Банки повышают ставки по ипотеке. Что делать?

Что будет с ценами на жилье

В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.

Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.

Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке. «Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.

Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.

«Темпы увеличения цен будут постепенно замедляться, так как участники рынка чувствуют охлаждение спроса. В феврале регистрации ДДУ вернулись к уровням лета прошлого года, снижаются и метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений, звонков и т. д.)», — добавил Алексей Попов из ЦИАН.

Механизм рефинансирования

Рефинансирование (то есть перекредитование уже имеющегося кредита) представляет собой ту же ипотеку. Суть этой процедуры в том, что она дает возможность закрыть текущий кредит, оформив новый, но уже на более выгодных условиях. В результате для заемщика может быть снижена ставка, уменьшен или увеличен срок выплаты, сокращен размер регулярных платежей.
Обратиться за рефинансированием ипотеки можно либо в тот банк, который выдавал кредит, либо в другой. Подойти к этому вопросу рекомендуется не менее тщательно, чем к ипотеке — банк проверит кредитную историю, оценит уровень доходов и сам объект недвижимости.

«ЦБ долго раскачивался, ключевая ставка могла вырасти раньше»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Мы прогнозировали повышение ключевой ставки Центробанка и вслед за ней ставок по ипотеке, даже предполагали, что банк сделает это еще раньше, чтобы стабилизировать текущую экономическую ситуацию в условиях падения курса рубля. При этом ЦБ, на наш взгляд, долго раскачивался, но, как бы то ни было, своим решением он оказал рынку психологическую поддержку и тем самым способствовал укреплению рубля, что закономерным образом отразилось на ипотечных ставках. Предвидя все это, в последние два месяца мы предупреждали наших клиентов, раздумывающих над тем, брать ли ипотеку, что если они не сделают этого сейчас, то потом им придется оформлять кредит под более высокий процент.

Однако пока мы не видим, чтобы банки начали массово поднимать ставки по ипотеке, скорее, они занимают сейчас выжидательную позицию, так как 0,25% — все-таки несущественное для них изменение ключевой ставки. Рубль продолжает укрепляться. И если очередной пакет санкций против России не будет принят, ключевая ставка, возможно, больше не повысится. Если говорить о ценах, все зависит от того, насколько существенным окажется снижение ипотечного спроса, только оперируя этими цифрами, можно будет понять тренд ценовой коррекции.

«Росту цен препятствует снижение доходов населения»

Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон»:

— Мы наблюдаем ситуацию приведения ставок к определенному уровню, соответствующему возможностям банков. Ожидаемое повышение, то есть после пересмотра ключевой ставки, составляет в среднем 0,25–0,5%. При этом наиболее привлекательные ипотечные программы предусматривают минимальные ставки на уровне 8,5–9%, то есть до порога чувствительности еще далеко.

Мы не ожидаем существенных ценовых колебаний в краткосрочной перспективе — застройщикам нецелесообразно менять данные условия, учитывая огромные объемы жилья в реализации и достаточно высокие темпы по выходу новых проектов в продажу. Разрешения, выданные на строительство с начала 2018 года, оцениваются примерно в 3,8 млн кв. м, и это для Москвы без учета области и объемов, предусмотренных в рамках реновации. При этом ситуация с ипотечными ставками также препятствует ценовому росту, как и снижение доходов населения, которое наблюдается на протяжении последнего времени — чтобы не потерять платежеспособный спрос, застройщики будут проводить аккуратную политику по реализации своих проектов.

Ипотека невыгодна для банков

Валерий Пивень говорит и о проблемах банков:

ЦБ уже пытается помочь банкам, снижая процент резервируемых средств на ипотечные кредиты.

Раз есть посыл от президента снизить ипотечную ставку, ЦБ, банки, правительство сделают это. Вопрос только в том, как это произойдёт: реально или только как среднее значение, которое многие заёмщики не увидят.

На ипотеку сейчас возлагают большие надежды, думая, что она подхлестнёт интерес к строительному рынку, недвижимости, оживит экономику.

Однако есть и обратная сторона: ипотечные ставки падают, а цены на недвижимость растут. Для людей, чьи доходы упали, квартиры так и не станут доступными.

Смотри на процентную ставку

Чтобы почувствовать выгоду при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно выбрать оптимальные ипотечные условия и выгодную процентную ставку. Редакция «Выберу.ру» составила рейтинг ипотечных программ в банках из ТОП 1−50 по объёмам кредитования физических лиц.

