Защита прав покупателей: история новостроек России с 90-х до наших дней

31.12.1999. Обращение президента Ельцина к народу и объявление об отставке

В новогоднем обращении к жителям России президент Борис Ельцин объявил о своей отставке и подписал указ о снятии с себя полномочий президента. Буквально в тот же день за несколько часов до своего обращения он подписал указ о выборах и бюджете на 2000 год. Также Ельцин назначил исполняющим обязанности президента Владимира Путина – на тот момент он был в должности председателя правительства РФ. Все полномочия он должен был исполнять до проведения президентских выборов. Это новогоднее обращение навсегда запомнилось всем жителям России, поскольку это было началом действительно новой эры в истории страны. В тот же день Владимир Путин подписал соответствующее постановление о гарантиях президенту, который сложил свои полномочия и обратился к гражданам с новогодним обращением. Позднее уже в 2000 году были проведены выборы Президента РФ, которым стал Владимир Владимирович Путин.

Эпоха 90-х – это было яркое и нестабильно время. Вооруженные столкновения, конфликты, забастовки, нестабильность в политической и экономической сфере тяжело переживались населением страны. Однако такие реформы привели к тому, что мы имеем теперь – сильная страна, которая смогла справиться со всеми невзгодами и волнениями и прийти к единому решению всех проблем.

12.12.1990 Декларация о государственном суверенитете РСФСР

Вскоре страну ждало еще одно важное политическое изменение. В этот раз была принята Декларация о государственном суверенитете РСФСР, которая, по сути, сформировала новую страну

Одним из главных пунктов в данной декларации являлся приоритет законодательных актов РСФСР над законами СССР. Также законодательно устанавливалось равенство между политическими партиями, закреплены три ветви власти, а также права других союзных республик и регионов, которые входили в состав РСФСР. Подписание документа возложили на председателя Верховного Совета РСФСР Б.Н. Ельцина. В этот момент в стране окончательно закрепилось двоевластие и был сделан следующий шаг к распаду СССР.

Предпосылки возникновения законодательства о защите прав потребителей

Защита прав потребителей – эта сфера имущественного оборота, имеющая большое значение для страны, в которой формируются цивилизованные рыночные отношения. Развитое законодательство о защите прав потребителя -экономически слабой стороны – тот элемент, без которого не может обойтись ни один развитой правопорядок. Данная сфера регулирования имеет огромное значение и общенациональный социальный характер

Поэтому сегодня так важно определить, всегда ли государство стремилось влиять на отношения между продавцом и покупателем, предоставляя последнему дополнительные права и гарантии для защиты своих прав

Рассматривая историю развития законодательства о защите прав потребителей в России и саму идею в историческом аспекте, нам необходимо знать, как оно зарождалось и какова перспектива его развития. Вопросы о том, что послужило толчком для возникновения самого жесткого в современном мире потребительского законодательства, заслуживают пристального внимания и глубокого изучения.

Можно отметить, что как в прошлом, так и в современный период прямо или косвенно причиной создания законодательных актов, защищающих права и интересы потребителей, послужило развитие торговли и сферы услуг, так как повседневная жизнь населения любого государства с древнейших времен тесно с ними связана.

Исторически сложилось так, что, вступая в товарные отношения с продавцом, покупатель всегда являлся менее защищенным субъектом гражданского оборота, поскольку первый всегда располагал большими финансовыми и иными возможностями для защиты своих интересов и воздействия на потребителя в этих целях. В сфере оказания услуг (выполнения работ) заказчик так же рисковал оказаться в неприятной ситуации, если исполнитель нарушал сроки выполнения заказа, или в выполненной работе (услуги) обнаруживались скрытые или явные недостатки.1 Поэтому и возникла необходимость в особой защите прав граждан при покупке товаров и оказании услуг, предоставлении им дополнительных гарантий со стороны государства, а так же потребовалось и специальное законодательство, ограждающее интересы потребителей.

