Когда все бумаги подписаны, а деньги заплачены – отдыхайте и никуда не торопитесь
Ну что, наша эпопея подходит к концу. Вы сделали всё возможное, чтобы не получить квартиру. Что теперь? Дадим возможность умело провернувшему своё грязное дело застройщику немного порадоваться, выпить за ваше здоровье шампанского, уехать в какую-нибудь тёплую страну отдыхать или даже жить.
Вы удивитесь, но найдутся люди, которые вовсе не хотели быть обманутыми дольщиками и за это затаили на застройщика злобу – так что застройщику лучше уехать от них подальше.
Ни в коем случае не идите к юристам, журналистам и городским властям – ждите. Кто-то обратится за помощью сразу, как только поймёт, что его обманывают. Снисходительно посмотрите на него с улыбкой – вы-то понимали, что вас обманут с самого начала.
А если вам не оставили выбора, хотя бы откажитесь его читать
Может быть, что недобросовестный застройщик и сам не знает о возможности вместо договора долевого участия подсунуть вам любой другой договор, с помощью которого обмануть вас будет ещё легче.
Нужно сказать, это достаточно безответственный подход к обману. Но всё-таки дадим застройщику ещё один шанс – вдруг он хитрее, чем мы предполагаем? Например, в договоре долевого участия может быть пункт, позволяющий застройщику самостоятельно продлевать срок действия этого самого договора – чем больше продления, тем вероятнее, что что-то не так, и вы в результате останетесь без квартиры.
Или, допустим, вы подписали ДДУ, но его не спешат регистрировать – тогда вообще есть вероятность вдруг узнать, что в вашей квартире уже живут другие люди, подписавшие тот же ДДУ чуть раньше вас.
Вот это сюрприз – вы сразу получаете не только квартиру, но и соседей по ней! Ответственного за всё это застройщика остаётся только поблагодарить.
Не узнавайте, кто является застройщиком проекта, его партнёрами и инвесторами
Главное, постарайтесь избегать успешных застройщиков – слышите, что кто-то завершил десять проектов и планирует ещё пять, избегайте его. Как от огня бегите от проектов застройщиков, которых поддерживает государство. Читая список инвесторов и подрядчиков, убедитесь, что там нет фирм, известных на всю страну.
Добросовестные компании, дорожа своей репутацией, обычно связываются только с теми проектами, надёжность которых не ставится под вопрос.
Если, скажем, ипотеку предоставляют несколько популярных банков, это точно не ваш вариант. Ваш – тот, где ипотеку не предоставляет никто, а застройщика зовут, например, “Никак” (идеальный вариант – ИП “Никто и никак”). А чтобы не забивать себе голову всякой ерундой, проще вообще об этом ничего не читать. Скорее ставьте подпись вот тут внизу. И вот тут ещё одну.
Как дольщику уйти от обмана
К сожалению, дольщиков обманывают не только застройщики, но и юристы, и даже власти.
К примеру, если дольщик отправляет письма в органы власти и пытается от них добиться хоть какой-то помощи в решении проблемы с недобросовестным застройщиком, то очень часто, в ответ на его просьбы приходит письмо о том, что была проведена проверка и застройщик соблюдает все правила. То есть, говоря проще, власти ссылаются на то, что все нормально и отвечают, что у них нет никаких привилегий, чтобы требовать от застройщика какой-либо компенсации.
ВАЖНО !!! Что касается юристов, к которым очень часто обращаются за помощью дольщики для решения проблем с застройщиком, то они тоже к сожалению, не очень чисты
Конечно же, есть добропорядочные юристы, и чтобы их отличить от мошенников, следует в первую очередь, обращать внимание на его практику. У хорошего юриста за спиной много лет именно судебной практики, и именно этот критерий, поможет воспользоваться услугами хорошего юриста
“Бумажные” вопросы оставьте застройщику
Итак, вы самостоятельно нашли интересный жилой комплекс от молодого застройщика, который во время кризиса предлагает жильё по самым выгодным ценам. Фух, кажется, с проектом определились!
Но вероятность получить квартиру даже с такими условиями всё ещё слишком высока – так что хоть большая часть пути к обману уже пройдена, остановиться здесь было бы глупо.