При составлении рейтинга мы опирались на собственную аналитику и учитывали проценты по кредиту, надёжность банка, полную стоимость ипотеки, размер ежемесячного платежа.

Лидерами рынка стали

«Росбанк Дом» ипотека «На квартиру или долю»

1. Срок кредита от 3 до 25 лет.
2. Сумма кредита от 600 000 для Москвы и Московской области, от 300 000 для остальных регионов.
3. Ставка от 6,39% годовых для зарплатных клиентов банка, от 6,89% − при выполнении определённых условий.
4. Одобрение онлайн.
5. Есть дополнительные программы, чтобы улучшить условия кредита.

РНКБ ипотека «Готовая квартира»

1. Процентная ставка от 6,8% для зарплатных клиентов, от 7,3% − для остальных.
2. Минимальная сумма кредита от 600 000.
3. Первоначальный взнос от 10%.
4. Есть возможность заполнить онлайн-заявку.

Банк «ФК Открытие» ипотека «Вторичное жильё»

1. Ставка по кредиту от 7,6%.
2. Сумма кредита от 500 000.
3. Срок кредита от 3 до 30 лет.
4. Первый взнос от 10% для зарплатных клиентов, от 30% − для ИП и владельцев бизнеса, от 20% − для остальных категорий.
5. Оформление ипотеки по двум документам.

Рейтинг не носит рекламный характер и создан только на основе условий банковских продуктов.

Как не столкнуться с отказом

Существует несколько рекомендаций для уменьшения вероятности того, что в рефинансировании будет отказано. Прежде всего надо убедиться в том, что новая ипотека будет выгоднее старой по своей ставке. При рефинансировании потребуется дополнительно потратить деньги на страховку, оплату госпошлин, оформление документов, процедуру оценки объекта недвижимости.
То есть целесообразность всего этого мероприятия определяется процентной ставкой по текущему договору и периодом кредитования, в которое проводится рефинансирование — ближе к середине срока или же в его начале. Эксперты считают, что на данный момент минимальная разница в размере процентной ставки, которая делает рефинансирование выгодным, составляет 1,5% п.п.
Если ипотека «свежая», то рефинансировать ее не стоит — крайне высока вероятность отказа, поскольку банк лишается дохода. Минимальный срок выплаты ипотеки, по истечении которого лучше подавать заявку на рефинансирование, составляет 6-12 месяцев.
Если произошел отказ, то в следующий раз обратиться лучше через минимум два месяца. Попробуйте подать заявку в тот же банк, который отказал — его политика или требования к рефинансированию вполне могли поменяться. Кстати, эксперты отмечают, что банки сейчас с целью удержания клиентов-ипотечников, охотнее соглашаются на рефинансирование.
Выбирая банк для рефинансирования, лучше рассматривать кредиторов из топ-20. В них технология и механизм рефинансирования хорошо отработаны, у некоторых есть поддержка государства. Это делает их надежными и дает им возможность сохранять по кредитам сниженные ставки.
Перед тем, как подавать заявку, внимательно изучите все условия и нюансы программы в каждом конкретном банке — смотрите на ограничения по возрасту, сроки, лимиты. При наличии задолженности по кредитным платежам нужно сначала погасить их и затем только по прошествии 6 месяцев подавать заявку.
Еще один важный момент — оценка своего уровня материального благополучия, после оформления ипотеки он мог измениться (и в худшую, и в лучшую стороны). При рефинансировании банк попросит предоставить справку о доходах — желательно, чтобы их уровень был не ниже, чем на момент получения ипотеки. На ежемесячный взнос по кредиту рекомендуется тратить максимум 60% от всех доходов.

«Государству выгоднее поддержать ипотечный рынок, чем усилить проблему обманутых дольщиков»

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

— К концу 2018 года средняя ставка выдачи ипотечных кредитов может вырасти на 0,75% на вторичном рынке и на 0,25% на первичном. В 2019 году возможен возврат ставок к минимальным уровням на первичном рынке — это произойдет или в силу стабильной макроэкономической ситуации, или благодаря регулирующему воздействию государства, вплоть до программ субсидирования ипотечных ставок. Государству выгоднее поддержать ипотечный рынок, чем столкнуться с усилением проблемы обманутых дольщиков из-за снижения продаж у застройщиков из-за снижения темпов выдачи ипотеки на первичном рынке. Пострадавшим от такой конфигурации будет вторичный рынок жилья, который живет без государственного стимулирования, но это происходило и в предыдущие волны кризиса, когда ставки выдачи на вторичном рынке росли существенно больше, чем на первичном, и стали снижаться позже.