Защита прав покупателей и заказчиков осуществлялась с древнейших времен. Не имея легального определения «потребитель», государство, тем не менее, при помощи обычаев и законов регулировало вопросы оказания помощи своим гражданам в случае нарушения их прав со стороны продавцов и исполнителей (изготовителей).

История создания и деятельности государственных органов и общественных организаций по защите прав покупателей (потребителей) в России

Создание в России действенной системы защиты прав потребителей являлось одной из основных задач государственной потребительской политики. Позитивные тенденции в экономике способствовали формированию качественной номенклатуры потребительского рынка, существенно влияли на расширение потребительского спроса населения и выдвигали новые задачи перед системой государственной и общественной защиты прав потребителей. Опыт рыночного развития российской экономики доказал необходимость сохранения ) государственного контроля в вопросах организации защиты прав потребите лей.

Государственная политика в сфере защиты прав потребителей заняла прочные позиции в социально-экономических преобразованиях, происходящих в стране. Она осуществлялась в тесной взаимосвязи с общим курсом экономических и правовых реформ, институциональными преобразованиями, развитием конкуренции, а также с учетом их влияния на экономическое положение граждан на потребительском рынке товаров, работ, услуг. Тем самым политика в сфере защиты прав потребителей была призвана в полной мере способствовать достижению стратегической цели социально-экономических программ Правительства Российской Федерации до 2005 г. – повышению уровня жизни населения.1

В каждом государстве имелись службы, выполняющие общенациональ Г ные задачи, разнобой в решении которых был недопустим, поскольку это могло

иметь самые отрицательные последствия для страны, ее экономики, для общества в целом. Систему органов, осуществляющих защиту прав потребителей в Распоряжение Правительства РФ « Об утверждении Программы социально-экономического 138 Российской Федерации, составили органы государственной власти, местного самоуправления, правоохранительные органы, общественные организации. Основными направлениями деятельности государственных органов в области защиты прав потребителей являлись издание нормативно-правовых актов, регулирующих потребительские отношения, и надзор за исполнением указанных правовых документов. Государство взяло на себя заботу о своих гражданах, предоставляя им дополнительные гарантии при осуществлении своих прав, создав при этом достаточно разветвленную сеть органов, отстаивающих интересы потребителей.

Зарождение государственной защиты прав потребителей произошло практически одновременно с возникновением торговли. С древнейших времен были люди, а затем и специально создаваемые органы, которые осуществляли контроль за ходом торговой деятельности в государстве. В это время определилась роль государственных институтов в реализации законодательства о защите прав потребителей. При этом данные органы появились позже, чем возникли первые нормы о защите прав покупателей.

После принятия христианства коммерческие операции осуществлялись под покровительством церкви. Она брала на себя главный контроль за честностью торговцев: проверяла меры и весы, преследовала ростовщичество.

С точки зрения истории возникновения законодательства о защите прав потребителей, при анализе дошедших до нашего времени материалов, освещающих ход событий удельного периода истории русского права, большой интерес вызвали Уставы святого князя Владимира и великого князя Всеволода, т.к. в них прослеживалось противостояние церкви и государства за право защищать интересы потребителей: Уставы содержали постановления о мерах и весах и разграничение компетенции города и церкви в данной области. Первым известным историкам письменным упоминанием о мерах, применявшихся на Руси, являлся Устав князя Владимира, который предписывал: «Извесы и мерила блюсти без пакости, ни умалити, ни умножити».

7.08.1999. Вторжение группировки террористов в Дагестан

Террористы и боевики с территории Чечни начали военные действия в Дагестане. Командование на себя взял Шамиль Басаев и Хаттаб (наемника арабского происхождения). Были введены большие группировки боевиков, которые достигали 1500 человек. Им удалось захватить населенные пункты в Бохлинском районе. Для того чтобы отразить атаку террористов, были присланы федеральные солдаты и войска, которые заручились поддержкой дагестанской милиции и отрядов ополчения. При помощи слаженной работы боевиков удалось выбить за пределы города. Однако на этом атаки не закончились. 8 сентября боевики предприняли повторную попытку захвата контроля над территорией. Около 1500 боевиков дошли до Новолакского района. В этот раз для борьбы с преступниками были привлечены дополнительные силы МВД. Полностью справиться с боевиками удалось только 17 сентября – группировки были разбиты и вытеснены на территорию Чечни.

