Стандарт комплексного развития: как будут застраивать и развивать города России

Так как стать участником программы комплексного развития территории?

Необходимо провести собрание жильцов МКД с повесткой о включении дома в программу реконструкции, собрав не менее половины жильцов, после чего утвердить план по согласованию реконструкции не менее с чем двумя третями жильцов многоэтажного дома. Право голоса имеют как арендаторы-наниматели квартир, так и жильцы; первые будут голосовать от имени собственников, вторые – от своего собственника.

После утверждения реконструкции, протокол и подписи передаются в органы исполнительной власти субъекта – все необходимые действия жильцов выполнены, осталось только ждать начала реконструкции. На время реконструкции собственник получает иное помещение по договору социального найма.

Собственник может выбрать несколько вариантов развития событий.

Например, он может выбрать денежное возмещение стоимости квартиры, заключение договора социального найма с местными органами власти для найма квартиры, или же получить её в собственность.

Так, при выборе денежного возмещения стоимости, собственник получает денежные средства – по рыночной стоимости – не только за саму квартиру, но и за общее имущество, понесенные расходы и с учетом стоимости земельного участка (норма отсылочная на уже действующую норму ЖК РФ). Владельцы нежилых помещений на первом этаже реконструированного дома получают компенсацию в любом случае.

Если же собственник выбрал вариант с получением квартиры в наем или в собственность (получить квартиру в собственность можно путем подачи заявления), то ему гарантируется соблюдение его интересов – так, жилая площадь получаемой квартиры не может быть меньше жилой площади прошлой квартиры. Общая площадь, в свою очередь, должна быть больше общей площади старой квартиры. Полученная квартира должна соответствовать стандартам, установленным актом субъекта и находиться в том же районе (поселении, городском округе), что и прошлая.

Приятный бонус – владельцы таких квартир освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт сроком на год.

Какие дома попадут в программу КРТ?

Региональная власть субъектов РФ или муниципальная власть на местах может принять решение о введении режима КРТ на той или иной территории – это называется адресная программа КРТ. Дома на этой территории будут расселять, затем сносить и уже на их месте строить новое жилье. Региональные власти сами устанавливают, какие именно дома можно отправлять под снос в рамках КРТ. Это могут быть:

• дома с высокой степенью износа крыши, фасада, внутренней отделки (норматив степени износа устанавливают региональные власти);
• дома, в которых слишком дорогой капитальный ремонт (стоимость определяют региональные власти);
• дома, построенные «в период индустриального домостроения по типовым проектам» (к этой категории будут относиться так называемые «хрущевки», «брежневки»);
• дома, которые находятся в «ограниченно работоспособном состоянии» (что будет включаться в данный термин передается на установку властей субъекта РФ);
• дома, в которых нет тех или иных централизованных инженерных систем (какие именно это будут системы определяется властями субъекта РФ).

Кроме вышеперечисленных категорий, в КРТ могут быть включены и другие дома, если они находятся по соседству с теми, что указаны в этом списке. Также законом предусмотрена возможность изымания и сноса частных домов. Индивидуальные дома могут быть изъяты у собственников, если их признают изношенными или, если в них просто отсутствует инженерно-техническое обеспечение, то есть частные дома будут оцениваться по тем же критериям, что и многоквартирные (которые указаны в списке выше). С другой стороны, в нем же оговаривается, что такие дома и участки изымать нельзя, если дом не изношен.

То есть главный фактор, определяющий возможность изымания и сноса как многоквартирных, так и частных домов – износ постройки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ СТАНДАРТА

Стандарт комплексного развития территорий (далее — Стандарт) — это методический документ, определяющий основные подходы к формированию и развитию территорий жилой и многофункциональной застройки в соответствии с потребностями и запросами жителей, а также с учетом индивидуальных особенностей развития городов России и лучших международных практик в сфере формирования и преобразования городской среды.

Область применения Стандарта — территории жилой и многофункциональной застройки. Стандарт не распространяется на территории другого назначения: деловые центры, университетские кампусы, стадионы, технопарки, музейные кварталы, производственные территории, больницы и др.

