Редевелопмент: там, где встречается история и современность

Функции девелопера

В перечень функций девелопера входят следующие:

Поиск варианта вложения средств. Девелопер оценивает рынок недвижимости и ищет возможности для совершения сделки с необходимым уровнем прибыли.

Анализ расположения будущего объекта. Проводится оценка с точки зрения коммерческой привлекательности для вероятных клиентов. Исследуются все предложения земельных участков в нужном районе. Принимается решение о покупке конкретного участка либо объекта под реконструкцию.

Проектирование объекта, составление сметы расходов. Для возведения или реконструкции здания требуется получить соответствующие разрешения. Проект должна выполнить специализированная организация (либо сотрудники девелоперской компании с нужной квалификацией). На основании проекта составляется подробная смета. Неточности в планировании расходов могут привести к затягиванию сроков строительства.

Привлечение инвесторов. Чтобы убедить посторонних людей вложить деньги в девелоперский проект, нужно грамотно презентовать его и доказать экономическую эффективность инвестиций

Также важно четко изложить вероятные риски и способы их избежать.

Разумное расходование вложенных средств. Привлеченных денег должно хватить на все работы

От девелопера требуется избегать незапланированных убытков.

Курирование процесса строительства/реконструкции. Контроль закупки и расходования материалов, отслеживание соблюдения технологии. Управление персоналом. При необходимости – взаимодействие с контролирующими госорганами.

Получение максимально возможной прибыли от продажи или сдачи в аренду. Правильная оценка рынка и выбор маркетинговой стратегии. Подбор клиентов и оформление сделок купли-продажи или аренды недвижимости.

Управление недвижимостью. Часто девелоперская компания выступает и в роли обслуживающей организации для своих объектов, для этого в структуре фирмы создается специальное подразделение, занимающееся текущими ремонтами и обеспечением объектов коммунальными благами.

Город и власть: договор или сговор

В Амстердаме есть проект редевелопмента огромного оптово-розничного продуктового рынка (условное название «желудок Амстердама») в центре города. Новая концепция развития территории предусматривает создание нового формата оптовой торговли для мелких и средних партий, а также жилую застройку.

Опыт
Ключевым моментом для запуска проекта стала договоренность с более чем 90 торговцами старого рынка о том, что они получат новые площади взамен старых в новых корпусах. Такой договор стал возможен благодаря высокой степени доверия торговцев к администрации города, а также благодаря тому, что каждый из них желал продолжить бизнес семьи на этой точке.

В России бы потребовали «деньги сейчас», что сделало бы заведомо нерентабельным весь редевелопмент. Очевидно, что наши различия во многом обусловлены культурным кодом, историческим наследием и уровнем экономического развития. Слепое копирование “положительных” примеров на российскую почву не всегда приводит к ожидаемым результатам. Однако рациональное использование прогрессивных наработок поможет нам уменьшить степень негативных отличий.

Информация предоставлена образовательным центром и Telegram-каналом “Школа Девелопера”.

Отходы: ответственность или расплата

В европейских странах существует система утилизации и раздельной сортировки отходов, а также платный вывоз ТБО. В Стокгольме, например, при реализации Royal Sea Port, новой городской территории, жителей, еще за 2 года до вселения, начинают обучать принципам энергосбережения и расходования ресурсов, заложенным при проектировании. Курсы проводятся для взрослых и детей.

Важно
В Швеции внедряют вакуумные системы утилизации, в Берлине часто можно встретить запирающиеся на особый (только для жителей) ключ контейнеры для мусора. Все это упирается в более активную позицию ТСЖ: люди не просто понимают свои права в рамках работы ТСЖ, но и осознают обязанности

Работа организации более прозрачна по всем направлениям, включая работу с подрядчиками и сервисными службами.

Например, прекрасно понимая, что у ТСЖ конкретного дома заключен договор на вывоз мусора с конкретным подрядчиком по определенной ставке за 1 кг ТБО, жители заинтересованы контролировать, кто, сколько и что именно сбрасывает в околодомовые контейнеры. Таким образом, вариант, когда подъезжает чужая машина и выгружает 10 мешков неподъемного строительного мусора, в принципе, невозможен. У нас до этого пока далековато.

Разница между деволопером и застройщиком

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Зачастую участники рынка недвижимости не видят особой разницы между этими понятиями, считая их синонимами, тем более что законодательные акты нашей страны не содержат определений девелопера и девелопмента. Однако функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач.

