Под крылом застройщика или в свободном полете?
Цены на квартиры в подмосковных новостройках на ранних стадиях строительства весьма соблазнительны. К тому же многим просто приятно жить в новом жилье, которым до этого никто не пользовался. Поэтому новостройки без истории эксплуатации и с неизвестной заранее квартплатой пользуются и будут пользоваться спросом. Просто нужно учитывать ряд важных нюансов.
Немало споров вызывает вопрос, какая управляющая компания лучше: та, что принадлежит застройщику, или независимая. Игорь Галицин считает, что эффективнее будет справляться с работой управляющая компания, принадлежащая застройщику. «Кстати, застройщик является заложником ситуации: пока квартиры не переданы покупателям, кто-то должен заниматься коммунальным хозяйством, тем более что и квартиры передаются длительное время. Сторонняя УК вряд ли возьмется за управление не до конца достроенным объектом (обычно есть несколько очередей) и в момент, когда все делают ремонты. Это большая головная боль».
Сергей Креков согласен, что ситуация, когда за управление только что построенным домом берется независимая управляющая компания, проблематична для всех: застройщика, покупателя и самой УК. «Дело в том, что наше появление на объекте, появление компании с рынка, всегда осложняет жизнь застройщику. Он должен сдать нам объект в готовом виде; в ином виде мы его к эксплуатации не примем. С одной стороны, мы действуем в интересах собственника, с другой стороны, и в своих интересах: мы не хотим, чтобы нас переизбрали на первом же собрании. Готовое к продаже жилье должно быть определенного качества: есть же качество у масла, маргарина и так далее. Сейчас застройщики практически не сдают объекты в полной готовности. Я как генеральный директор управляющей компании могу потребовать это у застройщика, но это полный абсурд. От этого плохо и нам, и владельцам квартир, которые как можно скорее хотят въехать в недостроенное жилье».
Люди, стремясь быстрее получить жилье и начать ремонт, зачастую подписывают акты приемки-передачи дома еще до того, как все строительные работы доделаны. А управляющим компаниям работать с такой недвижимостью очень сложно. «И в этой ситуации такая управляющая компания, как наша, активно мешает всем: и застройщику и собственнику. Я хочу защитить свои риски и не готов принимать недоделку, а собственники хотят заселиться. И пока эта ситуация существует, я считаю, что выхода, кроме УК от застройщика, на которую посыплются все шишки, нет», – признает Сергей Креков.
Андрей Бубнов в свою очередь напоминает покупателям, что вне зависимости от принадлежности управляющей компании на новостройку дается трехлетняя гарантия на технологическое и инженерное оборудование. То есть отвечать за неполадки в коммуникациях или в самом конструктиве дома в это время в любом случае будет сам застройщик.
Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство – Санкт-Петербург
Р-ФИКС: Апарт-комплексы Петербурга на 80 процентов состоят из студий
07.02.2020 – Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство
Эксперты девелопера Апарт-комплекса Авеню Апарт на Дыбенко компании Р-ФИКС заявили, что ппарт-комплексы Петербурга на 80% состоят из студий.
Названы цены на квартиры в Приморском районе со сдачей в 2020-м году
04.02.2020 – Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство
Эксперты проанализировали предложения квартир от застройщиков в Приморском районе со сдачей в 2020-м
Названы локации Петербурга, где инвестиции в апартаменты окупятся меньше, чем за 4 года
30.01.2020 – Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство
Эксперты назвали три района Петербурга, где инвестиции в апарт-комплексы при “идеальных” условиях окупятся менее, чем за четыре года.
Новостройки у «Черной речки»: все что нужно знать максимально кратко
29.01.2020 – Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство
Эксперты проанализировали предложения в новостройках у станции метро «Черная речка».
Названа стоимость самого дешевого апартамента со сдачей в 2021 году
27.01.2020 – Раздел: Санкт-Петербург / Новостройки и строительство
Эксперты проанализировали стоимость однокомнатных юнитов в апарт-комплексах Петербурга со сдачей в 2021 году.
Как используется норматив стоимости жилья?
