Выбор места проживания
Главный момент, с которого нужно начать, – это определение места расположения вашего жилья.
Во многом этот критерий выбора квартиры зависит от ваших финансовых возможностей: приобретение квартиры в центре города будет намного более затратным, чем в отдаленных спальных районах.
Кроме того, важно подобрать квартиру в новостройке, ориентируясь на инфраструктуру района: в идеале недалеко от вашего дома должны располагаться школы, больницы, магазины, детские сады и другие важные объекты
Следующий момент при подборе новостройки – это удобство транспортной развязки. Наличие поблизости станций метро, автобусных остановок существенно упростит ваше передвижение на работу или по другим делам. Если же вам посчастливилось иметь собственный автомобиль – убедитесь, что состояние дорог не оставляет желать лучшего. А также поинтересуйтесь о наличии охраняемых парковок вблизи от новостройки.
Совет: заранее изучите историю местности, на которой строится новый дом. Новостройки могут возводить на территории бывших кладбищ, психиатрических лечебниц, опасных заводов и других объектов, которые оказывали негативное воздействие на ландшафт, климат или общую обстановку.
Исходя из полученной информации проанализируйте, насколько сложно будет перепродать такое жилье в дальнейшем. Иногда из-за «неидеальной» географии могут возникнуть дополнительные трудности.
Кстати, на ваш окончательный выбор должны повлиять и характеристики грунта, наличие подземных вод и катакомб: в долгосрочной перспективе эти моменты будут играть важную роль.
Следующий момент, который позволит определиться, в какой новостройке лучше купить квартиру, – это вид из окна. Конечно, непривлекательные пейзажи можно замаскировать с помощью штор, но при наличии балконов, выходящих на эту сторону, вы вряд ли сможете добиться максимального комфорта.
Решая, какую новостройку выбрать, изучите и надежность контрагентов, с которыми планируете сотрудничать. Недобросовестный продавец может быть известен своими аферами в этом или других районах города, так что лучше быть во всеоружии.
Этажность и размещение квартиры
Выбор этажа при покупке квартиры – еще один важный момент. Какой этаж выбрать в новостройке лучше, зависит от многих факторов:
- вид из окна. Если вы хотите наблюдать живописные пейзажи или высотки города, остановите выбор на более высоком размещении квартиры, но учитывайте, что такие квартиры могут стоить дороже;
- сложность перемещения. Семьям с маленькими детьми, пенсионерами, родственниками с ограниченными возможностями лучше поискать варианты на нижних этажах;
- «продуваемость» квартиры. Чем выше расположено жилье, чем больше вероятность того, что ваш комфорт будет зависеть от погодных условий. Кстати, в случае выбора жилья на самом высоком этаже вы рискуете рано или поздно столкнуться с проблемой протекающей кровли;
- ориентация квартиры. Выбор квартиры в новостройке с учетом этого фактора очень важен, так как многим мешает восход и заход солнца. К тому же, большинство квартир, размещенных на южной стороне, являются более душными, а северные помещения могут оказаться слишком темными.
Решая, какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры, учитывайте и вероятность отключения электричества: если лифт не будет работать, добраться на свой этаж будет сложнее.
Помните! Помимо этажности, важно учесть и близость квартиры к шахте лифта: вам могут мешать постоянные вибрации и шум. Какие этажи лучше покупать в новостройке? На самом деле, у каждого этажа есть свои плюсы и минусы
Делая выбор в пользу удобств – и решив обосноваться на первом этаже, вы рискуете быть ограбленными, затопленными, а также испытывать постоянный дискомфорт из-за близости к подвалу
Какие этажи лучше покупать в новостройке? На самом деле, у каждого этажа есть свои плюсы и минусы. Делая выбор в пользу удобств – и решив обосноваться на первом этаже, вы рискуете быть ограбленными, затопленными, а также испытывать постоянный дискомфорт из-за близости к подвалу.
Этажи повыше считаются более надежными, но все зависит от размещения самой новостройки.
Что касается этажей выше девятого, то здесь вы столкнетесь с некоторыми ограничениями.
Здесь используются только электроплиты, а дополнительные затраты на электроэнергию связаны еще и со сложностями подачи воды. Вода на верхние этажи подается только с помощью электронасосов, и есть вероятность того, что вы не всегда воспользоваться ей в нужное вам время.
На самом деле, это далеко не все нюансы, определяющие, как выбрать этаж в новостройке. Если вы заселяетесь в дом, где уже живут некоторые покупатели – поинтересуйтесь у них о возможных неудобствах.
Новостройка или вторичка — что выбрать?
Разница между новостройкой и вторичкой формально заключается только в том, что новостройки ещё никто не перепродавал. Человек получает квартиру прямо от застройщика. Однако вторичкой может стать и недвижимость, которая была введена в эксплуатацию несколько месяцев назад.
С другой стороны недвижимость может быть продана впервые, например, за 30 лет существования. Просто её владельцы, заселившись когда-то в новый дом, не собирались расставаться со своим жильём.
Таким образом, квартиры, расположенные в новостройках – это жильё, продаваемое непосредственно застройщиком. В такой дом происходит массовое заселение по мере продажи квартир или, если дом построен преимущественно на деньги дольщиков, по мере подписания актов приёмки.
Квартиры в новостройках или на вторичном рынке имеют свои преимущества и недостатки.
| Категория квартир | Преимущества | Недостатки |
| Первичный рынок | Отсутствие износа, высокий технологический уровень коммуникаций и материалов, расположение в новых микрорайонах с новой инфраструктурой, преимущественно молодой состав жильцов, обустройство вместительных парковок. | Низкое качество строительства (эффект экономии), большое количество недоработок, «запаздывание» развития инфраструктуры в микрорайоне, относительно высокие цены, удалённость от центра города. |
| Вторичный рынок | Низкие цены, сложившаяся инфраструктура, разнообразие планировки, состояния и расположения. | Наличие домов с высоким уровнем износа, особенно коммуникаций, старое оборудование, необходимость проведения капитального и текущего ремонта. |
Сравнительный анализ свойств разных категорий квартир говорит о том, что ни у одной из них нет абсолютных преимуществ.
Вторичный рынок явно проигрывает первичному, если речь идёт о сравнении хрущёвок шестидесятых с новостройками, размещёнными в любой части города. Однако даже новые квартиры с улучшенной планировкой, расположенные в новых спальных районах, могут проигрывать сталинкам, находящихся в центре города, если последние возводились для элиты того времени.
Шаг 4. Панельные и монолитные дома в новостройках
Сравнение панельных и монолитно-кирпичных домов показывает, что уровень качества зависит от применения новых технологических решений. Появление трехслойной панели с внутренним утеплителем позволило строить быстрее и дешевле, получая качество, почти такое же как при использовании блоков на монолитном каркасе.
В стандарт-классе и категории комфорт набор решений ограничен затратами и сроками строительства, поэтому чаще всего используются либо типовые панельные проекты, либо улучшенные с новыми панелями, либо с блочной кладкой на монолитном каркасе. Из кирпича сейчас не строят. Его используют в лучшем случае для отделки фасадов.
Наиболее распространенный и устраивающий все стороны вариант — это дом на монолитном каркасе (перекрестно-стеновая конструкция) с пилонами и несущими стенами и “ограждающими конструкциями” (стенами) из ячеистых блоков и панелей. Полный монолит строится дольше, обходится дороже, потому распространен в бизнес-классе. Но он дает возможность предложить покупателям квартиры со свободной планировкой.
Особенности реализации
После сдачи недвижимости в эксплуатацию ее стоимость увеличивается до 30%. В связи с этим многие покупатели стремятся вложить деньги еще на этапе котлована. Другой фактор, влияющий на реализацию – развитие инфраструктуры. Зачастую в момент строительства кварталы создаются в чистом поле, но через пару лет туда подводят ветку метро. Это сразу увеличивает стоимость жилья до 56%. До 2025 года власти планируют проложить линии метро по всей новомосковской территории, включая ближнее Подмосковье.
При желании купить новостройку в Новой Москве от застройщика не следует медлить. Как правило, к моменту сдачи проекта остается лишь 5-10% нераспроданных квартир.
Например, купить квартиру новостройку в Московском в Новой Москве дешево уже не получится. Сюда же относится поселок Коммунарка. Сейчас цены на жильё в этих районах не уступают средним по столице. Это связано с хорошей транспортной доступностью и достаточно близком расположении к приграничным зонам столицы.
Удаленные районы существенно ниже в цене, но их строят на перспективу. Через пару лет с развитием транспорта и возведением социально-значимых зданий вырастет и цена недвижимости.
Шаг 5. Изучаем инфраструктуру, окружение и возможность парковки в новостройке
Подавляющее большинство новостроек имеет статус жилого комплекса, а это означает, что жильцам предлагается некое окружение, набор внешних удобств, инфраструктура. Внешние факторы, влияющие на выбор квартиры для покупки, можно разделить на несколько уровней.
Ближайшее окружение — внутренняя дворовая территория, придомовое пространство.
Внутренняя инфраструктура от магазинов в первых этажах до парковок и подземных стоянок.
Объекты социальной и коммерческой сферы в шаговой доступности (до 1 километра).
Инфраструктура и элементы благоустройства, культурные и развлекательные объекты в пределах района или муниципального образования, если речь идет о жилом комплексе, расположенном за МКАД.
Почему мы уделяем внимание этой градации по “горизонтам”? Читая материалы на официальном сайте ЖК, потенциальный покупатель получает несколько приукрашенную информацию — застройщик красочно описывает все, что есть в районе. Но в реальности может оказаться, что инфраструктура отрезана от корпусов магистралями и железными дорогами, пустырями и промзонами
Поэтому стоит внимательно изучить карту и посмотреть, какие удобства реально доступны. Проблема может скрываться в загруженности объектов — две школы есть, но мест в них нет. То же и с детсадами, поликлиниками.
Развитие территории и особенности застройки
Рекомендуем изучать доступные планы развития территорий и генеральные планы. Это серьезные документы, по которым можно понять, как будет развиваться ситуация с объектами инфраструктуры в ближайшее время. Если строительство ведется как комплексное освоение территории, то между застройщиком и властями заключается договор о создании сети объектов социального, торгового и культурного назначения. В этом плане хорошие перспективы у больших проектов, предполагающих создание больших пятен застройки. Они могут быть кварталами или микрорайонами, и разницу между этими формами застройки территорий тоже стоит учитывать. Они значительно отличаются по площади, плотности застройки, количеству населения и внутренней структуре.
Тонкости развития инфраструктуры
При изучении сайта новостройки и прочей документации покупатель должен помнить:
не существует норм обеспечения инфраструктурой, все решает либо застройщик, либо девелопер совместно с властями района;
объекты внутренней инфраструктуры могут строиться и вводиться в последнюю очередь, так как застройщик возводит их на свои средства;
трехмерные схемы района на сайте новостройки не являются генпланами, хотя их так называют — планы развития территорий можно попросить показать при визите в офис застройщика или в местную администрацию;
представление о внутренней инфраструктуре можно составить при изучении проектной документации — в заключении экспертизы проектной документации (на сайте проекта) перечисляются объекты, внесенные в проект;
благоустройство территории — это дорожки и площадки с твердыми покрытиями, газоны и деревья, а вот набережные и прочие изыски предлагаются в ЖК от комфорт-класса и выше.
Покупатель может поискать компромисс, вариант, при котором застройщик привязывает новый ЖК к уже существующей инфраструктуре, а ее недостаток восполняет внутренними объектами. Учтите, что в ЖК бизнес-класса большинство объектов — частные, коммерческие, и они не будут переданы в муниципальную собственность. Значит, и стоимость услуг в таких детсадах и медцентрах будет выше. Чем больше инфраструктурных объектов заложено в проект, тем больше будет и стоимость квартир в комплексе.
Шаг 3. Выбор новостроек по планировке и площади квартир
Выбирая квартиру в новостройке стоит обратить внимание на типичные ошибки и заблуждения покупателей, связанные с высотой потолков, размерами комнат, освещенностью, квартирами углового и распашного типа. Варианты могут быть разными, а при хорошем качестве проектирования и строительства многие недостатки просто уходят в прошлое
Выбор квартиры по площади и количеству комнат можно строить на двух основных принципах. Первый — ориентироваться на “комнатность”. Второй — смотреть по площади и возможности организации пространства. Здесь стоит дать более подробное разъяснение.
Как рассчитать площадь для покупки квартиры?
Если ориентироваться на площадь квартиры, то можно использовать в качестве примера социальные нормы — санитарная норма, предусмотренная статьей 50 ЖК РФ, составляет не менее 6 кв.м жилой площади на человека. При этом одному жильцу положено 33 кв м, двоим — 42 кв.м. Для семьи из трех человек расчет делается по 18 кв.м на каждого жильца, но общая жилая площадь не может быть менее 16 кв.м. Это данные для ориентира, по ним можно представить себе масштаб.
В реальности при покупке новой квартиры вы придете примерно к таким же цифрам и запросам. Двухкомнатная квартира классической компоновки площадью 50 – 65 кв.м может вместить семью из двух или трех человек, но спальня там будет только одна. При выборе большой кухни (от 14 кв.м) ситуация улучшается. На рынке встречается много предложений со спальнями по 10-12 кв.м, общей комнатой 16-20 кв.м и просторной кухней.
Не всем нравятся маленькие спальни, но такова реальность современных планировок. В этом плане существенно выигрывают квартиры “распашонки” и угловые компоновки. Довольно интересны, но спорны в с точки зрения удобства помещения с непрямыми углами, эркерами, нишами. Тут все рассматривается индивидуально.
Стоит ли покупать квартиры евроформата
Если еще лет десять назад строительные нормативы предполагали четкое разделение жилых комнат и кухни, то с появлением евроформата ситуация резко изменилась. В домах высотой более 15 этажей ставятся только электрические плиты, поэтому требование обязательно отделять кухню от комнат не действует. Сначала на рынке появились квартиры-студии (25-35 кв.м), вариант жилья для одного человека или семьи без детей. Потом проектировщики и девелоперы освоили евродвушки и евротрешки, что существенно изменило картину.
При выборе квартир евроформата рекомендуется обратить больше внимания на расположение окон и форму кухни-гостиной. Не всем нравятся вытянутые кухни-пеналы с одним окном. Лоджия в такой компоновке может стать причиной недостаточной освещенности. Готовить в такой кухне может быть сложно, поскольку она фактически представляет собой уголок в большой гостиной. Без качественной вытяжки и хорошего освещения это устроит не всякую хозяйку.
Свободная планировка — плюс или минус?
Важно! Слова “свободная планировка”, которые можно встретить в рекламе новостройки, не всегда соответствуют действительности. Это формат помещений не просто без перегородок, а без указания комнат на поэтажном плане
Проектом предусматривается, что покупатель сам все решит. Могут быть выделены только мокрые зоны — кухня и санузлы. Если же на поэтажном плане перегородки обозначены, а застройщик предлагает квартиры с трассировкой, то придется самим строить эти внутренние стены строго по проекту. И это не свободная планировка.
Как влияет отделка на стоимость квартиры
При этом в новостройках комфорт-класса и выше вполне возможны кладовые, гардеробные, раздельные и гостевые санузлы, просторные холлы. Евроформат и студии часто предлагаются и в бизнес-классе, но стоят такие квартиры вовсе не дешево. Большое влияние на стоимость жилья оказывает отделка квартиры в новостройке. Иногда она может потребовать очень значительных сумм для приведения помещений в пригодное для жизни состояние.
Иной взгляд на планировку
Долгое время в России преобладало жилье с не очень удачной планировкой: крохотная кухня, узкий коридор, раздельный санузел. Сегодня тенденции изменились. Застройщики представляют широкий выбор планировок.
Оно позволяет покупателю самостоятельно определить расположение перегородок в доме, учитывая пожелания и потребности.
Даже с небольшим метражом благодаря грамотному проектированию можно получить жильё без чувства стесненности. На присоединенных территориях отстроено довольно много квартир с ограниченным метражом: от 31 кв.м. у однушек до 73 кв.м. для трехкомнатных площадей.
Квартиры-студии по типу открытой планировки позволяют визуально расширить пространство. Предметы интерьера можно удобно замаскировать. Встроенные гарнитуры и бытовая техника, закрытые гардеробные, — все это позволяет экономить метры и создать уютную обстановку.
Отдельного внимания заслуживает возможность купить квартиру-новостройку в Новой Москве от застройщика с готовым ремонтом или чистовой отделкой. Чистовая отделка подразумевает жилплощадь без ремонта. Выполненный ремонт позволяет въехать сразу. Главный недостаток заключается в том, что жильца может не устроить внешний вид или стиль.
Появление бюджетного жилья
Рынок недвижимости в Москве – это, прежде всего, элитные жилые комплексы и квартиры бизнес-класса. Девелоперам выгоднее возводить дорогие объекты, чтобы выйти в плюс. Это объясняется высокой стоимостью земли и ее ограниченностью. В «Старой Москве» осталось крайне мало площадок, пригодных для застройки, потому среди компаний ведется борьба за право возвести жилой комплекс.
До присоединения эконом-класса явно не хватало, несмотря на то, что это самый востребованный сегмент. Такие дома строили в непрестижных районах возле МКАД.
Сегодня ситуация изменилась, и бюджетных вариантов стало предостаточно. Ситуация с инфраструктурой во многих районах пока остается на уровне Подмосковья, в то время как цены на новостройки в Новой Москве уже на порядок выше, чем в соседних подмосковных районах.
Продажи в 2018-19 годах
Даже в период стагнации российской экономики продажа новостроек в Новой Москве от застройщика не прекращается. Приведем в пример комплексы, реализация которых запланирована на ближайшее время или уже активно ведется.
«Переделкино Ближнее»
Это жилой комплекс, расположенный рядом с Новопеределкино и парком Рассказовка и Мичуринским прудом. Продажи поделены на 7 этапов поквартально. Первый полностью осуществлен, все объекты распроданы. От второго этапа осталась 1 квартира. 7 фаза на старте продаж. Комплекс обеспечен готовой инфраструктурой с садами, школами и магазинами.
«Кокошкино»
В ближайшее время ожидается продажи 3-х новостроек. В одной по соседству идет заселение. Преимущество ЖК в удачном расположении – неподалеку находится ж/д станция Кокошкино. Также стоит отметить застройку в уже обжитом районе, а не чистом поле.
«Рассказово»
Ожидается старт продаж третьего порядка от 3,5 млн рублей. В достоинствах можно выделить наличие метро, собственного парка, а значит, достойный уровень экологии и возможность прогулок. Выразительная архитектура и качество застройки – важные компоненты при выборе жилья. Застройщик гарантирует уникальные квартиры, красивые входные группы и качественные технологии при возведении объектов.
Новые столичные территории – это широкий выбор для приобретения квартиры благодаря мультиформатным проектам. Это и малоэтажные, и высотные дома. Скорее всего, именно эта тенденция получит дальнейшее развитие. С экономической точки зрения строительство разноформатных объектов в одном комплексе выглядит наиболее целесообразным для девелоперов. ЖК «Новые Ватутинки» — яркий пример реализации такого проекта.
Функциональность балконного помещения
Наличие балконного помещения в планировке квартиры многоэтажного дома во все времена было неоспоримым преимуществом. Балкон (или лоджия) все реже используется в качестве своего рода «аксессуара» квартиры, предназначенного исключительно для любования пейзажами или используемого в качестве места для перекура, хранения различных вещей, сушки белья, пр.
Современные москвичи рассматривают балкон прежде всего как драгоценные квадратные метры, позволяющие расширить жилую площадь путем его присоединения к комнате (кухне). Учитывая тот факт, что при покупке жилья квадраты балкона оплачивались наравне с квадратами, например, кухни, балкон, который не подходит для описанной цели (в силу конструкционных особенностей), признается потенциальными покупателями малоинтересным приобретением.
Некоторые проекты многоэтажных домов предполагают панорамное остекление балконов и лоджий. Однако большей частью это является функциональным решением для жилья категории «элит» и «комфорт» и позволяет организовать на балконе, например, небольшую оранжерею, спортзал (устанавливается велотренажер), а на лоджии – даже рабочий кабинет.
А вот сплошное остекление балконов в панельках класса «эконом», в лучшем случае может служить внешним украшением фасада. Причем в ряде случаев это представляется весьма сомнительным дизайнерским решением, так как некоторые владельцы до сих пор предпочитают (согласно старинной традиции) складировать на балконе различные габаритные предметы – санки, детские коляски, велосипеды.
Что вкладывается в понятие свободная планировка?
Современные строительные технологии, например, монолитно-каркасное строительство, дают возможность возводить дома, в которых несущими будут только внешние стены здания, что освобождает собственника от ограничений, связанных с переносом внутренних перегородок.
Такая жилплощадь выглядит как единое жилое пространство и носит название свободной планировки. В квартире в этом случае обозначено, где будет кухня, где санузел, поскольку прокладка коммуникаций заложена еще на этапе строительства. На остальной площади стены отсутствуют, и будущий собственник может в полной мере проявить свою фантазию.
Спрос на квартиры со свободной планировкой растет из года в год, жильё бизнес-, премиум- и элит-классов строится в основном таким способом.
Многим кажется заманчивым приобретение такой квартиры, поскольку можно, руководствуясь своей фантазией, создать свой неповторимый комфортный дизайн, воплотить самые смелые мечты и создать идеальный вариант уютного, или авангардного, или функционального жилого пространства.
Однако, если вы намереваетесь стать собственником жилья со свободной планировкой, стоит иметь в виду, что юридического понятия «свободная планировка» нет.
Каждый покупатель должен знать, что любой квартире присуща планировка, утвержденная городской администрацией. Следовательно, предположение, что «свободная» планировка дает возможность где вздумается строить перегородки и переносить помещения с разным функционалом, ошибочно. Неосведомленность в этом вопросе часто приводит к возникновению проблем, вплоть до невозможности узаконить выполненную перепланировку, которую владелец квартиры таковой даже не считал.
Потому при покупке квартиры свободной планировки обязательно нужно ознакомиться со строительным (поэтажным) планом здания, на котором полностью обозначено расположение комнат, согласованное и прошедшее госэкспертизу ещё до начала застройки. Получить этот документ можно у застройщика или в управляющей компании.
Главные вопросы при выборе новой квартиры
Потенциальный покупатель может поставить перед собой вопросы, отвечая на которые последовательно и обоснованно, получит ясное представление о выборе. И сможет сначала определить круг объектов, а после остановиться на одном из них.
Какова цель покупки? — квартира для проживания, вложения денег, получения прибыли от сдачи, возможность передать имущество детям.
Каков уровень комфорта в ЖК, есть ли дополнительные удобства от застройщика?
Какова площадь квартиры? — комфортное проживание зависит от возможности разместиться в ней, организовать использование пространства.
Сколько и каких комнат должно быть, какого типа планировка вас устроит? Каковы особенности поэтажной и внутриквартирной планировки?
Какого типа дом можно считать наиболее комфортным и надежным?
Где находится новостройка, какова дорожная и транспортная ситуация в районе?
Чего вы ожидаете от инфраструктуры района, доступности социальных и коммерческих объектов, какова должна быть застройка?
Важны ли для вас паркинги, благоустройство территории, виды из окон, высотность ЖК и общая планировка участка?
Какая из схем покупки вас устраивает с учетом финансовых возможностей и сроков?
Как вы намерены определять надежность застройщика, есть ли у вас понимание механизмов продажи?
Это 10 главных вопросов по выбору квартиры, на которые предстоит ответить будущему покупателю. Если ответы есть, значит, вы готовы начинать поиск и выбирать варианты. Мы будем рассматривать подробности по очереди, давая развернутые ответы. Материал можно воспринимать как инструкцию по выбору квартиры в новостройке для тех, кто не изучал вопрос подробно.
Кладовые помещения и коридор-холл
Наличие одного или нескольких подсобных помещений, используемых в качестве кладовки, давно стало «маст-хэв» – обязательным элементом в современных планировках. Как правило, такие помещения располагаются около кухни, а также возле санузлов.
Кладовка сама по себе является ценным преимуществом, так как в условиях ограниченного пространства вопрос хранения вещей не всегда можно решить за счет встроенной мебели.
Кроме того, у владельца квартиры с кладовкой есть прекрасная возможность – можно расширить помещение кухни или ванной (в зависимости от места расположения кладовки).
Одним из отличий современной планировки является просторный коридор-холл, который разительно отличается от узеньких коридоров в старых планировках.
Габариты коридора дополняет высота потолков современной квартиры, в результате создается впечатление избыточного пространства, даже если квартира сама по себе не очень большая.
Однако добавочные квадратные метры коридора дают не только преимущества эстетического характера. В помещении при входе могут комфортно снимать с себя верхнюю одежду сразу несколько человек (хозяев или гостей), при этом нисколько не мешая друг другу.
