Шаг 4. Панельные и монолитные дома в новостройках
Сравнение панельных и монолитно-кирпичных домов показывает, что уровень качества зависит от применения новых технологических решений. Появление трехслойной панели с внутренним утеплителем позволило строить быстрее и дешевле, получая качество, почти такое же как при использовании блоков на монолитном каркасе.
В стандарт-классе и категории комфорт набор решений ограничен затратами и сроками строительства, поэтому чаще всего используются либо типовые панельные проекты, либо улучшенные с новыми панелями, либо с блочной кладкой на монолитном каркасе. Из кирпича сейчас не строят. Его используют в лучшем случае для отделки фасадов.
Наиболее распространенный и устраивающий все стороны вариант — это дом на монолитном каркасе (перекрестно-стеновая конструкция) с пилонами и несущими стенами и “ограждающими конструкциями” (стенами) из ячеистых блоков и панелей. Полный монолит строится дольше, обходится дороже, потому распространен в бизнес-классе. Но он дает возможность предложить покупателям квартиры со свободной планировкой.
Энергоэффективные квартиры и «умные» счетчики
Артем Евланов, генеральный директор ООО «ИНТЭК-Строй», считает, что при создании проекта застройщикам следует обратить внимание не только на современный дизайн, удобство и комфорт, но и экономическую выгоду после заселения. Цитата
«К 2030 году в 41 мегаполисе мира будут проживать более 720 миллионов людей
И главный вопрос на сегодня – развитие не только индустриальной сферы, но и социальной. То есть повышение уровня качества жизни: эффективное взаимодействие энергетических систем и цифровых технологий. Поэтому современным застройщикам в первую очередь стоит создавать менее энергозатратное и более экологически чистое жилье», –
Артем Евланов
Генеральный директор ООО «ИНТЭК-Строй»
Цитата
«К 2030 году в 41 мегаполисе мира будут проживать более 720 миллионов людей. И главный вопрос на сегодня – развитие не только индустриальной сферы, но и социальной. То есть повышение уровня качества жизни: эффективное взаимодействие энергетических систем и цифровых технологий. Поэтому современным застройщикам в первую очередь стоит создавать менее энергозатратное и более экологически чистое жилье», –
Артем Евланов
Генеральный директор ООО «ИНТЭК-Строй»
Он пояснил, что это возможно при внедрении на этапе строительства индивидуальных тепловых пунктов (ИТП), энергосберегающих технологий и умных счетчиков.
ИТП показывают хорошую экономическую эффективность: для жилых объектов энергосбережение составляет от 30% до 40% за счет исключения перерасхода тепловой энергии, путем регулирования температуры в системе отопления.
Установка «умных» счетчиков позволит сократить размеры платежей ЖКХ на 30%, не тратить время на передачу показателей вручную и исключить возможность воровства электроэнергии.
Евланов привел в пример запуск пилотного проекта «Энергоэффективные квартиры» в Санкт-Петербурге. Он подразумевает оптимальное потребление энергоресурсов и получение реальной экономии от энергосбережения.
Такое решение вызвало положительный отклик у потенциальных жильцов: они оценили оконные блоки, которые обеспечивают высокий уровень сохранения тепла и защиты от шума благодаря энергосберегающим стеклам, энергоэффективную систему вентиляции и дополнительную систему фильтрации воды.
В каком доме лучше покупать квартиру кирпичном или панельном?
С районом определились, теперь преступим к выбору квартиры, а нужна нам хорошая квартира.
Возможно, внутри разницы особой и не будет, но снаружи панельные дома теряют свой вид намного раньше, да и срок эксплуатации у них короче.
Для наглядности смотрите фото ниже
Кирпичные или монолитные дома 10-15 летней давности выглядят намного лучше, чем панельки 3-х лет.
К тому же, частая проблема панельных домов – это промерзание швов, и соответственно, стен квартир. Слышимость также оставляет желать лучшего, но если площадь большая, то можно потратиться и сделать звукоизоляции в комнатах где отдыхаете. Комфорт вашего проживания в таких домах будет напрямую зависеть от качества работы управляющей компании.