Об ускорении процессов оформления недвижимости

Мало построить объект и передать квартиры дольщикам. Чтобы граждане, принявшие участие в долевом строительстве, стали собственниками своих квартир, нужно эти «квадраты» оформить соответствующим образом. Об эволюции, которая произошла в сфере оформления прав собственности на объекты недвижимости, рассказали участникам пресс-клуба заместитель руководителя управления Росреестра по Тюменской области Вячеслав САННИКОВ и заместитель директора – главный технолог Тюменского филиала Федеральной кадастровой палаты Юлия СТРОБЫКИНА.

Вячеслав САННИКОВ отметил, что за 20 лет существования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в части совершенствования учетно-регистрационной сферы проведена огромная работа. Наиболее активно законодательство в области учета и регистрации недвижимости менялось в течение последних 15 лет. В итоге был издан Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 1 января 2017 года и завершил объединение двух государственных реестров в одну электронную базу – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Закон значительно сократил срок оформления недвижимости, предусмотрев единую процедуру кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость в течение 10 рабочих дней. Кадастровый учет объектов недвижимого имущества без регистрации прав проходит за пять дней, а регистрация без кадастрового учета – за семь рабочих дней. При подаче документов в электронном виде срок регистрации прав в Тюменской области может составить три дня, а регистрация по электронным заявлениям нотариусов проходит за один день. Таким образом, процесс оформления объектов занимает в несколько раз меньше времени по сравнению с тем, что было три пятилетки назад.

В частности, раньше можно было подать документы только в бумажном виде и лишь по месту нахождения объекта, теперь – в бумажном и электронном формате, в том числе экстерриториально (без привязки к месту нахождения объекта недвижимости в пределах России). Таким же образом можно регистрировать собственность или получать сведения об объектах недвижимого имущества.

Что касается динамики рынка, то ее можно проследить по увеличению объемов поступающих заявлений о кадастровом учете и регистрации прав, а также по количеству запросов сведений. В орган регистрации прав сейчас ежедневно поступает около 1400 заявлений на кадастровый учет и (или) регистрацию прав, что в три раза больше, чем поступало за то же время в 2012 году. Ежедневное количество запросов сведений за последние шесть лет выросло более чем в девять раз: в день поступает более 3670 запросов сведений из ЕГРН. Причем срок предоставления сведений сократился с 10 до трех рабочих дней.

Формирование стоимости жилья в Москве

На сайте developerov.net, где выполнен анализ данных о структуре и динамике цен на Московской центральной бирже недвижимости, выделяются следующие стадии:

  • С 1990 г. по июнь 1991 г. – стартовала приватизации квартир. Официальная торговля еще не носит массового характера. Цены относительно стабильны.
  • С середины 1991 г. по I кв. 1993 г. – активизация продаж жилплощади. Стоимость в валюте растет до 15-20% в месяц.
  • Со II кв. 1993 г. до конца 1995 г. – относительная стабилизация. Сохраняется рост цен, усиливается дифференциация стоимости квартир в зависимости от их расположения, типа дома и других параметров.
  • С начала 1996 г. по лето 1998 г. – расценки меняются незначительно.
  • С осени 1998 г. по лето 1999 г. – последствия кризиса – сокращение масштабов продаж и снижение стоимости в валюте.

До 1995-96 гг. рынок жилья оставался довольно однородным. Но с появлением первых признаков относительной стабилизации курса рубля к доллару США и снижением темпов инфляции он условно делится на сегменты. В каждом представлены квартиры, различные по уровню комфортности и цене:

Для рядовых покупателей.

