Вопросы безопасности: крупные суммы привлекают мошенников
Покупка жилья без риелтора оказывается намного более рискованной операцией, чем продажа недвижимости.Покупатель деньги, а значит, является очень привлекательной фигурой для мошенников, которые имеют в своем арсенале немало способов оставить неосторожного покупателя без квартиры и без денег. Кроме того, несовершенство законодательства не позволяет в ряде случаев потерпевшему отстоять свои права даже в судебном порядке, несмотря на очевидность факта мошенничества.. Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях
Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.
Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях. Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.
В целях защиты от злоумышленников, владеющих современными технологиями и активно их использующих, специалисты рекомендуют приобрести новую сим-карту, предназначенную только для звонков, касающихся приобретения недвижимости.
Знающие люди, в свою очередь, рекомендуют о наличии денег на руках лучше лишний раз не распространяться, в общении со знакомыми придерживаясь версии о встречной покупке, банковской ячейке или о предварительно одобренном кредите.
Кстати, одной из распространенных махинаций является продажа квартиры от имени человека, которого уже нет в живых. Не менее распространена продажа недвижимости по поддельным документам (доверенность), от имени владельца.
Стоит понимать, что сделка во многих случаях может оказаться незаконной с самого начала. Во избежание любой неприятной ситуации, стоит изначально продумать все аспекты проверки юридической чистоты квартиры. Если нет достаточного опыта или знаний, стоит привлечь на помощь специалистов – услуги профессионального юриста стоят денег, однако в этом случае речь идет о намного меньших суммах, чем деньги, предназначенные для покупки жилья.
Если говорить о прочих недостатках самостоятельного поиска квартиры, кроме риска чего-то недоглядеть в документах, очень велика вероятность того, что этот процесс затянется, и на поиск, осмотр, подготовку, оформление документов потребуется намного больше времени, чем ожидалось. Занятым людям, которым приходится отвлекаться на это от важных дел, бывает намного выгоднее воспользоваться услугой профессионала.
Возможные встречи с мошенниками
При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.
Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.
Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.
Как купить квартиру без агента: последовательность действий
Прежде всего, нужно найти несколько подходящих вариантов, которые заинтересовали вас качеством объекта, разумной ценой и готовностью покупателя пойти на некоторые финансовые уступки. Сотни сайтов в Интернете услужливо предложат вашему вниманию тысячи квартир и домов, готовых к немедленной продаже. Если этого оказалось мало, за умеренную плату можно получить доступ к закрытым базам недвижимости, где размещено еще больше объявлений с детальным описанием объекта. Пяти-шести достойных вариантов вполне достаточно, чтобы сделать удачный выбор.
Далее вам необходимо:
Позвонить каждому владельцу и договориться о встрече и осмотре жилья. Это необходимо для удостоверения в правильности предложенного описания и оценки качества объекта. Нередки случаи, когда собственник преднамеренно дает ложную информацию. Например, уверяет в качественном евроремонте, на деле ограничившись новыми обоями и линолеумом на старом полу. Или в объявлении указано, что квартира расположена не на последнем этаже, а на самом деле прямо над ней расположен сырой чердак или технический этаж с протекающими трубами. На данном этапе часть выбранных вариантов отсеется, и вам будет несложно сориентироваться с окончательным выбором.
Обратите внимание: в ходе беседы имеет смысл делать пометки в блокноте, чтобы позже сверить рассказ владельца и данные его объявления. Если несостыковок слишком много, от покупки лучше отказаться
Никто не даст гарантии, что непорядочный собственник скрыл еще немало «интересных» фактов, с которыми придется столкнуться сразу после оформления сделки. Еще более правильный вариант – снимать объект на видеокамеру в телефоне. Но на это могут согласиться не все собственники.
Если вас все устроило, и квартира порадовала качественной отделкой и отличной планировкой, не спешите давать немедленное согласие на сделку. Еще необходимо убедиться в юридической чистоте объекта.
На следующем этапе следует проверить юридическую историю выбранного варианта недвижимости. Этот момент – пожалуй, самая объемная и сложная часть инструкции, как оформить покупку квартиры без риелтора. Объекты, реализуемые через посредников, лучше сразу исключить, чтобы упростить цепочку взаимодействия “продавец – покупатель” и не переплачивать за понравившееся предложение. Все дела необходимо обсуждать только с собственником, имеющим право на реализацию квартиры. Если владелец отсутствует, его представитель должен действовать по нотариально оформленной доверенности. Ее отсутствие – верный признак сомнительной сделки, от которой следует немедленно отказаться.
Обязательной проверке подлежат следующие документы и сведения:
- Правоустанавливающие бумаги: договора наследования или дарения, договор с застройщиком или купли-продажи с предыдущим владельцем.
- Данные выписки из реестра, где следует уточнить факт перехода прав собственности и количество сделок с данным объектом.
- Свежая выписка из домовой книги, где можно отследить количество прописанных граждан и их местонахождение в данный момент.
- Факт прописки в квартире несовершеннолетних граждан, лиц, находящихся в местах лишения свободы или в длительном отъезде, граждан с ограниченными способностями и т.д.
Выписки из домовой книги и из реестра должны быть получены не более чем неделю назад. Это позволит быть уверенным в актуальности предоставленной информации, а также – исключить возможные мошеннические действия по тайной прописке или выписке подставных лиц.
Как стать полноправным владельцем?
На окончательном этапе покупки квартиры стоит узаконить права собственности сторонам. Также предстоит передать перечисленные документы в орган, который уполномочен на проведение государственной регистрации недвижимости (Росреестр, МФЦ). Через 7-10 дней новый собственник сможет получить правоустанавливающий документ.
Что такое ПДКП и как его оформить?
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается между продавцом недвижимости и ее покупателем после того, как по каким-то причинам не удается подписать основной договор. Например, продавец не успел подготовить необходимую документацию. В ПДКП должны быть обозначены следующие моменты:
- предмет договора;
- цена недвижимости;
- срок заключения основного договора;
- вид договора;
- данные сторон;
- сведения о документе, который подтверждает право собственности на квартиру;
- обязательства сторон;
- дата подписания соглашения.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
Сроки регистрации сделки
Продажа жилья и сроки оформления сделки определяются с учётом следующих факторов:
- Статус недвижимости – приватизированная, приобретенная в ипотеку и так далее.
- Влияние стоимости объекта.
- Желание и стремление самого продавца как можно быстрее продать квартиру.
При подаче документов в Росреестр срок регистрации составляют 12 дней. Если воспользоваться курьерской услугой МФЦ-Росреестр, то срок регистрации составит 16 дней.
Что такое передаточный акт?
Чтобы зарегистрировать сделку, необходимо подписать Акт приема-передачи недвижимости. Он должен содержать следующие данные:
- наименование документа;
- место составления;
- дата подписания;
- сведения о продавце и покупателе;
- подписи сторон с полной расшифровкой.
- Скачать бланк акта приема-передачи квартиры
- Скачать образец акта приема-передачи квартиры
Шаг 5. Подписываем документы и регистрируем права на жильё
После выбора квартиры пригласите оценщика. На основе его экспертизы банк должен одобрить ипотеку, а вы — подписать предварительное соглашение. Это ещё не основной договор, а документ, подтверждающий ваши права на жильё.
Тогда же вам нужно оставить продавцу задаток или аванс. Так вы как бы бронируете недвижимость.
После предварительного соглашения вы заключаете основной договор. Для первички — это договор долевого участия, для вторички — договор купли-продажи. Продавцу можно заплатить наличными, через банковский перевод или банковскую ячейку — наличными или онлайн.
Подписав договор, вы почти официально становитесь владельцем жилья. Но не совсем: надо зарегистрировать права на квартиру. Для этого подайте документы в Росреестр.
Кстати, часть денег после покупки жилья вы можете вернуть. Об имущественном налоговом вычете подробно написано на сайте ФНС.
Что ещё почитать
Осмотр квартиры: когда дотошность избавляет от расходов
Когда попадается интересный вариант, приходит время осмотра жилья
Здесь важно не теряться и оставить за дверью природную скромность – привередливость и дотошность помогут избежать множества проблем в будущем. Потенциальный покупатель имеет право буквально заглянуть во все углы, пройтись по квартире с видом хозяина, задать любые вопросы и попросить документы, подтверждающие:
- личность продавца;
- его право собственности на квартиру;
- количество людей, зарегистрированных на жилплощади;
- законность выполненной перепланировки и так далее.
Многие владельцы жилья знают, как представить его в максимально выгодном свете и скрыть значимые недостатки, например, играя освещением или закрыв картинами дыры в стенах. Поэтому лучше осматривать квартиру днем и с открытыми шторами, чтобы были видны явные изъяны
Важно обратить внимание на работоспособность всех коммуникаций, выяснить степень их износа, оценить состояние радиаторов отопления, окон и балконов. Не помешает также познакомиться с будущими соседями или, по крайней мере, получить о них всю интересующую информацию
Если жилье полностью устраивает, стоит прогуляться по микрорайону, чтобы убедиться в удобном расположении важных объектов инфраструктуры. При покупке квартиры в доме, который построен совсем недавно, можно рассмотреть перспективный план развития территории. Это поможет сделать осознанный выбор и избежать разочарований в будущем.
Шаг 3. Определяем параметры жилья: когда, где и в каком состоянии вы готовы его купить
Характеристики жилья делят на внешние и внутренние.
Внешние параметры — влияют на спрос и стоимость жилья в целом
Локация. Чем более развит район в плане инфраструктуры (транспорт, детсады, школы, магазины), тем выше цены на жильё в нём. И наоборот.
- Сезонность. Зимой покупатели менее активны, и спрос на квартиры невысокий. Весной он начинает расти, но к лету падает из-за сезона отпусков. Осенью спрос опять растёт вместе с ценами на жильё.
- Экономическая ситуация. Спрос на жилье и стоимость взлетают при падении ставок по ипотеке и снижаются — при их росте.
Внутренние параметры — относятся к жилому комплексу и квартире
- Класс жилого комплекса. Стоимость зависит от качества самого дома, обустройства двора и подъезда.
- Размещение недвижимости на этаже. В новостройках квартиры на верхних этажах стоят дороже, чем на нижних. В готовом жилье, в котором часто нет лифта, всё наоборот: чем выше квартира, тем меньше её стоимость.
Шаг 3. Размещение объявлений
Покупатели должны откуда-то узнать о том, что ваше жилье выставлено на продажу. Вот поэтапное руководство к действию.
Сделать фотографии
Нужно сфотографировать не только все комнаты, но и коридор, балкон, кухню и санузел. Также покупателям будет интересно увидеть подъезд, вид из окна, фасад и придомовую территорию, а также парковку, если она есть. Помните, что клиентам не нужны крупные планы, идеальный вариант – панорамные снимки.
Профессиональный фотограф интерьеров сможет сделать их для вас, но придется заплатить за это несколько тысяч. Подготовьте 8 – 10 четких фото + план жилья. Без фотографий объявление выглядит подозрительно, а информативные снимки высокого качества существенно увеличивают количество звонков.
Написать текст
Опишите жилье простыми словами, избегайте общих формулировок, таких как “свежий ремонт” или “близко к центру”. Вместо этого используйте конкретные описания “10 минут пешком до метро” и “новая сантехника, трубы, ламинат, в ванной заменена плитка”. 8 – 12 строк будет достаточно. Не забывайте разбивать текст на абзацы.
Распространить объявление
На удивление, до сих пор высокую эффективность показывают обычные бумажные объявления в вашем подъезде и в ближайших домах. Если бюджет позволяет, можно сделать баннер или хотя бы распечатать на листах А4 крупными буквами слово “ПРОДАЖА” с вашим номером телефона. Разместить это нужно на окнах или на балконе.
Рекламировать публикацию
Если вам важно срочно продать квартиру, то надеяться на одни лишь бесплатные объявления не стоит. Лучше вложить какую-то сумму в продвижение вашей публикации
На сайтах с объявлениями зачастую предусмотрена возможность увеличить количество просмотров с помощью стандартных инструментов: поднятия в топ или выделения особым цветом. Если привлечением клиентов занимается риэлтор, то он должен располагать особыми возможностями.
Шаг 4. Подбираем варианты жилья и выезжаем на осмотр
Недвижимость можно найти в интернете, через риелторов и на сайтах компаний-застройщиков. Контакты опытных риелторов лучше узнавайте у людей, которым вы доверяете. Стандартная комиссия — 3–6% от суммы сделки.
Эксперты советуют выезжать на осмотр квартиры днём при естественном освещении. Присмотритесь к району, где находится квартира. Есть ли рядом магазины, больницы, спортивные залы? Не будет ли сложностей с парковкой для машины? Где вы будете гулять?
Стандартный список вещей, на которые нужно обратить внимание:
- состояние дома, подъезда, лестничной клетки;
- состояние самой квартиры, наличие ремонта;
- состояние бытовой техники;
- уровень шумоизоляции и инсоляции (естественное освещение квартиры);
- вид из окон.
Заранее приготовьте список вопросов, которые вы хотите задать застройщику или владельцу при встрече. Если на неё приехал посредник (риелтор или юрист), не забудьте попросить показать доверенность.
Будьте осторожны с объявлениями с пометкой «срочно» и ценой на более чем 20% ниже средней. Без риелтора такие предложения лучше не рассматривать — есть риск стать жертвой мошенников.
Как навести справки о квартире без риелтора?
Узнать все данные о квартире и ее жильцах является строго необходимым: вряд ли вас вдохновит перспектива судебного разбирательства в случае, если вы едва успеете вступить в права, объявится какой-нибудь потерянный наследник. Самый простой способ – обратиться за помощью к юристу, но его услуги стоят немногим меньше, нежели риелторские. Другой путь – попросить продавца предоставить вам все необходимые документы. Если человек окажется понимающим, и поможет вам – отлично, но так, к сожалению, бывает далеко не всегда. Это не обязательно означает, что он пытается вас обмануть – скорее всего, ему попросту лень заниматься такими вещами.
Что же делать? Заказать в регистрационной палате выписки обо всех владельцах квартиры. Если среди владельцев значатся или значились несовершеннолетние дети, не поленитесь проверить, выписаны ли они и имеют ли регистрацию в другом месте проживания. Вообще, квартир, владельцами которых являются несовершеннолетние, по возможности лучше избегать. Если впоследствии всплывут какие-либо подробности, связанные с незаконной выпиской, у вас возникнет много проблем, и дело может дойти до суда. Также, узнайте в ЕГРП, не наложено ли не квартиру какого-то рода обременений, не состоит ли она в залоге.
Если есть возможность, просмотрите паспорт продавца. Если он был выдан позже, чем покупалась квартира, лучше лишний раз удостовериться, что продавец состоит в разводе, попросив у него документы о семейном положении. Как видите, непросто: но эти тонкости необходимо учитывать, иначе как купить квартиру без риелтора? По ипотеке или в новостройке, конечно, гораздо проще: тогда необходимость играть в детектива отпадает сама собой.