Стандарт охватывает различные сферы пространственного развития городских территорий: формирование новой застройки на свободных участках. преобразование территорий сложившейся застройки, благоустройство открытых городских пространств. Рекомендации Стандарта применимы как в административных границах городов различного размера, так и на территории других населенных пунктов России (поселков городского типа, сельских поселений и пр.). Книги Стандарта адресованы широкой аудитории: жителям, проектировщикам, девелоперам, представителям органов государственной власти и местного самоуправления.

Документ сводит воедино требования различных сфер регулирования, таких как безопасность жизнедеятельности, санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, градостроительная деятельность, планировка и застройка территории и др. На основе Стандарта формируются предложения по совершенствованию действующей нормативно-правовой базы в сфере развития территорий жилой и многофункциональной застройки в городах России, в том числе:

–    федерального законодательства;

–    технического регулирования;

–    регулирования санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

РЭШ

КНИГИ СТАНДАРТА

Стандарт состоит из восьми книг, объединенных в два тематических блока. Первый блок включает в себя шесть книг, в том числе два каталога. В нем определены основные подходы к повышению качества городской среды и предложены планировочные и объемно-пространственные решения по формированию и развитию территорий жилой и многофункциональной застройки. Второй блок описывает организационные, управленческие и финансовые механизмы, призванные способствовать реализации рекомендуемых пространственных решений, и включает в себя две книги Стандарта.

ПЛАНИРОВОЧНЫЕ ОБЪЕМНО-ПРОСТРАНСТВЕННЫЕ РЕШЕНИЯ

Книга 1. Свод принципов комплексного развития городских территорий определяет ключевые направления и меры по формированию качественной среды на территориях жилой и многофункциональной застройки в городах России и содержит:

–    основные цели и принципы формирования территорий жилой и многофункциональной застройки;

–    целевые модели городской среды (также — целевые модели Стандарта) — эталонные образцы, к которым следует стремиться

при освоении новых и развитии застроенных городских территорий;

–    параметры застройки, соответствующей целевым моделям Стандарта;

–    рекомендуемые целевые показатели для оценки ключевых социально-экономических и экологических эффектов от реализации проектов развития территорий жилой и многофункциональной застройки.

Книга 2. Стандарт развития застроенных территорий определяет направления по развитию территорий сложившейся жилой и многофункциональной застройки, в том числе:

–    подробно рассматривает пять типов существующей городской среды, наиболее распространенных в городах России;

–    определяет основные подходы к преобразованию территорий сложившейся застройки в зависимости от типа существующей городской среды;

–    предлагает методику регулирования планировочных и объемно-пространственных характеристик застройки (предельных параметров

Риски нового закона

В процессе обсуждения еще тогда законопроекта, члены Государственной Думы РФ смогли выявить ряд минусов или, по-другому, рисков, на которые может натолкнуться его реализация. Например:

• Застройщики и власти могут подтасовывать решения собственников жилья, добиваясь одобрения 2/3. Может иметь место даже подделка документов.
• За месяц можно не успеть провести собрание собственников, на котором должны присутствовать 50% жильцов. А если дом не провел собрание, его автоматически записывают в КРТ.
• Вероятнее всего собственникам вместо жилья в центре предложат «равноценное» жилье на окраине, так как закон это не ограничивает. А если данный произвол не ограничен, то скорее всего так и будут поступать, поскольку это дешевле.
• Общественные обсуждения и публичные слушания, через которые в ряде случаев будут проходить проекты КРТ, на деле проводятся полуфиктивно и реально не мешают застройщиками и властям действовать по своему плану.
• Закон и сейчас позволяет застройщикам при желании расселять дома, но это для них слишком дорого, так как жильцы возражают и требуют много денег. Теперь же им фактически позволяют принудительно выкупать жилье по рыночной цене.
• Под угрозой оказывается историческая застройка городов, например, многочисленные конструктивистские дома, которые по многим параметрам подходят под КРТ.