У кирпичных домов также есть минусы – дают усадку первые пару лет. Насколько это критично для вашего ремонта, думайте сами. Если дом уже простоял пару лет, то можно на этот счет не волноваться.
Монолитные дома – самые тихие когда у всех сделан ремонт, но пока его делают вы будите слышать перфоратор даже через несколько этажей. Опять же, срок эксплуатации по сравнению с панельками, намного выше.
Что же касается коммуникаций, то в различных хрущевках уже все по сгнило, и если еще не заменено, то есть вероятность что будет меняться при вас. Да и планировки у таких квартир не самые удачные. Исключением можно считать старые, чуть ли не дореволюционные, кирпичные дома (отличаются высокими потолками, просторными комнатами), но они как правило расположены в центральном районе города и стоят дорого.
Что выбрать новостройку или вторичку?
У каждого варианта также есть свои плюсы и минусы
В зависимости о того, кто покупает квартиру, будет зависеть на что еще обратить внимание. У молодой семьи будут свои приоритеты, у пенсионеров свои, у холостых свои
Рассмотрим общие для всех достоинства и недостатки.
Плюсы и минусы новостройки
Плюсы:
- Новые коммуникации, ремонт потребуется не скоро.
- Даже если лет через 10 решите поменять квартиру, то сделать это будет легче, в цене она вряд ли упадет (хотя может).
- Если квартира с черновой отделкой, то ремонт сделать дешевле с нуля, чем переделывать старый.
Минусы:
- Ближайшие лет 5 будьте готовы к постоянному шуму из-за ремонта.
- Есть большая вероятность потопов сверху.
- Неразбериха с УК.
- Если дом в новом микрорайоне, то инфраструктура будет слабо развита ближайшие пару лет.
Плюсы и минусы вторички
Плюсы:
- Понятно в каком состоянии дом и стоит ли покупать тут квартиру.
- Ремонт давно все сделали, шуметь будут намного реже чем в новостройке.
- Инфраструктура развита.
Минусы:
- Ремонт будет стоить дороже, в домах старше 20 лет переделывать нужно все, в более новых домах нужно смотреть, но главное чтобы был сделан санузел.
- Квартиры в старых домах со временем начинают терять в цене быстрее.
- Решите продать – ремонт не окупится.
Также будет полезно знать сколько стоит ремонт в квартире.
Сравнение вариантов, какую квартиру лучше всего купить
Вариант №1: Купить квартиру с плохим ремонтом или квартиру с готовым ремонтом
Уже из заголовка понятно в чем будет разница:
- Если решили делать ремонт, то нужен запас денег и времени, жить в этой же квартире и делать ремонт не самый лучший вариант. Иначе весь процесс растянется на долго.
- НО, плюс в том, что качество ремонта вы можете проконтролировать, сюрпризы будут сведены к минимуму, получите то что нравится именно вам.
Если покупать готовую квартиру, то стоит ждать следующего:
- Денег заплатите больше, а качество не гарантированно. Все может отвалится через пару месяцев, к продаже мог быть сделан самый дешевый косметический ремонт.
- Если повезло и квартира попалась действительно хорошая, то можно сразу заехать и жить несколько лет даже не задумываясь о ремонте.
Чтобы понять о чем речь, читайте следующие статьи:
- Сколько стоит сделать ремонт в квартире
- Сколько времени займет ремонт в квартире
- План ремонта квартиры
Вариант №2 – Купить квартиру с хорошей планировкой или ремонтом
Тут важно понимать, что ремонт вы сделать всегда сможете, а с планировкой все может быть сложнее.
Если не удастся узаконить перепланировку, то при продаже возникнут проблемы.
Ремонт может занять несколько месяцев, а вот жить с хорошим ремонтом, но в с маленьким коридором или кухней придется годами.
Перепланировку могут заставить восстановить, если на вас “обидятся” чем-то соседи.
Взвесьте все за и против.
Вариант №3 – Что лучше при покупке квартиры выбрать большую площадь или хороший район
- Большая площадь – это комфорт.
- Удобный, спокойный район – это тоже комфорт.
Какому варианту отдать приоритет?
Нюансов может быть много и сравнивать нужно каждый отдельный вариант.
Задайте себе следующие вопросы:
- Насколько площадь будет меньше или больше?
- Будет ли вам комфортно в квартире с данной площадью?
- Может быть купить квартиру с тем же количеством комнат, но меньше по площади в более удобном районе?
- Спокойный и безопасный ли район?
- Долго ли придется добираться из данного района в до работы?
- Насколько развита инфраструктура района?
Если квартира будет на 5-10 м2 меньше – это проблема? А если каждый день придется тратить по несколько часов на дорогу?
Покупатели с повышенными потребностями
Первые этажи наиболее привлекательны для маломобильных граждан и пожилых людей, считают риелторы. «Пожилые люди предпочитают первый этаж, если в доме нет лифта. Другая ситуация — они опасаются частых поломок лифта и хотят облегчить себе проживание в многоквартирном доме», — рассказал Кирилл Котриков.
«Несколько лет назад к нам пришла молодая женщина и попросила продать ее квартиру на среднем этаже и взамен приобрести аналогичную, но на первом, — привела пример управляющий директор брокерского департамента компании «Миэль — сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. — Когда мы стали предлагать ей подходящие варианты, она уточнила, что подъезд обязательно должен быть оборудован пандусом. Оказалось, что ее муж — инвалид-колясочник. Он работает дистанционно и полностью обеспечивает семью. Когда покупали квартиру на среднем этаже, не подозревали, что передвижение из дома на улицу и обратно станет настоящей проблемой несмотря на наличие лифта. В итоге они решили поменять квартиру».
Впрочем, пенсионеры и инвалиды — не единственные, кто ценит первый этаж сильнее прочих. Таким жильем интересуются садоводы-любители, которые разбивают цветники у себя под окнами, а также многодетные семьи, которым нужно место для коляски и легкий доступ на улицу, рассказали в агентстве «Миэль». «Плюсом квартир на нижних этажах, окна которых выходят на зеленые «островки», является иллюзия проживания в уютном загородном доме, — подтвердили это наблюдение в «Метриум Групп». — Однако надо учитывать, что из-за близости деревьев в квартиру будет поступать меньше солнечного света, чем на этажах, находящихся выше крон».
На что обратить внимание при осмотре квартиры?
Очень важный момент, когда НЕ нужно торопиться – это осмотр квартиры. Лучше всего сделать фотографии, чтобы была возможность сравнивать с другими вариантами, да и так вы исключите эмоциональный фактор и манипуляции как продавцов, так и риэлторов.
Итак, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры
Кто продает квартиру
- Если это семейная пара с ребенком, то следует узнать прописан ли ребенок в квартире. Если прописан, то это может осложнить процесс оформления документов, т.к. родителям нужно будет получать справки из органов опеки.
- Если это родственник хозяина квартиры и продает по доверенности, то тут следует внимательно отнестись к документам. Чтобы подстраховаться сделайте титульное страхование.
Состояние квартиры
- Осмотрите сантехнику, трубы отопления, батарей – это один из самых дорогих этапов ремонта.
- Осмотрите стены под окнами, в углах комнат на наличие следов плесени или промерзания – это может в дальнейшем повлечь дополнительные расходы.
- Если квартира сдавалась или сдается, то вам придется как минимум менять замки, а то и всю дверь – это еще одна статья дополнительных расходов.
- Проверьте электропроводку, если не разбираетесь, то лучше пригласить кого-нибудь на помощь.
- Посмотрите наличие счетчиков на воду и электричество – отсутствие говорит о том, что со временем их установка станет вашей головной болью, если счетчики установлены, то смотрите дату поверки.
- Если есть балкон, то проверьте хотя бы визуально его надежность. Во многих старых домах на балконы опасно выходить. Или другой вариант, если балкон не застеклен, то это шум и пыль в квартире.
- Остекления балкона бывает разным, если это раздвижные окна, то такой балкон не утеплить, замена обойдется достаточно дорого. При прочих равных отдавайте предпочтение с теплым остеклением. балкон с фасадным остеклением никак не переделать. Читайте какие окна выбрать.
- Узнайте что остается в квартире. Большие шкафы-купе, мебель, бытовая техника – все это стоит денег, и потом придется покупать самостоятельно. Если есть несколько вариантов квартир, то лучше брать укомплектованную, так можно очень хорошо сэкономить. Пример, как удалось сэкономить 70 000 рублей при заказе кухни.
Все это повод для торга.
Кто ваши будущие соседи
- Валяющиеся возле подъезда бутылки или шприцы уже говорят о многом, но отсутствие таковых не гарантия что вам не будут доставлять хлопот. Порой с виду вполне приличные люди могут вести себя намного хуже.
- Если в соседних подъездах живут алкаши, бомжи, то это тоже повод задуматься. Решение каких-либо проблем в доме будет перекладываться на вас, в том числе и в финансовом плане.
- Если в доме часть квартир передана под расселение (из деревень, старых домов и т.п.), то будьте готовы к тому, что у вас будет бардак, пьянки и сделать с этим ничего не удастся.
Как видите очень много нюансов которые нужно бы учесть при выборе квартиры, но не всегда это может получиться
Но соседи, наверное, один из тех пунктов, на который следует обратить особое внимание
Какая управляющая компания
- чисто ли в подъезде
- висит ли график уборки помещения
- посмотрите платежки за ЖКУ и сравните со своими, желательно за каждую услугу
- что сделано в доме по текущему ремонту
- УК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, узнайте контакты и место расположения
От качества работы зависит будет ли вам комфортно жить в выбранном месте или нет.
Кто интересуется недвижимостью
По данным опроса Mail.ru Group, недвижимостью интересуются по большей части женщины — 58% аудитории. Среди всех пользователей: 70% — в возрасте от 19 до 50 лет, 60% имеют средний доход или ниже, 72% состоят в браке, 63% имеют высшее образование и 78% работают.
В 80% случаев пользователи выбирают квартиру для себя, но после 45 лет — могут искать жилье и для родственников (26%). Это подтверждает исследование Яндекса 2019 года: цель молодых семей — отселиться или перевезти родителей поближе к себе, а более старшее часто покупает квартиры для детей, давая им возможность жить отдельно.
В Яндексе отметили, что самые частые покупатели жилья в двух российских столицах — семьи с детьми. Поэтому компания рекомендует нацеливать рекламу на таких покупателей, если в ЖК остались нераспроданные квартиры.
Портрет типичного покупателя квартиры. Источник — исследование Яндекса, июнь 2019 года
Более 80% покупателей состоят в браке или отношениях, а также у большинства — один или два ребенка. А покупают недвижимость чаще, чтобы улучшить жилищные условия, например, съехать со съемной квартиры.
- Особенности продвижения разных классов жилья — на примере ЖК застройщика Bonava
- Аудиторный подход к продвижению жилой недвижимости
Исследовательская компания Nielsen в 2018 году опросила 1000 пользователей 18-55 лет в городах России с населением более 250 тысяч жителей и обнаружила:
- 30% респондентов до покупки снимали квартиру, а 22% — проживали у родителей;
- у 39% раньше никогда не было своего жилья;
- на выбор квартиры опрошенные в среднем тратили 3,2 месяца. К сравнению, по данным Mail.ru Group, 52% респондентов тратили на активный поиск один-два месяца и два месяца ищут онлайн в Google.
Район
Окружение района
В ближайшем окружении ЖК «Поколение» – преимущественно малоэтажные административные здания и складские помещения, со стороны Нововладыкинского проезда – коммерческие предприятия и автосалоны.
Но основной «герой» пейзажа – Сигнальный проезд с вереницей автомобилей и ж/д пути МЦК.
Менеджер, правда, заверил, что в связи с открытием ТПУ и делового центра рядом с комплексом, Сигнальный проезд и близлежащие дороги будут существенно облагорожены.
Внешняя инфраструктура
Судя по всему, жители квартала «Поколение» испытывать недостатка в инфраструктуре не будут, ведь в доступности есть все необходимое: гимназия, 4 школы , 6 детских садов, аптеки, детская и взрослая поликлиники, стоматология, супермаркеты («Дикси», «Магнит»), кафе.
До школ и детских садов идти долго. Ближайшая школа – в 20 минутах ходьбы. До ближайшего детсада идти 10 минут, но очень извилистыми путями, и через ж/д.
В 10-15 минутах ходьбы от ЖК находятся неплохие торговые центры Владыкино и Алтуфьевский, где, помимо шоппинга, можно провести свободное время в боулинг-центре или кинотеатре. Рядом с метро есть велопарковки.
Рекреационные зоны
В пешей доступности от ЖК находятся небольшие парки Отрада и Лихоборка. Также «Поколение» строится по соседству с крупнейшим парком Москвы – Ботаническим садом. Словом, у жителей квартала всегда будет возможность проводить свободное время на свежем воздухе, подальше от шоссе.
Промышленные зоны
Окружение «Поколения» подкачало. Чего здесь только нет… Гаражи, железнодорожные пути, складские предприятия, типография. Все это объяснимо, ЖК возводится на территории бывшей промзоны № 50 «Алтуфьевское шоссе». Не добавляет плюсов близость шумной магистрали.
Миллениалы и большой выбор
Такое направление отметили и застройщики: “В последние годы покупатель недвижимости комфорткласса действительно помолодел. Если 10 лет назад средний возраст наших клиентов был на уровне 40 лет, то сегодня он приближается к 33–34 годам”, — комментирует Сергей Степанов, директор по продажам компании “Строительный трест”.
Это и понятно, сейчас появилось большое количество возможностей, чтобы приобрести квартиру. Молодое поколение в целом свободно пользуется кредитами, в том числе для приобретения недвижимости. Юлия Ружицкая, директор по продажам “Главстрой Санкт–Петербург”, говорит, что этому способствуют и новые меры государственной поддержки молодых семей: льготные ипотечные ставки, материнский капитал, который можно использовать в качестве первого взноса за квартиру или частичной оплаты.
Миллениалы, как правило, более требовательны к приобретаемой квартире — они привыкли к большому выбору, хорошо ориентируются в потоке информации и внимательно изучают предлагаемые варианты.
“Открытость информации и возможность видеть, как строятся дома и дворы за границей, в других городах, влияет на предпочтения. Молодые покупатели хотят видеть в доме кладовые, красивые парадные, ландшафтный дизайн во дворе, велопарковки, уютные кофейни, магазины, фитнес–студии на первом этаже
Чем моложе покупатель, тем больше он обращает внимание на новые формы, отличающиеся от тех домов, где они росли, нетиповые настолько, насколько это позволяет бюджет покупки”, — отмечает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК “КВС”
Покупатели поколения Y ценят индивидуальный подход и эргономичные планировки.
Евгений Ортин считает, что это связано с тем, что молодые люди стараются всячески избегать серьезных финансовых обязательств и долгосрочной ответственности перед банками. Если решение о покупке жилья принято, то, в силу отсутствия серьезных финансовых накоплений, они выбирают малогабаритные квартиры и европланировки, зато с кафе или фитнес–клубами — зонами для общения и встреч с друзьями — в ближайшем доступе.
Также застройщики выделили еще одну категорию новых покупателей. “Увеличилась доля покупателей помладше — то есть до 25 лет. Это так называемое поколение Z. Если ранее, 5 лет назад, среди покупателей был 1% из поколения Z, то сегодня — уже 10%. Через 5 лет, по нашим прогнозам, будет уже около 30%. Это люди наиболее современные, отличающиеся и от поколения X, и от поколения Y”, — комментирует ситуацию Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость”.