Но погодите. Человек, который ценит свои деньги и хочет поскорее переехать в новую квартиру, на этом моменте наверняка начал бы проверять различные бумаги – проектную документацию, разрешение на строительство, право собственности на землю… Соответственно, вам, почти-уже-обманутый-дольщик, следует лишить себя этого сомнительного удовольствия!
Если застройщик говорит, что в документах вы всё равно ничего не поймёте, так что и читать их смысла нет – это хороший застройщик, которому стоит поверить на слово! На этом этапе бывает велико желание обратиться к юристу, но вспоминаем первый пункт нашего списка, такое желание отбрасываем и делаем всё самостоятельно. Точнее, не делаем. Отдыхаем и только время от времени подписываем подсунутые под нос бумаги.
Как будет развиваться рынок долевого строительства?
Пока не видно всей картины регулирования отношений банка, застройщика и гражданина-дольщика, а потому некоторые важные вопросы остаются открытыми. Потребуется настройка банков на реализацию нового сложного банковского продукта: ипотечное кредитование дольщика, хранение денежных средств гражданина на счете эскроу, открытие и ведение счета застройщика, целевое кредитование застройщика.
Возможна консолидация застройщиков путем реорганизации в результате установления новых требований и уход с рынка строительных компаний, не интегрированных с банковскими структурами. Недостаточность собственных средств у застройщиков, их несоответствие требованиям уполномоченных банков, контроль банками целевого расходования средств – возможные риски использования нового механизма финансирования строительства.
Преимущества появятся у банков. Они смогут предоставить гражданам ипотечный кредит и разместить эти средства на счетах эскроу. Денежные средства участников долевого строительства, «замороженные» на счетах эскроу, будут являться долгосрочной пассивной базой банков и использоваться для проведения активных текущих операций. Это положительно отразится на стоимости целевого кредита для застройщика. Также положительным моментом будет являться залог объекта недвижимости у банка как обеспечение исполнения обязательства.
Что сделали для защиты прав дольщиков?
Для защиты прав обманутых дольщиков был принят Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с этим законом с 1 января 2017 г. в России стала осуществлять деятельность публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Одной из ее задач является возмещение ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств перед дольщиками. Фонд формируется из обязательных страховых отчислений застройщиков, и за время функционирования он показал свою эффективность.
Однако этих мер для защиты прав граждан оказалось недостаточно, так как по-прежнему отсутствовал контроль за использованием денежных средств застройщиками. Поэтому правительство решило отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. На него застройщики перейдут с 1 июля 2019 г.А для того чтобы покупатели недвижимости и застройщики могли взаимодействовать по новым правилам, были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Каковы привилегии для пострадавших участников долевого строительства, если они обретут соответствующий статус
Как только в Реестр обманутых дольщиков будут внесены все данные о недобросовестном застройщике и обманутого им гражданина, дольщик имеет право от государства получить определенную помощь. Как именно будет поддерживать государство своих граждан? Это зависит от каждого контрактного случая, в котором огромное значение имеют различные факторы. Какую помощь оказать обманутым дольщикам, решает орган местного управления. Ну, к примеру, помощь может выражаться в поддержке финансового характера для покупки земли для строительства жилплощади.
ВАЖНО !!! Чтобы государство предоставило в пользование участок земли для строительства недвижимости, обманутый дольщик не только должен получить статус, но и быть тем лицом, которое попадает под все критерии, отвечающие за потребность лучших жилищных условий. Конечно же, органы местного управления в первую очередь постараются связаться с застройщиком и сделать все возможное, чтобы строительство жилплощади, которая причитается дольщику, завершилось
Конечно же, органы местного управления в первую очередь постараются связаться с застройщиком и сделать все возможное, чтобы строительство жилплощади, которая причитается дольщику, завершилось.
Обращайте внимание на громкие слова, а уж потом – на дела
На правах шутки
Запомните: вам не нужен опытный застройщик – вам нужен молодой и перспективный. Особенно хорошо, если так его называет только он сам.
Если уж так интересуетесь проектом и его застройщиком, что не читать о нём не получается – отдавайте предпочтение рекламным текстам.
