Как оценить квартиру в новостройке и понять, подходит ли она вам для жизни?

Профессиональная помощь в оценке квартиры — обзор ТОП-3 компании по предоставлению услуг

Представляем экспертный обзор тройки лучших в России оценочных компаний.

1) Apex Group

Компания существует уже 16 лет и работает в 16 городах России. За годы своего существования «Apex Group» выполнила более 600 тыс. отчетов.

В Apex Group работает 120 сотрудников. Фирма аккредитована Сбербанком России и другими коммерческими банками. Занимается компания различными видами оценок, в том числе оценкой недвижимости, имущества, бизнеса.

Оценочная компания — член СРО, деятельность компании застрахована на 100 млн рублей.

2) Гранд Реал

«Гранд Реал» уже 13 лет на рынке оценочных услуг. Компания оказывает все виды оценочных услуг. НОК аккредитована в СРО «Ассоциации Российских магистров оценки». Свою профессиональную деятельность компания застраховала в страховой фирме «Альфастрахование».

Все специалисты «Гранд Реал» аккредитованы в СРО «Экспертный совет» и «РОО». Опыт работы специалистов НОК не менее трех лет.

3) Вега

Компания «Вега» занимается оценкой всех видов имущества для различных целей.

У специалистов компании есть дипломы о прохождении обучения по профессии оценщика, полис страхования ответственности, как того и требует законодательство. Также «Вега» — член СРО.

Качество и соблюдение сроков возможны благодаря наличию необходимого оборудования. Стоимость и сроки выполнения оговариваются при оформлении заявки на оценку. Возможно провести оценку за 1 день.

В каком районе?

Общие же советы по выбору района новостройки таковы:

отдавайте предпочтение местам с развитой инфраструктурой. Как минимум, несколько магазинов и аптек поблизости точно должны быть. Если в семье есть дети, посмотрите, насколько далеко находятся ближайшие детский сад и школа и насколько они отвечают вашим требованиям к уровню образования

Немаловажно наличие поблизости поликлиники. Часто новостройки начинают строить в новых районах города, на окраинах

Есть риск, что они так никогда и не обрастут достаточной инфраструктурой
Потому обращайте внимание, начинают ли строить поблизости школы и поликлиники;

остановки общественного транспорта уж точно не должны быть далеко, даже если в семье есть автомобиль;
если же вы за рулем, то оценить наличие парковочных мест можно лично, приехав в будний день вечером во двор новостройки, правда, это вариант больше для тех, кто смотрит квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме. Также уточните наличие подземного паркинга и/или гаражного кооператива поблизости;
наличие рядом парка или зеленой зоны – большой плюс;
лучше не брать квартиру по соседству с заводами и крупными транспортными магистралями
Если район совсем новый, у застройщика можно уточнить, планируется ли разбивка парков, скверов, детских и спортивных площадок;
риелторы обычно не советуют брать квартиру в доме поблизости с торговым центром, овощной базой и т.д.;
последний пункт и так очевидный – в мегаполисе лучше смотреть район недалеко от того места, где вы бываете чаще всего, т.е. дорога на работу/учебу не должна отнимать часы. Небольшая отдаленность от родственников – тоже плюс.

Дешевле всего стоят дома в новых необжитых районах, на окраинах города. Уточняйте у застройщика, планируется ли возведение объектов инфраструктуры. Возможно, власть планирует вот-вот открыть новую станцию метро. Если нет, то радость от выгодной покупки может очень скоро закончится. Если район уже заселен, то не мешает пару раз съездить туда (днем и вечером, в будний и выходной), чтобы оценить оживленность, количество машин, инфраструктуру, уровень освещения вечером, да и понять – нравится вам там или нет.

Почему я выбрала вторичку

Отсутствие ремонта у соседей. Я не готова жить в доме, который даёт усадку. И не готова несколько лет жить в режиме ремонта вокруг. Для меня это неприемлемо, мне хочется покоя. Именно с этим столкнулся мой сын, купив квартиру в новостройке. Ремонты не прекращаются уже два года.