Их финансовые возможности ограничены. Предпочитают приобретать жилье в спальных районах через «черных» посредников-одиночек (не платят налоги, работают за небольшой процент), чтобы к минимуму свести оплату услуг третьих лиц.

Рис. 2. Обстановка в обычной квартире 90-х

Таблица 3. Средняя цена сделок для рядовых покупателей, за 1 кв. м

Периоды$В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.) 2019 г., млн руб.

(1999 г. – тыс.)

Осень 1993 г.400-600499-748155,1-232,6
Весна 1994 г.600-800748-99892-122,7
Январь 1995 г.800-1 1002 810-3 863141,8-195
Июнь 1996 г.700-1 1003 248-5 10459,9-94,2
Январь 1997 г.650-1 0003 614-5 56062,3-95,9
Осень 1998 г.700-1 0004 172-5 96059,2-84,6
Осень 1999 г.450-70012 150-18 90071,54-111,2

Эта категория приобретает квартиры улучшенного качества, выбирает микрорайон со всей необходимой инфраструктурой. Как правило, на первичном рынке и с целью улучшения условий проживания. Покупатели предпочитают надежных риэлторов и конфиденциальность сделки.

Таблица 4. Средняя цена в Москве для состоятельных покупателей, за 1 кв. м

Периоды$В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.) 2019 г., млн руб.

(1999 г. – тыс.)

Осень 1993 г.800-1 000998-1 247310,1-387,6
Весна 1994 г.1 100-1 5001 372-1 871168,8-230,1
Январь 1995 г.1 200-1 9004 214-6 673212,7-336,8
Июнь 1996 г.1 200-1 9005 568-8 816102,8-162,7
Январь 1997 г.1 100-1 8006 116-10 008105,4-172,5
Осень 1998 г.1 100-1 9006 556-11 32493,1-160,8
Осень 1999 г.700-1 20018 900-32 400111,2-190,6

Для богатых покупателей

Появился как класс в 1994 году. Предпочитает особо престижные для Москвы апартаменты, приближенные по своим параметрам к среднеевропейским стандартам, даже превосходящие их. Сделки оформляются исключительно через проверенные риэлторские компании с полной гарантией конфиденциальности.

Таблица 5. Средняя цена сделок для богатых покупателей, за 1 кв. м

Периоды$В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.) 2019 г., млн руб.

(1999 г. – тыс.)

Январь 1995 г.От 2 5008 780443,1
Июнь 1996 г.2 200-4 00010 208-18 560188,4-342,5
Январь 1997 г.2 000-3 80011 120-21 128191,7-364,2
Осень 1998 г.2 000-4 00011 920-23 840169,2-338,5
Осень 1999 г.1 200-3 00032 400-81 000190,6-476,4

Расчет в сопоставимые цены выполнен путем перевода долларов в рубли по курсу соответствующих лет и последующего перемножения на ИПЦ с указанного периода по август 2019 года.

К 1995 г. по стоимости жилья Москва стала одним из самых дорогих городов в мире. Квадратный метр уникальной квартиры с особой отделкой мог достигать в цене $ 5-6 тыс. или 886-1 064 млн руб. в ценах 2019 года.

Рис. 3. Типичная московская квартира 90-х

Это интересно! Купив однушку в Москве 10 лет назад, можно было заработать 47%.

О зачатии рыночных отношений в стране

Прежде, чем дать слово экспертам, некий экскурс в историю провел модератор пресс-клуба Сергей ПАНТЕЛЕЕВ, отметив, что точкой отсчета для формирования современного рынка недвижимости в России принято считать 1990 год.

Тогда вышел Закон «О собственности», государство стало переходить от плановой к рыночной экономике и фактически признало существование в стране частной собственности. Однако перемены в сознании простых граждан происходили медленно. До этого момента на протяжении десятилетий в нашей стране практиковался механизм административного распределения жилой недвижимости. Купить или продать жилье за деньги для советского человека было в новинку.

