Ипотека без первоначального взноса
До кризиса в российской экономике ипотечные предложения без первого взноса были достаточно распространены, но сегодня в чистом виде они не встречаются.
Для покупки квартиры без первого взноса можно попробовать оформить обычный потребительский кредит, но нужно понимать, что его предоставляют на ограниченную сумму (обычно до 1-2 млн р.), которой обычно не достает для покупки квартиры. Также потребительские кредиты оформляют на короткие сроки до 5 лет, что предъявляет повышенные требования к размеру ежемесячных доходов заемщика. Наконец, потребительские кредиты выдают под повышенный процент: под 15-20% годовых вместо 10-11% по ипотеке.
Увеличить сумму потребительского кредита можно через предоставление залога в виде другой недвижимости, но не стоит забывать, что 100% от оценочной стоимости квартиры ни один банк не выдаст: максимум, что можно получить – это 60-80% стоимости.
Можно также воспользоваться федеральными и региональными программами по выдаче ипотеки без собственных сбережений. Это различные проекты для молодых семей, малообеспеченных, военнослужащих, семей с детьми и пр.
Зачем банкам первоначальный взнос
Всем известно, что основная часть банков старается одобрять кредиты на недвижимость исключительно тем клиентам, которые могут сразу внести процент от стоимости выбранной квартиры из своих сбережений. Условия по суммам минимального первоначального взноса у разных банков отличаются, однако обычно кредитующие организации предлагают клиентам самостоятельно выплатить примерно 10–20 % от полной стоимости недвижимости. Чем объясняются такие требования?
Суть в том, что ипотека представляет собой высокий риск для финансовой организации и клиента. Данные займы чаще всего берут на долгое время, в этот период могут произойти любые изменения у заемщика и в сфере недвижимости. Жилищные объекты способны стать гораздо дешевле, клиент может потерять трудоспособность, в итоге кредитор рискует не только остаться без прибыли, но и лишиться собственных денежных средств. Чтобы уменьшить риски в подобных случаях, компании стараются выдавать займы по ипотеке в сумме, меньше оценочной стоимости выбранной квартиры.
Кредит на недвижимость без начального платежа для финансовой организации является рискованным процессом по следующим причинам:
- Рынок жилья довольно нестабилен. Цены на объекты недвижимости периодически повышаются и падают. Если кредитующая организация выдает долгосрочные займы в момент роста цен, то в дальнейшем не получится реализовать недвижимость по той цене, которая поможет погасить задолженность клиента, неспособного возвращать долги в период кризиса.
- Ипотеку без первоначального взноса берут заемщики невысокого качества. Банковские учреждения уверены, что, если клиент не в состоянии накопить средства на первоначальный платеж, значит, он неграмотно распределяет свои средства, это может привести к невозврату денег по кредиту из-за отсутствия финансовой дисциплины.
Банки также считают, что ипотеку без первоначального взноса берут только заемщики с низким уровнем дохода и неофициальной работой, отсюда могут возникнуть проблемы с оплатой задолженности. В действительности это только домыслы кредитующих компаний. Задолженность по жилищным кредитам довольно низкая (3-4 %), а те, кто берут ипотеку, обычно исправно вносят свои платежи.
1 пример: без первоначального платежа. Например, вы захотели приобрести недвижимость, цена которой 3 миллиона рублей, и выбрали банк, способный выдать вам необходимую сумму полностью. Через какое-то время с финансами в вашей семье начались проблемы, и вы перестали выплачивать деньги по кредиту. В итоге организация изъяла залоговую недвижимость и объявила о ее продаже. Но за этот период стоимость квартиры упала на 500 тысяч. Следовательно, после продажи жилого объекта учреждение не возместило свой ущерб и осталось без дохода.
2 пример: с начальным взносом. Допустим, вы не нашли кредитора, у которого можно брать ипотеку без первоначального взноса. Далее вы обращаетесь в банк, где выдают кредиты, требуя внести 20 % от цены квартиры из собственных сбережений. При стоимости жилья в те же 3 миллиона размер ипотеки равен 2,4 миллиона рублей. Через несколько лет вы перестали погашать задолженность по кредиту, и организация начала продажу залоговой недвижимости. Как и в предыдущей ситуации, стоимость квартиры понизилась на 500 тысяч, однако, продав ее за 2,5 млн рублей, банковское учреждение вернуло свои средства и получило доход в виде уплаченных в первые годы процентов.
Конечно, в обоих случаях разговор идет о прибыли кредитора, что не особо важно для клиента. Учреждения учитывают это и компенсируют риски оформления кредитов без первоначального платежа с помощью высоких процентных ставок, а это, в свою очередь, оказывает влияние на переплату
В итоге оформить договор с небольшим первоначальным взносом выгодно как для заемщика, так и для банка.
В любом случае первоначальный платеж теперь является обязательным условием у большей части организаций. При ипотеке вам необходимо иметь наличные сбережения в размере 10–15 % процентов от полной цены недвижимости.
Но из любой ситуации есть выход. Далее обсудим, можно ли брать ипотеку без первоначального взноса, и рассмотрим способы обойти начальный взнос.
Как копить деньги на квартиру?
Для того чтобы успешно, максимально быстро и комфортно накопить необходимую сумму для первоначального взноса за квартиру нужно придерживаться всего 3-х простых правил:
- Больше зарабатывать.
- Меньше тратить.
- Инвестировать.
Больше зарабатывать
Это самый сложный способ. Деньги на дороге не валяются и никто просто так их вам не даст. Менять работу на более высокооплачиваемую не у всех получиться, тем более сразу. Поэтому здесь возможны только следующие варианты.
Подработка, как на основном месте работы, так и на стороне
Не важно, что доход будет не сопоставим в разы, с вашей основной заработной платой. Здесь главное приток дополнительных денег
Например, вы решили откладывать ежемесячно по 20 тысяч в месяц. Вам нужно накопить 500 тысяч. С таким уровнем вам потребуется примерно 2 года. Если у вас будет подработка, которая способна приносить дополнительно по 10 тысяч рублей в месяц, то ежемесячный вклад составит уже 30 тысяч и срок накопления сократится на 30% и составит 1 год и 4 месяца.
Разовые заработки. Не следует пренебрегать таким способом получения дохода. Дополнительные несколько тысяч хоть и небольшая сумма, но все равно приближают вас к заветной цели. Заработок в интернете, сдача крови за деньги – таким нехитрым способом может зарабатывать каждый.
Еще одним хорошим способом ускорить накопления будет откладывать сразу все незапланированные и внезапные доходы. Дали вам дополнительную премию, повысили зарплату, выиграли в лотерею, нашли кошелек на улице в конце концов: все это может идти сразу в копилку.
Продать что-то ненужное. Здесь тот же самый принцип, что и в предыдущем пункте. Дополнительные “лишние” деньги ускорят срок накопления. Что можно продать? Все что угодно: начиная от мелочи, старый телевизор, компьютер, телефон, мебель, до вполне серьезных и дорогостоящих вещей. Возможно у вас есть гараж, дача, машина. Здесь именно вам нужно расставить для себя приоритеты: отказаться от чего либо, но в результате ускорить покупку желанной квартиры.
Меньше тратить
Чтобы начинать откладывать деньги, нужно чтобы они были. И здесь главную роль в достижении играет планирование семейного бюджета. Если вы думаете, что нужно будет считать каждую потраченную копейку и вести учет всех расходов и доходов, расслабитесь. Есть намного более простое решение.
Существует достаточно много различных способов откладывать деньги. Обычно люди делают это немного неправильно. После получения зарплаты в течение месяца они стараются экономить, а в конце, все что осталось откладывают. Как показывает практика, отложить удается не совсем ту сумму, на которую рассчитывали. Она обычно может быть в разы меньше нужной.
Небольшое изменение порядка действий даст вам нужный положительный эффект.
А с оставшейся суммой вы вольны распоряжаться по своему усмотрению. Парадокс заключается в том, что зная, что у вас осталось чуть меньше денег, вы все равно довольно комфортно сможете прожить на эту сумму.
Оставшиеся деньги лучше использовать по некоторым правилам, которые способны существенно облегчить вашу жизнь, правильно и равномерно распределить текущие расходы.
Что это за правила?
- правило 4-х конвертов;
- система kakebo;
- метод 6-ти кувшинов.
Естественно, если вы планируете быстрее накопить деньги, вам все же придется урезать свои расходы и начать экономить. Начинать лучше всего с самых расходных частей бюджета, даже малая оптимизация которых будет давать более ощутимый результат, чем сильное ограничение по малым статьям расходов. Например, если вы ходите в фитнес зал и тратите 2 тысячи в месяц, а походы в кафе и рестораны “уносят” с вас 10 тысяч, то естественно лучше не отказываться от спорта, а уменьшить расходы на кафе.
Инвестировать
Если планируемый срок накопления на первоначальный взнос более 3 месяцев, то все деньги нужно заставить работать и приносить дополнительный доход. Здесь самое главное для вас должна быть надежность вложений. Поэтому оптимальным будет только банковский вклад. И обязательно в крупнейшем банке, дабы исключить возможность отзыва лицензии во время хранения денег в виде депозитов.
Вы конечно немного проиграете в доходности, но зато со 100% гарантией будете уверены, что к назначенному сроку деньги будут у вас на руках.
Что даст вам банковский вклад? Небольшую прибавку к вашей основной сумме. По крупнейшим банкам это около 6% годовой доходности. Открывайте вклад с возможностью пополнения и ежемесячной капитализацией процентов.
В некоторых случаях логичнее будет открывать вклад именно в том банке, в котором вы планируете брать ипотечный кредит. Для своих клиентов у многих банков есть программы лояльности, когда кредит вы можете получить по чуть сниженным ставкам.
Сократите расходы
Чтобы найти дополнительные средства, необходимо навести порядок в своих финансах. А это начинается с оптимизации расходов. Несколько идей, которые могут натолкнуть вас на правильные действия:
- проверьте свои подписки и тарифные планы: возможно, можно перейти на более дешевые тарифы или вообще отказаться от услуги без потери качества жизни (это касается сотовой связи, интернета, кабельного телевидения, газет, радио и т.д.);
- проверьте ежедневные траты: возможно, вы тратите слишком много на обеды и перекус, поездки на такси или заказ еды на дом;
- приобретите транспортную карту, чтобы экономить на поездках на автобусах;
- используйте многоразовые вещи;
- оптимизируйте продуктовую корзину;
- откажитесь от алкоголя и сигарет.
Много “ужиматься” не нужно: достаточно освободить столько средств, чтобы вам хватало на минимальный взнос в собственную копилку.
Как сократить время накоплений или увеличить сумму?
«В идеале, конечно, копить на своё жилье нужно сразу, как только человек начинает зарабатывать деньги, чтобы к моменту знакомства со второй половиной быть не «гол как сокол», а иметь накопления. Так же должна думать и вторая его половина», – говорит финансовый советник Наталья Смирнова.
Конечно же можно сэкономить, покупая ещё строящуюся квартиру – желательно на стадии котлована. Но здесь, по словам Натальи Смирновой, свои нюансы. Есть риски недостроя или затягивания срока сдачи дома. Также в такой ситуации нужно сразу накопить ещё на ремонт, при вторичке затраты на это могут быть гораздо меньше. Ещё неясно, где жить на период строительства, плюс имущественный вычет по такому жилью можно будет получить лишь после свидетельства о собственности или акта сдачи-приёмки, а вычет как раз можно использовать для досрочного погашения ипотеки, чтобы облегчить себе жизнь. В общем есть шансы, что минусы перевесят плюсы.
Другой вариант накопить больше или быстрее – держать не на вкладе, а на более доходных инструментах. К примеру, как рассказывает финансовый советник, семья может:
1. Покупать облигации крупнейших компаний, которые могут давать доход хотя бы на 1-2% выше, чем вклад, уже за вычетом налога.
2. Инвестировать в облигации через индивидуальные инвестиционные счета типа А, где есть налоговый вычет с вложенной на счёт суммы, но не более 400 тыс. рублей в год. С учётом этого доходность подобных накоплений может составить 15-16% годовых. Муж и жена могут открыть по одному индивидуальному инвестсчету на каждого и ежегодно откладывать туда по 400 тысяч в год. Но ИИС открывается на 3 года.
3. Вложить в крупную микрофинансовую компанию, которая может на сегодня давать свыше 20% годовых. Но воспользоваться инструментом можно, если у семьи уже есть накопления в размере 1,5 млн рублей
Важно понимать, что здесь нет системы страхования вкладов, и это рискованнее, чем облигации системнозначимых компаний
4. Инвестировать часть накоплений в высокорискованные инструменты (агрессивные стратегии торговли на фондовом рынке, в том числе торговые роботы, инвестиции в IPO высокотехнологичных компаний и т.д.). Не стоит путать с инструментами, где есть риск потерять большую часть или всё (Форекс и т.д.).
Ну и конечно же, не забываем про материнский капитал. «Существуют программы, позволяющие уменьшить первоначальный взнос – например, «Дельтакредит» принимает материнский капитал как часть первоначального взноса, таким образом можно уменьшить его сумму на 10 процентных пунктов», – объясняет Алла Пермякова.
Можно ли обойтись без ПВ
Речь идёт не об отказе от покупки квартиры. А о том, чтобы взять ипотеку сразу, не имея на руках нужной суммы. Даже у этого варианта несколько решений. И чтобы показать достоинства и недостатки каждого, будем примерять их на реальную ситуацию.
Николай собирается приобрести готовую однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге. Средняя стоимость такой недвижимости 2 500 000 руб. Он выяснил, что для оформления ипотеки в Альфа-Банке, куда он обратился за консультацией (это его зарплатный банк), нужен первоначальный взнос 15%.
Теперь перейдём к финансовой ситуации. Николай работает по найму и получает фиксированный оклад 60 000 руб., жилья в собственности нет. Тратить на ипотеку он готов 1/3 зарплаты – 20 000 руб. в месяц. У Николая большой стаж работы, востребованная профессия и хорошая кредитная история, поэтому он рассчитывает на минимальную ставку ипотечного кредитования в Альфа-Банке 9,29%. Закрыть ипотеку ему под силу за 19 лет.
Ежемесячный платёж составит 19 877 руб., переплата – 2 406 842 руб.
Давайте вместе оценим ситуацию и поможем Николаю определиться с тем, как же лучше поступить.
Поискать ипотечную программу без ПВ. О недостатках такого решения уже говорилось. Ставки кредитования по таким продуктам выше. К примеру, в ФинансБизнесБанке без первого взноса готовы выдать ипотечный кредит под 14%.
Давайте рассчитаем, насколько это выгодно. Максимальный срок кредитования по этой программе – 25 лет. Даже оформив ипотеку на четверть века, Николаю придётся выплачивать по 30 094 руб. ежемесячно. Эта сумма никак не вписывается в первоначальный бюджет. Переплата по процентам взмывает до 6 528 208 руб.
Программы ипотечного кредитования без первого взноса есть и в других банках:
- Промсвязьбанке;
- Банке Зенит;
- Транскапиталбанке;
- Банке Возрождение.
Характерной особенностью таких предложений является ограничение по выбору недвижимости – часто кредит выдаётся только на покупку квартиры у застройщиков-партнёров банка.
Ещё одна важная деталь – требование страхования жизни и трудоспособности заёмщика, а также риска утраты жилья. В случае отказа от оформления страховки ставка может существенно увеличиться.
Взять кредит на первоначальный взнос. Это рискованный шаг, так как нужно иметь высокую платёжеспособность, чтобы отвечать по двум кредитным обязательствам. Кроме того, будет сложнее получить ипотеку с уже оформленными другими займами.
Варианта здесь два: потребительский кредит или кредит под залог имеющейся недвижимости. Последний вариант удобен для переезжающих из другого города. Такая программа есть в банке ДельтаКредит. Но по условиям задачи у Николая нет в собственности недвижимости и других активов. Поэтому будем ориентироваться на обычный потребительский кредит без обеспечения. По данным ЦБ, средняя ставка по таким продуктам на начало 2018 года 14,5%.
Перейдём к расчётам:
1. Потребительский кредит на сумму 375 000 руб.:
- Ставка: 14,5%.
- Срок: 5 лет.
- Ежемесячный взнос: 8 823 руб.
- Переплата: 154 386 руб.
2. Ипотека:
- Ставка: 9,29%.
- Срок: 19 лет.
- Платёж: 19 877 руб.
- Переплата: 2 406 842 руб.
Итог: 154 386 + 2 406 842 = 2 561 228 руб. Кроме того, при таком раскладе Николай опять не вписывается в бюджет, поскольку первые 5 лет ему придётся отдавать почти на 9 000 руб. больше.
Увеличивать срок ипотеки невыгодно – платёж изменится незначительно, а общая переплата вырастет ого-го. Например, если взять срок 30 лет, то в месяц нужно платить 17 543 руб., а переплата составит 4 190 654 руб.
Учтите, что ипотеку с высокой кредитной нагрузкой на заявителя не одобрят. Если ежемесячный платёж выше чем 40-50% от доходов клиента, банк откажет.
Использование субсидий. В России функционируют несколько программ для приобретения жилья с использованием государственных субсидий и льгот. Они действуют для следующих категорий граждан:
- Молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
- Семьи, где родился второй и последующий ребёнок (материнский капитал);
- Военнослужащие российской армии и флота.
К примеру, в Банке «Санкт-Петербург» по ипотечной программе «Квартира» в качестве первого взноса согласны учесть материнский капитал или безвозмездную субсидию. Но так обстоят дела не в каждой кредитно-финансовой организации.
Знаете ли Вы что
Во многих мировых банках есть негласный список профессий клиентов, которые нежелательны. Сюда обычно относятся: журналисты, юристы, индивидуальные предприниматели, военнослужащие, судьи…
Подобрать кредит в банке, которому все профессии важны
Что делать, чтобы получилось отложить деньги
Секреты богатых людей в том, что они придерживаются нескольких очень простых правил:
Секреты
Почему это работает
Рано вставать и ложиться спать в 23-00
Утром мозг человека работает лучше всего.
Почему-то, до 12 часов дня можно сделать больше, чем за все время с 12 до 24 часов.
Если у вас бессонница – не считайте баранов – встаньте и сделайте что-нибудь из своих дел. На следующую ночь заснете во время.
Напишите свое обычное расписание дня по часам, рассмотрите его и составьте такое, как бы вы хотели
Строго придерживайтесь нового расписания – это вы его сами составили
Очень много времени современный человек тратит впустую в соцсетях и за просмотром сериалов, сюжет которых уже понятен с первых серий – ваша собственная жизнь проходит мимо.
Высвободившееся время потратьте на дополнительный заработок, например, в интернете.
Важно! Расширяйте кругозор, узнавайте о новых технологиях, возможностях перспективах – все это подаст вам новые интересные идеи бизнеса или заработка. Способен ли на это ваш сериал?
Работать.
«Работа – лучший друг человека», когда работаешь во благо не только обществу, но и себе
Ваша служба у работодателя – это не совсем то, о чем идет речь
Известны люди, которые, придя с работы, делают домашние дела, а потом 2 – 3 часа работают лично на себя и становятся богатыми намного быстрее других
Считать деньги.
Деньги любят тишину и счет – это две поговорки (японская и американская) в одной.
Человек часто сам себе стыдится признаться, сколько он тратит денег на ненужные вещи и вредные привычки.
Не бойтесь самого себя – записывайте и считайте все ваши доходы до копейки, расходы, даже на сигареты (обычно про траты на них неохотно признаются даже себе).
Не гнушайтесь даже копеечным дополнительным заработком
Лень – враг богатства, а каждая минута приносит деньги
Плохая привычка – работать на износ пару месяцев, заработать, а потом не работать, пока деньги не закончатся. За это время вы бы еще столько же заработали
Контролируйте свои потребности, чтоб не росли выше дохода.
Обязательно откладывайте часть заработка
Дежки улетают в мгновение ока
Внимание! По статистике, человек всегда стремится потратить больше, чем заработал. Помните об этом
Не храните деньги «в чулке»
Пусть деньги работают на вас, даже если принесут очень маленький доход
Положите в банк под проценты, например. Этот способ можно использовать, даже если у вас нет знаний в инвестициях
Ведите бухгалтерский учет и подробно пишите, на что именно потратили ту или иную сумму
Через месяц вы явно увидите, куда же уходят деньги. Сможете сократить некоторые расходы или вовсе перестать тратить куда-либо.
Некоторые курящие люди, бросают вредную привычку с выгодой для себя – каждый раз, когда им хочется закурить, они откладывают 100 руб. в копилку. Это работает – многие ездят на эти деньги в отпуск к морю или на экстрим в горы
Ставьте цели и стремитесь к ним
Если у вас нет цели – все деньги вы потратите непонятно на что, на членов семьи и еле дотянете до следующей зарплаты
Планируйте все
Сначала напишите на бумаге вашу главную цель.
Потом подумайте, что для ее реализации нужно. Поставьте много маленьких целей на пути к большой. Составьте план пошаговой реализации. Каждый день утром смотрите план и делайте, что-нибудь для его реализации. Каждый вечер анализируйте день и делайте выводы, насколько вы приблизились к цели
Правила такие простые, всем известные, но мало кто их придерживается. Хотя самодисциплина всегда ведет к цели. В данном случае – заветная ипотека не за горами.
Второй вопрос, который приблизит к цели – это распределение и контроль бюджета.
Уникальная методика распределения дохода от Алексы фон Тобель
Вы думаете, что американцы все живут шикарно? Они тоже еле дотягивают от зарплаты до зарплаты. Почти 80% из них. Это происходит только из-за неумения контролировать свои расходы. Алекса предложила уникальную схему распределения дохода 50/20/30.
Что это за цифры?
50% от зарплаты – траты на оплату коммунальных, продукты, кредиты и все остальное, необходимое для жизни. Считается, что на самом деле, человеку нужно совсем немного. Но если ваша совокупная зарплата 35 – 40 тыс. руб., 10 – 12 тыс. руб. из них вы отдаете за коммунальные, еще 15 тыс. руб. в месяц тратите на еду, то остается 13 тыс. руб. А это значит, что нужно менять работу, образ жизни
Обратите внимание, что очень часто плата за проезд на работу и обратно «съедает» около 3 тыс. руб
(минимум).
20% — в счет накоплений. Попробуйте сначала отложить 15%.
30% — на себя любимого. Почему на себя так много? По европейским понятиям человеку нужна мотивация. Немного балуйте себя, и будете работать, зарабатывать намного охотнее и плодотворнее. По восточным учениям тело человека очень благодарно и отзывчиво на любовь к самому себе и заботу. Поэтому, по непонятным причинам, ухоженное довольное тело притягивает к себе больше благ, денег, нужных людей, которые готовы идти навстречу. Это не значит, что нужно покупать себе торты и пирожные, наоборот, дарите себе каждую неделю новые интересные впечатления, расширяйте кругозор, занимайтесь спортом, для женщин – маникюр и педикюр, массаж – для всех. Сами увидите, как все изменится в вашей жизни.
Кроме Алексы, которая живет далеко за океаном, есть отечественные школы, где можно проконсультироваться о правильном распределении денег и контроле расходов. Многие предлагают бесплатные видеоуроки в Ютубе. Запаситесь ручкой, тетрадкой и большим желанием жить в достатке, просмотрите материалы, поразмыслите и сравните со своим образом жизни.
Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса?
Нередко люди просто не имеют возможности собрать нужную сумму, поэтому возникает вопрос о том, можно ли обойтись без нее. В связи с нестабильной экономической ситуацией, все больше банков снижают число программ по ипотеке без первого взноса, однако такие предложения все же есть.
Поскольку риски для банка в этом случае повышаются, чтобы их компенсировать, устанавливаются более высокие процентные ставки по займу, что невыгодно для клиента. Чаще всего максимальная стоимость приобретаемого жилья ограничена определенным уровнем, который значительно ниже, чем при стандартных условиях. Именно поэтому стоит позаботиться о наличии хотя бы небольшой суммы для первого взноса.
Минимальный размер такого взноса может устанавливаться при использовании заемщиками разных уникальных государственных программ, разработанных специально для поддержки уязвимых категорий населения. В них может устанавливаться очень маленький процент от стоимости квартиры, с которым может справиться каждый потенциальный заемщик.
Таким образом, первые взносы на ипотеку являются важным фактором при ее оформлении. Их размер может быть разным, поскольку это зависит от условий банковской организации
Важно вносить деньги непосредственно в процессе оформления ипотеки. Наличие взноса считается оптимальным не только для банка, но и для самого заемщика, поскольку снижаются заемная сумма и стоимость страховки за покупаемую недвижимость
Взять деньги на формирование такого взноса можно из разных источников, все зависит от размера личных сбережений заемщика.
Пример расчета, если есть где жить
Зная плюсы и минусы каждого варианта, можно переходить к расчетам. Данные, которые нужны для принятия решения при наличии собственной квартиры:
- размер дохода за месяц;
- процент, который можно будет выделить на ежемесячный платеж по кредиту или откладывать на покупку своей квартиры;
- цена жилплощади, которую планируется приобрести;
- ставка, по которой будет выдана ипотека;
- примерный размер дохода при открытии вклада под проценты (если планируется накопление средств);
- Размер первоначального взноса.
Для расчета берется однокомнатная квартира на вторичном рынке для одного человека без детей с учетом инфляции, влияющей на рост стоимости недвижимости.
Для регионов
Те, кто проживает не в столице, могут приобрести квартиру по более низкой цене, чем в Москве. Но при этом и доходы у них будут ниже.
Средняя заработная плата в регионах примерно 27 845 рублей. Однокомнатную квартиру на вторичном рынке можно приобрести за 1,3 млн. рублей.
На ежемесячный платеж по кредиту должно приходиться не более 60% дохода заемщика. Но если имеется жилье, можно откладывать на квартиру большую часть дохода. При этом придется урезать собственные расходы, но при отсутствии детей и наличии собственной квартиры (пусть небольшой и неудобной) это не смертельно.
Например, если с каждой зарплаты откладывать половину, получится 13922,5 рублей. Таким способом получится накопить на однокомнатную квартиру почти через 8 лет. Это без учета инфляции и роста всех остальных показателей.
Если деньги не просто откладывать, а вносить на депозитный счет, процесс можно немного ускорить. Средняя ставка по вкладам составляет 6%, значит, каждый месяц к откладываемой сумме будет прибавляться 835,35 руб. Получается, что ежемесячно можно копить 14757,85 руб. и купить желаемую квартиру на год раньше – через 7 лет.
При этом инфляция составляет минимум 7%. Получается, что к тому моменту, когда на руках будет нужная сумма, стоимость недвижимости существенно увеличится и недостающую часть денег придется занимать либо снова начать процесс откладывания денег.
Если брать ипотеку, средняя ставка по кредиту составляет 10%. Если оформить заем на те же 8 лет с первоначальный взносом в 20% (260 тыс. руб.), то ежемесячный платеж будет равен 15 781 руб. За 8 лет переплата примерно составит 475 000 руб.
Для Москвы
Средняя зарплата жителей столицы выше, чем в регионах. Но и недвижимость здесь стоит дороже.
В среднем, доход в Москве равняется 67 900 руб., а цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке – 5 млн. руб.
При наличии собственной квартиры можно откладывать около 45 тыс. рублей. Такой способ позволит накопить нужную сумму только через 9 лет. Если вносить деньги на депозитный счет, можно ежемесячно получать процент в размере 2 400 рублей (при ставке в 6%). Это позволить накопить нужную сумму на год раньше – через 8 лет.
При этом также стоит учитывать инфляцию, из-за которой стоимость квартиры будет существенно выше к тому моменту, когда деньги на ее приобретение будут собраны.
Если брать ипотеку с первоначальным взносом в 20% (1 млн. руб.), то ежемесячный платеж будет равняться 56 314 руб. Если заем будет оформлен на 9 лет, сумма переплаты составит 2 082 000 руб.
Методики и способы накопления
Если вы никогда не копили деньги, то начинать вам будет не так-то просто. Но если вы воспользуетесь специальными системами и методиками создания накоплений, то процесс пойдет легче. Мы собрали самые распространенные и удобные варианты.
Правило 10%
Эксперты в области финансовой грамотности советую откладывать 10% от любого дохода. Заработали 1000 рублей — отложили в копилку 100. Получили зарплату — сразу отсчитали от нее 10 % и поместили на накопительный счет. Накопления будут идти не так быстро, как хотелось бы, зато не сильно ударят по карману и не обременят вас.
Методика 50/20/30
О ней мы уже говорили. Это тот вариант, когда вы половину дохода тратите на необходимые нужды, 30% — на собственные удовольствия, подарки и т.д., а 20% идут в копилку. Таким образом вы не делите доход на много частей, а всего на 3, и вам проще будет контролировать денежные потоки.
Совет! Постарайтесь чтобы те самые 20% были равны как раз той сумме, что вы будете отдавать банку каждый месяц как обязательный платеж. Тогда и копить, и платить потом ипотеку вам будет просто.
Четыре конверта
Методика подойдет тем, у кого часто случаются непредвиденные расходы. Заведите себе 4 «конверта» (счета, банки, коробки и т.д.) и распределяйте весь доход по ним. Вычтите из общего дохода накопления (5-20%), сумму обязательных трат (аренда жилья, интернет, коммуналка). Все остальное разделите на 4 части и расфасуйте по конвертам. Один конверт — бюджет на одну неделю. Тратьте деньги как хотите, но в пределах лимита, ограниченного конвертом. Все, что будет оставаться, кладите в копилку..
Принцип накопления Шломо Бенарци
Этот вариант подойдет тем, кто никогда не копил и боится начинать, так как считает, что просто не сможет долго делать накопления. Экономист Бенарци рекомендует не начинать копить сразу с больших сумм, а начать с, например, всего 1% от дохода в первом периоде накопления, 2% — во втором, 3% — в третьем так далее. То есть с каждым днем, месяцем вы будете незаметно для себя откладывать все больше, пока не привыкнете откладывать в копилку большие суммы.
У всех способов накопления первого взноса есть один недостаток — цены на недвижимость могут резко подскочить, и вам потребуется сумма больше, чем ранее, чтобы сделать первый взнос. Но с этим поделать ничего нельзя. Кто-то может подумать, что хорошей идеей станет заем у друзей или родных или же оформить потребительский кредит. Но если первый вариант еще можно рассматривать, то второй не стоит — риск неодобрения банком ипотеки возрастает. Лучше всего все-таки научиться копить и накопить свои личные средства на первый взнос.
Определяем размер первоначального взноса
Обычно размер первоначального взноса определяют как минимальную сумму собственных средств, которая должна у вас быть на руках для получения ипотечного кредита. В среднем по стране этот размер обычно составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья. Хотите купить квартиру за 3 миллиона – первоначальный взнос будет 600 тысяч. Квартира стоит 5 млн. – нужно иметь миллион.
На самом деле в этом кроется главная ошибка заемщика, которая в последствии может сильно отразиться на его финансовом состоянии.
Именно сумма ваших затрат, которые вы будете отдавать банку в виде кредита, играют главную роль. Накопив деньги на первоначальный взнос, заемщик с удивлением обнаруживает, что оставшиеся 80% банк может ему дать, но для покрытия всех ежемесячных выплат по кредиту придется отдавать почти всю свою зарплату.
Перед получение ипотечного кредита заемщик должен определить для себя комфортный уровень ежемесячных платежей с учетом его доходов. Обычно выплаты по кредиту не должны превышать 35% общих доходов семьи. То есть если вы зарабатываете в совокупности 100 тысяч в месяц, то максимальная сумма выплат по кредиту будет 35 тысяч. Имеете доход – 50 тысяч, платить по ипотеке желательно не более 17-18 тысяч в месяц.
После определения суммы можно рассчитывать уже минимальный размер первоначального взноса.
Пример. Доход заемщика – 60 тысяч в месяц. Стоимость квартиры 3 миллиона рублей. Ежемесячный допустимый размер выплат по кредиту – 20 тысяч рублей. Процентная ставка по ипотеке 12% годовых.
Исходя из этих данных, с помощью ипотечного калькулятора, рассчитываем какую максимальную сумму кредита может дать банк и соответственно, каков должен быть размер первоначального взноса.
В итоге получились следующие данные:
- размер первоначального взноса – 1,1 млн. рублей или 36% от стоимости квартиры;
- размер кредита – 1,9 млн. на 25 лет.
Конечно, уровень 35% не является истинным показателем. Если вы при вашем уровне доходов можете вполне комфортно прожить и на 50%, а оставшиеся деньги отдавать за ипотечный кредит, то конечно же, почему бы и нет.
В противоположность этому, есть категории граждан, с достаточно низким уровнем доходов, для которых отдавать даже 30% за кредит весьма проблематично. Поэтому следует воспринимать данные цифры как некий ориентир, а принимать решение нужно исходя конкретно от ваших финансовых возможностей.
Копим на стартовый взнос
Но жить хочется не там, где получается, а там, где мечтается. Первый шаг к покупке собственной квартиры — найти нужную сумму для стартового взноса, чтобы купить её в рассрочку или по ипотеке.
«Обычно на первом этапе требуется 20–30% от полной стоимости жилья, — рассказывает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. — Накапливать эту сумму спокойнее на банковских вкладах. Супруги не старше 35 лет, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут рассчитывать также на госсубсидию
Но, прежде чем ею воспользоваться, важно взвешенно оценить свои силы. Иначе есть опасность не справиться с финансовым графиком и жильё потерять
Не советую также брать для стартового взноса потребительский кредит. Ведь потом придётся отдавать сразу два кредита».
Субсидия в рамках федеральной программы «Молодая семья — доступное жильё» составляет 35% от рыночной цены квартиры, если у супругов нет детей, а при их наличии — 40%. Но выдаются эти средства в виде сертификата на приобретение жилья, который нужно использовать за 9 месяцев.
Разрешается вкладывать в жильё и материнский капитал. Им можно оплатить часть суммы покупки, а можно использовать его для погашения ипотеки.
Как изменится ипотека для молодых семей? Подробнее