По мнению авторов законопроекта, реализация нового закона с использованием нового механизма комплексного развития территории будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды, улучшению жилищных условий граждан. При этом соблюдаются права жильцов, поскольку именно они принимают окончательное решение по включению дома в КРТ.

Тем более в России с каждым днем растет количество ветхого и аварийного жилья, но региональные и местные власти не хотят признавать его таковым, чтобы не тратить деньги на расселение. Новый закон дает механизм расселения старого жилья за счет застройщиков.

Процесс расселения жильцов

Если ваш дом попадает в программу КРТ, вам как собственнику жилья полагается денежная компенсация за вашу квартиру: это ее рыночная стоимость на день, предшествующий решению о КРТ, а также расходы на переезд и аренду жилья на время переезда.

Власти субъектов РФ могут (но не обязаны) предусмотреть и возможность получения равноценного жилья. То есть жилья не меньшей жилой площади в том же самом населенном пункте. Теоретически вам могут предложить вместо вашей квартиры в центре города жилье на окраине или даже в отдаленном поселке, включенном в ваш городской округ. К равнозначным жилым помещением предъявляются следующие требования:

1. жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
2. такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом субъекта РФ;
3. такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же населенном пункте, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу по сносу и реконструкции, а в случае, если населенный пункт или городской округ имеют внутригородское деление, – в том же внутригородском районе (на той же внутригородской территории).

Юридически возмещение будет оформляться следующим образом: вам по почте с уведомлением пришлют проект договора, который нужно будет заключить в течение 45 дней. В случае, если вы откажетесь заключать данный договор, вас могут обязать сделать это в процессе судебного разбирательства.

Наниматель жилого помещения по социальному договору получит взамен другое равноценное жилое помещение также по договору социального найма. Кроме того, он не может лишиться своего места в очереди на другое жилье по такому договору.

Оглавление

Глоссарий

О Стандарте комплексного развития территорий

Определение и область применения Стандарта

Книги Стандарта

Предпосылки для разработки Стандарта

Часть 1 Принципы и целевые модели стандарта

     Глава 1 Принципы Стандарта

     Глава 2 Целевые модели Стандарта

Часть 2 Малоэтажная модель

     Глава 3 Развитие территорий согласно малоэтажной модели

     Глава 4 Планировочные и объемно-пространственные решения

     Глава 5 Параметры малоэтажной модели

     Глава 6 Развитие территорий индивидуальной жилой городской среды

Часть 3 Среднеэтажная модель

     Глава 7 Развитие территорий согласно среднеэтажной модели

     Глава 8 Планировочные и объемно-пространственные решения

     Глава 9 Параметры среднеэтажной модели

     Глава 10 Развитие территорий среднеэтажной и многоэтажной микрорайонной городской среды

Часть 4 Центральная модель

     Глава 11 Развитие территорий согласно центральной модели

     Глава 12 Планировочные и объемно-пространственные решения

     Глава 13 Параметры центральной модели

     Глава 14 Развитие территорий исторической смешанной и советской периметральной городской среды

Часть 5 Конструктор целевых моделей стандарта

     Глава 15 Зона пешеходной доступности

     Глава 16 Кварталы

     Глава 17 Улицы и площади

     Глава 18 Уличный фронт

     Глава 19 Земельные участки

     Глава 20 Жилая застройка

     Глава 21 Озелененные территории

     Глава 22 Автостоянки

     Глава 23 Школы и детские сады

     Глава 24 Визуальные акценты

Часть 6 Основные элементы комфортного жилья

     Глава 25 Места общего пользования в многоквартирном доме

     Глава 26 Пространства квартир

Часть 7 Применение целевых моделей стандарта

     Глава 27 Общий подход к выбору территорий для применения целевых моделей

     Глава 28 Выбор между освоением свободных, развитием застроенных и реорганизуемых территорий

     Глава 29 Выбор участков для освоения и развития на основе целевых моделей Стандарта

     Глава 30 Уточнение ключевых параметров целевых моделей Стандарта

Приложение. Методика расчета отдельных параметров целевых моделей стандарта

     Методика расчета плотности застройки

     Методика расчета уровня обслуживания общественным транспортом

Примечания

Библиография

Как будет происходить снос или реконструкция?