Прежде всего, надо отметить, что норматив стоимости жилья – это расчетный показатель, который был необходим государству, чтобы оно оставалось хозяином положения, а не аутсайдером на рынке недвижимости. Именно норматив стоимости жилья лежит в основе расчетов всевозможных социальных выплат тем людям, которые имеют право на помощь с жильем, в том числе, и с использованием жилищных сертификатов. Это, в частности, военнослужащие, которым государство обязалось компенсировать затраты на приобретаемое жилье. При этом в каждом конкретном случае стоимость жилья рассчитывается индивидуально с учетом региона, в котором покупается жилплощадь, и состава семьи. Все эти данные фиксируются в сертификате.
Норматив стоимости жилья также всегда используется для расчетов государственных субсидий молодым семьям.
Показатель средней рыночной стоимости квадратного метра жилплощади в конкретном регионе часто используют при взаиморасчетах между федеральной казной и региональными бюджетами, когда речь идет о выделении социальных квартир ветеранам-очередникам и инвалидам. Напомним, что государство также обязалось помогать в приобретении жилья ликвидаторам радиационных аварий, вынужденным переселенцам, северянам, работникам комплекса Байконур.
Норматив стоимости жилья – это стартовая цена при тендерном отборе строительных предприятий, которые изъявили желание принять участие в программе выкупа уже возведенного жилья за счет федерального бюджета. Речь идет об открытых аукционах, периодически проводимых разными ведомствами, например, Министерством обороны или МЧС.
№4. Что влияет? Состояние квартиры
Как влияет? При прочих равных условиях хорошее состояние дает небольшой выигрыш.
Но не в такой степени, как можно подумать.
«К сожалению, даже самый шикарный ремонт не оказывает серьезного влияния на стоимость квартиры, – предупреждает Татьяна Рагузова. Пластиковые окна, натяжные потолки и фирменная сантехника скорее сделают жилье более привлекательным для покупателя, чем сыграют на значительное повышение цены. Опыт показывает, что при продаже недвижимости затраты на ремонт не окупаются на 100% – в лучшем случае на 50-70%. Поэтому, если вы собираетесь в будущем продавать квартиру, лучше ограничиться недорогим косметическим ремонтом».
И все-таки общее впечатление от квартиры, в конечном счете, может повлиять на ее цену.
«Для того чтобы квартира выглядела максимально привлекательно для потенциального покупателя, необходимо перед осмотром провести тщательную подготовку, – советует Марина Куландина
– Уберите с глаз все ненужные вещи, в том числе лишнюю одежду с вешалок в прихожей – ведь важно первое впечатление. Если в доме есть животные, ничто не должно указывать на их проживание
Лотки нужно помыть, а лучше всего убрать. Обязательно проветрите помещение и проведите влажную уборку с добавлением эфирных масел. Особенно приятны запахи хвойных деревьев или мяты. Это сделает атмосферу в доме намного уютнее, что положительно скажется на отношении покупателя к продавцу. И, наконец, желательно свести к минимуму количество членов семьи при просмотре – детей вместе с бабушками проводить на прогулку». Последний совет поможет потенциальному покупателю чувствовать себя более раскованно и лучше сосредоточиться на достоинствах квартиры, не отвлекаясь на детский плач или посторонние разговоры.
Так что, если вы хотите, чтобы ваше жилье продалось по максимально возможной цене, следуйте нехитрым правилам: обращайтесь в надежное агентство, заключайте с ним эксклюзивный договор и тщательно готовьте к пристальному осмотру ваше недвижимое имущество.
Подготовила Злата Балика
Застройщик требует доплату за увеличение площади до 5%
Обязан ли дольщик произвести доплату в случае увеличении площади квартиры до 5% от ориентировочной площади?
Да, обязан, но только при условии, что заключенный договор в принципе допускает возможность изменения цены по причине расхождения в метраже квартиры и определяет условия такого перерасчета. Этого требует закон (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Однако, если ДДУ не содержит такого условия, предполагается, что цена договора является фиксированной, не подлежащей изменению, в связи с чем, даже при увеличении площади квартиры дольщик сможет правомерно отказаться от любых доплат. Но следует учитывать, что в условиях отсутствия в ДДУ оговорки о соразмерном уменьшении/увеличении цены договора при наступлении соответствующих условий, фактическое уменьшение площади квартиры в пределах 5% от общей площади также не повлечет у застройщика обязанности по возврату дольщику денежных средств за такое отклонение в метраже.