Хорошая инфраструктура. Я искала квартиру в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Недалеко от моего дома красивый уютный парк, вокруг много различных ресторанов, салонов красоты, ремонтных мастерских. Конечно, современные дома не уступают по набору таких услуг внутри жилого комплекса. Но часто новостройки даже в центре города — это неотработанная инфраструктура, в том числе транспортная.

Интеллигентное окружение

Мне было важно, в каком окружении я буду жить, какие у меня будут соседи. Щукино — довольно интеллигентный район

Основное ядро здесь — научная интеллигенция и руководящий армейский состав. У моих друзей был неудачный опыт покупки квартиры в современной новостройке коридорного типа в центре Москвы (когда квартиры на этаже расположены не по секциям, а вдоль коридора). После окончания ремонта они переехали в свою квартиру и поняли, что по соседству много жилья сдаётся посуточно, а отдельные этажи и вовсе функционируют как мини-отель. 

Низкая стоимость. Не буду лукавить, бюджет при выборе новостройки или вторички имеет большое значение. Новостройки в центре сильно дороже, чем вторичка. Кроме того, нужно закладывать затраты на ремонт, даже если квартира сдаётся с чистовой отделкой. Жильё в отдаленных районах Москвы или за МКАД я не рассматривала, поскольку хотела жить недалеко от центра, где мои родственники, друзья, работа.

Я купила квартиру со свежим дизайнерским ремонтом по среднерыночной цене — на тот момент это 9 500 000 ₽. Конечно, мне пришлось сделать мелкий ремонт на кухне и в санузле, но это никак не сопоставимо с отделкой квартиры в новостройке.

Что касается юридической чистоты квартиры на вторичном рынке, то это скорее вопрос выбора риелтора. Если он добросовестно занимается подготовкой сделки и показывает результаты своей работы, опасаться нечего. 

Кроме того, я брала квартиру в ипотеку, поэтому была дополнительная проверка со стороны банка. Сумма была небольшая на пять лет, кредит я выплатила за два года.

Посмотреть ставки по ипотеке на вторичное жильё

Калькулятор Сравни.ру

Минус квартиры на вторичке: некрасивый подъезд

Единственный минус, который я могла бы отметить — не такой красивый и уютный подъезд, как входные группы в новых жилых комплексах. Но это компенсируется всеми остальными преимуществами. С каждым днём я всё больше влюбляюсь в свою квартиру и в свой район!

В каком районе выбрать новостройку?

Приступая к выбору новостройки, оцените расположение дома, транспортную развязку, инфраструктуру и экологию понравившегося района.

• Учитывайте удаленность новостройки от центра, работы, учебы, родственников и других важных для вас объектов на карте города. Если у вас есть автомобиль, то рассчитайте время, которое будете тратить на дорогу домой в час пик и в свободное время, а если вы пешеход, обязательно проверьте наличие автобусных маршрутов и удаленность остановок от будущего дома.

• Квартиры в новых микрорайонах на окраине города дешевле, чем в центре. Однако при продаже цена квартиры в новом доме будет намного выше, чем у вторичных квартир в уже существующих домах по соседству.

• В выбранном районе должна быть вся необходимая вам инфраструктура: продуктовые магазины, аптеки, поликлиники, фитнес-центр, школы, детские сады и т.д. Если микрорайон совсем новый, то можно уточнить у застройщика планируемую застройку, необходимые объекты инфраструктуры могут появиться на поздних этапах строительства.

• Владельцам автомобиля нужно обязательно обратить внимание на наличие и количество парковочных мест. Идеально, если соотношение квартир в доме и мест для автомобилей будет 1:1

Чтобы понять подходит ли вам район, посетите его в будни и выходные, прогуляйтесь утром и вечером, так можно оценить вечернее освещение и безопасность во дворе.

• Убедитесь, что рядом с жилым комплексом нет вредных производств. Если цените тишину и комфорт, рассматривайте дома в глубине района, так можно избежать загазованности и шума от трасс. Узнайте у застройщика, планируется ли озеленение района: разбивка парков и скверов.

