Как осуществить продажу квартиры, взятой в ипотеку?
В данной сделке вместо привычных двух сторон будут задействованы три: продавец, покупатель и банк, выдавший кредит. Прежде всего, необходимо заручиться согласием банка на заключение договора и в трехстороннем порядке определяться с условиями будущей сделки
Самое важное — досконально, вплоть до рубля, выяснить, какая сумма уже была выплачена, и сколько еще осталось платить. Разумеется, вам потребуются соответствующие документы.
По наиболее вероятному сценарию покупатель полностью закроет ваш кредит в банке. Вам же он выплатит разницу между этим вкладом и первоначальной суммой. Эта сумма может быть использована на покупку более скромной квартиры – или же в качестве первоначального взноса при взятии новой ипотеки. Только после закрытия долга с квартиры может быть полностью снято обременение. Но одного только погашения кредита здесь недостаточно: придется выполнить ряд дополнительных условий.
Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против
Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.
При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.
Обременения и цены
Как правило, квартиры с обременением разрешают продавать, при условии согласия покупателя взять на себя заботы по освобождению жилья от запретов. Запрет на продажу накладывается только в случае обременения в виде ареста – эту сделку в УФРС просто не зарегистрируют. Невозможным может быть проведение сделок в аварийных домах, которые подлежащих расселению.
В остальных случаях квартира переходит в новому собственнику уже с обременениями. Проще говоря, обременение «следует» за имуществом как «приданое». Соглашаться на такой вариант можно, если есть возможность консультации у опытного специалиста. «Обычно обременения влияют на цену квартиры. Можно снизить ее на 30% за счет «отягчающих обстоятельств». Снижение цены зависит от вида обременения. Например, если покупаемая квартира находится в доме-памятнике культуры, то ее владелец «в нагрузку» получит обременение с обязательством по сохранению объекта. То есть жилплощадь надо поддерживать в идеальном состоянии и при необходимости давать возможность осуществлять проверку его состояния соответствующими организациями. Но такое обременение на стоимость объекта практически не влияет.
Возможные причины отказа и пути решения проблем
Иногда заемщики сталкиваются с ситуацией, когда сотрудники Росреестра отказывают в погашении записи об ипотеке. Причины вынесения такого решения могут быть самые разные, например:
- представление неполного пакета документов;
- отсутствие в закладной отметки представителя банка о том, что задолженность полностью погашена;
- обращение за услугой лица, которое не имеет на это права (при отсутствии доверенности от собственника заложенной квартиры);
- представленные бумаги содержат недостоверные сведения и т.д.
Во всех этих случаях регистрирующий орган вначале приостанавливает процедуру снятия обременения, а затем отказывает в оказании такой услуги (если в течение 3 месяцев допущенные нарушения не будут устранены).
В тоже время, если заявитель уверен в том, что получил незаконный отказ в снятии обременения с квартиры, он имеет право обжаловать решение сотрудников Росреестра, направив соответствующее обращение в адрес руководителя данного ведомства. В случае, если эта мера окажется безрезультатной, то гражданин, чьи права были нарушены, может подать соответствующий иск в суд.
Подытоживая вышесказанное можно отметить, что аннулирование обременения является обязательным действием, которое надо выполнить сразу после полного погашения ипотеки. Сделать этом можно разными способами, в том числе и по интернету.
Как и где снять обременение
По закону после полной выплаты ипотечного кредита банк обязан передать собственнику жилья бумажную закладную с отметками о выполненном обязательстве, что предполагает самостоятельную процедуру снятия обременения с квартиры.
Других четких положений со сроками или обязанностями в законе не предусмотрено, поэтому банки действуют на основе договоренности с клиентами. Но на практике клиенты обычно сами инициируют процесс погашения обременения.
Как отметила Вера Лучина, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Московского филиала Россельхозбанка, в Московском филиале РСХБ еще не было случая, чтобы заемщик забыл снять обременение.
В обычной практике эксперты банка всегда сообщают клиенту о том, что ипотечный кредит погашен, и готовят документы для снятия обременения:
– справку о погашении ипотечного кредита;
– закладную;
– доверенность о праве представлять банк в МФЦ для снятия обременения.
По словам Софьи Лебедевой, директора по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН, бывают случаи, когда клиент и банк совместно подают документы для погашения регистрационной записи об ипотеке.
Как рассказал коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов, процесс погашения обременения зависит от типа договора и готовности дома, а также от банка.
Если квартира приобреталась по ДДУ или УДДУ (договор уступки) и дом не сдан (не оформлены право собственности и залог), то покупатель совместно с представителем банка подает заявление в МФЦ на погашение записи об ипотеке вместе с ДДУ.
К заявлению прилагается соответствующая справка о погашении ипотеки. И в дальнейшем, после сдачи дома, при оформлении права собственности по ДДУ нет необходимости делать закладную, так как обременения банка уже не будет.
Если квартира приобреталась по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) и право собственности на покупателя не было зарегистрировано, то погашать обременение не нужно, поскольку оно не регистрировалось в Росреестре.
Достаточно взять в банке справку о погашении кредита в полном объеме. Соответственно в дальнейшем, при оформлении права собственности по договору купли-продажи (ДКП), нет необходимости делать закладную, так как обременения банка уже не будет.
Если квартира приобреталась по ДКП и в Росреестре уже зарегистрирована закладная или договор залога, то при погашении ипотеки банк выдает справку о погашении кредита в полном объеме и закладную. Покупатель может самостоятельно подать документы в МФЦ на погашение залога.
В МФЦ нужно принести следующие документы:
– паспорт;
– заявление о снятии обременения;
– закладную с отметкой о погашении кредита.
Также могут понадобиться:
– справка о погашении ипотеки;
– договор купли-продажи;
– договор ипотечного кредитования;
– копия сертификата на материнский капитал, если он использовался для погашения ипотеки.
Снятие обременения через МФЦ осуществляется в течение трех рабочих дней с момента передачи документов. Как уточнила Вера Лучина, этот срок может увеличиться еще на двое суток из-за транспортировки бумаг в Росреестр и обратно.
Если жилье было куплено по ДДУ, но ипотечный заем за него уже погашен, то период рассмотрения документов составит 5 рабочих дней плюс два дополнительных дня на транспортировку документов.
У некоторых банков свой порядок погашения залога. Так, в Россельхозбанке, если клиент не обратится в банк в течение 30 дней после погашения ипотеки, работник кредитного бэк-офиса сдает оригинал закладной в орган регистрации прав для снятия обременения с объекта недвижимости. Сбербанк самостоятельно подает электронные заявления на погашение залога в Росреестр при обращении клиента.
Как снять обременение по ипотеке в Сбербанке?
Для ипотечных заемщиков Сбербанка действует упрощенная процедура снятия регистрационной записи о залоге. После внесения последнего платежа финансовое учреждение самостоятельно проводит снятие объекта с обременения. Клиенту не нужно писать заявление, обращаться в отделение банка и в регпалату – все происходит в автоматическом режиме.
Этапы процедуры:
- После внесения последнего платежа на следующий день заемщик получает сообщение на телефон о начале процесса снятия ограничений.
- Если за время выплаты кредита клиент сменил номер телефона, то об этом необходимо заблаговременно сообщить в банк.
- Далее происходит проверка данных о кредите. Финансовое учреждение в этот период может запросить дополнительные сведения или документы на снятие обременение по ипотеке. Их можно передать лично в офисе или дистанционно.
Так как в этом процессе заемщик практически не участвует, то после получения уведомления от Сбербанка о снятии записи о залоге не лишним будет проверить результат. Запросить выписку из реестра можно на сайте Регпалаты, через Госуслуги или через онлайн-сервис Сбербанка ДомКлик.
Что делать, если банк обанкротился?
В случае банкротства банка Оксана Матюшенко советует сразу обратиться в Агентство по страхованию вкладов. По закону именно оно является ликвидатором финансовых организаций, а также конкурсным управляющим при банкротстве финансовых организаций.
Банкротство кредитного учреждения не означает, что ипотека прекращена. По словам специалистов Совкомбанка, на первых порах все обязательства будут переданы временной администрации банка, далее все может развиваться по разным сценариям.
Если будет просто ликвидация юридического лица, то обременение снимается на основании заявления заемщика и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.
Если будет назначен правопреемник (другой банк или организация), то вопрос по погашению обременения необходимо решать с новым кредитором, к которому перешли все права от предыдущего залогодержателя.
Сколько времени потребуется
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, выдаст их опись, в которой будет обозначен срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре. Когда справка будет готова, вы получите соответствующее СМС-сообщение. После этого вы сможете прийти в офис многофункционального центра, чтобы забрать документ. Справка подтверждает, что недвижимость больше не находится в залоге и вы вправе распоряжаться ей по своему усмотрению.
В МФЦ процедура снятия обременения занимает три рабочих дня, в том числе если речь идет о военной ипотеке. В некоторых случаях, когда речь идет, например, о пересылке бумажных документов по почте, срок может увеличиться на 1−2 рабочих дня. Следует учесть время, пока запрос будет идти в подразделение Росреестра, а справка – обратно в МФЦ.
Чтобы сделать процесс быстрее, вы можете заказать электронный документ через интернет. В этом случае процедура будет значительно быстрее. Электронная справка имеет ту же юридическую силу что и ее бумажный аналог.
Немного дольше будет процедура, если заемщик участвовал в долевом строительстве и приобретал квартиру в кредит. Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре в этом случае займет порядка 5 рабочих дней.
Если процедура односторонняя, период может стать еще дольше. Если не сам заемщик обращается в МФЦ, снятие обременения по ипотеке может занять порядка двух недель.
Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки
- Проведение в квартире каких-либо работ, которые могут любым образом снизить ее стоимость. Таким действием может являться перепланировка. Даже если сам процесс будет предполагать облагораживание жилой площади или же ее ремонт, реконструкцию таким образом, что ее стоимость даже повысится (по мнению заемщика), все равно подобный процесс сопряжен с некоторыми рисками:
- опасность нанести во время реконструкции повреждения, на устранение которых нужны будут дополнительные средства, каких у заемщика просто не будет;
- замораживание процесса – такой вариант уж точно не сделает объект недвижимости дороже, а банку это совсем не выгодно;
- понижение стоимости квартиры после реконструкции.
- Продажа квартиры. Естественное и вполне логичное обременение. При переходе права собственности на жилищную площадь другому лицу она уже не будет являться залогом и гарантом возврата кредита первого владельца – заемщика.
- Оформление дарственной. Так же, как и в случае с продажей, такая операция не представляется возможной. Даже если владелец жилплощади подготовит все требуемые документы, подпишет договор, такие бумаги не будут иметь никакой юр. силы до тех пор, пока не получат регистрацию в специальном органе – Росреестре. Естественно, внести изменения по отчуждению (переходу собственности от одного лица к другому) такой орган не сможет, так как на жилом объекте будет наложено обременение.
- Регистрация в залоговой квартире каких-либо третьих лиц (подобное обременение касается всех, кто не является членом семьи заемщика – супругой или супругом, детьми, родителями). Такие ограничения обязательно указаны в ипотечном договоре и у каждого банка условия, касающиеся осуществления процесса прописки, могут несколько отличаться – стоит внимательно читать договор перед подписанием. В принципе, ограничение в регистрации кого-либо на площади, которая имеет собственника, не совсем законно и его можно попытаться обжаловать в суде и даже получить положительное решение, но сам процесс займет много сил и потребует оформления большого количества документов.
- Передача квартиры на временное пользование (в аренду). Опять же, законодательством Российской Федерации не запрещается передача на правах договора аренды ипотечных квартир – такой запрет прописывается в соглашении, предоставляемым банком. Зачастую банковские организации дают разрешение на подобную операцию на непродолжительное время (сроком до одного года), но не во всех случаях.
Опять же, вполне логично, что для того, чтобы сохранить такой залоговый объект и в случае прекращения отчислений, положенных по условиям договора ипотеки, предусмотрена система наложения запретов на некоторые действия, в процессе которых квартира может перейти в собственность другого лица, никаким образом не причастного ни к самому кредиту ни к лицу, какое данный кредит получило.
Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке
Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?
– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.
Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.
Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться). Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.
Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?
– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.
А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.
Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.
Причины отказов
Начиная с года права на недвижимое имущество регистрируются по закону «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Согласно этому закону при подаче документов в их принятии может быть отказано, если не будет установлена личность заявителя.
Соответственно, в снятии ограничений вам могут отказать, если ваш паспорт утерян либо недействителен. Остальные документы, подтверждающие личность, такие как СНИЛС или водительское удостоверение, в данном случае не подходят.
Самыми частыми причинами отказа являются:
- Наличие ошибок в документах;
- Предоставлен не полный пакет документов;
- Ипотека закрыта не полностью.
При погашении долга перед банком обязательно закрывайте его «до последней копеечки». На любую, даже незначительную сумму, начисляются пени. В итоге, это может стать причиной отказа, когда вы будете осуществлять процесс снятия ипотечного обременения. Даже не смотря на то, что документ, подтверждающий полное закрытие кредита не всегда требуют при сдаче документов, лучше подстраховаться и заказать справку в банке после закрытия кредитного договора.
И помните, что при наличии доверенности отказ в снятии обременения с недвижимости на основании отсутствия при этом собственника (собственников), является незаконным. Если доверенность оформлена юридически верно, то в ваших интересах могут действовать представители юридических компаний, агентств недвижимости, либо ваши родственники или знакомые.
Ограничения, налагаемые при ренте
После заключения договора ренты права на недвижимость переходят к новому владельцу, но прежний хозяин имеет право проживать в ней вплоть до своей кончины. При этом вместо денег за квартиру он получает ежемесячно определенную денежную сумму или продукты питания, медикаменты, услуги по уходу. Подобные тонкости оговариваются в договоре ренты, который заверяется нотариусом. Согласно ст. 584 ГК подобные сделки по отчуждению недвижимости подлежат регистрации в Росреестре.
Поскольку право проживания за бывшим хозяином сохраняется, новый владелец не имеет возможности продать, передать в качестве залога или сдать в аренду жильё без его согласия. Обременение может быть снято только в случае расторжения договора или смерти получателя ренты. Жилплощадь можно продать только при условии передачи обязательств по выплате ренты покупателю. На это требуется согласие получателя ренты. Возможность прописки третьих лиц на обремененной жилплощади зависит от условий договора.
Как снять обременение в Сбербанке?
Процедура вывода жилья из-под залога, разработанная и активно применяемая на практике Сбербанком, является стандартной. В большинстве случаев клиенту предоставляется право выбора варианта осуществления этого мероприятия: самостоятельно или при непосредственном контроле специалистов банка.
Обычно выбирается второй вариант, предусматривающий личное присутствие в офисе МФЦ или Росреестра как заемщика, так и представителей Сбербанка
Важно отметить, что необходимые документы всегда оформляются в центральном офисе, расположенном в городе проживания заемщика, независимо от конкретного подразделения, оформлявшего ипотечный кредит
Где снимается после погашения ипотечного кредита?
Органом государственной власти, в основные функции которого входит регистрация прав на жилплощадь, а также совершение иных операций в отношении недвижимого имущества, включая аннулирование обременения, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Для погашения записи об ипотеке в данное ведомство можно обратиться путем личного визита или же оформить всю процедуру прямо на .
Помимо Росреестра снять обременение с ипотечной квартиры также можно следующими способами:
- через портал государственных услуг (сокращенно – «Госуслуги);
- обратившись в ближайший многофункциональный центр (МФЦ).
Чего опасаться покупателям обремененных квартир?
Среди самых распространенных – невозможность зарегистрировать жилье в своей собственности и последующая оплата чужих долгов.
По закону никто не может обременить человека выплачивать чью-то задолженность, но вот судебная волокита, которая последует за таким приобретением, потратит много вашего времени, сил и нервов.
Правда, в конечном счете, восторжествует, и жилье будет свободным от обременений, но сколько времени пройдет до этого момента, никто сказать не может. По этой причине лучше семь раз проверить и один покупать.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52
