Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить

Различия в купле-продаже недвижимости гражданами и организациями

Требования к содержанию договоров между физическими и юридическими лицами в основном схожи. В зависимости от правового статуса участников сделки будут отличаться:

• процедура подготовки к ее совершению;
• пакет документов;
• преамбула — часть текста, где указаны стороны соглашения;
• их реквизиты;
• размер государственной пошлины (2 тыс. руб. — для граждан, 22 тыс. руб. — для организаций).

Есть свои нюансы при отчуждении имущества, находящегося в общей собственности граждан:

1. В случае если она совместная, то есть доли не выделены, со стороны продавца в документах указывают всех собственников.
2. Каждый из участников долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей частью, однако только после того, как предложит остальным собственникам ее выкупить.
3. Если недвижимость в единоличной собственности мужа или жены и приобреталась уже в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Оплата через банковскую ячейку

Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.

Это самый распространенный способ передачи денег. Всё довольно просто:

1. Вы снимаете сейф в депозитарии банка и кладёте в него деньги.
2. Продавец сможет получить к нему доступ, только выполнив определённые условия

Прежде чем положить деньги в ячейку, нужно чтобы всю сумму в присутствии продавца в банке пересчитали и проверили на подлинность. Сотрудники банка расфасуют деньги по аккуратным пачкам и запечатают. После этого деньги кладут в ячейку. Если хотите подстраховаться, арендуйте две ячейки. В одну можно положить деньги, в другую — расписку о том, что продавец их получил. Когда все условия договора будут выполнены и переход прав на квартиру зарегистрирован, продавец и покупатель предъявят в банке все документы. После этого продавец получит деньги, а покупатель — расписку.

Прежде чем положить в ячейку деньги, продавец, покупатель и представитель банка заключают дополнительное соглашение, в котором указывается порядок доступа к ячейкам. В этом документе прописаны условия, на которых продавец сможет получить деньги. Обычно для этого ему достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты и записью о том, что сделка зарегистрирована и квартира перешла в собственность нового владельца. Если регистрация электронная, подойдет подписанный договор и выписка из ЕГРН на имя покупателя.

Для собственной безопасности вы можете положить расписку о том, что продавец получил деньги, в отдельную ячейку с зеркальными условиями доступа. Таким образом вы в любой момент сможете подтвердить расчёты по сделке: как только продавец заберёт деньги, вы получите расписку.

Бывает, что на руках нет всей суммы наличными. Например, если деньги лежат в разных банках и на разных счетах или банк берёт большую комиссию за единовременное снятие крупной суммы. Чтобы не хранить деньги дома, не возить их в такси или метро, можно снять ещё одну ячейку, уже только для себя, и постепенно класть туда деньги, пока не наберётся полная сумма. Потом можно пересчитать её в банке и перенести в ячейку для сделки.

Аренда ячейки стоит 1000–5000 рублей в месяц, за допсоглашение придётся доплатить ещё 2000–5000 рублей. Так что это не только один из самых безопасных, но и довольно дешёвый способ взаиморасчёта.

Как правильно написать типовой вариант?

В самом начале указываются реквизиты документа.

К обязательным сведениям относятся:

1. Наименование, с которого начинается составление купчей. Оно формулируется: «Договор купли продажи квартиры».
2. Строчкой ниже указывается место (населённый пункт) и время (число, год, месяц) составления.

Что прописывается в договоре:

Вводная часть. С неё начинается тело документа. Здесь указываются фамилия, имя, отчество покупателя и продавца, а также их паспортные данные. В этой же части участники сделки определяются в качестве сторон. Вносимые сведения должны соответствовать гражданскому паспорту.
СПРАВКА. Если интересы лица представляет поверенный, то вносятся реквизиты доверенности и сведения о стороне сделки.
Для юридических лиц требуется внесение:
наименование компании;
юридический адрес;
реквизиты учредительной документации.

Предмет договора. Следует за вводной частью и содержит определение юридической операции, которая заключается данным договором сторон. Здесь указывают, что Продавец передаёт Покупателю, а Покупатель принимает принадлежащую Продавцу на правах собственности, квартиру.Далее указываются характеристики жилого помещения, извлечённые из кадастровой и технической документации.
В их числе:
адрес нахождения;
этажность дома и этаж;
число комнат;
общая и жилая площадь;
иные существенные параметры.

Существенные условия. После определения сторон и описания объекта, следуют положения, которые описывают всю операцию по передаче права собственности на жильё, в подробностях. Они называются существенными, то есть – обязательными условиями договора.Их располагают по пунктам, каждый пункт раскрывается подпунктами, в которых перечисляются нюансы каждого условия. Обязательно требуется написать в договоре купли-продажи квартиры нижеследующие пункты.

Права и обязанности сторон. Здесь указывают, что Продавец передаёт, а Покупатель получает в собственность, посредством проведения имущественной сделки, квартиру
Соответственно, покупатель вправе претендовать на передачу объекта для его беспрепятственного использования по целевому назначению, а продавец вправе получить денежные средства, положенные по сделке.
ВНИМАНИЕ! Все нюансы, относящиеся к конкретной сделке, указываются в подпунктах.
Например:
сроки, когда жильцы освободят помещение;
сроки, когда деньги будут уплачены;
дата фактического перехода прав и условия.

Условия оплаты. В них нужно написать точную стоимость квартиры, которая установлена сторонами и фактически оплачивается покупателем по договору купли-продажи квартиры
Если составлялся ПДКП, по которому уплачивался аванс или задаток, его следует засчитать в общую сумму платежа, которая указывается в этом пункте.То есть, из передаваемой продавцу суммы, вычесть уплаченное ранее. При внесении стоимости квартиры, следует указать:
общую стоимость квартиры;
ранее уплаченную сумму;
остаток по сделке.
Данный пункт содержит условия, по которым передаётся указанный остаток. Он может передаваться:
наличными;
перечислением;
через банковскую ячейку;
на депозитный счёт нотариальной конторы.
Во избежание рисков не следует вносить в тело документа цену квартиры, отличающуюся от её фактической стоимости, уплаченной по сделке.

Сроки передачи недвижимости. К срокам относится дата, назначенная для перехода фактических прав на объект.
Ответственность сторон

Здесь даётся указание на гарантии, представленные продавцом относительно чистоты сделки, в том числе – на отсутствие третьих лиц, которые могут притязать на квартиру.Определяется порядок оплаты и передачи квартиры.

ВАЖНО! Необходимо указать нормы, предусмотренные сторонами в качестве санкций за неисполнение положений договора.
В них могут, по усмотрению сторон, взиматься пени и штрафы за просрочку платежа или передачу квартиры надлежащим образом.

Условия расторжения договора. В этой части обязательно указывают основания, которые могут привести к расторжению сделки:по согласию сторон составлением соглашения;
в одностороннем порядке через суд.
Так же обязательно следует вписать положение, оглашающее, что при расторжении договора, всё полученное сторонами по сделке возвращается.

• Скачать бланк типового договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец типового договора купли-продажи квартиры

Подробно о том, как оформить договор купли-продажи квартиры, читайте тут.

Признание сделки недействительной

Письменная договоренность сторон признается ничтожной либо оспоримой по решению суда. Это может произойти в следующих случаях:

1. Подписание проходило под угрозами.
2. Участником является недееспособный либо несовершеннолетний гражданин, не получивший согласия от представителей либо органов опеки.
3. Подпись ставил несовершеннолетний в возрасте 14-17 лет, не заручившись согласием родителей.
4. Если продаваемый объект куплен продавцом, состоящим в брачных узах, а письменное разрешение супруга на продажу отсутствует.
5. Один из граждан, участвующих в сделке, в момент подписания не понимал происходящего, так как находился под действием алкоголя либо наркотиков.

Денежный расчет при купле-продаже

Запом­ни­те: Пере­да­чу денег луч­ше про­из­во­дить после реги­стра­ции прав соб­ствен­ни­ка, а не после заклю­че­ния дого­во­ра, как это обыч­но делается.

Это иде­аль­ный вари­ант для поку­па­те­ля, но сомни­тель­ный – для про­дав­ца: а вдруг поку­па­тель сра­зу после реги­стра­ции исчезнет?

При опла­те налич­ны­ми пол­ную гаран­тию без­опас­но­сти рас­че­та дает бан­ков­ская ячей­ка, кото­рую поку­па­те­лю над­ле­жит арен­до­вать заранее.

Каким обра­зом про­ис­хо­дит рас­чет при куп­ле-про­да­же читай­те здесь.

Видео: Дого­вор купли-продажи.

При­мер­ный дого­вор куп­ли-про­да­жи жило­го помещения

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости. Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее

Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества

1. Несомненным преимуществом является отсутствие условий и сложностей, которые присутствуют в договоре долевого участия, что для застройщиков является куда более удобным.
2. Цена также будет отличаться, что является плюсом для покупателя. По ДДУ в стоимость включаются все расходы, которые должен произвести застройщик, тогда как в ДКП будущей недвижимости такие расходы возлагаются именно на продавца.

Недостатки

1. Если продавец был признан банкротом, покупатель об этом может и не узнать, тогда как при ДДУ такое лицо не может быть застройщиком. Есть риск, что строящийся объект или другая недвижимость, на которую право собственности только будет приобретено стороной, попадут в конкурсную массу для реализации, а сам договор будет отменен.
2. Обязать продавца не затягивать с регистрацией права собственности могут только штрафные санкции, указанные в договоре.
3. Есть риск, что продавец может оказаться мошенником. Особенно если договор заключается с предоплатой.

Порядок оформления сделок с недвижимостью — 5 основных этапов

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.

В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по оформлению права собственности на квартиру.

Этап 1. Анализ документов

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2017 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект

Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке

Этап 2. Согласование условий сделки

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

• согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
• в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
• когда он отдаст вам ключи.

Этап 3. Подготовка заявлений и договоров

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Этап 4. Подача и получение документов в УФРС

Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.

Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:

• оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
• документ о праве собственности на объект недвижимости;
• техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
• копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.

Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.

Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Этап 5. Перевод денежных средств

Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.

Лучше воспользоваться банковской ячейкой для передачи наличных денег. Продавец получит деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано за вами.

В каких случаях обязательно нотариальное удостоверение?

По усмотрению сторон можно удостоверить ДКП нотариально. Но определённые нюансы сделки требуют обязательного удостоверения. В их числе:

• если недвижимость находится в долевой собственности;
• когда собственник несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный);
• если по договору передаётся обременение.

В этом случае документ нужно только составить и перенести на бумажный носитель, подписи ставить не следует. Подписывается он в присутствии нотариуса, который удостоверяет его и передаёт участникам сделки. Удостоверенный договор также передаётся в Росреестр, но его регистрация проходит в течение трёх дней.

Продажа недвижимости проводится посредством составления договора купчей, иногда требуется его удостоверение у нотариуса, и всегда – регистрация. Он может составляться самостоятельно, по образцу. В нём должны быть учтены все существенные моменты проведения сделки, передачи недвижимости и получения денег, а также – условия расторжения.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

У покупателей — и первого, и второго — всегда есть риски при альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Больше всего рисков получает первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативную квартиру. Например:

• в жилье могут быть прописаны несовершеннолетние, нетрудоспособные иждивенцы, те, кто имеет право проживания — их сложно выписать, а при неправильном оформлении сделки суд легко восстановит прописку;
• продавец-покупатель может в любой момент отказаться от сделки, если не найдет подходящего жилья или второй продавец передумает продавать недвижимость;
• возможна покупка недвижимости, в которой проживает съемщик — в этом случае заселиться в квартиру можно будет только после окончания договора аренды;
• несогласованность действий — при альтернативной сделке нужно одновременное оформление документов, а если стороны будут действовать несогласованно, это увеличит срок оформления;
• частичная регистрация — каждая сделка купли-продажи в цепочке рассматривается сотрудниками Росреестра отдельно, и если они откажут в переходе права собственности, можно потерять деньги и недвижимость.

Что делать после покупки жилого помещения?

После оплаты жилья и регистрации его в Росреестре покупатель становится полноправным собственником. Он вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению (кроме случаев, когда оно куплено в ипотеку). Собственник вправе:

• сдавать жилье и получать прибыль;
• перепродавать его другим лицам;
• проводить ремонт и менять перепланировку;
• закладывать недвижимость для получения кредита;
• дарить и передавать его в наследство.

Если жилье куплено за счет кредита, то его необходимо будет страховать каждый год от основных рисков (пожара, затопления и пр.) и плюс при желании сдать квартиру в аренду необходимо будет получать согласие банка-кредитора. Заемщик может и продать недвижимость, но для этого нужно проинформировать банк, и погасить остаток задолженности.

Бывает, что обстоятельства или условия проведения купли-продажи изменились. В этом случае допустимо заключить дополнительный договор к основному соглашению. На нашем интернет-портале вы найдете материалы о том, как правильно его составить и требуется ли в нотариальное удостоверение и государственная регистрация, а также как восстановить утерянный или испорченный ДКП.