Ознакомьтесь с формой и условиями договора

Чаще всего в новостройках предлагают два формата сделки:

• при покупке строящегося жилья — договор долевого участия (ДДУ);
• при покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП).

Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё иначе — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

Что должно быть чётко прописано в ДДУ:

• стоимость недвижимости;
• подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
• отделка на момент передачи дольщику;
• точный срок передачи объекта долевого участия;
• гарантийный срок от застройщика;
• условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов, которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Но некоторые девелоперы предлагают заключить вместо ДДУ предварительный (ПДКП) или инвестиционный договор. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, риски оказаться обманутыми при таких сделках выше.

Какой этаж?

1. Последние этажи – это красивый вид на город, и если вы покупаете квартиру именно из-за него, не поленитесь навести справки и узнать, не планируется ли в ближайшее время строительство нового дома прямо перед вашими окнами. Вид на парк, лес или просто городской пейзаж может быть легко перекрыт. Риск отсутствует только, если покупается квартира на набережной.
2. Плюс последнего этажа – отсутствие соседей сверху, но если что-то случится с крышей, вы узнаете об этом первыми. Справедливости ради, в новых домах проблема протечек не так распространена. Если над вами будет технический этаж, то риск потеков резко снижается, да и в квартире не будет так уж душно летом.
3. На верхних этажах достаточно тихо, туда почти не доносятся звуки автомобилей, но если лифт сломается, то подняться или доставить какой-то груз будет сложно.
4. Лучшими для жизни считают квартиры на 4-8 этажах – и подняться в случае поломки лифта не так уж сложно, и шум от авто и веселых компаний не такой сильный. Квадратные метры на этих этажах могут стоить чуть дороже.
5. Квартиры на первых этажах стоят на 2-15% дешевле, а в премиальном сегменте разница в цене может достигать даже 30%. В чем же проблема первых этажей? Во-первых, вида никакого. Во-вторых, может быть сыро от подвального помещения. В-третьих, шум. В-четвертых, в окна могут заглядывать. В-пятых, если квартира на 2-3 этаже, а первый отдан под коммерческие помещения, то вы рискуете страдать от постоянного шума холодильных установок или пьяных компаний, к вам могут прибегать тараканы из магазина под вами, да и вообще перспектива видеть грязный козырек и дышать выхлопными газами прогревающихся машин мало кому понравится. Добавим сюда запах от мусоропровода и более высокий риск проникновения воров. Но все же многие риелторы советуют такие квартиры пожилым людям, так как лифт можно непредсказуемо сломаться.
6. Если вы не суеверны и не против купить квартиру на 13 этаже, уточните у застройщика, не предусмотрена ли скидка. Некоторые продают такие квартиры на 1-3% дешевле.
7. Новостройки этажностью 20 этажей и более не так распространены, но все-таки в мегаполисах есть спрос на небоскребы на 35 этажей и выше. Там действительно шикарные виды, но на таких высоких этажах нет балконов, а окна часто делаются глухими – все это для достижения необходимой ветроустойчивости здания. Огромное значение при выборе такой квартиры имеет качество исполнения вентиляции и пожарная безопасность.

Что касается наличия и количества лифтов, то в домах до 4 этажей он может отсутствовать. Новостройки с 5-9 этажами оборудуются одним лифтом, 10-19 этажами – двумя лифтами, дома на 20-29 этажей должны иметь 3-4 лифта. Это минимум. Если в новостройке только одни квартиры-студии, т.е

в доме очень много небольших квартир, то даже при 10 этажах два лифта будут постоянно заняты по утрам и вечерам, так что обратите внимание на количество квартир на площадке

Кем и как проводится?

Проводить оценку может только профессиональный оценщик. У него должна быть лицензия, а также сертификат участника системы CPO. Кроме того, перед началом работ требуется в обязательном порядке страхование по системе гражданской ответственности на сумму 300 тысяч рублей. По итогам работ, клиенту выдается готовый отчет по установленной банком форме.

