Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист

Как самостоятельно проверить чистоту сделки при покупке вторички?

Такую услугу, как проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке, предлагают многие юридические компании. Но многие покупатели в целях экономии средств предпочитают сделать это самостоятельно.

Следует попросить продавца показать документы:

1. паспорт (см. выше);
2. правоустанавливающие документы. Отражают причину перехода прав собственности к нынешнему владельцу, например, договор купли-продажи или дарения;
3. правоудостоверяющий документ. До 2016 г эту роль играло свидетельство о праве собственности, затем — выписка из ЕГРН;
4. кадастровый паспорт на квартиру;
5. выписка из БТИ. Отображает историю перехода прав собственности до 1998 г;
6. справка по форме №9 («О регистрации»). Перечисляются прописанные и снятые с регистрации лица, обозначается степень их родства с собственником;
7. справка по форме номер 7 («Характеристика жилого помещения»). Сообщаются площади помещений и высота потолка, строительные материалы и отделка, характеристика системы отопления и дата постройки. Важный документ, поскольку продавец или риэлтор часто преувеличивают площади отдельных помещений либо дезинформируют продавца относительно материала стен;
8. справка по форме №12 («О снятии с регистрации некоторых категорий граждан»). В отличие от формы №9, приводятся данные о лицах, пребывающих в местах лишения свободы, проходящих службу в Вооруженных силах РФ по призыву, состоящих на стационарном лечении в психоневрологическом интернате. За такими гражданами сохраняется право прописаться в данной квартире, а соответственно и проживать в ней, даже если владелец поменялся;
9. выписка из домовой книги. Также содержит информацию о зарегистрированных и снятых с учета жильцах. Выдают только собственнику в ЕРЦ;
10. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
11. справка о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Подтверждает его дееспособность. В первую очередь ее стоит потребовать у продавца в глубоко пожилом возрасте. Полезно проверить подлинность документа в регистратуре упомянутых учреждений. Если сомнения остаются, проводят медосвидетельствование продавца;
12. согласие супруги/супруга, если продавец состоит в браке. Обязательно заверяется нотариусом.

Планировку, изображенную в кадастровом паспорте, сверяют с фактической. При наличии расхождений от продавца требуют узаконить перепланировку, иначе новому владельцу грозит штраф. Полезно проверить при помощи официального сайта ФНС, не зарегистрировано ли по данному адресу юридическое лицо. Правда, большой проблемы это не представляет, поскольку отменить регистрацию не сложно.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Правило 5. Семейное положение продавца

При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. «Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них

Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена», — пояснила ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.

Зарегистрированные в квартире

Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги или Единый жилищный документ. Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение. «Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке», — предупредила Ольга Кладкова.

Как узнать, выставлено ли жилье на продажу?

продажи квартир

Таким образом, по базе данного органа можно уточнить, есть ли уже претендент на данную недвижимость.

Несмотря на эту меру, двойные продажи все еще случаются. Одна из причин — делегирование застройщиком полномочий по реализации жилья сторонним компаниям.

Те берут деньги у покупателей, а затем по той или иной причине соглашение между посредником и застройщиком расторгается и последний перепродает квартиры самостоятельно. Потому рекомендуется передавать деньги напрямую компании, ведущей строительство. А если она оформлением не занимается — через надежную, проверенную временем компании по торговле недвижимостью.

Правило 4. Субсидиарная ответственность

Также следует проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов (например, casebook.ru или СПАРК, их услуги платные). Если выяснится, что продавец квартиры является участником или акционером юрлица, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания.

«Если продавцу принадлежат акции в АО, а АО банкротится (или его финансовое положение позволяет сделать вывод о том, что вскоре возникнут признаки неплатежеспособности), то в последующем вероятно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества. А после — и его личное банкротство, в рамках которого может быть оспорена сделка по продаже квартиры», — отметила Воскресенская.

Проверка объекта недвижимости перед его покупкой: чек-лист и mind-карта

Составим чек-лист и mind-карту для проверки объекта недвижимости (здания, сооружения, офисного помещения, квартиры и т. п.) перед его покупкой. А поможет нам в этом Евгения Заварская, управляющий партнер The Lawyers. Если сделка совершена менее чем 3 года назад , не лишними будут доказательства оплаты (если информация об оплате до подписания договора купли-продажи не содержится в самом договоре), например, расписка или платежное поручение.

Однако мы советуем в любом случае не терять бдительность и проверять документы, особенно тщательно — если вы хотите провести сделку самостоятельно

Итак, разбираемся, на что важно обратить внимание

Где и как пробить квартиру на наличие обременений?

Наложение на квартиру обременения влечет за собой ограничение прав собственности: владелец не может продавать ее, прописывать новых жильцов, осуществлять перепланировку и т.д.

Существуют такие виды обременений:

1. арест;
2. залог. Например, жилье купили в ипотеку и долг банку еще не выплачен;
3. аренда. Законом предусмотрено наследование покупателем недвижимого имущества обязанностей арендодателя, значит, на его права распространяются ограничения, обусловленные договором аренды.

Сведения об обременениях содержатся в выписке из ЕГРН.

Также стоит заглянуть на сайты:

1. городского суда. Проверяют, не является ли собственник квартиры участником судебного разбирательства;
2. ФССП. Расшифровка аббревиатуры — Федеральная служба судебных приставов. Проверяют, не открыто ли в отношении продавца исполнительное производство по факту невыплаты штрафов или иных долгов.

При наличии долгов квартиру могут арестовать, несмотря на смену владельца.

Шаг четвертый. Товарный вид

Это может быть хорошая уборка или мелкий ремонт, но привести продаваемую квартиру в товарный вид необходимо. И от лишнего хлама избавитесь, и у потенциального покупателя глаз не будет цепляться за всякую ерунду, а сосредоточится на главном – качественных характеристиках жилья.

Не стоит что-то крушить, излишнее усердие все равно не окупится. Но то, что отваливается само, практически без вашей помощи, сносим нещадно.

Затраты на ремонт надо просчитывать скрупулезно: только самое необходимое, действительно критичное необходимо заменить (устранить, поправить).

В итоге квартира должна хотя бы выглядеть ухоженной, что называется, купил и въезжай.

Мебель, а также крупная бытовая техника, если вы готовы ее оставить новому собственнику, всегда будет приятным дополнением. Возможно, ваш покупатель – ипотечник и его порадует тот факт, что у него уже «все включено».

Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой

Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.

Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости

Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе

Документ должен быть заверен у нотариуса.
Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.

Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.

Шаг первый. Фактическая бумажка

Сегодня уже не выдают свидетельства о собственности, его заменяет выписка из Единого реестра прав на недвижимость (ЕГРН). Однако любого мало-мальски грамотного покупателя (или его риэлтора) будет интересовать другое: то, на основании чего это право собственности возникло. То есть правоустанавливающий документ.

Первое, что вы должны сделать, – это убедиться в наличии у себя этого самого правоустанавливающего документа. Это может быть:

• договор приватизации;
• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• справка о выплате;
• акт приема-передачи квартиры;
• договор дарения;
• договор ренты;
• свидетельство о праве на наследование.

Причем не копия, а обязательно оригинал! Это только кажется, что совет глупый и для тупых. На самом деле часто бывает так, что данный документ приходится долго искать где-то в родительском комоде. Иногда и не находят. «Давай, до свидания».

Об остальных документах, которые понадобятся для сделки, пойдет речь ниже.

Подборка двухкомнатных квартир в Московском районе Санкт-Петербурга

Продажа

2-комн. кв.|55 м2|4/5 этаж

11 300 000 ₽

Ленсовета ул. дом 15

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|74 м2|5/5 этаж

13 530 000 ₽

Варшавская ул. дом 104

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|65 м2|5/5 этаж

14 300 000 ₽

Решетникова ул. дом 5

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|44 м2|1/5 этаж

6 300 000 ₽

Кузнецовская ул., д 6

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|55 м2|4/25 этаж

11 800 000 ₽

Пулковское ш., д 40

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|51 м2|12/12 этаж

10 950 000 ₽

1-й Предпортовый пр-д, д 13

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|72 м2|1/24 этаж

10 000 000 ₽

Южное ш., д 47

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|62 м2|13/23 этаж

12 375 000 ₽

Среднерогатская ул., д 13

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|45 м2|4/5 этаж

6 500 000 ₽

Варшавская ул., д 27

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|50 м2|5/7 этаж

10 000 000 ₽

Типанова ул., д 5

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|83 м2|8/9 этаж

17 000 000 ₽

Варшавская ул., д 23

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|73 м2|4/10 этаж

15 200 000 ₽

Смоленская ул., д 14

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|63 м2|14/21 этаж

11 400 000 ₽

Среднерогатская ул., д 13

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|46 м2|2/5 этаж

5 900 000 ₽

Новоизмайловский пр., д 73

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|59 м2|6/8 этаж

13 000 000 ₽

Среднерогатская ул., д 9

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|68 м2|10/24 этаж

11 990 000 ₽

Среднерогатская ул., д 13

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|62 м2|6/15 этаж

9 400 000 ₽

Пулковское ш., д 42

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|58 м2|6/22 этаж

12 800 000 ₽

Дунайский пр., д 7

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|48 м2|6/9 этаж

7 300 000 ₽

5-й Предпортовый пр-д 10

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|64 м2|3/6 этаж

18 300 000 ₽

Чернышевского пл., 3

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|65 м2|23/25 этаж

10 980 000 ₽

Среднерогатская, 13к1

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|46 м2|9/9 этаж

8 200 000 ₽

Кузнецовская, 22

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|57 м2|2/24 этаж

8 950 000 ₽

Пулковское шоссе, 40 к 2

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|49 м2|3/3 этаж

5 400 000 ₽

Пилотов, 18 к 4

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|66 м2|2/18 этаж

8 600 000 ₽

Среднерогатская, 20 стр 1

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|66 м2|2/18 этаж

8 500 000 ₽

Среднерогатская, 20

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|53 м2|5/11 этаж

11 200 000 ₽

Лиговский пр-т, 232

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|62 м2|1/16 этаж

11 200 000 ₽

Космонавтов пр-т, 65 к 9

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|54 м2|12/17 этаж

9 800 000 ₽

Дунайский пр-т, 5 к 7

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|42 м2|4/5 этаж

7 300 000 ₽

Бассейная, 75

Показать номер

Покупаем загородный дом: чек-лист

Понять, что хозяева приглянувшегося дома не мошенники, по силам только профессиональному риэлтору с юридическими знаниями. Список обманных схем безграничен, поэтому расчет только на свои силы — огромный риск

Но если вы продолжаете идти по самостоятельному пути, в первую очередь обратите внимание на следующие моменты:

• Проверьте наличие отливов, карнизов и их состояние (нет ли ржавчины, если есть, реально ли с ней справиться).
• Проинспектируйте, как открываются и закрываются окна. Нередко при перекосах строительных конструкций окна страдают в первую очередь, сигнализируя, что стены кривые.

Большинство поселков например, 70 80 поселков Новой Риги стоит на сельскохозяйственных землях с целевым использованием для строительства жилых малоэтажных домов.

1. Кто и на каком основании является собственником?
2. Все ли документы оформлены, введен ли дом в эксплуатацию, проведено ли межевание (стоит сопоставить предложенные данные с данными публичной кадастровой карты).
3. Какая планировка у дома (если в объявлении этой информации нет).
4. Каков порядок сделки: прямая, альтернативная?

После осмотра дома уточните, какая управляющая компания отвечает за порядок в вашем поселке.

Константин Бахтин, генеральный директор центра строительной экспертизы “ПГС” конкретизировал, куда смотреть и что искать: получился вот такой список. После того как вы собрали объявления, которые вас устраивают при первом подходе, вас ждет следующий этап — звонить по указанным номерам телефонов.

Чек лист для проверки дома перед покупкой

Если сделка совершена менее чем 3 года назад , не лишними будут доказательства оплаты (если информация об оплате до подписания договора купли-продажи не содержится в самом договоре), например, расписка или платежное поручение.

2. Правоустанавливающий документ – то есть документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения и т. д.).

перед его покупкой.

Копии документов по п. 2-9, п. 11 запрашиваем у продавца с обязательным предоставлением оригиналов для их сравнения с копией.

5. Технический паспорт, с которым нужно сверить существующие характеристики объекта.

Копии документов по п.

его правообладатель с указанием даты регистрации и основания возникновения права собственности;

Правило 1. Проверка документов

Первое, с чего стоит начать — это проверить документы продавца. Нередки случаи, когда для мошенничества с недвижимостью используются поддельные документы (паспорта, завещания и т. д.). Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса. Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно). В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.

Также перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д. С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права.

Полагаться только на документы, которые предоставил продавец, не следует, отметила ведущий юрисконсульт юридической службы риелторской компани «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова. Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

«В случае когда продавец жилого помещения является не первым ее собственником, следует также запросить выписку из ЕГРН о переходе прав, из которой можно получить информацию о том, сколько раз и как часто происходила смена собственников данного объекта», — добавила юрист.

Получить такие выписки из Росреестра может любое заинтересованное лицо. Однако следует помнить, что сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.

Какие документы нужны для сделкиОльга Балбек, главный юрист сети «Миэль»:

– выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные о собственниках, указаны ограничения, аресты и обременения, если такие есть;
– документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и т. д.);
– единый жилищный документ (содержит сведения о всех прописанных и заменяет выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет);
– технический паспорт квартиры (по нему видно, производились ли перепланировки);
– справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;
– выписка из психоневрологического диспансера, доказывающая что продавец дееспособен);
– свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. В случае если квартира приобреталась в браке, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Согласие должно быть заверено нотариально;
– при проведении сделок с квартирами, среди собственников которых есть дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Чек-лист

1

Первым делом нужно запросить выписку из ЕГРН о данном объекте недвижимости, в которой отражены:

• основные характеристики объекта;
• его правообладатель с указанием даты регистрации и основания возникновения права собственности;
• информация о наличии обременений;
• и иная информация.

Сейчас это можно сделать быстро, заказав выписку на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Стоимость выписки – 300 руб. При заполнении заявления можно указать, чтобы выписку прислали на электронную почту. Срок подготовки выписки обычно составляет от 1 часа до 3 дней. Если вам неизвестен кадастровый номер объекта, то его можно узнать по адресу объекта на сайте Росреестра в разделе “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”.

2

Правоустанавливающий документ – то есть документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения и т.д.).

3

Если сделка совершена менее чем 3 года назад , не лишними будут доказательства оплаты (если информация об оплате до подписания договора купли-продажи не содержится в самом договоре), например, расписка или платежное поручение.

4

Затем необходимо получить сведения об оформленных земельно-правовых отношениях под объектом недвижимости. Если земельный участок в собственности – на него также заказываем выписку из ЕГРН (см. п. 1), в которой помимо вышеуказанного будет содержаться описание местоположения участка; и правоустанавливающий документ (см. п. 2). Если земельный участок в аренде, помимо выписки запрашиваем у продавца договор аренды земельного участка и доказательства отсутствия задолженности по арендной плате (Акт сверки с арендодателем).

5

Технический паспорт, с которым нужно сверить существующие характеристики объекта.

6

Если приобретаете отдельно стоящее здание, нужно запросить проект на строительство объекта.

7

Разрешение на строительство (или реконструкцию, если она проводилась) здания, которым подтверждается соответствие проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам. Нужно учитывать, что до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства. Разрешение на строительство здания нужно запрашивать, даже если вы приобретаете помещение (например, офис или квартиру), поскольку если здание, в котором вы приобрели помещение, было построено без разрешения на строительство, оно может быть признано самовольной постройкой и подлежит сносу.

8

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которым подтверждается выполнение строительства (реконструкции) в соответствии с разрешением на строительство (см. п. 7).

9

Проект на технические условия (строительство коммуникаций: отопление, водоснабжение, электричество, тепловой пункт и иные), а также акт их ввода в эксплуатацию. Запрашиваются, если коммуникации строились отдельно и не входят в состав проекта на строительство объекта (см. п. 6).

10

Проверяем информацию о наличии претензий или судебных споров в отношении объекта и продавца в федеральных (http://kad.arbitr.ru/, http://sudact.ru/) и в региональных базах (в Москве, например: https://www.mos-gorsud.ru/search).

11

Если продавец физическое лицо – запрашиваем копию паспорта, справку о том, что он не стоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере и согласие второго супруга на сделку (при наличии).

12

Если продавец юридическое лицо – самостоятельно бесплатно получаем сведения из ЕГРЮЛ (https://egrul.nalog.ru/), запрашиваем у продавца последнюю редакцию устава юридического лица для того, чтобы посмотреть вправе ли данное лицо производить отчуждение недвижимого имущества и порядок одобрения таких сделок, после чего запрашиваем (при необходимости) решение об одобрении крупной сделки или справку о некрупности.

Копии документов по п. 2-9, п. 11 запрашиваем у продавца с обязательным предоставлением оригиналов для их сравнения с копией.

При приобретении помещения, расположенного в здании, запрашиваются документы, указанные в п. 1-3, п. 5 в отношении как самого помещения, так и в отношении здания, где расположено помещение.

Ситуация №3: долг по имущественному налогу

Прямая продажа без посредников, бывшие владельцы жили в квартире 15 лет со дня сдачи дома. Никаких недопониманий у продавца и покупателя, паспорт и справки из домоуправления в порядке. Но через полгода на Госуслугах обнаруживается задолженность по налогам на 20 тысяч рублей по новой квартире. Хозяева удивлены, ведь всегда платили взносы вовремя.  

Что говорит закон

Задолженность по жилищному налогу переходит от одного владельца другому вместе с правом собственника, если новый хозяин уведомлен об этом. Этот пункт указан в ст. 391 ГК РФ. В нашем случае в договоре купли-продажи этот момент был прописан в середине текста. Этого пункта покупатель просто не заметил. Но договор подписал, а значит отвечать по счетам тоже будет он.  

Как подстраховаться

• Помимо базовой проверки документов, убедиться отсутствии обременений на квартиру по базам ФССП и ФНС.
• При наличии водительского удостоверения проверьте собственника квартиры на штрафы ГИБДД.