При отсутствии в ДДУ соответствующего условия, застройщик не вправе в одностороннем порядке менять цену договора и требовать с дольщика доплату, поскольку это прямо противоречит статье 310 ГК РФ.
Соответственно, в этом случае и отказ застройщика в передаче квартиры в установленный договором срок по причине недоплаты на лишние метры, может быть признан неправомерным.
Дополнительные вопросы
Теперь рассмотрим уточняющие вопросы и дадим ответы
= но они сказали, что не хотят конкурса и настаивают на их УК =
До момента ввода дома в эксплуатацию, жилого дома нет. Застройщик может убеждать Вас как хочет, т.к. в его интересах быстрее спихнуть свои расходы на Вас, Ваша же задача правильно оценить ситуацию и подписать договор с необходимым отменительным условием.
=они уже сделали уведомление от собственника кв, что будет ОСС=
Если есть собственник квартиры – значит дом введен в эксплуатацию. Если дом не введен в эксплуатацию – собственника квартиры нет, а может быть собственник нежилого помещения. Данный момент достаточно легко проверить. Закажите выписку из ЕГРП по той квартире, от имени которой собирают общее собрание собственников. Вот пример: выписка из ЕГРП онлайн https://socpravo.ru/wp-content/uploads/2016/04/vypiska-egrp-nedvijimost.pdf как видите, в ней указано жилое или не жилое помещение, а также данные о регистрации права собственности.
= Договор, что они предоставляют, к сожалению, это уже договор на обслуживание жилого дома =
Называться договор может как угодно. Главное – это дом введен в эксплуатацию или нет, есть в нем жилые помещения или нет. Вам специально могут подсовывать договор с таким названием, чтобы в будущем подольше и побольше брать денег.
= Коммунальные услуги: тарифы УК практически соответствуют тарифам, которые утвердил Комитет по тарифам СПб. =
Практически – это значит, не соответствуют. В России в 95% случаев (вообще почти всегда), нельзя предъявлять к оплате коммунальные услуги по тарифам, отличающимся от установленных регулирующим органом. Другой вопрос, что какие тарифы применять – для физических лиц или юридических. Если дом не жилой, то это стройка и тарифы как для юридических, а в жилом – для физических. Но в обоих случаях, недопустимо превышать установленное регулирующим органом.
= А самое главное, что у застройщика (у владельца нежилых помещений), которые тоже участвуют в ОСС больше голосов чем у жильцов (исходя из 1 голос/1 кв.м). =
Если дом введен в эксплуатацию, если застройщик заключает договор с управляющей организацией, если идет процесс конкурса – то действительно размер платы за содержание может быть практически любым. Но подобный неадекватный размер будет действовать до смены управляющей организации.
Подчеркиваем еще раз – если дом не введен в эксплуатацию, то подобные действия это просто процесс заключения обыкновенного договора аренды, пусть и завуалированного под договора обслуживания жилого помещения.
Подобными вещами отличаются военные, которые сначала быстро строят дома, а затем долго не могут их сдать и по подобным договорам вселяют будущих жильцов. Даже есть отдельное положение о порядке заключения договоров, где подобные договора называются «договора на эксплуатацию»
Норматив стоимости жилья и реальность
Даже без тщательных расчетов видно, что средняя цена, указанная Минрегионом, намного ниже рыночной. Так, например, в Москве, по информации федерального агентства МИАН, в июле 2012 года средняя стоимость «квадрата» жилплощади составила 151,1 тыс. рублей, что выше нормативного показателя почти в два раза. Примерно такая же ситуация и в других регионах и на протяжении многих лет.
Разница в цифрах, помимо всего прочего, объясняется еще и методикой расчета. Государство ориентируется на недорогое жилье, а эксперты рынка недвижимости используют полный спектр классов реализуемого жилья.
Лайфхак 5. Уйти в молчанку
Об этом методе рассказали покупатели квартир в новостройках. Мужчина посетил офис застройщика, выбрал подходящий объект, но бронировать его не стал, так как собирался рассмотреть ещё несколько вариантов. С покупкой можно было не спешить, поэтому будущий новосёл решил принятие решения отложить. Но о себе напомнил менеджер из отдела продаж, с которым общался наш герой. Спустя пару недель после визита мужчины в офис, менеджер позвонил и спросил, определился ли покупатель с выбором. Тот ответил, что всё ещё находится в размышлениях. Тогда менеджер «пошёл с козырей», он сообщил, что застройщик готов предложить индивидуальные условия покупки, то есть снизить цену объекта на 50 тыс. руб. При этом покупатель сохраняет возможность воспользоваться стандартными скидками от застройщика.
