновения аварийных ситуаций. Одним из вариантов, позволяющих избежать перечисленных в данной статье рисков, является получение опыта в процессе непосредственного общения с квартирантами. Однако в этом случае владелец недвижимости будет постоянно сталкиваться с неприятными сюрпризами.
