Пошаговая инструкция по выбору квартир в новостройке. 7 шагов к удачной покупке

У кого лучше покупать квартиру: у риэлтора или застройщика?

Покупателям жилья в новостройке предоставляется два варианта: приобретение квартиры у застройщика либо через риэлтора. При выборе подходящего направления стоит учитывать выгодность сделки и ее удобство.

Преимущества покупки через риэлтора следующие:

  • Некоторые квартиры можно приобрести только через риэлтора, так как компания-застройщик не имеет собственного отдела продаж.
  • Сделка с риэлтором может быть выгодна в финансовом плане. Такое возможно, если посреднику предоставлены полномочия на реализацию недвижимости от конкретного застройщика. Последний обеспечивает риэлтору комиссионные, потому покупатель не тратит деньги на агента.
  • К риэлтору следует обращаться, если помимо покупки новой квартиры требуется продажа другого жилья. В таком случае профессиональная помощь необходима для поиска оптимального варианта.
  • Анализ рынка. Покупателю достаточно оговорить необходимые параметры, а подбирать по ним соответствующее жилье будет риэлтор. Это экономит много времени и сил.

Покупатель может взаимодействовать только с застройщиком. Преимущества такого варианта следующие:

  • Долевое строительство. Такой вариант требует заключения особого договора непосредственно с застройщиком и позволяет сэкономить.
  • Возможности бронирования квартиры. Эту услугу может предоставить только застройщик. Возможность брони привлекательна, если покупатель еще не набрал нужную сумму либо продает старое жилье.
  • Квартира в ипотеку. Если жилье планируется пприобрести жилье в комплексе sky view по цене от застройщика таким способом, то стоит учесть, что многие застройщики сотрудничают с банками, предоставляющими кредит на строительство. Покупатель в таком случае может получить более выгодные условия кредитования. Подробнее о том, как взять ипотечный кредит – читать тут.
  • Только застройщик может подробно рассказать о конкретном доме или квартире. Далеко не каждый риэлтор знает использованные для строительства технологии, материалы и прочие важные моменты.

Выбор сотрудничества напрямую с застройщиком или через риэлтора индивидуален. Необходимо ориентироваться на собственные предпочтения и нужды.

Недостатки приобретения жилья в новостройке

Перед принятием окончательного решения важно учесть и некоторые недостатки такого жилья. Оформление права собственности

Такая процедура отнимает довольно много времени

Оформление права собственности. Такая процедура отнимает довольно много времени.

Необходимость отладки инженерных систем. Такие проблемы могут возникать в процессе эксплуатации жилья, поэтому возможно временное отключение отопления или водоснабжения, проблемы с сигнализацией.

Ремонт. Этот недостаток имеет две стороны. Одна – необходимость ремонта в новоприобретенной квартире. Придется все делать с нуля, но процедура упрощается отсутствием старой мебели, обоев и прочих элементов вторичного жилья. Другая сторона вопроса – ремонт у соседей. Новостройка подразумевает постепенное заселение, поэтому в первое время ремонт будет идти постоянно – то у одного соседа, то у другого.

Финансовый риск. Покупка жилья в новостройке не исключает махинаций, потому к выбору застройщика необходимо подходить тщательно.

Необжитый район. Нередко для строительства выбирают новые районы, которые еще не обжиты. Это может привести к проблемам с транспортной и инфраструктурной доступностью.

Сдача в эксплуатацию. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо дождаться его сдачи в эксплуатацию. В некоторых случаях предполагаемая дата сдачи может сдвинуться, вызывая неудобства для новоиспеченных хозяев.

Выбор новостройки. Приняв решение приобрести квартиру на первичном рынке, следует правильно выбрать новостройку. При этом необходимо ориентироваться на следующие параметры:

Местоположение. Необходимо учесть, удобно ли добираться с нового места жительства на работу, к родным и близким. При отсутствии личного автомобиля нужно узнать, какой транспорт ходит в этом районе и как часто.

Инфраструктура. Выбирать квартиру нужно так, чтобы необходимые организации и учреждения были доступны. В основном это касается продуктовых магазинов, аптек, поликлиники, детского сада, школы.

Экология и шум. При выборе квартиры необходимо узнать, нет ли рядом вредного производства, оживленной дороги.