Вам не нужны беспристрастные обзоры, и уж тем более не следует самостоятельно ездить на место строительства и наблюдать за его ходом. А вдруг оно действительно не стоит на месте?!
Нет уж, лучше откройте сайт застройщика и полюбуйтесь красивыми картинками концептов. И только захочется узнать, как выглядят уже готовые дома этого же застройщика, не поддавайтесь – лучше снова смотрите на концепты. А вместо того, чтобы читать об истории компании, почитайте-ка лучше о её планах на будущее.
Выбирайте самый дешёвый вариант
Помните поговорку про бесплатный сыр, который бывает только в мышеловке? Если хотите стать обманутым дольщиком, постарайтесь найти квартиру, стоимость которой будет максимально приближена к стоимости этого сыра
Чем дешевле – тем лучше, так что обращайте особенное внимание на рекордно низкие цены и последние гигантские скидки.. Хотелось бы посоветовать малоэтажные загородные проекты: цены на квартиры там как раз низкие, а вероятность оказаться обманутым – высокая
Но к сожалению, это не самый надёжный вариант – и в сфере малоэтажного загородного строительства есть большое количество удачных проектов. Соответственно, риск получить квартиру имеется даже здесь.
Хотелось бы посоветовать малоэтажные загородные проекты: цены на квартиры там как раз низкие, а вероятность оказаться обманутым – высокая. Но к сожалению, это не самый надёжный вариант – и в сфере малоэтажного загородного строительства есть большое количество удачных проектов. Соответственно, риск получить квартиру имеется даже здесь.
Если в дешёвом варианте вас не устраивает, что потратите вы слишком мало, вспомните ещё одну поговорку – “Скупой платит дважды”.
Закон и его предписания
Все отношения, которые возникают между участником и застройщиком после заключения договора долевого участия регламентируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости», которому присвоен номер 214. Чтобы детально разобраться в законе, стоит понимать, кто же такой дольщик, а кто такой застройщик.
Итак, дольщик—это физическое или юридическое лицо, которое принимает участие в строительстве долевого характера и подписывает соответствующий договор, на основании которого он вносит оговоренную сумму денег на счет застройщика.
Застройщик—это юридическое лицо, в обязанности которого, входит постройка жилплощади, которая осуществляется за счет денег дольщика.
Теперь, когда все стало более или менее понятно, следует отметить, что застройщики очень часто не выполняют все предписания договора долевого участия, а это, в свою очередь, ведет к нарушению полномочий дольщика. Именно для таких пострадавших дольщиков, в Российской Федерации существует специальный реестр, в которой вносятся все граждане, потерпевшие от поступков недобросовестного застройщика. Именно такой Реестр обманутых дольщиков, оказывает поддержку гражданам, которую осуществляет непосредственно само государство. А все нюансы, которые возникают после обмана дольщиков, находятся под контролем, основанным Приказом Министерства регионального развития России No403, который вступил в силу 20 сентября 2013 года.
***
Человеку, последовательно выполнившему все данные советы, хочется пожелать теплее одеваться – без крыши над головой на улице всё-таки холодно. Но на самом деле, пусть эта заметка и написана с некой иронией, мошенничество остаётся чуть ли не самой главной проблемой рынка недвижимости – и вот это, конечно, совсем не смешно, а печально. Пока кто-то жалуется на недостаток машиномест в паркинге, а кто-то – на несоответствие заявленному классу жилья, другие остаются и без квартиры, и без денег. С мошенниками борются специалисты, определённые меры против них предпринимает государство… Но тут самое время вспомнить первый пункт нашей заметки и воспринять его не в шутливой форме, а серьёзно.
Вот последний, очень упрощённый для данного контекста, но хотя бы не вредный совет – чтобы не оказаться обманутым, иногда достаточно критически мыслить.
Какие есть способы обмана
Есть несколько определенных проблем, с которыми чаще всего встречаются дольщики при заключении договора. Их обязательно нужно точно знать и стараться избегать неприятных последствий.
Какие схемы застройщика должны насторожить дольщика.
Предварительные договора купли-продажи
Иногда застройщики предлагают составить предварительный договор купли-продажи. Некоторым дольщикам кажется, что это серьезная бумага, которую обязательно нужно составить.
На самом деле подобные документы не обязуют передать квартиру, они лишь сообщают о намерении в дальнейшем заключить сделку.
Важно: Ни в коем случае нельзя заменять этой бумагой основной договор участия долевого строительства. В противном случае даже суд не сможет отстоять права на недвижимость и не будут проведены документально все оплаты по квартире.
Вексель
Продажа векселя является явным мошенничеством со стороны застройщика.
Еще до получения всех разрешений на строительство и до начала работ, компания не имеет права привлекать деньги дольщиков. При этом она может продать вексель.
В результате он предлагается будущему владельцу недвижимости по договору, в котором указывается сумма и возможность в дальнейшем векселем расплатиться за квартиру.
Это не дает никаких гарантий совершения сделки купли-продажи или же заключения договора дольщиков. Фактически может быть не дано разрешение или же застройщик и вовсе не собирался его получать.
Памятка дольщику.
Двойная продажа
Распространенной методикой обмана является продажа одной и той же квартиры несколько раз.
Подобная двойная продажа достаточно сложно решается в суде, особенно если застройщик признан банкротом.
Для того чтобы избежать этих негативных последствий, обязательно нужно проверять договор долевого строительства. В нем должно быть четко указано, какая именно недвижимость приобретается с ее подробным описанием и номером квартиры.
Продажа муниципальных квартир
Некоторые дома строятся в качестве муниципальных. Они предназначены для выдачи квартир военным или же для иных целей.
Подобные объекты не могут участвовать в долевом строительстве. Именно поэтому в случае обнаружения в документах муниципальных целей, необходимо сразу же отказываться от проекта.
Проблема с земельным участком
Распространенной проблемой, которая раньше встречалась через раз, а сейчас немного чаще, но все еще остается актуальной является земельный участок. Он должен находиться в собственности у застройщика.
С осторожностью необходимо обращать внимание на ситуации с долгосрочной арендой. В случае проблем с участком стройка может быть остановлена самой компанией или же властями, которые при проверке обнаружат несоответствия
В случае проблем с участком стройка может быть остановлена самой компанией или же властями, которые при проверке обнаружат несоответствия.
Также дополнительно нередко проверяют разрешения и другие бумаги. Иногда стройка остановлена по причине нарушений в документации, в таком случае срок также может быть передвинут надолго или вовсе объект будет заморожен.
К каким уловкам прибегают застройщики при оформлении ДДУ? Смотрите в этом видео:
Не следите за новостями
Если будете очень торопиться с покупкой, то смотреть телевизор и читать газеты в процессе всё равно не успеете – и это хорошо. В идеале, вам лучше не знать даже, какая в стране экономическая ситуация.
В кризис количество долгостроев и обманов в сфере недвижимости увеличивается, о них начинают много говорить в средствах массовой информации, и, причём, освещают их, знаете, не в самом приятном свете – так, как будто это что-то плохое.
Чтобы не сомневаться в своём решении стать обманутым дольщиком, по возможности избегайте таких новостей. Ну или хотя бы не читайте новости рынка недвижимости – вдруг узнаете, что застройщик понравившегося вам проекта недавно был признан банкротом.
Хотя если узнаете именно такую информацию, бегите к этому застройщику со всех ног – о вашем жилом комплексе будут говорить ещё долго, а ждать его придётся примерно столько же, если не дольше.
Возьмите всё в свои руки
Пожалуй, худший способ начать покупку квартиры так, чтобы в конце концов её всё-таки получить, – это обращение к профессионалам.
Вместо того, чтобы читать специализированные сайты вроде нашего, найдите в сети какой-нибудь форум – желательно, на площадке застройщика.
Находясь в поисках подходящего варианта, слушайте только своих друзей и знакомых. Хорошо бы, чтобы они сами не имели опыта в покупке квартиры и вообще были бы максимально далеки от рынка недвижимости.
А главное, ни в коем случае не связывайтесь с юристами! Они разберутся в документах в самом начале и помогут выпутаться из сложной ситуации уже в процессе – но за свои услуги точно попросят денег. А зачем вам платить за то, что вам совершенно не нужно?