Мужчина поблагодарил за предложение, и опять взял время на обдумывание. Через две недели менеджер позвонил вновь и сказал, что размер индивидуальной скидки может быть увеличен до 100 тысяч. На этот раз «внеплановый» бонус от застройщика клиент признал важным аргументом и приобрёл присмотренную квартиру.
№1. Что влияет? Ситуация на рынке
Как влияет? Чем выше спрос, тем выше цена
«Стоимость жилья во многом зависит от колебания спроса и предложения на рынке недвижимости, – объясняет Татьяна Рагузова. Сейчас спрос высокий, а квартир, выставленных на продажу, не так уж много. Немало людей, которые получили одобрение банка на выдачу ипотечного кредита, но не могут найти подходящий вариант. Зато, если раньше на продажу квартиры требовалось около трех месяцев, то сейчас – около одного. Продавец – хозяин рынка. Соответственно, цены растут. Существуют и сезонные колебания. Подъем спроса и рост цен, как правило, наблюдается перед Новым годом: видимо, сказывается стремление оставить свои жилищные проблемы в старом году. Потом цены начинают снижаться. Однако сейчас мы наблюдаем несколько другую картину: зимние праздники позади, а рост цен продолжается.
В течение одного года стоимость одной и той же квартиры может меняться с разницей в 200 тыс. рублей
При «чистой» продаже важно улучить момент, когда она будет стоить дороже. Но чаще всего, продавая одно жилье, люди сразу же приобретают другое
А в таком случае колебания цен их не затрагивают: они больше получают как продавцы и настолько же больше платят как покупатели».
№2. Что влияет? Наличие эксклюзивного договора
Как влияет? Если он есть, цена, как правило, выше
«Собственнику выгодно продавать свой объект через сертифицированное агентство недвижимости, заключив с ним эксклюзивный договор на оказание услуг, – подчеркивает Елена Овсянникова».
Эксклюзивный договор – это договор о преимущественном праве работы агентства с конкретным клиентом либо объектом недвижимости. При его заключении вы обещаете агентству недвижимости работать только с ним, а его сотрудники, в свою очередь, обещают вам сделать все возможное, чтобы защитить ваши интересы. Разумеется, такой договор возможен лишь с одной компанией – иначе он не эксклюзивный. Не секрет, что многие продавцы, желая как можно быстрее и выгоднее сбыть свое жилье, обращаются сразу в несколько агентств. «Где-нибудь да предложат хороший вариант, – рассуждают они. – А мы выберем». Однако профессионалы на рынке недвижимости, как один, делать так категорически не рекомендуют. Результат подобной политики, как правило, диаметрально противоположен ожидаемому. Во-первых, квартира продается медленнее. Во-вторых, продавец получает за нее меньше денег, чем мог бы. И разница порой весьма существенна.
Почему так происходит? Есть несколько причин. Начнем с того, что, если вы обратились в несколько агентств сразу, то никто из них не уверен, что получит от вас плату за свои услуги. А значит, они будут заниматься решением вашего жилищного вопроса в свободное от основной работы время. Сначала найдут покупателей тем, кто заключил с ними эксклюзивный договор, а там, может быть, и до вас доберутся…
Кроме того, каждое агентство, куда вы обратились, даст объявление о продаже вашей квартиры. Естественно, по разной цене. В итоге неминуемо вступят в силу законы конкуренции. Ситуация будет складываться так же, как если бы на рынке появилось сразу пять или десять одинаковых квартир за 3 000 000, 3 100 000, 2 990 000 и т.д. Как вы думаете, какое предложение люди выберут? Разумеется, где цена ниже. Причем агенты начнут играть «наперегонки». Они пойдут на уступки покупателям, чтобы опередить друг друга, поскорее заключить сделку и получить комиссионные. В результате вам ничего не останется, как согласиться с самой минимальной суммой. Кто же станет платить 3 000 000 рублей, если можно приобрести то же самое за 2 900 000? А вы бы стали?
Итог один – квартира продана за меньшие деньги. А бывает и так, что продавец, недополучив при продаже, еще и переплачивает при покупке альтернативы.
Елена Овсянникова приводит такой пример:
«Клиент обратился в агентство недвижимости за юридическим сопровождением: продажа 2-комнатной квартиры и покупка 3-комнатной с доплатой.
По договоренности эта самая доплата составила 750 000 рублей, причем он уже самостоятельно закрепил cвои намерения соглашением о задатке. Затем он узнал, что разница в цене между 2-комнатной и 3-комнатной квартирой с аналогичными характеристиками составила бы от 350 000 до 400 000 рублей, если бы он сразу обратился за помощью в агентство. Конечно, сильно огорчился, но назад дороги не было: договор о задатке предусматривает большие штрафные санкции. На мой вопрос, почему не обратились в агентство за оказанием услуг по продаже и подборе альтернативного жилья, он ответил, что не видел выгоды – думал, что и сам все знает.
В итоге потерял около 350000 рублей.
Собственнику выгодно, когда заключен договор с сертифицированным агентством недвижимости, состоящим в Гильдии, где заранее ясен размер комиссионного вознаграждения (будь то % или конкретная сумма стоимости услуг), известна стоимость продаваемого объекта и реальные сроки продажи».
За что платить не надо
Однако эти поборы незаконны. «Застройщик обязан сделать благоустройство территории в соответствии с проектом в рамках инвестиционного проекта. Это его ответственность», – говорит Игорь Галицин. Сергей Креков рекомендует в таких случаях ознакомиться с планом благоустройства. Все, что указано в этом плане, застройщик должен сделать за собственные средства. «Если застройщик вам отказывает в выдаче этого документа – получить его можно в организации, выдавшей разрешение на строительство», – говорит эксперт.
Если речь идет о сборах средств на какое-то дополнительное озеленение и благоустройство сверх того, что сделал застройщик, принять решение о такой необходимости могут только сами жильцы, а не управляющая компания. «Решение о сборе дополнительных денежных средств на общедомовые нужды принимается общим собранием собственников помещений жилого многоквартирного дома», – подчеркивает Андрей Бубнов.
Заключение
Что касаемо стоимости метра, то она зависит от множества факторов. Однако этот параметр, в 99% случаев, не зависит от того, покупаете ли вы квартиру в офисе застройщика или агентства недвижимости.
Какое бы решение вы не приняли, покупать через агента или напрямую, знайте — закон на вашей стороне. Застройщики, для которых важна репутация, всегда работают в соответствии с Федеральным Законом №214 об участии в долевом строительстве. Эти договоры подлежат регистрации в Росреестре. С этой точки зрения разницы, у кого покупать, нет.
Нужно учитывать, что на оформление всех бумаг уйдет не меньше 3-4 недель. В любом случае, процесс покупки новостройки протекает не всегда быстро и требует времени на оформление всех документов, особенно если вы покупаете квартиру через ипотеку.
Как правило, процедура оформления права собственности начинается в течение 3 месяцев (а иногда и больше). Зачастую застройщики берут на себя такую функцию за дополнительные деньги. Хотя вы и сами можете это сделать и сэкономить еще несколько тысяч рублей.
В последние годы изменилась и сама процедура сделки. На этапе покупки недвижимости подписывается и регистрируется в Росреестре договор долевого участия. Далее, после принятия объекта новостройки госкомиссией, проведения обмеров БТИ и ввода жилья в эксплуатацию, квартира передается по Акту передачи покупателям (покупатель получает ключи от квартиры, может в ней делать ремонт и проживать).
Несомненно, различия в процедуре покупки через агентство недвижимости и через застройщика есть. Хотя, в целом, этапы оформления всех бумаг одинаковы, а финансовые риски минимальны, ведь обе стороны работают на своего клиента-покупателя. Единственная разница заключается в том, что некоторые агентства недвижимости взимают дополнительную плату за сопровождение сделки, оформление и подготовку договора купли-продажи. Стоимость данной услуги необходимо уточнить в самом агентстве.
Если вы планируете купить недвижимость в Твери или Тверской области, мы рекомендуем не испытывать судьбу с застройщиками, а обратиться в надежное агентство — АН Парамоновъ, которое работает уже более 14 лет. Сайт компании: http://www.anparamonov.ru/.
