Жилищный аутсорсинг
Мода на реализацию строящихся квартир с привлечением посредников появилась в кризис 2008 года. Снижение объема продаж вынудило застройщиков искать новые механизмы продвижения своих продуктов на рынке. А точнее – привлекать профессиональных продавцов недвижимости, услуги которых в условиях рынка покупателя оказались как нельзя кстати.
Небольшим компаниям, которые строят единичные объекты, невыгодно продавать недвижимость своими силами. Тем более, что потенциальные покупатели могут просто не знать о существовании компании – так называемая сила бренда в этих случаях не поможет.
А создание и содержание собственного полноценного отдела рекламы и продаж – задача непростая, длительная и крайне затратная. Эта структура попросту не окупится, если компания строит 1-2 сравнительно небольших объекта в год.
Что входит в услуги риэлтора при покупке квартиры?
Общий перечень того, что входит в обязанности риэлтора при обращении к нему клиента, делающего купить квартиру, выглядит так:
- Консультирование по вопросам сложившейся ситуации на рынке недвижимости: ознакомление со средними ценами на кв. м. жилья, предложениями и рейтингом застройщиков. Специалист может порекомендовать наиболее оптимальный район проживания в зависимости от суммы, которой владеет клиент.
- Поиск подходящих вариантов недвижимости. Определившись с территорией, на которой будут рассматриваться варианты покупки недвижимости, риэлтор приступает к поиску квартиры.
- Поиск подходящих ипотечных программ, взаимодействие с банками, разъяснение клиенту их условий.
- Ведение переговоров с покупателем. Специалист может представлять интересы покупателя без его участия.
- Оформление всех документов: договора купли-продажи, ипотечного соглашения с банком, свидетельства о праве собственности.
Риэлторы обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки от первого до последнего этапов: подготавливают необходимые документы (договор купли-продажи, справки для получения ипотеки и т.д.), проверяют жилище на наличие обременений, участвуют в процедуре покупки недвижимости, а впоследствии производят регистрацию права собственности в Росреестре.
Плюсы в обращении к риэлтору
Существует несколько причин, по которым многие привлекают риэлторов для совершения сделок купли-продажи недвижимости:
Полное сопровождение процедуры от начального этапа до фактической регистрации права собственности нового владельца квартиры.
Экономия времени. В профессиональных агентствах есть постоянно обновляемые жилищные базы, поэтому на поиск подходящей жилплощади для клиентов у них уходит не слишком много времени. Если заниматься этим самостоятельно, можно потратить несколько месяцев.
Обычному человеку, не искушенному в юридических тонкостях, трудно проверить жилище на обременения
Риэлторы действуют по уже отработанным схемам и знают, каким нюансам следует уделить особое внимание.
Покупка квартиры через агентство действительно позволит сэкономить собственное время и приобрести подходящее жилье в более короткие сроки, но не стоит забывать, что это возможно лишь в том случае, если делом занимаются профессионалы.
Отрицательные стороны
Обращение к риэлторам имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Последнее заключается в следующем:
- Нет никаких гарантий в качественном проведении сделки. Ответственность посредников законодательством не предусмотрена, поэтому при возникновении проблем обжаловать все через суд будет проблематично.
- Большинство риэлторов обладают хорошими навыками продажи и могут убедить клиентов купить недвижимость, не соответствующую их запросам. Здесь все зависит только от покупателя, поэтому следует быть внимательным на консультациях.
- Стоимость риэлторских услуг достаточно высока. В большинстве случаев они требуют выплату задатка – платежа, не подлежащего возврату. Если клиент передумает покупать жилище через компанию, деньги вернуть не получится.
Варианты сделки по покупке квартиры у подрядчика и связанные с ними риски
Выделяют три основных договора, на основании которых подрядчик смог получить возможность продавать квартиру/квартиры:
- Договор долевого участия.
- Инвестиционный договор.
- Договор купли-продажи.
Самый безопасный, с точки зрения покупателя, договор купли-продажи. В его рамках застройщик или напрямую передает право собственности на квартиру подрядчику, а тот уже продает ее покупателю на общих основаниях. Учитывая специфику подрядчиков, нередко продавцом выступает даже не юридическое лицо, а непосредственно глава подрядчиков, как физическое лицо. Впрочем, подобная ситуация – это редкость, чаще все же квартира оформляется на предприятие-подрядчик и продается от юридического лица.