Таким образом, провести оценку самостоятельно невозможно. Нужно также учитывать, что у каждого банка имеется свой лист аккредитованных оценщиков. И обращение к организациям из списка крайне желательно, т.к. банки любят не принимать отчеты, подготовленные «чужими» оценщиками. Поводы зачастую формальные: форма отчета не та, содержание не такое и т.д. Поэтому лучше перестраховаться и обратиться к одобренным компаниям.

Какая планировка?

• квартира-распашонка лучше, чем квартира-линейка. У первой комнаты выходят на разные стороны дома, у второй – на одну. В первом случае вы сможете быстро проветрить, выбрать для спальни/детской/кабинета/зала наиболее подходящую комнату, исходя из количества света и шума;
• восток и запад – наиболее предпочтительные стороны света. На южной стороне может быть чересчур жарко, на северной – темно и холодно;
• количество света в квартире зависит еще и от этажа. Даже при отличной планировке и выходе на «правильную» сторону света в квартире на первых этажах будет мало солнечных лучей из-за густой листвы деревьев или близко расположенных соседних домов;
• если высота потолков выше стандартной, то будет казаться, что и комнаты больше, и дышится там легче;
• без лоджий и балконов квартира стоит дешевле. Если вы не планировали использовать балкон как место отдыха, небольшой сад, кабинет или банально сушить там постиранное белье, то вы только в плюсе – застройщик продает такие квартиры дешевле, только и перепродать такое жилье потом будет сложнее;
• посмотрите на план этажа. Чем меньше квартир на этаже, тем тише там будет, даже в первое время, когда все новые жильцы будут активно делать ремонт;
• в квартире, расположенной вплотную к мусоропроводу и лифтовой шахте, будет более шумно;
• неправильная форма комнат и стены, которые примыкают друг к другу не под прямым углом могут обернуться большими трудностями при выборе мебели, да и вообще – часто всю площадь таких комнат невозможно использовать рационально.

Застройщик вряд ли сделает скидку на квартиру, если ее единственный минус – северная сторона дома. Если же окна выходят на не очень симпатичный двор, питейное заведение или оживленную трассу, то тогда можно и поторговаться, если, конечно, сами готовы смотреть на это много лет подряд. Лучший вариант – вид на зеленую зону.

По планировке квартиры можно поделить на три типа:

закрытые – в них каждая комната изолирована от другой

Идеальный вариант для семей с детьми и для людей, которым особо важно иметь возможность уединиться. Недостаток – появление коридора, который часто достаточно узкий для того, чтобы иметь возможность его использовать, например, для хранения вещей;

открытая – это студии и лофты

Квартиры-студии – наиболее экономный вариант жилья в новостройке, в ней нет лишних стен, отделен только санузел. Для одного человека или пары – отлично, для пары с детьми категорически не подходит;

частично открытая – современный вариант планировки, когда объединяются гостиная и кухня, остальные помещения изолированы. Сохраняется баланс между рациональностью использования жилого пространства и возможностью уединиться.

Как покупать — ДДУ или ЖСК?

• ДДУ – договор между вами и застройщиком, по которому он обязуется в определенные сроки передать вам квартиру. В договоре указывают адрес дома, кадастровый номер участка земли, этаж, номер квартиры, планировку и квадратуру, дату сдачи новостройки. Дольщик защищен по 214 федеральному закону, и в первую очередь защищен от переноса сроков строительства. В случае затягивания сроков, вы должны будете подписать новое соглашение, но делать это не обязаны, и тогда в вашу пользу будет начисляться пеня. На квартиры дается гарантийный срок не менее 5 лет, в этот период застройщик должен за свой счет ликвидировать недоделки и недочеты. ДДУ регистрируется в УФРС – гарантия отсутствия двойных продаж. Стоимость не может быть изменена в одностороннем порядке, а все разрешительная документация застройщика проверяется. Короче говоря, покупать квартиру по ДДУ – более безопасно;
• деятельность ЖСК не регламентируется 214 ФЗ, потому покупатели менее защищены. Строительство с ЖСК чаще задерживается со сроками, при этом никакие компенсации покупателям не положены. Теоретически деньги можно вернуть при выходе из ЖСК, но вступительный и членские взносы не возвращаются.

Безопасных сделок и будьте внимательны!

Статья написана для сайта remstroiblog.ru.

Оценить расположение дома

Прежде всего нужно учесть критерии, о которых речь шла выше, касающиеся выбора района. Наличие рядом детского сада, школы, магазинов, аптек, поликлиники, детских площадок, аллей, парков, скверов – это очень хорошо. В оптимальной доступности должна быть и транспортная развязка, но, если магистраль, остановки находятся прямо под окнами, это может доставлять лишние шум, пыль, загазованность. Владельцам автомобилей следует проанализировать и качество дорог, по которым придется ездить, а также осмотреться в поисках места для парковки транспортного средства.

Кроме того, стоит оценить вид из окна, посмотреть, на какие стороны света ориентированы окна жилья. Например, если вы хотите, чтобы оно было светлым и теплым, лучше, если это будет южная или юго-восточная сторона. Слишком близкое расположение соседних домов – тоже не самый лучший вариант для тех, кто любит впускать в дом дневной свет и солнечные лучи, поскольку близлежащие здания будут препятствовать им. К тому же, в этом случае вы получите не самый лучший вид из окна. Желательно, чтобы расстояние до ближайших зданий составляло не менее 50 м.

Изучая, как выбрать квартиру для покупки, стоит учитывать и расположение непосредственно ее самой в доме, подъезде. Так, не самыми удачными вариантами считаются угловые, потому что в холодные сезоны в них может быть прохладно. Если вы желаете оградить себя от излишнего шума извне, не стоит останавливаться на жилье, находящемся вблизи лифтов и лестниц.

Выберите: монолитный или панельный дом

Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить дома выше 40–50 этажей. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до трёх лет.

Панельные новостройки возводят быстрее. На пустом участке за 1,5–2 года уже может появиться большой микрорайон. Однако дома индустриальных серий считаются морально устаревшими. В них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен. По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.

Как выбрать планировку квартиры в новостройке?

Закрытая планировка, где нет проходных помещений, и все комнаты изолированы друг от друга, подойдет для пары с детьми или супругов, которые работают из дома. В первом случае можно сделать несколько детских комнат, а во втором — кабинет. Недостаток такого жилья — длинные узкие коридоры, которые сложно использовать практично.

Квартиры-студии или лофты — это открытые планировки. Первый вариант — экономный, второй — дороже и подходит ценителям простора. Студии выбирают одиночки или молодые пары без детей. В таких квартирах сложно будет найти укромное пространство.

Частично открытой планировкой считаются квартиры, где объединены кухня и гостиная. В такой квартире рационально использована общая квадратура, при этом остаются закрытые комнаты для уединения.

Заключение

Как правило, покупатель при поиске жилья на первое место ставят месторасположение дома, затем выбирает планировку квартиры и лишь потом интересуется отделкой. Именно поэтому более востребованным для жилья экономкласс является вторичный рынок жилья. Приобретая квартиру, можно сразу заезжать и жить.

Чтобы разобраться с критериями подбора нового жилья и в целях экономии времени лучше обратиться за помощью к специалистам (юристу или риэлтору). Они смогут помочь избежать множества ошибок, а также не нарваться на мошенников.

Обращаться к специалистам по недвижимости необходимо, если человек является юридически не грамотным и не может сам разобраться в документах. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру является важным моментом.

Вопрос

Налог вычет за ремонт квартирыКвартира без ремонта приобретена в совместную долевую собственность. Как получить налоговый вычет на ремонт?

Ответ

Правом на налоговый вычет могут воспользоваться все сособственники, но только в том случае, если они ранее не использовали это право. Также собственники должны являться плательщиками НДФЛ, то есть работать официально. Например, пенсионерам вычет не полагается, так как пенсия не облагается налогом.