В адресной программе будет устанавливаться очередность сноса или реконструкции домов. Такая очередность сноса указанных домов будет определяться с учетом их технического состояния. То есть чем в более критичном и аварийном состоянии находится дом, тем ранее он будет включен в программу и снесен. В целях реализации данной программы предлагается наделить широкими полномочиями субъекты РФ. Регионы будут вправе:

1. определить содержание программ по сносу и реконструкции;
2. утвердить порядок её формирования и утверждения;
3. определить источники финансирования программы;
4. утвердить порядок выявления и учета мнения граждан при её формировании и реализации;
5. определить технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в указанные адресные программы.

Региональные власти субъектов РФ или местные власти обязаны публиковать информацию о том, какие дома подпадают под КРТ, на официальных сайтах правительства субъекта федерации, официальных муниципальных сайтах либо в специальных системах, через которые идут голосования и общественные обсуждения (если такие имеются).

В режиме оффлайн власти обязаны разместить информацию о планах КРТ на общедоступных информационных стендах, расположенных в людных местах, либо непосредственно на информационных стендах дома, подлежащего сносу.

Важным аспектом является факт того, что после принятия решения о КРТ властями (региональными или местными) публикуется его проект и проводятся собрания жителей многоквартирных домов. К проведению данных собраний законодатель устанавливает ряд требований:

• Срок проведения этих собраний ограничен (самое меньшее – месяц).
• Если в течение установленного срока собрание не проведено, дом автоматически записывается в КРТ и подлежит сносу, то есть автоматически допускается, что принято положительное решение жителей.
• Чтобы провести собрание, нужно 50% жильцов или нанимателей (по социальному найму) квартир.
• Чтобы принять решение о внесении дома в проект КРТ, нужно решение 2/3 собственников.
• Если для проведения КРТ нужно менять градостроительные документы (например, генеральный план или правила землепользования), придется также проводить общественные обсуждения или публичные слушания.
• Когда собрания пройдут и решение жильцов будет вынесено в пользу КРТ, объявляются торги по КРТ и выбирается компания-застройщик, которая и будет заниматься расселением, сносом и строительством новых домов.

Жилье допускается включать в КРТ и сносить только в случае положительного решения на то жильцов. Сторонники закона подчеркивают, что окончательное решение будет за жильцами. В случае отрицательного решения собрания жильцов, дом будет исключен из программы КРТ.

Таким образом, при наличии адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, создаваемой и контролируемой региональным правительством, органы государственной власти – как федеральные, так и региональные – получают возможность вести деятельность на обновление жилой среды. Кроме того, закон предусматривает возможность проведения комплексного развития по инициативе владельцев объектов недвижимости.

В отличии от Москвы, реновация подразумевает себя не исключительный снос и постройку нового дома, но и реконструкцию старого. Тем не менее, в законе определены четкие критерии, по которым можно определить – реконструировать ли дом, или сносить. Так, снесенным может быть дом, чей капитальный ремонт слишком дорог, где существует большой износ основных частей дома (например, крыши), чей ремонт нецелесообразен. Максимальную цену капитального ремонта и максимальные показатели износа будут установлены каждым субъектом отдельно: это необходимо для обеспечения разумных нормативов в каждом климатическом поясе; от севера до юга. Выполнять все это может как сам инициатор программы, так и юридическое лицо, имеющее не менее пяти лет опыта участия в капитальном строительстве.

Право на участие в КРТ можно получить на конкурсе или аукционе, порядок проведения которого также установлен данным законом. Финансироваться это будет как средствами бюджета, так и средствами инвестора, привлечь которого может как застройщик, так и орган исполнительной власти. Конкретные источники финансирования должны быть указаны в договоре.