Договор долевого участия также не слишком рискованный. Реализован он точно так же, как сделка по покупке квартиру по договору долевого участия (ДДУ) между застройщиком и физическим лицом-покупателем. В данном случае дальнейшая продажа жилья конечному покупателю производится по тому же стандартному договору купли-продажи, на общих основаниях.
Самый плохой и рискованный для конечного покупателя вариант – это инвестиционный договор. В отличие от всех остальных, он заключается предварительно и вступает в силу еще до того, как все работы подрядчика будут выполнены. Как следствие, у подрядчика возникает обязательство того, что он должен завершить все работы, иначе квартира должна будет возвращена застройщику.
Беда в том, что право собственности на жилье у подрядчика возникает заранее и, чтобы не терять время, он может сразу искать покупателя на квартиру, так как на это может уходить достаточно продолжительное время. Но если, при этом, он уже продаст квартиру, а потом не выполнит все свои работы, то получается, что инвестиционный договор будет расторгнут в одностороннем порядке по причине невыполнения второй стороной своих обязательств. При этом подрядчик как бы «задним числом» теряет право на жилье. Как следствие, он не имел права продавать недвижимость. Застройщик потребует от покупателя съехать с квартиры, а забрать деньги у подрядчика практически невозможно.
Пример: Подрядчик договорился с застройщиком на оформление инвестиционного договора, по условиям которого застройщик передает подрядчику одну из квартир в новостройке. Взамен, подрядчик выполняет все внутренние отделочные работы, допустим, во всех квартирах одного подъезда. Подрядчик, получив квартиру сразу же продает ее покупателю и исчезает с горизонта, не выполняя своих обязательств перед застройщиком. Инвестиционный договор расторгается, покупатель теряет свое жилье, а подрядчик остается с деньгами, так как может вообще ликвидировать свою фирму и создать новую, если это нужно.
Чаще всего описанную выше схему с инвестиционным договором проворачивают мошенники, которые изначально не собирались ничего делать, а хотели просто получить деньги, но бывают и другие варианты. В любом случае, если выясняется, что жилье было передано подрядчику по инвестиционному договору – это уже плохой знак.
Какого-то идеального варианта обезопасить себя у покупателя практически нет. Можно затребовать подтверждение того, что все работы по инвестиционному договору завершены, но его редко предоставляют. Без помощи опытного юриста приобретать такое жилье не стоит – слишком большой риск его потерять.
Преимущества застройщика
У застройщика можно получить самую актуальную информацию об объекте. Менеджеры по продажам лучше знают различные нюансы – например, информацию о владельцах земельного участка, на котором строится объект. Они могут сходу ответить, на какую сторону выходят окна нужной квартиры. Информацию о технологии и материалах строительства тоже больше шансов получить именно у застройщика. Но самое главное – менеджеры по продажам от застройщика всегда в курсе, когда ожидается повышение цен на недвижимость и насколько оно будет значительным. Свежие новости о стройке также нужно добывать именно здесь.
Еще один большой плюс офисов продаж от застройщиков – то, что они часто расположены непосредственно на объекте. Но если реализацией занимается исключительно риелторское агентство, тогда «в полях» будет его офис. Возможность лишний раз зайти на объект, проконсультироваться там с менеджером, узнать новости о ходе стройки – дорогого стоит.
Вот на какие параметры мы считаем важно обратить внимание при покупке строящегося жилья:
- Выбор объекта. Здесь преимущества у риэлтора: он знаком с текущей обстановкой и может посоветовать объект того застройщика, который лучше отвечает потребностям клиента.
- Оценка и экспертиза квартиры. Застройщик расскажет о преимуществах и промолчит о недостатках новостройки. Риэлтор будет более откровенен – и более объективен.
- Стоимость покупки. По условиям договора с застройщиком, риэлтор не может увеличить цену. Зато может снизить ее за счет переуступки прав или скидки при одновременной покупке новой и продаже старой квартиры!
- Финансовые условия. Риэлтор поможет с оформлением ипотеки в том банке, где условия более выгодны. Кроме того, он может посоветовать лучшее время для сделки с учетом акций и бонусов от застройщика.
- Резюме: купить новостройку выгодно – вполне посильная задача, если подойти к ней со знанием дела. И чем более ответственным будет выбор, тем удачнее будет сделка и лучше результат!