На первичном рынке изменения ипотечных ставок не скажутся, так как рост предполагается минимальным, в том числе за счет того, что рост ставок будут компенсировать застройщики, заинтересованные в сохранении темпов продаж, а также сдерживать государство за счет регулирования рынка. На вторичном рынке, где нет государственной политики, рост ставок ожидается более заметным, что приведет к снижению спроса и, соответственно, уменьшит потенциал роста цен на вторичном рынке, который наблюдался в России последний год.

«На рынке ипотеки сохраняется спокойствие и стабильность»

Алена Дерябина, генеральный директор «Дон-Строй Инвест»:

— Преждевременно говорить о росте ставок по ипотеке как о долгосрочном тренде. Сам ДОМ.РФ оценивает повышение ставки как временную меру, в целом на рынке ипотечного кредитования сохраняется спокойствие и стабильность. Небольшое повышение ставок вряд ли способно оказать критичное влияние на спрос: ставки до 10% годовых остаются приемлемым уровнем для большинства покупателей. Девелоперы сегодня не ограничиваются базовыми ипотечными программами и стараются предлагать клиентам максимально разнообразные варианты покупки. Например, субсидированные ипотечные программы, которые разрабатываются совместно с банками под конкретные проекты. В целом ипотека за последние годы стала эффективным инструментом продаж во всех сегментах недвижимости, и на сегодняшний день предпосылок к каким-либо резким изменениям мы не видим.

Прослушать новость

Сейчас мы будем наблюдать инерцию спроса. Далеко не все семьи, которых устраивает уровень ставок 9–10%, имели средства на первоначальный взнос, чтобы быстро отреагировать на уменьшение стоимости кредита. Сейчас они «подтягивают резервы», чтобы успеть получить заем, и как только такие покупатели реализуют этот план, спрос постепенно начнет снижаться.

Рост ставок по ипотеке постепенно начнет замедлять покупательскую активность, а именно она в последнее время позволяла застройщикам проводить более уверенную ценовую политику. Массовое первичное жилье в столице с начала года подорожало почти на 5% — после трех лет снижения цен. Однако нужно понимать, что, помимо спроса, на цены влияют другие факторы, не связанные с ипотекой. Уже упомянутое повышение НДС заставит застройщиков повысить цены как минимум на 2,5–3%. Удорожание кредита под жилищное строительство в условиях перехода отрасли на проектное финансирование также приведет к увеличению расценок. В целом можно сказать, что жилье станет менее доступным.

Рынок недвижимости в 2021 году: прогнозы специалистов

По мнению большинства российских экспертов, в 2021 году цены на недвижимость продолжат свое падение. За период 2016-2017 гг. стоимость жилья сократилась на 20-25%, причем не только в регионах страны, но и в Москве. Это явление обусловлено резким снижением покупательской способности граждан, в свою очередь вызванным кризисными явлениями в экономике страны в целом.

Наиболее оптимистичный сценарий развития рынка недвижимости в стране был озвучен главой Сбербанка РФ Г. Грефом. По его словам, в следующем году цены на жилье восстановятся и достигнут докризисного уровня. Однако другие аналитики с ним не согласны.

Так, по мнению сотрудников РЭУ им. Плеханова, в 2021 году произойдет очередная волна снижения спроса на квартиры среди населения, и, как следствие, снижение их стоимости. Аналогичного мнения придерживаются эксперты Уральской палаты недвижимости. По словам председателя совета УПН Т. Деменюк, в настоящее время для рынка жилья характерна рецессия; в 2021 году же наступит настоящий кризис.

Согласно данным, предоставленным исследовательскими агентствами, уже сегодня каждый десятый житель страны отложил приобретение квартиры на 10 лет, а каждый шестой вообще не планирует совершение таких покупок в ближайшем будущем.

Выводы из сложившей ситуации можно сделать неоднозначные. С одной стороны, стремительный обвал цен позволяет приобрести неплохую жилплощадь за сравнительно демократичную стоимость. В том случае, если квартира приобретается с целью постоянного проживания в ней, 2021 год станет наиболее удачным для совершения подобной сделки. Но если целью покупки недвижимости является временное вложение денежных средств, рисковать не стоит. Ликвидность квартир на рынке серьезно снизилась, причем, по мнению экспертов, в дальнейшем этот процесс будет усугубляться. Это значит, что в случае необходимости продать жилье за достойную сумму денег вряд ли удастся, более того, есть риск потерять свои собственные вложения вследствие падения стоимости жилья.

Дать точный ответ на вопрос о том, стоит ли приобретать квартиру в 2021 году, не может ни один эксперт. В конечном счете, принятое решение должно основываться на дальнейших планах покупателя. Снижение покупательского спроса и цен на недвижимость позволяет приобрести недорогую квартиру для постоянного проживания в ней, но, при этом, может существенно подорвать бюджет покупателя, вложившего средства в покупку недвижимости с целью сохранения денег от воздействия инфляции.

Льготная ипотека и не только. Что было с рынком в 2020-м

2020 год начинался, как и все прежние годы – никто не ждал рекордов в строительстве или ипотечном кредитовании, но перспективы отрасли в целом были неплохими. Так, прошло только полгода после полного перехода строительного рынка на эскроу-счета в долевом строительстве, хотя многие девелоперы еще заканчивали начатые ранее проекты, поэтому цены резко не выросли, а все желающие могли успеть подписать договор долевого участия по старым правилам.

Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Пандемия коронавируса начала «закрывать» на карантин целые отрасли – начав с туроператоров и авиакомпаний, в апреле в России отправили на вынужденный простой вообще почти всю экономику. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес – где-то строительные работы запретили напрямую (пример – как в Москве), а где-то их не запрещали, но работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.

Все это обещало отрасли серьезные проблемы, но главная была впереди – из-за нерабочих дней и всеобщей самоизоляции практически все россияне потеряли в доходах. Число тех, кому было по карману новое жилье (даже в ипотеку), резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили процедуры кредитования.

Ситуацию нужно было как-то спасать, и вот правительство делает совершенно неожиданный шаг – вводит льготную ипотеку под 6,5% годовых. И, в отличие от уже действующих программ, новая была доступна клиентам без каких-либо условий. Требования по самой недвижимости тоже были вполне стандартными:

• по программе можно купить жилье только в новостройках;
• стоимость – до 6 миллионов в регионах и до 12 миллионов в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
• первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья;
• все требования к заемщикам – как в стандартных программах ипотечного кредитования;
• банки имеют право обуславливать льготную ставку договором добровольного страхования заемщика.

Учитывая, что государство компенсирует разницу между ставкой в 6,5% годовых и определенной цифрой (ключевая ставка с надбавкой), банки могут достаточно гибко менять условия, чтобы привлечь больше клиентов. Пока дальше всех зашел Промсвязьбанк с рекордно низкой ставкой в 5,85% годовых (что даже ниже стандартных 6% по «семейной» ипотеке).

В целом, программа льготной ипотеки достигла своей цели – россияне начали активно скупать жилье в ипотеку, даже несмотря на снижение доходов и возможную вторую волну коронавируса.

За первые 3 квартала 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на 2,7 триллионов рублей, что всего на 100 миллиардов рублей меньше, чем за 2019 год (и на 300 миллиардов меньше, чем в 2018-м).

Но программа льготной ипотеки «перегрела» рынок недвижимости – так как клиенты буквально скупали все жилье в новостройках, девелоперы смело завышали цены. Так, по данным ЦИАН, в сентябре стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках выросла на 13% по сравнению с сентябрем прошлого года, другие агентства дают примерно такие же цифры. А, например, в Уфе цены за год выросли вообще на 27%, в Санкт-Петербурге – на 23%, в Нижнем Новгороде – на 21%. По сути, льготная ипотека дала новый импульс рынку, и этим воспользовались застройщики, компенсировав свои потери от пандемии.

По данным Минстроя, в III квартале 2020 года дороже всего жилье в Москве, а дешевле всего – в Кабардино-Балкарии:

Правда, у независимых аналитиков данные немного другие – в Москве ЦИАН насчитал среднюю стоимость жилья в новостройках на уровне 210,8 тысяч рублей за квадратный метр. А за цены около 30 тысяч рублей за квадратный метр вообще невозможно ничего построить (средняя себестоимость жилья в регионах – от 45-50 тысяч рублей за метр). Разгадка проста – официальные цифры от Минстроя нужны, чтобы рассчитывать по ним сумму жилищных субсидий, поэтому они рассчитываются по «особым» правилам.

А пока, считают аналитики, жилищный рынок в России перегрет, а ипотечный – рискует стать одним большим пузырем. Девелоперы зарабатывают более 100 миллиардов рублей выручки в месяц, но программа закончится уже в ноябре. Или не закончится – даже Владимир Путин предложил продлить ее и на 2021 год.

Но если программу продлят, чем это грозит рынку?