Благоустройство двора. Новостройка предполагает наличие нового тротуара и паркинга

Если в семье есть дети либо планируется их появление, то важно наличие детской площадки и пандуса для колясок

Тип постройки. Новые дома могут быть панельными, монолитными или кирпично-монолитными. Панельные дома привлекают ровными стенами и невысокой стоимость, но шумо- и теплоизоляция могут быть на низком уровне. Кирпичные дома теплые, привлекают хорошей шумоизоляцией, но стоят дороже. Кроме того, при недостаточном отоплении в квартире может быть сыро. Монолитные дома привлекательны прочностью, но квартиры в них часто требуют утепления и дополнительной звукоизоляции.

Вид дома. Стоит внимательно осмотреть дом и изнутри, и снаружи. Известны случаи, когда из-за использования некачественных материалов или несоблюдения технологий на стенах появляются трещины.

Тип квартиры. В угловой или торцевой квартире может быть холодно, потому такое расположение нежелательно, если к внешней стене не подведено утепление. Предпочтительнее квартиры, где окна расположены на западной или восточной стороне – это обеспечивает хорошее естественное освещение при отсутствии прямых солнечных лучей.

Количество комнат и планировка. Среди первичного жилья можно найти всевозможные варианты: комнаты разных размеров, объединение кухни и гостиной, кладовки, наличие лоджии (балкона).

Коммуникации

При выборе квартиры в новостройке важно проверить качество труб и запорной арматуры, состояние электропроводки, напор воды (особенно на последних этажах)

Состояние квартиры. В ней не должно быть следов плесени или грибка

Важно обратить внимание на качество окон и дверей – нередко в новом жилье устанавливают все самое дешевое, что означает плохое качество и отсутствие шумоизоляции

Этаж. Первого и последнего этажа лучше избегать. При выборе этажа следует учитывать возможность поломки лифта. В таком случае придется ходить пешком – для пожилых людей или инвалидов такой вариант неуместен.

При выборе новостройки и квартиры в ней необходим скрупулезный подход. Жилье должно быть качественным и подходить конкретному человеку или целой семье по всем параметрам.

Разделить вознаграждение с риэлтором

Многие екатеринбургские застройщики платят риэлторам комиссию за каждого приведённого покупателя. По такой модели реализуются, например все новостройки компаний «ТЭН», «Брусника», PRINZIP, некоторые объекта «Группы ЛСР» и «Атомстройкомплекса». Размер комиссии может доходить до 5% от стоимости объекта. Человек, приглядевший квартиру в новостройке, может не обращаться в офис застройщика, а прийти в агентство недвижимости и предложить такую схему действий: риэлтор приводит покупателя застройщику, честь по чести заключается договор долёвки, а когда застройщик платит комиссию риэлтору, тот неофициально делится деньгами с клиентом. В принципе, по такой схеме покупатель может вернуть себе 1-1,5% стоимости квартиры.

Схема может сработать, если агентство недвижимости – это индивидуальный предприниматель, то есть когда риэлтор и агентство – это одно и то же лицо. Найти риэлтора, торгующего новостройками проще всего на сайтах с частными объявлениями. Объявление о продаже квартиры в новостройке может быть подано от имени агентства или от частного лица. В нём может быть фраза-завлекалочка типа «Новостройки без комиссий». Правда, при этом покупатель должен уметь читать такие объявления между строк и понимать, что означает фраза «новостройки без комиссий».

А между тем, без дополнительных знаний или связей покупатель «с улицы» может остаться без скидки.

Чтобы навести справки о возможных (нерекламируемых) скидках и комиссиях от застройщика, потенциальный покупатель может позвонить в отдел продаж (обязательно НЕ со своего сотового телефона) и, НЕ называя своей фамилии, расспросить о бонусах для человека «с улицы»

Важно при этом не оставить менеджеру информацию, по которой тот впоследствии сможет идентифицировать позвонившего. В принципе, есть вероятность, что менеджер расскажет, на какие бонусы может рассчитывать покупатель

Но может по этому поводу и ничего не сказать.

Ранее по теме:

Ошибки при покупке квартиры в новостройке

  • Не проверили репутацию застройщика. Допуская такую ошибку, вы имеете весьма высокий шанс наткнуться на «однодневку» или банкрота. В первом случае застройщик попросту пропадает после сбора денежных средств с покупателей, и вернуть их можно будет только путем судебного разбирательства. Если же вы попали на компанию-банкрота, то жилье вы свое также не получите – их объекты замораживаются, и восстановление строительства возможно только в том случае, если здание купит другой застройщик.
  • Не проанализировали динамику постройки. Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо проследить то, как реализовывались другие объекты и какими темпами идет строительство нынешнего. Это позволит вам оценить шансы получения нового жилья в точно оговоренные сроки, ведь «долгострои» – это весьма неприятная, но распространенная проблема, с которой сталкиваются инвесторы.
  • Не изучили документацию. Никогда не доверяйте застройщику без подписания соответствующего договора. Любые устные соглашения в случае каких-либо проблем не имеют юридического веса и не могут использоваться для восстановления справедливости. Поэтому любые вопросы необходимо регулировать путем подписания договора. Но и здесь могут быть свои нюансы! Этот документ также может иметь определенные подводные камни, которые будут не заметны рядовому потребителю. Обязательно передавайте всю документацию на проверку специализированному юристу.
  • Погнались за низкими ценами. Безусловно, покупка квартиры в новостройке еще на этапе строительства обойдется вам дешевле, чем приобретение даже вторичного жилья. Но не стоит «вестись» на очень низкие цены. Чересчур малая стоимость может говорить о том, что застройщик находится на грани банкротства и пытается всяческими путями привлечь дополнительные инвестиции. В этом случае мы, опять же, возвращаемся к вопросу проверки застройщика. Обязательно проверяйте, кто является кредитором компании – лучше, если это известные и крупные российские банки, ведь они тщательно рассчитывают риски и анализируют деятельность застройщика, стараясь их минимизировать.
  • Не поинтересовались инфраструктурной составляющей. Часто, покупая квартиру в новостройке, инвесторы доверяются рекламным плакатам и проспектам, где застройщик красочно описывает все преимущества нового дома и близлежащих объектов, но это может привести к довольно неприятным последствиям. Сложности с общественным транспортом, отсутствие мест в детских садах и школах, проблемы с наличием магазинов вблизи – все это хоть и не критично, но может доставить ряд хлопот новым жильцам. Лучше всего самостоятельно пройтись по району и проанализировать его выгоды и недостатки.

Основные параметры, которые необходимо учесть при выборе новостройки

Покупка квартиры прямо у компании-застройщика, без цепочки посредников – дело, как считают специалисты, наиболее выгодное. Заключив договор о долевом участии в строительстве, вы становитесь одним из инвесторов возведения выбранного вами дома и квартиры – соответственно, получаете законное право на нее по окончании стройки. Важные детали здесь следующие:

  • репутация застройщика;
  • удобство расположения новостройки и транспортная доступность;
  • наличие развитой инфраструктуры;
  • устраивающая фаза строительства;
  • экология места расположения;
  • социальный аспект заселения.

Если объект вызвал интерес, прежде всего необходимо получить максимум информации о застройщике. Потребуется посидеть перед монитором, побывать на форумах, где обсуждают данную компанию, почитать мнения. Зайдите на сайты застройщика, посмотрите на другие объекты, соберите информацию. Очень хорошо посетить объекты компании, поглядеть, как идет строительство. Просмотреть визуальный контент необходимо, и если список главного и акцентного составлен и совпал достаточно, чтобы поинтересоваться – звоните и узнавайте информацию. Проверяйте ее, и если она устроила – поезжайте смотреть.

Этап проверки – чтение проектной декларации, разрешения на строительство, договор на участок, договоры долевого участия

Все эти документы лучше изучить риэлтору или юристу – человек от них далекий может не обратить внимание на важные пункты. Для человека, особо не интересовавшегося в своей жизни риэлторскими вопросами, актуальнее будет, отправив сканы документов своему юристу и риэлтору, ожидать ответа от него, а самому «походить» по покупательским форумам в Сети, зайти на форумы жильцов и собрать информацию

Не мудрят ли со сроками сдачи, не жалуются ли на обман, небрежность, скверное отношение, проявившееся уже после оплаты, манипуляции с доплатами по ходу достройки и отделки? А когда речь уже о деньгах, неплохо бы обрезать сомнения с помощью профессионалов. Да и репутация застройщика о многом говорит. Правда часто их с посредниками путают. Оттого и предупреждаем. Посредник посреднику – рознь. Если объект строится – ехать надо обязательно.

Очень важен и транспортный вопрос

Маршруты городского транспорта, близость к станциям метро, ваши собственные постоянные маршруты необходимо пройти шаг за шагом и засечь время, а если будет использоваться личный транспорт, то важно наличие и состояние дорог, парковочных площадок, возможность использования стоянки или даже покупки места в паркинге. Немаловажно и проехать по маршруту в разное время суток, с целью установить загруженность трафика.

Наличие развитой инфраструктуры, как основной, так и периферийной, может быть краеугольным камнем при покупке жилья

Надо обратить самое пристальное внимание на наличие не только поликлиники, школы, различных магазинов, но и досуговых центров, спортивных комплексов, фитнес-клубов, а также различных детских учреждений, секций, кружков, детских садов, музыкальных школ, госучреждений.. Фаза строительства – немаловажный вопрос

От него часто может зависеть до четверти стоимости объекта недвижимости. Чем больше выстроено, тем дороже объект. Если квартира нужна быстрее, а вопрос цены менее важен, чем сроки, – покупаем практически достроенный объект. Кстати, иногда в домах-новостройках продаются квартиры практически готовые, об этом надо лишь узнать в офисе компании. Иногда бывают обстоятельства, когда другие покупатели хотят продать свою уже почти полученную квартиру. Об этих квартирах всегда известно в офисе застройщика. И чем строительство ближе к завершению, тем, как правило, меньше риски.

Фаза строительства – немаловажный вопрос. От него часто может зависеть до четверти стоимости объекта недвижимости. Чем больше выстроено, тем дороже объект. Если квартира нужна быстрее, а вопрос цены менее важен, чем сроки, – покупаем практически достроенный объект. Кстати, иногда в домах-новостройках продаются квартиры практически готовые, об этом надо лишь узнать в офисе компании. Иногда бывают обстоятельства, когда другие покупатели хотят продать свою уже почти полученную квартиру. Об этих квартирах всегда известно в офисе застройщика. И чем строительство ближе к завершению, тем, как правило, меньше риски.

Внимательное отношение к экологическому портрету района – залог проживания в здоровом, чистом месте. Наличие захоронений отходов, экологически вредных производств, свалок, различных могильников всякой гадости может сказаться не только на стоимости квартиры при продаже, но и на здоровье семьи жильцов. Будьте осторожны и внимательны. При желании, в Сети можно найти достаточно информации о том районе, где находится новостройка.

Как документально проходит юридический процесс?

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

  • огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
  • современная планировка;
  • просторные комнаты;
  • возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
  • новые коммуникации;
  • качественные и долговечные материалы;
  • отсутствие «чужой ауры»;
  • молодые соседи;
  • экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
  • возможность получения рассрочки;
  • это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
  • наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

  • Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
  • Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
  • Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
  • Строительные недоделки.
  • Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Рекомендации по безопасности сделки и взаиморасчетам

Проверка чистоты юридического титула квартиры – вещь очень важная, и мы уже упоминали об этом

Поскольку прежних владельцев, а следовательно, и предыстории, у квартиры нет, важно, какой у нас застройщик. Репутация его должна быть безупречна – иначе это рулетка

Рекомендации просты – нужен риэлтор, или, по крайности юрист этой специализации. Надежная риэлторская фирма не может обходиться без таких юристов. Некоторые вещи все-таки должны делаться сугубо профессионалами. Документы должны быть изучены юристом, сформированы в присутствии риэлтора и подписаны при его сопровождении. Так куда надежнее.

Социальный состав обитателей дома – серьезный вопрос для покупателя недвижимости. Это не вторичный рынок, и нельзя просто познакомиться с соседями. А иной покупатель заключает договор на стадии котлована. И поэтому, особенно при покупке недорогого жилья, обязательно разузнайте, нет ли в вашем подъезде (по крайней мере) квартир, которые отданы застройщиком городу, и в которые вселят ренновационных пьющих жильцов пятиэтажек, по крайней мере

Вообще, важно предпринять все возможное, чтобы выяснить подобные подробности. Как правило, с покупателями работают в отделе продаж компании, и вот эти сотрудники могут знать о будущих жильцах больше других.

Взаиморасчеты. Особенность оплаты по договорам долевого участия, так же, как и уступки прав требования по договорам участия, состоит в том, что расчеты возможны только после регистрации самого договора. Однако застройщики и продавцы могут попросить открыть аккредитив перед заключением договора – для того, чтобы обезопасить себя от неплатежей по заключенному договору.

Поступление денежных средств возможно как на расчетный счет застройщика (если девелопер достраивает объект по старым правилам – т. е. без использования счетов эскроу; критерии, по которым объект должен достраиваться по новым правилам, определены правительством РФ), так и на счет эскроу уполномоченного банка. В последнем случае застройщик получит денежные средства только после разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного дома.

Риэлтор или юрист могут вам помочь – сказать, когда правомерно производить оплату до регистрации договора, а когда нет; в каких случаях обязательны эскроу-счета, а в каких нет; лучше производить расчеты через аккредитив или в конкретной ситуации можно обойтись без него.

Опытный риэлтор может и подходящую для вас программу ипотеки подобрать, и улучшить технические условия сделки.

При продаже жилья в новостройках применяется множество схем, и есть риск столкнуться с теми, кто пытается обойти закон. В настоящее время жильцы более 400 домов борются в судах за свои права. Именно поэтому схемы оплаты, ипотеки, рассрочки мы настоятельно рекомендуем обсудить как с вашим риэлтором, так и с юристом. Хороший риэлтор знает все тонкости своего ремесла, умеет делать необходимые проверки, знает все перечни документов, имеет «окна» и связи по вопросам оформления и регистрации всех необходимых документов и может, вообще-то, сэкономить кучу времени и решить массу весьма неприятных проблем

К примеру, сам покупатель может иногда не обратить внимание, что у него не вклеена в паспорт новая фотография или, собираясь совершить покупку, покупатель не подумал, что супруг в отпуск уехал, а необходима доверенность от него. Риэлтор все предусмотрит, распишет по минутам и организует сделку быстро и качественно

Но это должен быть профессиональный риэлтор из солидной фирмы с доброй репутацией.

Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры

Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:

Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.

Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий – покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.

Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.

Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании

Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости

Через риелтора – дешевле?

– Вадим, когда я впервые спросила у тебя, почему новостройку лучше покупать через риелтора, ты прислал мне такую большую табличку, где первым пунктом шло серьезное заявление – “Экономия денег”! Расскажи, как это так вдруг получается: с посредником вдруг сделка становится выгоднее?

– Продавец, как правило, высоко ценит и хвалит свой товар. Естественно, его желание продать подороже. Аппетиты застройщиков корректирует рынок. Как только продажи “падают”, они прибегают к разным приемам, среди которых одним из самых популярных является скидка. Предоставление скидки на квартиру –  это дело добровольное, на усмотрение конкретного менеджера по продажам. Одному клиенту скидку могут предоставить, а другому – нет, или просто упустят из виду.

Поэтому владеющей информацией риэлтор может проследить, чтобы покупателю рассказали обо всех акциях и специальных предложениях. Это хорошая экономия!

Также риэлтор, зная потребности покупателя и предложение на рынке в целом, помогает решить квартирный вопрос без переплат за ненужные опции. Если вас устраивает типичный городской пейзаж, то незачем переплачивать сотни тысяч рублей за вид на зеленый сквер или ручей. Наверное, каждый из нас раз-другой пользовался услугами “лоукостеров” при путешествии или покупал скидочный купон для похода с друзьями в кафе. Вот и риэлтор может помочь снизить расходы при покупки новостройки, не будучи связанным с конкретным застройщиком – продавцом. Профессионал изучит предложения от разных застройщиков и выберет для вас оптимальные варианты по соотношению цены-качества.

– Там же, в табличке, есть замечательная фраза “Мы в курсе ситуации на рынке, что и на сколько может подорожать”. Вадим, ты – Нострадамус? Другими словами: как ты можешь предугадать, что и как дорожает?

– Если коротко – аналитика. Рынок недвижимости как и любой другой рынок товаров/услуг анализируется. У профессионалов есть прогнозы – различные графики и цифры. Если говорить о повышении стоимости квадратного метра –  инвестиционном росте новостроек от стадии “котлован” до завершения строительства, то риэлторы владеют информацией, где и какой ожидается рост. Чтобы заглянуть в будущее достаточно скрупулезно изучить характеристики конкретного проекта, окружающую инфраструктуру и конкурентов. Раньше инвестиционный рост  у новостройки мог быть 30-50 % и более, теперь такие значения редкость. С риэлтором вероятность выгодного вложить деньги в недвижимость намного выше.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookXВКонтакте
Напишите комментарий