Как продать квартиру в новостройке?

Схема продажи по ДДУ

Алгоритм действий для реализации схемы. Осуществление этой схемы предполагает ряд этапов, к которым следует отнести:

  1. составление ДДУ, его подписание сторонами договора и государственная регистрация в органах Росреестра;
  2. оплата инвестиций застройщику;
  3. заключение дополнительного соглашения, которое оформляется после завершения строительство многоквартирного дома. Соглашение должно быть зарегистрировано в государственных органах, производивших постановку на учет основного договора. Дополнительное соглашение, прилагаемое к ДДУ, уточняет площади помещения по обмерам БТИ и цену договора;
  4. уведомление застройщиком долевого инвестора о вводе здания в эксплуатацию, признание сооружения готовым к передаче в собственность инвестора;
  5. государственная регистрация права собственности долевого инвестора на квартиру в новостройке.

Вексельная схема продаж

Это непредусмотренная законом схема продаж, которая стала применяться с 2005 года. Суть вексельной схемы состоит в заключении договора купли-продажи векселя на сумму, которая равна стоимости квартиры. Также между застройщиком и инвестором оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры. Срок возврата денежных средств по векселю и срок заключения основного договора совпадают.

После завершения строительных работ застройщик регистрирует объект недвижимости в свою собственность. Стороны оформляют договор купли-продажи, застройщик погашает стоимость векселя, а денежные средства возвращаются инвестору. Инвестор осуществляет повторную оплату стоимости договора. Застройщик передает ему в собственность объект недвижимости, то есть квартиру в новостройке.
Выгодность этого метода заключается в низкой цене на долевые инвестиции. Проценты, которые начисляются на векселя, имеют минимальные размеры.

Как правильно оформить документы, чтобы продать квартиру без проблем?

Как только вы решили продать квартиру (даже еще до того, как подали объявление), нужно привести в порядок все документы, чтобы недвижимость была полностью готова к продаже.

Вряд ли из покупателей кто-то захочет ждать, пока вы уладите правовые споры с родственниками, переоформите жилье, закончите разбирательство с банком и т.д.

Обязательно для того, чтобы правильно продать квартиру:

  • обновите техническую документацию, срок действия которой 5 лет и меньше;
  • оплатите задолженность за тепло, свет, воду и т.д.
  • выпишите всех родственников или заручитесь их согласием на продажу жилья;
  • найдите хорошего нотариуса, который оформит для вас договор купли-продажи.

Когда вы найдете покупателя и договоритесь с ним, как именно он будет оплачивать покупку (наличными, по перерасчету на карту, частями и т.д.), оправляйтесь к нотариусу, который и завершит оформление документации.

Обязательно согласуйте срок, который вам дает новый владелец на то, чтобы вы освободили жилье.

Не так уж сложно разобраться, как правильно продать квартиру, чтобы не платить деньги риэлтору за совершение сделки.

Процедура предельно проста, хоть и хлопотная.

Регистрация имущества

Передаточный акт гарантирует инвестору право на владение и пользование квартирой, построенной на его денежные средства. Этот документ не предоставляет инвестору прав на распоряжение недвижимым имуществом, то есть он не может продавать квартиру или иным образом отчуждать ее. Право на распоряжение имуществом возникает у спонсора после государственной регистрации его прав собственности на квартиру.

Чтобы зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимого имущества, участник жилищного кооператива должен подать ряд документов в местное отделение Росреестра. Среди таких бумаг:

  • стандартное заявление;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • решение общего собрания кооператива о вселении долевого инвестора;
  • справка кооператива, которая подтверждает оплату долевым инвестором паевых взносов;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Договоры соинвестирования

Договоры соинвестирования могли заключаться гражданами до вступления в силу ФЗ N 214-ФЗ. В настоящее время крупные застройщики не применяют эту схему на практике. Законодатель в пункте 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ запретил привлечение денег от граждан в новостройки путем заключения договора соинвестирования.

Суть схемы, которая использовалась сторонами ранее, состоит в заключении юридического договора соинвестирования. Такой договор прямо не предусмотрен в законе. Если у сторон возникает спор, которые они решают урегулировать в суде, то государственные органы, осуществляющие правосудие, толкуют договор соинвестирования как сделку, аналогичную договору подряда.

Аванс инвестора по договору соинвестирования обычно составляет 100%. После завершения работ по строительству застройщик передает инвестору жилую площадь в новостройке. Спонсор проводит процедуру регистрации права собственности на квартиру в новостройке.

Как реализуется вексельная схема продаж

Воплощение вексельного способа предусматривает несколько последовательных этапов:

  1. продажа инвестору векселя. Сумма векселя будет равна стоимости долевых инвестиций. Далее происходит заключение предварительного договора купли-продажи квартиры;
  2. государственная регистрация права собственности застройщика на построенные квартиры, расположенные в возведенной новостройке;
  3. заключение основного договора купли-продажи объекта недвижимости;
  4. погашение векселя и оплата квартиры в рамках основного соглашения;
  5. передача квартиры долевому инвестору;
  6. государственная регистрация права собственности инвестора на квартиру в новостройке.

Почему это выгодно

Допустим, что квартира, которую вам надо продать, ещё не достроена, а дом не введён в эксплуатацию. Прав собственности вы в этом случае не имеете, а сделка будет осуществляться заключением с покупателем договора переуступки, что, в свою очередь, выгодно обеим сторонам. Вам, как дольщику, может сыграть на руку повышение цен на недвижимость, ведь вложившись в квартиру на начальном этапе строительства, вы продаёте её по текущим ценам, тем самым получая солидную прибыль. Покупателю же эта сделка обойдётся в разы дешевле, чем покупка у застройщика или после того, как квартира поступит в собственность владельца официально.

Изменения законодателя

Указанные обстоятельства вызвали необходимость внесения изменений в российское гражданское и жилищное законодательство. Юридические гарантии инвесторов должны быть повышены. С 1 декабря 2011 года была изменена часть 3 ст. 110 ЖК РФ, в нее внесли сведения об обязательстве кооперативов по оформлению прав на застраиваемый земельный участок и получению разрешения на строительство. Пункт 2 ст. 5 ФЗ от 30.11.2011 N 349-ФЗ, который был отредактирован законодателем в июле 2013 года, указал, что такое правило не действует в случаях, когда жилищный кооператив был создан ранее 01.12.2011 года.

Дополнительные гарантии

Операция страхования может быть заменена обеспечением исполнения обязательств в виде поручительства банка. В ФЗ 214-ФЗ содержит перечень иных юридических гарантий, предоставленных долевым инвесторам. К примеру, инвестор имеет возможность заявить об:

  • одностороннем отказе от исполнения договора;
  • получении законных неустоек;
  • установлении гарантийных сроков качества построенной квартиры;
  • обязанности застройщика целевым образом расходовать средства инвесторов;
  • обязанности застройщика по опубликованию данных, касающихся проекта строительства объекта недвижимого имущества.
Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwitterВКонтакте
Напишите комментарий