Базовыми функциями застройщика являются:

  • получение разрешения на строительство;
  • получение права ограниченного пользования соседними земельными участками на время строительства;
  • привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
  • обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утверждённой в установленном порядке;
  • обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
  • привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
  • извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
  • обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
  • приём законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
  • организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
  • принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
  • сдача объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
  • все действия, связанные с сохранением исполнительной и эксплуатационной документации.

Все функции застройщика так или иначе связаны только со строительством объекта недвижимости

Застройщик не ведёт вопросы, связанные с финансированием и продажей коммерческой недвижимости.

В отличие от застройщика, задачей которого является реализация проекта и непосредственное проведение строительных мероприятий, девелопмент занимается полный циклом работ, от задумки до финальной реализации. Исходя из этого можно сделать вывод, что функционал девелопмента более обширный, состоит из таких операций:

  1. Разработка идеи. Это может быть как проект жилищного строительства, так и возведение коммерческих объектов. Девелопмент не ограничивает себя в объёмах, потому нередко выступает как ключевое лицо в масштабных строительных проектах.
  2. Анализ ситуации. Это важнейшая процедура, позволяющая определить, будет ли планируемый проект целесообразным. В рамках исследовательских работ девелопер просчитывает ликвидность проекта, потенциальные сроки окупаемости, возможный уровень прибыли и степень риска. На основании этих сведений принимается решение относительно участия в проекте.
  3. Поиск строительной площадки, приобретение прав на землю.
  4. Создание проекта, который планируется реализовать.
  5. Поиск подрядной структуры для выполнения работ по строительству или реконструкции.
  6. Контроль над строительным процессом. Девелопер обязательно контролирует процесс реализации проекта, следит, чтобы все операции выполнялись в строгом соответствии с проектом без задержек и дополнительных затрат.
  7. Поиск покупателей или арендаторов. Итоговая ликвидность проекта напрямую зависит от того, как быстро девелопер найдёт организации или физических лиц для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Потому на этом этапе ими проводится анализ рынка. Это даёт возможность определить целевую аудиторию проекта, к которой можно обратиться с предложением.
  8. Управление объекта. После конечной реализации девелопер продолжает активно участвовать в жизни проекта. Зачастую участие проявляется в создании управляющей компании, которая следит за состоянием постройки.

Девелопментом называют предпринимательскую деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости. Исходя из этого девелопер — это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.

Девелоперы, чей бизнес потерпел крах

По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:

  • Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших девелоперов РФ. В состав группы на момент банкротства (2016 г.) входило более 100 предприятий. Недостроенными остались почти 150 объектов.
  • Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году была одним из пяти крупнейших девелоперов РФ. Но экономический кризис, начавшийся в 2009-м, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4 тысяч человек. В 2011 году бренд прекратил существование, часть бизнес-структур владелец закрыл, часть реструктурировал в связи с растущими долгами перед банками. В итоге не сданы вовремя свыше 600 тысяч кв.м недвижимости.
  • ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для постройки и управления грандиозным жилищным комплексом в 45 многоквартирных домов. Инвесторами выступили юрлица и физлица-дольщики, соинвестором – «Военно-строительный банк». Спустя год после начала строительства оно было прекращено, 8 зданий остались в разной степени готовности, к ним не успели даже подвести коммуникации. От банкротства девелопера пострадали свыше полутора тысяч человек.
  • УК «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложивших деньги в жилищный комплекс «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве девелопера были явные признаки мошенничества.
  • ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 инвесторов. Причиной стал конфликт соучредителей.

Чем девелопер отличается от застройщика

В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.

В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.

В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.

Что такое девелоперская компания

Это юрлицо или группа юрлиц, которые занимаются всей цепочкой девелоперской деятельности. В состав девелоперских компаний обычно входят следующие подразделения:

  • основные (производственные) – плановые, строительные, коммерческие отделы;
  • административно-управленческие – финансовые, правовые, кадровые, ревизионные отделы;
  • административно-хозяйственные – транспортные, клининговые и другие обслуживающие отделы.

В России девелоперскими называют в том числе и строительные компании, поскольку у нас в стране понятие «девелопер» нередко смешивают с термином «застройщик».

Планировка не по плану

ППТ Бадаевских складов должен был быть готов еще в прошлом году. Гендиректор компании “Архитекторы” Денис Кириллов пояснил, что поскольку у Смольного нет никакой концепции развития этой территории, то от КГА все время поступают распоряжения скорректировать схему в связи с появлением все новых претендентов на участок в зоне складов. Уже зарезервированы наделы для архива РАН, офиса ГУП “Водоканал”, загса, воскресной школы Новодевичьего монастыря, наземного вестибюля станции метро, детского сада и т. д. Городские власти несколько раз изменяли планы по использованию зоны Бадаевских складов. Сначала здесь планировался оптово–торговый и выставочный комплекс на 200 тыс. м2, потом акцент был сделан на офисную и выставочную функции.

Денис Кириллов сообщил, что свободных пятен осталось немного, но КГА пока не готов утвердить ППТ. “Архитекторы” намерены отказаться от продолжения работы.

В КГА не комментируют ситуацию с Бадаевскими складами. Ранее в комитете неопределенно заявляли, что участок предназначен под жилье. Однако Наталья Яковенко утверждает, что здесь будет лишь два–три жилых дома, включая жилой комплекс “Империал” от компании “Л1”. В основном территорию будут занимать административные здания. Кроме того, участками в зоне складов владеют компании “Адамант”, “Марвел” (IT–дистрибуция), “Благо” (производитель растительного масла), “Инвест–Строй” и др.

Тормоз для инвесторов

Из–за нерешенности вопроса с ППТ целый ряд инвесторов не может реализовать свои проекты.

Так, 2 года назад отказалось от развития этой территории ЗАО “Инвест–Строй”, связанное с венгерской TriGranit. Компания хотела застроить 27,4 га офисными, торгово–развлекательными и выставочными объектами. Но Смольный так и не согласовал ППТ.

Как сообщил гендиректор ГК “Энерго–логистик” Азат Григорьян, его компании пришлось через суд добиваться утверждения градостроительного плана от КГА. В бизнес–центр и отель общей площадью 31,5 тыс. м2 на участке 1,5 га инвестор вложит 25 млн евро.

Холдинг “Адамант” собирался к 2012 году построить на углу Черниговской ул. и Московского пр. бизнес–центр площадью 80 тыс. м2. Покупка этого участка пришлась еще на период, когда городом управляла губернатор Валентина Матвиенко. Проект пока отложен. В “Адаманте” не удивлены задержкой с разработкой ППТ. Теперь в нашем городе такие документы всегда согласовываются очень долго, отметили в компании. Девелоперы многократно жаловались, что после смены команды Смольного в 2011 году запуск новых строительных проектов остановился. Утверждение новых ППТ почти сошло на нет.

На последнем заседании правительства в минувший вторник губернатор Георгий Полтавченко раскритиковал за это главу КГА Олега Рыбина и распорядился ускорить согласовательные процедуры.

У “Адаманта” есть недвижимость в зоне Бадаевских складов — это участок больше 1 га с расположенными на нем зданиями. Сейчас помещения сдаются в аренду под офисы, в перспективе предполагается реконструкция этих зданий. Но сейчас трудно сказать, что именно здесь будет. Думаю, вплотную мы этим займемся не раньше следующего года. Это очень перспективная территория для коммерческой недвижимости благодаря близости к Московскому пр. и центру города.

Дилявер Меметов

председатель совета директоров УК “Адамант”

Новостройки: рендер или реальность

Если ты покупаешь недвижимость на стадии рендеров в Европе, то, в итоге, в 99% случаев получаешь именно то, что 3 года назад видел на картинке. У нас же рендеры практически никогда не соответствуют итоговому качеству объекта.

Важно
Дело в том, что частенько они создаются ДО того, как будет разработан сам продукт. В погоне за быстрыми деньгами, стараясь побыстрее открыть продажи, редкий застройщик тратит 2-3 года на детальную проработку самого продукта и расчет всех конструктивных и бюджетных нюансов.. Как итог – к концу строительства возможен перерасход бюджета, приводящий к экономии на том, что на виду, то есть, на отделочных материалах и фитингах

Как итог – к концу строительства возможен перерасход бюджета, приводящий к экономии на том, что на виду, то есть, на отделочных материалах и фитингах.

Критерии выбора девелопера

Как видим, случаи банкротства девелоперов, проблем с ними — не редкость. Поэтому к выбору девелоперской компании нужно подходить тщательно, руководствуясь следующими критериями:

Сколько лет работает предприятие на рынке и сколько объектов успело успешно сдать в эксплуатацию. Понятно, что чем больше, тем лучше. Это станет доказательством опыта и надежности девелопера.
География работы. Если компания строит в разных регионах, это говорит о размахе деятельности и умении привлекать инвесторов.
Перечень партнеров и инвесторов. Кто работает с девелопером? Если это ведущие компании, государственные предприятия, крупные банки — отлично. Значит, девелоперу доверяют.
Наличие проектных деклараций. То есть проектной документации по всем прошлым объектам. Она вывешивается на официальном сайте, закон требует сохранять всю проектную документацию три года. Открытые для всеобщего доступа декларации также позволяют узнать, есть ли у девелопера задолженность.
Сведения о судебных процессах. Узнать о них можно на сайте ГАС РФ «Правосудие». Суды по различным объектам, конечно, настораживают.
Отзывы клиентов и инвесторов. Да, есть заказные отзывы, которые пишут копирайтеры на деньги конкурентов девелопера. Но все же, информацию стоит поискать. Кроме того, целесообразно лично отправиться на уже сданный объект, чтобы побеседовать с владельцами квартир. Узнаете много интересного.
Пакет документации. У девелопера должны быть разрешение на строительство, договор страхования ответственности строителя, документы на участок земли. Отсутствие хотя бы одного из данных документов — очень тревожный звонок.
Из какого источника финансируется объект. Лучше всего, когда девелопер вкладывает свои собственные средства. Кредиты банков могут обернуться просрочкой и замораживанием стройки.
Договор

Этому документу нужно уделять особое внимание. Наш портал неоднократно призывал вас не подписывать документы без их тщательного изучения

Договор с девелопером должен быть максимально подробным, с указанием всех характеристик объекта, обязательствами сторон, форс-мажорами и так далее. Можно привлечь стороннего юриста, который оценит договор.
Как быстро идут работы, соблюдаются ли графики строительства. В среднем в многоквартирном доме за месяц строят два-три этажа. Пусть это будет для вас ориентиром.
Зарплата сотрудников. Если девелопер уже пару месяцев не платит зарплату собственным строителям — это плохой знак. У предприятия точно проблемы с деньгами.

Кто такой девелопер и чем он занимается

Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.

Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.

Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.

Какие функции выполняет девелопер

Функций у девелоперской компании на самом деле много:

Поиск способа вложения средств. То есть изучение рынка недвижимости в поисках наиболее выгодного варианта инвестиций.
Оценка привлекательности расположения объекта, поиск подходящего земельного участка в выбранном районе.
Проектирование объекта, составление плана строительства.
Составление сметы расходов. Проводится точный расчет суммы вложений, которые обязательно должны окупиться.
Привлечение сторонних инвесторов. Часто собственных денег у девелопера просто недостаточно. Поэтому он начинает рекламировать свое объект, привлекая желающих выгодно вложить деньги.
Контроль за расходованием средств, все должно идти точно по плану, по смете.
Контроль за строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией. Процесс должен идти четко по графику, ведется управление строительной бригадой.
Продажа объекта. Целиком или по частям. Или сдача в аренду, если речь идет о коммерческой недвижимости

На этом этапе девелоперу важно выбрать эффективную маркетинговую стратегию и выгодно продать/сдать в аренду готовый объект или объекты недвижимости.
Управление объектом. Зачастую девелопер берет на себя функции управляющей компании, занимается текущими ремонтами и обслуживанием зданий.

Градус жизни: тепло или холодно

В Голландии принятая температура в помещениях на несколько градусов ниже, чем у нас, как, например, и в Великобритании. При мерзком климате (холодный ветер и дождь в осенне-зимний период), вся нация передвигается на велосипедах, минимально кутается и сушат намокшие волосы всего лишь под навесом, но совсем не в теплом кафе у печки. Сказываются корни протестантского воспитания.

Как итог, в городах атриумы (не важно, ж\д вокзал с торговой галереей или же двор нескольких офисных зданий, перекрытых сверху) конструкции практически не обогреваются. А это, безусловно, влияет на износ объектов

Самые крупные девелоперы России

По объемам текущего строительства на 1 июля 2019 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:

  1. Группа ПИК, Москва (строится 7,4 млн. кв.м недвижимости);
  2. Группа ЛСР, СПб (4,1 млн. кв.м)
  3. Холдинг Setl Group, СПб (3,4 млн. кв.м)
  4. Группа ЦДС, СПб (1,5 млн кв. м)
  5. Группа ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (1,36 млн. кв.м)

Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.

Расширение склада

Связаться с самим Андреем Яковенко и выяснить причины такой переориентации не удалось. О планах бизнесмена сообщила его жена Наталья Яковенко, возглавляющая ранее принадлежавшее ее мужу ООО “Стоик”. По заказу этой компании ООО “Архитекторы” разрабатывает проект планировки территории (ППТ) в 72 га, ограниченной Киевской ул., Черниговской ул., Лиговским и Московским пр. и пл. Московские ворота. Здесь будет 150 объектов недвижимости, включая существующие и вновь построенные.

“Стоик” намерен расширить свой склад, находящийся на данной территории, и рассчитывает договориться со Смольным о том, чтобы развивать всю территорию Бадаевских складов, сообщила Наталья Яковенко. По оценке Colliers International, на 72 га можно построить около 1 млн м2 жилой и коммерческой недвижимости. Объем инвестиций может составить от $2 тыс. / 1 м2.

Коммуналка: роскошь или необходимость

Совместно используемые (или т.н. «shared») территории и совместное использование домового имущества получает широкое распространение в Европе. Во многих домах для экономии площадей квартир, а также для формирования особого отношения к своему дому (а не только к своей квартире) создаются совместно используемые зоны. Что это может быть? Например, во дворе или на крыше может находиться небольшой гостевой домик с зоной барбекю, а иногда – со спальным местом и с сауной.

Этот домик может быть забронирован любым жильцом на основании специального общего приложения к телефону, там можно повеселиться с гостями, но потом все обязательно надо убрать за собой.

У нас тяжкое наследство “коммунального” прошлого отразилось на неумении выстраивать адекватные коммуникации внутри соседского сообщества.

Вопросы читателей

Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).

Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.

Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.

Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:

  • Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа.
  • Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта.
  • Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору.
  • Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур.
  • Подбор земельного участка, оформление прав на него.
  • Проектирование объекта.
  • Управление стройкой.
  • Поиск покупателей/арендаторов.
  • Управление построенной недвижимостью.

В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.

Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.

Девелопмент земельных участков

Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.

В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя

Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.

Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в  соответствии с классом клиентов.

Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы

Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром

Подведём итоги

Как можно заметить, между понятиями девелопмент и строительство довольно много общего. Ещё раз пройдём по основным фактам, чтобы надолго запомнить, что именно значит этот термин:

Development – это бизнес в области недвижимости, главная задача которого получение прибыли.
Девелопер – это специалист по коммерческой недвижимости

Важно не путать девелопера с инвестором, так как девелопером может выступать наёмный работник.
Выделяют три вида девелопмента: на собственные средства, с частичным привлечением инвестиций и только на средства инвесторов.
В классической экономике выделяют шесть этапов девелопмента: анализ возможностей и покупка земли, разработка проекта, финансирование проекта, строительство объекта, сдача в эксплуатацию, послеэксплутационное обслуживание.
Для занятия девелопментом необходимо иметь большой стартовый капитал либо профильное образование.. Кстати, просмотр видеоролика позволит ещё лучше понять смысл процесса:

Кстати, просмотр видеоролика позволит ещё лучше понять смысл процесса:

Заключение

В России в 2019 году действующими считаются 3,2 тысячи девелоперских компаний, однако активно реализует проекты едва ли половина. Значительная часть таких организаций занимается только строительством по заказу клиента. Однако девелопмент – это более широкое понятие, и означает оно не столько возведение новых объектов, сколько увеличение стоимости и управление строительным бизнесом от поиска идеи до продажи объекта клиенту.

Наиболее приближен к такому пониманию термина Fee-девелопмент, когда исполнитель сам предлагает инвестору проект, исходя из суммы вложений и пожеланий клиента. Другие виды девелопмента (спекулятивный, а тем более BTS) ближе к продаже недвижимости на первичном рынке, объединенной в общий цикл со строительными работами.

Наиболее рискованный вариант девелопмента для самой фирмы – строительство недвижимости на свои средства. Для клиентов – строительство целиком на средства инвесторов. Как показала практика последних 10 лет, ни масштаб компании, ни громкие имена ее владельцев, ни количество одновременно возводимых объектов не являются стопроцентной гарантией от экономического краха. Многое зависит от финансовой ситуации в стране, от конкуренции на рынке и даже от отношений между соучредителями.

Поэтому выбирая девелоперскую компанию, следует учитывать множество нюансов, о которых мы и постарались рассказать в этой статье.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий