Кто останется на рынке
Тем не менее инвесторы полностью не исчезнут, считают эксперты. Высокомаржинальные проекты на рынке, конечно, останутся, но найти их будет сложнее, чем сейчас, убеждена Литинецкая. По прогнозу Родионцева, останутся те, кто делает точечные сделки — покупают на старте самые ликвидные квартиры, чтобы потом перепродать их по более высокой цене, но такие сделки будут составлять буквально 2–3%.
Переход на эскроу предполагается плавным, поэтому число инвесторов сократится не сразу. С 1 июля по старым правилам в Москве смогут продавать до 80% от объема предложения новостроек. «На протяжении ближайших полутора-двух лет на эти продажи будет приходиться значимая доля сделок. Кроме того, даже в схеме реализации новостроек через эскроу останется место для инвестиционных стратегий (как минимум дифференциация цен будет за счет отличий в качественных характеристиках квартир внутри ЖК). На общем объеме сделок фактор участия частных инвесторов в ближайшие кварталы заметно не скажется», — прогнозирует Попов.
По словам риелторов, по-прежнему будут привлекательны однушки и квартиры-студии в массовом сегменте и бизнес-классе. Однако Попов считает, что в последние годы все же правильнее говорить о привлекательных проектах, а не о привлекательных сегментах. «Наибольшую доходность получили те инвесторы, которые вложились на старте продаж в жилые комплексы, выведенные по низким стартовым ценам, но впоследствии выросшие в цене. Причины роста цен могли быть связаны с градостроительными изменениями (к примеру, быстрым строительством метро в Новой Москве), изменением статуса помещений (переводом апартаментов в квартиры), повышенным спросом на фоне небольшого предложения в ряде локальных рынков в пределах МКАД», — поясняет аналитик.
В каких случаях можно забрать деньги с эскроу-счета?
По окончании строительства застройщик предоставляет банку необходимые бумаги, подтверждающие благополучное завершение проекта. После проверки достоверности и юридической чистоты документов строительная организация получает доступ к средствам дольщиков.
Закрытие эскроу-счета и возврат денег его владельцу предусмотрен только в следующих случаях:
– нарушение застройщиком сроков сдачи объекта,
– банкротство компании.
При выходе из долевого строительства, например, по договору цессии, дольщик также переуступает и свое финансовое требование. Поэтому согласовать переуступку имущественного права он обязан не только с застройщиком, но и с банком.
По собственному желанию и в любой момент дольщик не может забрать деньги со счета эскроу.
Покупатели верят в защиту
Чем дольше работает новая схема продаж, тем больше в нее верят покупатели. В мае 2019 года – перед вступлением в силу новых правил – на IRN.RU прошло онлайн-голосование, в ходе которого читателей спрашивали, по какой схеме они бы предпочли купить квартиру в новостройке. Тогда голоса между эскроу и старыми правилами разделились поровну (по 38%), а 21% опрошенных сказали, что им все равно, как покупать жилье (см. «Люди готовы покупать новостройки и по эскроу, и по старым правилам»).
«Зимой 2020 года мы повторили опрос, и в нем доля сторонников эскроу выросла до 54%. Тех, кто предпочел бы покупку по старым правилам, оказалось 28%, 17% сказали, что им все равно», – рассказывает Юлия Рышкина.
Интересно, что реальное распределение в спросе показывает другую картину. По данным Россреестра, за период январь-май 2020 года в Москве с использованием эскроу-счетов было заключено 33% от общего числа ДДУ. Это связано с ограниченным предложением, а также с более высокой готовностью корпусов, продающихся без эскроу-счетов, что делает их более привлекательными для многих покупателей, которые между эскроу и высокой строительной готовностью выберут последнее.
Надежда Коркка также отмечает постепенный рост доверия к покупкам через эскроу-счета: «По мере роста такого предложения повышалась и осведомленность клиентов. Поворотным моментом стало начало кризиса. Люди вспомнили о массовых банкротствах застройщиков и обманутых дольщиках, которыми отметился кризис 2008 года, и стали искать способы снизить риски. И если в 2008 году спрос перетек на более «надежный» вторичный рынок, то сейчас ситуация прямо противоположная. С одной стороны, спрос на новостройки поддерживает льготная ипотека, с другой – новая схема гарантирует безопасность сделки. Кроме того, сегодня уже половина массовых новостроек продается по эскроу-счетам, и клиентам доступен широкий выбор».
Сколько зарабатывают инвесторы
Цены на новостройки обычно увеличиваются по мере строительства объекта. За этот период, который составляет два-три года, в среднем на столичном рынке цена предложения от застройщика возрастает на 20–40%, говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. В отдельных жилищных комплексах рост цен в процессе строительства превысил 70%, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Таким образом, по словам Фонаревой, конечная прибыль инвестора на рынке составляет в среднем 20–40%, или 7–13% в год.
Доходность и окупаемость проекта зависит от множества факторов, среди первостепенных — локация, транспортная доступность, качество строительства, планировки квартир, поясняет Друева. «В некоторых проектах она составляет 30% годовых и выше, в некоторых едва достигает 10% годовых. Однако в среднем инвесторы могут рассчитывать на доходность инвестиций в размере 20% за весь период строительства, который составляет в среднем два-три года», — поясняет эксперт.
Как открыть счет эскроу и сколько это стоит?
После подписания и государственной регистрации договора долевого участия покупатель может прийти в указанный в договоре банк и открыть на свое имя эскроу-счет. Для этого необходимо предъявить паспорт (или другой документ, который банк принимает в качестве удостоверения личности) и зарегистрированный ДДУ.
За открытие и ведение счета эскроу банк не взимает комиссию. Для дольщика эта операция бесплатна.
На счет эскроу могут быть зачислены не только собственные средства покупателя, но и кредитные деньги по ипотеке, оформленной в любом другом банке. Также в ближайшее время счета эскроу можно будет использовать для зачисления материнского капитала и других субсидий в рамках жилищных программ с государственной поддержкой.
Кто сегодня инвестирует в новостройки
В настоящий момент общая доля инвесторов составляет не более 10%. Их число выросло за последние шесть месяцев, что было предопределено скорым переходом на новую модель финансирования долевого строительства, говорит руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки» Антонина Друева.
Говоря о частниках, риелторы подразумевают инвесторов, которые вкладывают средства в проекты на стадии котлована. Перед сдачей ЖК в эксплуатацию они перепродают жилье через переуступку ДДУ конечным покупателям с небольшим дисконтом к ценам застройщика либо реализуют квартиру после ввода дома в эксплуатацию с уплатой налога на полученную прибыль в размере 13%.
Главным фактором ухода частников с рынка станет прогнозируемый рост цен в связи с переходом на банковское финансирование проектов, поясняют эксперты. После 1 июля 2019 года по новой модели застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков, их средства станут храниться на эскроу-счетах, а строительство будет вестись на кредитные средства.
Девелоперы пережили эскроу
Многие эскперты опасались перехода на проектное финансирование и считали, что это подкосит рынок или как минимум серьезно снизит объемы строительства – девелоперы могли не получить одобрение банка и в результате были бы вынуждены остановить стройки (см. «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»). Особенно часто такие опасения звучали до смягчения условий перехода на эскроу. Но в реальности ситуация складывается вполне благополучно, особенно в Москве.
Переход на эскроу-счета усилил тенденцию к монополизации девелопмента, которая наблюдалась еще до реформы долевого строительства. «На протяжении последних лет основной объем продаж традиционно приходится на проекты ряда крупнейших застройщиков. Переход на проектное финансирование «отсеял» недобросовестных игроков и осложнил доступ на рынок неопытным компаниям, – отмечает Надежда Коркка. – Дело в том, что банки заинтересованы в том, чтобы инвестировать только в ликвидные проекты с минимальными рисками. Поэтому застройщики, которые не могут создать эффективную финмодель, не получают финансирование. Кроме того, выросла и себестоимость строительства, поскольку девелопер теперь использует не «бесплатные» деньги дольщиков, а кредитные средства. В этом контексте небольшие компании вынуждены либо уйти с рынка, продав участки более крупным игрокам, либо найти авторитетного партнера для реализации проекта».
Эксперт считает, что переход на эскроу стал драйвером роста цен на рынке новостроек Москвы в связи с увеличением себестоимости строительства из-за проектного финансирования. «Так, лишь за первый квартал 2020 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 6,3% в массовом сегменте и на 6,7% в бизнес-классе. Во втором квартале ценовая динамика практически прервалась в связи с резким падением спроса», – говорит Надежда Коркка.
Однако, как отмечает Юлия Рышкина, свою роль в росте цен могли сыграть и другие факторы – повышение строительной готовности проектов, рост доли готового предложения и проектов с отделкой, а также некоторый ажиотаж на рынке в связи с падением курса рубля в марте 2020 года. К тому же проектное финансирование не так уж сильно влияет на себестоимость строительства. Как еще зимой 2019 года подсчитали специалисты Ernst & Young, новый механизм финансирования ведет к увеличению инвестиционного бюджета проекта в среднем лишь на 4,4%.
При этом проектное финансирование для застройщиков сильно подешевело за последний год. По данным «Дом.РФ», средние ставки опустились до 5-5,5% по сравнению с 7-8% перед вступлением в силу поправок. Это произошло как благодаря уменьшению ключевой ставки ЦБ с 7,5% до 4,5%, так и непосредственно в связи с реформой 214-ФЗ: при накоплении определенного объема средств на эскроу-счете банки снижают ставку по проектному финансированию. В некоторых случаях – практически до нуля.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета
Плюсы
Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Теперь, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.
Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.
Недостатки
Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные средства, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.
Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн рублей. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в регионах, то трехкомнатная квартира в центре Москвы будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.
Деньги на счету заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.
Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года — это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.
Эскроу растет
Согласно новым правилам, по которым рынок живет уже год, деньги дольщиков поступают не напрямую застройщику, а на специальный счет эскроу в банке, который является гарантом сохранности средств покупателя. Деньги со счета девелопер может получить только после окончания строительства, а в случае нарушения обязательств банк вернет их дольщику. Деньги на строительство застройщики получают за счет проектного финансирования – то есть по сути кредита в том же банке, но под более низкий процент.
Незадолго перед вступлением в силу поправок к 214-ФЗ они были существенно смягчены. Новостройки, готовые не менее чем на 30% и распроданные не менее чем на 10%, разрешили продавать по старым правилам. А для комплексных проектов и системных застройщиков были установлены даже более низкие требования. Поэтому подавляющее большинство столичных новостроек сохранили старую схему продаж (см. «Час X настал: что будет с новостройками после перехода на эскроу-счета»).
Сейчас доля новостроек, продающихся через счета эскроу, постоянно растет, поскольку все новые корпуса выводятся на рынок по этой схеме продаж. Если год назад доля столичных новостроек, продающихся через эскроу-счета, составляла около 20%, то сейчас на эскроу приходится уже около трети квадратных метров в общем объеме предложения (35%, по данным «Дом.рф» на апрель 2020 года). При этом Москва занимает лишь десятое место по этому показателю. «Это связано с тем, что в Москве изначально больше проектов смогли работать по старым правилам – то есть были готовы более чем на 30% и распроданы более чем на 10%. К тому же в Москве больше системообразующих застройщиков и крупных комплексных проектов, для которых были сделаны послабления при переходе на эскроу-счета», – объясняет руководитель проектов IRN.RU Юлия Рышкина.
Данные «Метриум», где считают долю в квартирном выражении, даже выше: на сегодня около 52% строящихся квартир в московских новостройках массового сегмента реализуется с использованием эскроу-счетов. Еще в первом квартале 2020 года этот показатель составлял 39%. «Столь заметный скачок обусловлен выходом нескольких новых проектов, в одном из которых сосредоточено 14% от всех строящихся в Москве массовых квартир», – говорит управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Необходимо проверить объект, застройщика и банк
Итак, в сделке теперь участвуют три стороны: депонент (покупатель), бенефициар (застройщик) и эскроу-агент (банк). Поэтому дольщику необходимо провести проверку не только объекта и строительной организации, но и финансово-кредитного учреждения.
Дело в том, что вкладчик не вправе выбирать банк для открытия эскроу-счета. Он должен открыть депозит в той кредитной организации, которая осуществляет проектное финансирование и указана в договоре долевого строительства.
Если финансовая устойчивость и надежность банка вызывает сомнения, возможно, стоит отказаться от сделки. Хотя дополнительной гарантией может служить тот факт, что перечень уполномоченных банков, имеющих право работать с эскроу-счетами, определяет Центральный Банк Российской Федерации. Это означает, что регулятор проводит тщательную проверку финансовых организаций по большому количеству критериев.
Стало безопаснее
Эксперты говорят, что новая схема продаж и финансирования строительства действительно делает рынок новостроек более безопасным. «Новая схема защищает права дольщиков сразу по нескольким «фронтам», – говорит Надежда Коркка. – Во-первых, она обеспечивает сохранность средств на эскроу-счетах. Во-вторых, снижает риски столкнуться с недобросовестным или непрофессиональным застройщиком: такие игроки вряд ли смогут получить проектное финансирование. В-третьих, во время кризиса застройщики проектов, реализующихся по новой схеме, располагают всеми необходимыми средствами для завершения строительства, поскольку не зависят от темпов продаж. Соответственно, в таких проектах с большой вероятностью будут соблюдены сроки ввода».
По словам адвоката Олега Сухова, мошенничество или банкротство застройщика теперь не являются большой угрозой: «Деньги хранятся на эскроу, и банк раскроет счет только при получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Если же девелопер обанкротиться или собственники застройщика сбегут за границу, как тот же Полонский, то потребитель получит деньги со счета либо их заберет банк, выдавший кредит. Улучшилась ли защита дольщиков с этой точки зрения? Да. Потребитель получит квартиру либо вернет деньги. Пусть и с убытком. Причем получение квартиры стало более реальным. Строительство теперь финансируется за счет кредита. А банки просто так денег не дают. В результате мелкие и средние застройщики уходят с рынка и остаются крупные игроки, способные строить дома. В том числе и за свой счет. С этой точки зрения понятие «обманутые дольщики» (в том смысле, как его понимали в 90-е и в «нулевые» годы) должно исчезнуть из обихода». По прогнозам Минфина, полный переход на проектное финансирование строительства жилья с использованием эскроу-счетов без потерь прежних объемов строительства возможен к началу 2022 года.
Почему новостройки потеряют привлекательность
Рост цен в связи с переходом на новую модель финансирования строительства новостроек неизбежно сузит окно возможностей для спекулятивных вложений, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, из-за того что придется привлекать кредитные средства, маржа девелоперов сократится, как и разница между ценой старта и при вводе в эксплуатацию. В связи с этим станет меньше и число инвесторов, покупающих недвижимость для последующей перепродажи, считает он.
«С одной стороны, инвестиции станут менее рискованными ввиду введения эскроу-счетов. С другой стороны, как ожидается, застройщики для жилья на котловане будут делать меньший дисконт в ценах, в результате чего прирост цен за период строительства жилых проектов несколько снизится, составив в итоге 15–20%, что отразится на снижении прибыли для инвесторов», — говорит Фонарева.
После перехода на эскроу инвестору понадобится более тщательно изучить ликвидность будущего жилья, перспектив роста цен в нем и спроса со стороны рядовых покупателей. В наиболее удачных вложениях по-прежнему перепродать квартиру можно будет с прибылью в 20–30% от ее первоначальной стоимости, считает Литинецкая. Однако, по ее мнению, средняя выручка инвестора, скорее всего, сократится до 15–20%. При этом в целом инвесторов станет меньше, так как процесс поиска объекта для вложений осложнится, заключает она.
При новой модели финансирования инвестиции в новостройки будут менее рискованными — в случае банкротства девелопера дольщик получит все средства назад, а в случае краха банка вернет сумму в размере не более 10 млн руб. Но инвесторы потеряют тот самый процент за риск инвестирования, говорят эксперты.
Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.
В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку
Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.
Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.
В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.
Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.
Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.
Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности»
Какие гарантии получает дольщик?
Сама схема расчетов с использованием счетов эскроу призвана гарантировать сохранность денежных средств дольщиков. Дополнительным критерием надежности можно считать проектное финансирование строительной компании уполномоченным банком. Кредитные организации предъявляют очень жесткие требования к заемщикам и проводят глубокий анализ финансового положения застройщика, прежде чем принять решение о выдаче кредита.
Государственную гарантию сохранности денежных средств также предоставляет Агентство по страхованию вкладов в случае отзыва лицензии у уполномоченного банка. Деньги на эскроу-счетах страхуются в размере полной суммы вклада, но не более 10 млн рублей по всем счетам одного вкладчика, открытым в одном банке. Страховые суммы, подлежащие выплате по эскроу-счетам, рассчитываются отдельно от других видов вкладов.
Для регионов России сумма в 10 млн рублей может быть достаточной, чтобы полностью погасить обязательства банка перед вкладчиком. В Москве цены на недвижимость значительно выше, особенно в сегментах «бизнес» и «премиум». Поэтому москвичи должны учитывать тот факт, что при наступлении страхового случая они получат только 10 млн рублей в одном банке.
Таким образом, сегодня у дольщиков есть выбор: вступать в строительство по старым правилам или доверить свои денежные средства банку. Второй вариант предоставляет покупателю квартиры в новостройке гарантию сохранности и быстрого возврата денег в случае проблем с застройщиком.
Покупать квартиру по новым или старым правилам?
Несмотря на то, что новая законодательная норма уже начала действовать, многие строительные организации продолжат работать по-старому, напрямую привлекая средства физических лиц. Условия, при которых девелоперы могут продолжить строительство без использования эскроу-счетов, определены государством.
Поэтому дольщик вправе выбрать компанию, которая возводит новостройки по ДДУ с привлечением денег физических лиц на свой расчетный счет. В этом случае застройщик должен документально подтвердить право работать по старой схеме.
Основной причиной такого выбора может быть более выгодная цена лота на начальных этапах строительства. В качестве своеобразной платы за используемые деньги дольщиков застройщик предлагает покупателям самые большие скидки в начале строительства.