Во сколько обойдутся риэлторские услуги в Москве
Интересно было бы узнать о стоимости услуг риэлтора и во сколько оценивается его труд? Быстрый подбор необходимых вариантов, помощь в оформлении договора купли-продажи и сборе документов, а так же контроль чистоты объекта и контрагента, конечно же, не бесплатна.
Просмотр более двух сотен объявлений, не меньшее количество звонков, не менее и беготня по государственным организациям стоят дешевле.
Но будет ли стоить оно выселения по прошествии двух месяцев, когда к вам заявится двоюродная тетя бывшего продавца и предъявит свои права на квартиру, а прописанный в ней уголовник через пару лет постучит в дверь и скажет – «я, пожалуй, поживу тут у вас….».
Это конечно самое страшное, что может случиться, еще бывают варианты – когда раздается звонок из Росреестра со словами – «Здравствуйте, ваша сделка приостановлена»
Неважно в чем причина, в первые секунды после этих слов перед глазами пробегает вся жизнь и тот момент, когда вы лично в руки передали продавцу огромную сумму денег, которую и держали то в руках, возможно, впервые. Ну как тут инфаркт не схватить?
Возникающие проблемы и их решение
После всех клятв и обещаний и взаимно приятного подписания договора об оказании риелторских услуг агент не перезванивает в назначенное время, опаздывает, недоступен для связи.
Это самая простая из возможных проблем. Обратитесь к руководству с требованием заменить сотрудника, который ведет вашу сделку. Если к вашим жалобам не прислушаются, лучше расторгнуть договор об оказании услуг, чем рисковать халатным отношением агентства к своим обязанностям. Неустойку платить не нужно, см. п.2.
Нарушение агентством или агентом заявленных в договоре сроков и обязательств.
Здесь вам поможет «Закон о защите прав потребителей»
Не важно, как называется договор между клиентом и агентством, согласно п.11 ПП ВС РФ от 28.06.2012г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», права покупателя при использовании услуг посредника защищены этим законом
Достаточно соблюсти правила расторжения договора, оплатить документально подтвержденные фактические расходы и сменить агентство.
Возникновение осложнений после перехода права собственности.
Самый трудный случай. К сожалению, агент не несет ответственности за недействительность сделки и отвечает только за ее ничтожность, если удастся доказать, что он не проявил должной осмотрительности при выборе продавца квартиры, то есть не взял выписку из Росреестра (см. определение Свердловского областного суда по делу N 33-501/2013 от 15.01.2013). Здесь может помочь только страхование титула сразу после сделки.
Теперь возьмем более простой вариант покупки недвижимости на первичном рынке. Статистика утверждает, что 30% сделок, заключаемых здесь, проводится через агентства недвижимости. При этом, стоимость жилья, покупаемого напрямую у застройщика и цена, которую покупатель уплачивает в агентстве, совпадают, поскольку посреднический процент агентство получает с продавца, то есть с застройщика.
В этой схеме между агентством и покупателем жилья заключается договор об оказании информационных услуг, а договор долевого участия в строительстве со стороны продавца подписывает представитель застройщика, договор цессии (уступки прав и обязанностей) — инвестор.
При этом в обязанности риелтора не входит проверка застройщика до заключения с ним договора о сотрудничестве, это только его право, поэтому надежды покупателя на посредника, предоставляющего информационные услуги, напрасны. Риелтор обязан только помочь в подборе подходящего объекта и проследить за правильностью оформления договоров.
Ясно, что крупное агентство недвижимости не будет заключать договоры с заведомо проблемными застройщиками, однако и оно не может и не берется гарантировать то, что дом будет достроен, что квартира по акту приема-передачи будет передана без недостатков и в срок.
В этой ситуации независимо от того, заключается ли договор у застройщика или в агентстве недвижимости, интересы покупателя должен представлять юрист, специализирующийся на вопросах купли-продажи недвижимости, который будет проверять разрешительные и регистрационные документы застройщика или инвестора. После оформления права в Росреестре, право первого покупателя на квартиру в новостройке не может быть оспорено, так что риски, связанные с историей квартиры здесь отсутствуют.
Квартира от застройщика или от частного инвестора: ответ не так прост
Эксперты проанализировали покупку квартиры от застройщика напрямую и у инвестора, который уже вложился в нее ранее. Выводы порой неочевидные. Многие покупатели, которые уже сформировали мнение на этот счет, а оно, как правило, в пользу застройщика, просто заблуждаются.
1. Цена
Застройщик в отличие от инвестора не станет торговаться с покупателем по поводу цены. Девелопер реализует объекты по фиксированной цене, тогда как у инвестора есть «пространство для маневра» и он может предложить потенциальному клиенту интересную скидку. Более того, инвесторы, как правило, и прибегают к демпингу, чтобы сделать свое предложение более интересным для покупателя.
2. Уникальность предложения
Естественно, на старте продаж никаких инвестиционных квартир в предложении нет, они появляются ближе к окончанию строительства, когда стоимость объектов уже подросла. С этим связана и уникальность предложения от инвесторов. Почти в любом проекте могут быть типы квартир, которых согласно квартирографии мало, например, в многосекционном доме только в одной секции представлены четырехкомнатные квартиры. Ближе к завершению реализации проекта таких квартир в предложении от застройщика чаще всего не остается и их можно приобрести только у частного инвестора.
3. Риски
Если квартира приобретается по договору переуступки прав по ДДУ, то конечную ответственность в любом случае перед покупателем несет застройщик. После продажи квартиры инвестор уже не имеет никаких обязательств перед дольщиком, как ошибочно полагают некоторые покупатели, что раз они купили квартиру у частного лица или компании, то обязательства перед ним имеет продавец. Однако именно застройщик несет ответственность за своевременное завершение строительства и передачу объекта дольщику.
Среди покупателей также бытует мение относительно покупки квартиры от инвестора, что у застройщика покупать надежней просто потому, что инвестор может передумать, отказаться от сделки в последний момент или запросить бОльшую цену. А с застройщиком заключается договор бронирования и тут выход на сделку гарантирован. Тем не менее, это не совсем так. Частный инвестор или компания, конечно, могут от сделки отказаться, но точно также это может сделать и сам застройщик, просто расторгнув договор бронирования. И такие ситуации, когда застройщик по тем или иным причинам не выходил на сделку, на рынке не редкость. Сделка является состоявшейся только после государственной регистрации договора, и все, что происходит до этого момента, на какой бы стадии сделка не находилась, покупателю никак не обеспечивает приобретение квартиры. А договор бронирования можно заключить с инвестором. При этом застройщик точно также, как и инвестор, может принять решение о повышении цен, и на все незавершённые сделки будет уже распространяться новая цена.
Преимущества агентства
В агентство хорошо идти, когда не уверен, какая именно тебе новостройка подходит. Сейчас на рынке изобилие проектов даже в одной локации – масштабных, привлекательных, поэтому выбор сделать действительно тяжело. В агентстве есть возможность изучить большую базу объектов от разных застройщиков, сравнить цены, условия оплаты. Работа риелтора – трезво рассказать о плюсах и минусах нескольких понравившихся проектов, задать важные уточняющие вопросы покупателю, которые помогут в итоге не ошибиться с покупкой. Ведь сделка предстоит большая и, без преувеличений, важная.
Кроме того, как уже было сказано, в агентстве есть возможность получить несколько услуг в одном месте. Например, в крупных агентствах работают ипотечные брокеры. Они помогут правильно заполнить заявление на ипотеку, рассчитают примерную сумму, на которую получится взять кредит, состыкуют клиента с конкретным менеджером банка. Также риелторы предлагают покупателю возможность регистрации ДДУ и оформление права собственности – застройщик предлагает эти услуги далеко не всегда.
Стоит сказать еще вот о чем. Около 60% покупателей квартир в новостройках – владельцы «вторички»
Для них важно как можно быстрее совершить альтернативную сделку – продать свое жилье и купить строящееся. И риелторы могут оказать услугу «взаимозачет»
Они выполнят оценку квартиры, возьмут в реализацию недвижимость на «вторичке», а также забронируют подходящий вариант в новостройке. Конечно, надо опять же смотреть на условия, по которым совершается trade-in: иногда бронь ставится на очень ограниченный промежуток времени; продать так быстро квартиру на «вторичке» получится только с хорошей скидкой. Но ведь владельцу это невыгодно – всегда хочется выручить за свое имущество как можно больше. Тем не менее агентство возьмет на себя в этом случае организацию сделки, сбор всех необходимых документов, осуществит государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности.
Таким образом, к риелторам имеет смысл обращаться в тех случаях, когда сомневаешься, где покупать. Или предстоит непростая многоступенчатая «альтернатива». Или есть острое нежелание заниматься бюрократическими процедурами.