Процесс приватизации жилья начался в 1991 году. В то же самое время наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы стали создавать первые строительные компании и риэлторские фирмы. Первое время спрос на покупку жилья значительно превышал предложение.

По данным Росстата, в 1991 году в России было введено 49,4 млн кв. метров жилья, после этого строительство жилой недвижимости значительно сократилось и превысить показатели 1991 года удалось только в 2006 году. Этому событию предшествовало принятие целого пакет законов, определивших развитие российского рынка недвижимости не на одно десятилетие. И один из судьбоносных законов – закон 2004 года, вступивший в силу в 2005 году – Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Закон четко сформулировал, кто такой застройщик – это компания, которая имеет право на землю и разрешение на строительство.

1935-1955: СТАЛИНКИ: ДЕКОР И ВЫСОКИЕ ПОТОЛКИ

В начале 1930-х годов публичный конкурс проекта «Дворец Советов» и новый генеральный план Сталина в Москве (1935) ознаменовали архитектурный переход к использованию классического наследия. Художественный подход в архитектуре зданий стал приоритетным. После Второй мировой войны тенденция сохранилась; хотя, многоэтажные здания стали менее распространенными, в то время как деревянные конструкции вновь стали актуальными.

Освоение технологии изготовления элементов конструкций на заводе (вместо того, чтобы сделать их прямо на строительной площадке) является огромным прорывом этого периода. Но многие проекты все еще реализовывались по собственному уникальному индивидуальному дизайну, что обеспечивало разнообразие жилой архитектуры того времени.

Сталинки: декор и высокие потолки

В 1949 году было введено так называемое стандартное планирование: этот подход полностью отклоняет идею отдельного проекта, строительство должно вестись по стандартизованным типам жилья и сериям планов.

Первое применение ускоренной, промышленно развитой технологии строительства опробовали на Тверской улице в Москве. Команды рабочих, обладающих определёнными навыками, и отвечающих только за свою задачу, сменяли друг друга на объекте. В результате успешного эксперимента был возведен дом №4 по улице Горького: во всех трех секциях жилые единицы занимают пять этажей, но высота первых этажей, предназначенных для магазинов и ресторанов, отличается. Подвал и вход были облицованы полированным гранитом, жилые стены – плиткой; в украшении внутренних помещений использовали литье и скульптуры.

Дом сталинской постройки

Рынок недвижимости Тюмени на рубеже веков и сегодня

Вспомнил о том, как застройщики продавали свои квартиры в конце 90-х, и сравнил ситуацию с днем сегодняшним аналитик и практик в сфере недвижимости Андрей ПАНАСЮК. По его словам, процесс от выбора квартиры до регистрации собственности в конце прошлого века и начале нынешнего мог длиться до года. Тогда продажами квартир в новостройках занимались сами руководители организаций-застройщиков.

«Только у них были «шахматки», а цена «квадрата» являлась тайной за семью печатями, – вспоминает эксперт. – Потом стали появляться отделы продаж. Причем, сами директора могли остановить продажи, если считали, что так лучше для бюджета компании

И не важно, что за квартирами выстроилась очередь. А ипотеки тогда еще не было… Сегодня – совсем другое дело!»

Говоря о сегодняшнем дне, Андрей ПАНАСЮК заметил, что у каждой строительной фирмы – свой подход к реализации продукта, свой уровень продаж. По его мнению, современный покупатель будет брать квартиру у того, кто лучше презентует свой объект жилой недвижимости. Причем, потребитель оценивает не только качество строительства, но и уровень комфортности района, наполнение объектами социальной сферы. Изменилось время – изменился покупатель, стал более требовательным и при этом – более грамотным в части безопасности приобретения жилья на первичном рынке.

«Одной из форм эволюции первичного рынка жилья как раз можно считать изменение законодательства в области долевого строительства, – отмечает эксперт. – Федеральный закон 214-ФЗ, безусловно, повысил надежность сделок на этом рынке, снизил риски возникновения недостроев. Новые изменения в законе о «долевке» также направлены на защиту прав дольщиков».

Застройщики тоже меняются – анализируют спрос, учитывают приоритеты покупателей. Но при всем разнообразии новостроек, по наблюдению аналитика, на рынке Тюмени ощущается дефицит жилья – спрос в октябре 2018 года увеличился на 1730 квартир, а предложение возросло лишь на 600. «Находясь на одной площадке – в Галерее застройщиков – наши строительные компании, думаю, будут стараться «причесать» свои предложения для покупателей. Конкуренция поспособствует повышению активности строительных компаний, в том числе – в отношении использования цифровых технологий, ускоряющих процессы оформления недвижимости. Застройщики стремятся к уменьшению периода строительства и снижению времени продаж: чем выше скорость, тем выше рентабельность проекта», – резюмировал Андрей ПАНАСЮК.

Первые риэлторы знали о своих обязанностях понаслышке

Ирина Малыгина, директор АН «Кварц»:

– Рынок недвижимости всегда привлекал к себе особое внимание. В первую очередь, это связано с тем, что состояние рынка недвижимости в целом является одним из главных показателей экономического развития страны

На его развитие существенное влияние оказывают международная обстановка, внутренняя ситуация в стране и в отдельно взятом регионе.

На сегодня более 90% всего оборота недвижимости в стране занимает рынок жилой недвижимости. Отправной точкой развития рынка жилья в России считается 1990 год, когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности. С 1 июля 1990 года (когда закон вступил в силу) начал складываться рынок жилой недвижимости.

В законодательство ввели нормы по приватизации квартир. У людей появилась возможность распоряжаться своим имуществом. В конце 80-х и начале 90-х годов у большинства населения существовали личные сбережения, которые стали также привлекаться на жилищный рынок.

С этого времени в Москве началось создание первых риэлторских фирм, появились легальные сделки по продаже и покупке недвижимости. В других городах рынок стал стихийно формироваться ближе к 1992 году, когда началась массовая приватизация жилья. С возникновение рынка недвижимости возник новый сегмент рынка посреднических услуг – риэлтора. Стали открываться новые фирмы, оказывающие такие услуги, сотрудники которых только понаслышке знали о том, в чем заключается работа риэлторских фирм. Объем работы риэлторов сразу стал довольно велик, но основная услуга заключалась в помощи гражданам в приватизации квартир и их последующей перепродаже. Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлтора и качества оказываемых ими услуг в 1992 году была создана Российская Гильдия Риэлторов (РГР).

За время своего существования рынок жилой недвижимости претерпел немало изменений. Существует общая для различных городов России закономерность изменения стоимости жилья. На начальной стадии рынка цена недвижимости низкая. Недооценка стоимости жилья на этом этапе приводит к ее быстрому росту. На второй стадии темпы роста цен снижаются. На третьей стадии рост цен прекращается и даже наблюдается их снижение.

4-16 сентября 1999 года Череда взрывов жилых домов в Буйнакске, Москве, Волгодонске

Большая и страшная серия терактов пришлась на осень 1999 года. В это время в нескольких городах произошли мощнейшие взрывы жилых домов. Огромные жертвы и большое количество раненых было во всех городах. Все началось с Буйнакска, где был взорван грузовой транспорт рядом с многоквартирным домом – взрыв задел два подъезда. В результате взрыва погибло 64 человека, а 146 оказались ранеными. Через 4 дня произошел подобный взрыв в Москве, в результате которого был разрушен 9-этажный дом. Здесь число раненых достигло 690 человек, а погибших 100. Еще через 4 дня прогремел второй взрыв в столице – погибло 124 жителя многоэтажного дома. 16 сентября подобный акт произошел в Волгодонске – здесь насчитывалось около 19 убитых и 89 раненых жителей.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий