Покупают по заниженной в договоре цене
Иногда продавцы предлагают занизить стоимость сделки в договоре купли-продажи. Почему так происходит? По Налоговому кодексу, если квартира находится в собственности менее трёх лет, то при её продаже нужно заплатить налог (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее 5 лет). При этом продавец имеет право воспользоваться правом на имущественный вычет на 1 миллион ₽ и таким образом избежать необходимости уплаты НДФЛ.
Для покупателя это несёт несколько проблем. Если продавец или его родственники по какой-то причине потребуют через суд расторгнуть сделку, то вам вернут только ту сумму, которая была указана в договоре.
Кроме того, вы не сможете получить налоговый вычет на приобретаемую недвижимость в полном объёме. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет — 2 миллиона ₽ (вернут 13% от них, то есть 260 тысяч ₽). Если квартира стоила 2 миллиона ₽, а в договоре купли-продажи вы указали 1,5 миллиона, то вам вернут всего 195 тысяч ₽.
Как правильно сделать
Не соглашайтесь указывать в договоре меньшую сумму, даже если продавец предлагает сделать так: часть суммы указать в виде стоимости, а часть — как доплату за улучшения в виде ремонта. Даже в таком случае налоговый вычет будет меньше.
Не вникают в планировку
Квартира – это планировка. Одинаковое количество «квадратов» может быть «упаковано» совершенно функционально или из рук вон плохо – всё зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери.
При выборе планировки ошибаются чаще всего те, кто излишне концентрирует внимание на поиске каких-то определенных опций, забывая о других. Скажем, нередко клиент ищет квартиру евроформата, видит объединенную кухню с гостиной и уже готовится подписать договор
Однако он не учитывает «подводные камни». К примеру, в некоторых квартирах кухня-гостиная имеет несколько окон, причем одно из них непосредственно находится в кухонной зоне, а другое – в гостиной. В этом случае их можно разделить межкомнатной перегородкой. Но гораздо чаще кухни находятся в «слепой» зоне, а окно (или даже несколько окон) расположены в гостиной зоне. Из-за этого кухня попадает в затемнённое место и отделить её от гостиной не получится.
Чтобы не попасть в такую и другие подобные ситуации, при выборе планировки необходимо следовать следующим правилам:
1. Оцените габариты помещений. Даже если на плане квартиры застройщик нарисовал в 8-метровой спальне двуспальную кровать, шкаф, софу и стол для бильярда, это не значит, что вся эта мебель туда поместится. Посетите квартиру лично или поищите аналогичные по размерам квартиры и комнаты у знакомых, сходите к ним в гости.
2
Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше, чем более они напоминают коридоры, тем хуже
Закруглённые стены, острые или тупые углы, эркеры – это всё потенциальные проблемы для дизайна, меблировки, особенно если квартира небольшая.
3. Оконные проёмы
Важно их количество и расположение. Попытайтесь «нарисовать» другую конфигурацию помещений с учетом расположения окон
Возможно, из одной большой спальни в 16 кв.м когда-то получатся две изолированные детские.
4
Обратите внимание на наличие «технических помещений». В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса
Ошибка 6. Соглашаться на «серую» схему финансирования
Нужно помнить, что фактически клиент не покупает квартиру у застройщика, а инвестирует собственные денежные средства в будущее строительство. Вот почему на квартиру в строящемся здании невозможно оформить договор купли-продажи. Ведь объект еще не готов и не введен в эксплуатацию, так что о возникновении права собственности на него не может быть и речи. Законами Украины предусмотрены только четыре способа финансирования строительства. Это может быть заключение договора на инвестирование через фонд финансирования строительства, фонд операций с недвижимостью, институт совместного инвестирования и эмиссию целевых облигаций. Все остальные способы являются слишком рисковыми для потенциального владельца жилья.
Плюсы вторички
Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:
Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.
Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.
Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.
Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.
№4 Мошенничество
Конечно, избежать обмана, мошенничества и воровства можно. Осведомлён, значит вооружён.
Самые главные схемы афер:
- Застройщик вовсе и не застройщик, а мошенник, который заложив фундамент и собрав первые 50% денег с дольщиков попросту исчез. Зачастую такие мошенники работают даже без документов. Стоит внимательно смотреть, с кем вы имеете дело.
- Псевдо-агенты, которые вовсе и не работают ни на СК, ни в агентстве недвижимости. Действуют такие проходимцы по обычной схеме, главное взять задаток, а порой им удаётся выманить и чуть ли не всю сумму с доверчивых покупателей. Они специально подготовлены, продумывают всё до мелочей, и даже могут свозить вас к псевдо-нотариусу. Будьте бдительны, имейте дело только с отделом продаж СК.
- Псевдо-ремонт, тоже частая афера, особенно в крупных городах. Не стоит вестись на сомнительные предложения и давать деньги заранее. Лучше всего заказывать ремонтные работы в проверенной компании или у застройщика, который должен иметь бригаду по ремонтным работам.
Никогда не стоит платить всю сумму, лучше платите поэтапно. Это хоть какая-то гарантия, что застройщик доведёт дело до конца.
№2 Самая частая ошибка при покупке квартиры в новостройке
Перекупы – это люди, которые приобрели уже жильё, к сожалению, среди них не всегда встречаются честные и порядочные личности. Мы говорим только о негативных случаях, так вот бывает так, что строительство не одобрили и люди, которые вложились в долю с застройщиком, на этапе строительства начинают паниковать и продавать жильё. Многие действуют по принципу, главное вернуть свои деньги и работают получше всяких агентов недвижимости. Существует такая байка, наверняка многие с ней сталкивались. Вот вложились в жильё, всё нравится, но заболел ребёнок и приходится срочно продать квартиру, сколько вложили, столько и просим. Уговоры идут очень сильные, а так как соседей ещё нет в новостройке, то покупателям практически негде взять информацию. Застройщику, по сути безразлично, кто будет новым обладателем договора, он всё равно будет утверждать, что жильё устроится по закону, лишь бы с него не требовали вернуть деньги. Поэтому такой вариант покупки лучше отсеивать сразу.
Выбирают в спешке
Главная ошибка покупателя квартиры – это попытка сделать всё быстро. Хотя такое желание вполне оправданно, ведь сделка на рынке жилья – весьма «стрессовое» занятие, терять бдительность нельзя.
Прежде всего в спешке можно ошибиться с выбором – купить не то, что нужно. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не ответил себе на вопрос: какая квартира мне нужна? Иногда поиск ответа приводит к самым неожиданным результатам. К примеру, выяснится, что подходящий объект сейчас не по карману, а другие явно не подходят, и нужно подкопить деньги для стоящей квартиры.
Вторая ошибка – выбор первого попавшегося объекта. Особенно часто это случается с новичками на рынке жилья, у которых желание наконец заселиться в «свой угол» затмевает трезвый расчет. По подсчетам аналитиков «Метриум», опытные покупатели жилья (которые приобретают вторую или последующую квартиру) рассматривают от 5 до 10 вариантов, прежде чем сделать окончательный выбор.
Эксперты рекомендуют:
1. Даже если вам понравилась первая квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите ещё минимум три других варианта в разных жилых комплексах и районах города.
2. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте всё-таки съездить и посмотреть на него вживую – опыт часто оказывается не таким, как предположения.
3. Всегда берите таймаут (не мнее трех дней) на размышления перед устным согласием на сделку.
4. Покажите выбранную квартиру доверенным друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Человек с другим углом зрения всегда найдёт незамеченный плюс или минус квартиры.
Недооценивают стоимость ремонта
Квартиры без отделки в новостройке стоят на порядок дешевле, поэтому их часто выбирают именно ради экономии. Но многие покупатели не слишком хорошо представляют, в какую сумму обойдётся ремонт и сколько он займёт времени.
Давайте посчитаем, насколько оправдана такая экономия. У ПИК, например, одна и та же двухкомнатная квартира площадью 57,7 квадратного метра без отделки стоит 6 462 000 ₽, а с отделкой — 7 580 000 ₽. Разница — около 1,1 миллиона ₽. Примерная стоимость ремонтных работ составляет 15 тысяч ₽ за квадратный метр, включая черновые работы. Плюс недорогие материалы обойдутся в среднем в 3 тысячи ₽ за квадратный метр. Если использовать материалы высокого качества, то стоит закладывать 6 тысяч ₽ за метр. В нашем случае на качественный ремонт потребуется 1,2 миллиона ₽, то есть уже больше, чем мы вроде бы выиграли. При этом работы будут идти несколько месяцев, а значит, к расходам нужно добавить ещё и стоимость аренды жилья на это время.
Такая же история с покупкой «бабушкиного варианта» на вторичном рынке. Казалось бы, достаточно просто переклеить обои и покрасить потолок. А на самом деле приходится ровнять стены, менять проводку и сантехнику. В итоге ремонт занимает несколько месяцев и стоит до 20% от стоимости квартиры.
Как правильно сделать
Перед тем как купить квартиру, посчитайте, в какую сумму вам обойдётся ремонт с учётом затраченного времени. В большинстве случаев оказывается, что выгоднее купить жильё с отделкой или свежим ремонтом.
Минусы старого жилого фонда
Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:
Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).
Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).
Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.
«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.
Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.
№14 Шумоизоляция, оплата за ЖКУ, внутренняя отделка
Очень важны и такие моменты, многие совершают ошибку при покупке квартиры в новостройке, не проверив шумоизоляцию, отдушины, вытяжку, водостоки. Все эти моменты в будущем могут стать большой проблемой. Внутренняя отделка, сделанная плохо, новосёлам может выйти в крупную сумму по переделке косяков. Проверяйте пластиковые окна, закрыв все двери надо подставить руку к окну, если есть щели, а при этом ещё и вытяжка не тянет, то дело труба. Такая квартира будет постоянно влажной, а через годы может пойти и грибок
Обратите внимание, кто берёт под контроль дом, председательство ТСЖ или местная Управляющая Компания и службы в сфере ЖКХ. Если дом большой или это комплекс, то вполне можно согласиться на ТСЖ, но на первых этапах и за исключением пункта №12 будет не дёшево оплачивать коммуналку
Спустя время, как правило, всё нормализуется. Но, если дом небольшой и один, то тянуть ТСЖ будет намного дороже для жильцов. Шумоизоляция для многих становится большой проблемой, к сожалению сегодня не все СК могут похвастаться постройками, где нет слышимости. У одних можно наблюдать слышимость сверху вниз, у других снизу вверх, у третьих от стенки к стенке. Более редкий случай и самый неприятный, когда слышно со всех сторон. Это говорит о низком качестве плит, перегородок и неправильно конструкции, укладки строительных блоков или кирпича!
№5 Коммуникации
Прежде чем купить квартиру стоит убедиться в том, что комиссия по вводу в эксплуатацию дома, подписала разрешение и утвердила безопасность, сейсмоустойчивость, внутреннее состояние и подведение коммуникаций. Эта комиссия проверяет состояние постройки и ставит печать в документе о праве ввода в эксплуатацию жилья. Если документ не подписан, то право собственности предварительное, а постоянное не выдадут. Это очень важный момент, так например семья может въехать, делать ремонт, но при этом находиться без отопления, воды или газа, света и самое главное без документа права собственности.
№6 Материалы постройки
Здесь большинству понятно, что по документам и на вид материал застройки может быть один, а на деле совсем другой и некачественный. Особенно дольщикам стоит на самых ранних этапах ненавязчиво прослеживать, как ведутся работы, наведываясь невзначай на объект. Порой даже не застройщик может быть виноват в неких недочётах, хотя это его прямая обязанность контролировать процесс. Но, если СК большая и объектов очень много по всей стране, понятное дело, такой застройщик не может контролировать ежедневно процесс самостоятельно и нанимает бригадира. Однако не всегда люди попадаются честными и попросту могут наживаться на постройке. От этого страдает не только покупатель и будущий жилец, но и репутация застройщика. Многие часто могут прочитать в отзывах или увидеть своими глазами, что к примеру кирпичный дом построен не ровно, что обязательно в будущем приведёт к непоправимым последствиям. Поэтому лучше всего выбирать дом ещё на этапе строительства и смотреть, как его строят.