Работать с риэлтором выгодно
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:
– Квартира от застройщика – предложение, довольно эффективно привлекающее покупателей экономсегмента рынка недвижимости. Оставим в стороне тот факт, что у покупки демократичного жилья напрямую у застройщика есть не только плюсы и минусы. Интереснее для меня другое – при том, что аудитория элитного рынка имеет, что логично, совершенно другие установки при выборе объекта, устойчивый миф о том, что приобретение жилья у девелопера может быть комфортнее и выгоднее, до сих пор существует и в премиальном сегменте.
Корень проблемы, очевидно, кроется в статусе профессии риэлтора – несмотря на тот путь, который прошел рынок в своем развитии и на то, каким широким набором компетенций сегодня должен обладать успешный брокер, работающий с высокобюджетной недвижимостью, этот статус незаслуженно низок. Такое ощущение, что нас до сих пор воспринимают как персонажей из 1990-х!
Ситуация настолько неприятна, что я постараюсь развеять некоторые ошибочные убеждения, касающиеся работы с риэлтором на элитном рынке. Во-первых, комиссия. Хотя клиенты агентств нашего уровня явно не испытывают сложностей с деньгами, мысль о том, что можно сэкономить на комиссии, возникает и у них. Но идея о том, что если на просмотре не будет риэлтора, это поможет сэкономить на сумме его комиссии – однозначная утопия! Риэлтор заинтересован (конечно, и финансово тоже – это норма) в клиенте и всегда играет на его стороне – то есть вполне может помочь и сэкономить. А уж думать, что отсутствие риэлтора как-то повлияет на прайс в лучшую сторону – это верх наивности! Покупка у застройщика – это покупка у его собственного риэлторского подразделения. То есть в сделке в любом случае участвует посредник – но в отличие от представителя агентства этот посредник ангажирован и меньше всего настроен “прогибаться” и соглашаться на скидки.
Кроме того, работать с риэлтором выгодно и самому девелоперу! Это справедливо для всех сегментов элитного рынка – как для первичного, так и для вторичного, как для городского, так и для загородного.
Девелоперов, которые пробуют продавать жилье напрямую, на рынке высокобюджетной недвижимости немного. И, на мой взгляд, это закономерно: попытка продавать, минуя риэлтора – это ошибка. На элитном рынке все клиенты давно поделены, так как в большинстве своем они уже покупали или продавали недвижимость, а потому имеют “своего” риэлтора, которому доверяют и с кем советуются. Соответственно, когда девелопер продает объект самостоятельно, у риэлторов на рынке нет информации по нему. А это значит, что клиенты, которые позвонят “своему” риэлтору, чтобы посоветоваться, не услышат об объекте либо вообще ничего (что странно), либо ничего хорошего, поскольку при минимуме информации, всегда проще увидеть минусы объекта, чем плюсы.
То есть, если описать в двух словах взаимодействие девелопера и риэлтора – с помощью агента приобретается лояльность рынка. По такой схеме работают практически все, именно поэтому риэлторы из агентств обладают достоверной информацией по объектам, могут красиво представить их, предложить своим постоянным клиентам.
Есть еще один – компромиссный – вариант, он реализован на загородном рынке. Компания, один из лидеров по объемам реализации, работает с двумя отделами продаж – это собственный отдел продаж и отдел продаж по работе с партнерами (агентствами), который не имеет доступа к прямым клиентам. Так они и получили лояльность рынка, и дали риэлторам серьезную поддержку в виде этого отдела, который бьется за их интересы.
Нужен ли риэлтор при ипотеке – подведем итоги
При проблемах с покупкой недвижимости или приобретении квадратных метров у застройщика без маклера обойтись будет сложно. Он обеспечит грамотное сопровождение сделки. В первом случае – сэкономит клиенту время. Во втором – еще и деньги так как его услуги, скорее всего, оплачивает строительная фирма.
Также агент будет полезен при внештатной ситуации. Например, необходимы услуги риэлтора для ипотеки с плохой кредитной историей. Или требуется выстроить длинную цепочку между покупателем, банкирами и продавцом.
Еще один вопрос беспокоит заемщика: сколько стоит оформить ипотеку через риэлтора. Конечно, цены договорные. В целом, если покупать у застройщика, то бесплатно (в большинстве случаев). Если на вторичном рынке – около 3–5% от суммы сделки. Попался сложный случай – ставки могут подняться до 8–10%.
Уважаемы читатели, если у Вас остались вопросы, задайте их в комментарии.
Оцените автора
Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань
