При выборе банка обращайте внимание на следующие моменты
Минимальный первоначальный взнос. Сегодня лишь несколько кредитных организаций предлагают займы на жилье с первым платежом от 10%, остальные готовы выдать ссуду, если потребитель внесет 20-30%. О том, можно ли оформить ипотеку без внесения собственных средств, читайте по этой ссылке. Если вы относитесь в определенным категориям населения, то первый взнос за вас погасит государство. К примеру, такой возможностью может воспользоваться молодая семья, военные, семьи с двумя и более детьми, ученые, судьи и т.д.
Требования к недвижимости. Описание обычно представлено в программе кредита. Например, не каждый банк выдает ссуды на вторичное жилье.
Быстрота оформления. Если вас интересует скорость, то нужно иметь в виду, что это будет компенсировано высокими ставками и большим первым взносом
Как правило, большая скорость рассмотрения заявки возможна в том случае, если заявитель является зарплатным клиентом и требуется минимальный пакет документов.
Величина процентной ставки – самый главный параметр, на который обращают внимание потребители. Не гонитесь за высоким %, так как обычно по таким программам обычно предусмотрены дополнительные платежи
Выбирайте надежные банки со средними процентами.
Сумма и срок кредитования
Важно, чтобы будущий платеж не превышал 50% от дохода. О том, какой заработной платы достаточно для жилищного займа, читайте по этой ссылке.
Страхование
Обычно предлагают несколько видов. Вы должны знать, что обязательным является только страхование недвижимости, а личное – по желанию. При отказе от второго предусмотрены повышенные ставки. О том, как правильно отказаться от страхования, читайте здесь.
Полезные советы для получения одобрения по ипотеке
Гарантировать на 100 процентов одобрение заявки невозможно. Банк рассматривает каждое заявление в индивидуальном порядке.
Но можно увеличить шансы на положительное решение, следуя простым советам:
- Максимально подтверждайте свои доходы. Например, серую зарплату можно подтвердить справкой по форме банка, при получении доходов от аренды недвижимости – договором и налоговой декларацией и т. д.
- Перед подачей заявки убедитесь в отсутствии долгов по штрафам, налогам и т. д. Просроченная задолженность перед государством часто становится причиной отказа в кредите.
- По возможности привлекайте созаемщиков и поручителей. Это позволит снизить риски банка. Если вы не сможете погашать кредит, банк обратится к поручителю или созаемщику.
- Подавайте заявку в банк, в котором вы уже обслуживались. Если вы брали кредит и погасили его без просрочек, то вероятность положительного решения по ипотеке будет выше. А также банки довольно быстро одобряют ипотечные кредиты держателям зарплатных карт.
Какие документы нужны?
При подаче заявки в банк потребуется паспорт, справка о зарплате, СНИЛС и копия трудовой книжки. Если вы получаете зарплату через банк, где планируете взять ипотеку, подтверждать доход и занятость с помощью справок необязательно. Мужчины призывного возраста должны предоставить военный билет. При наличии дополнительного дохода желательно подготовить документы, подтверждающие его размер (справки по форме банка, декларации, выписки со счетов).
Если вы приобретаете жилье в строящемся доме, после одобрения заявки потребуется договор долевого участия в строительстве, а также полный пакет учредительных документов по застройщику (Устав, решение или протокол о создании и т. д.).
При покупке недвижимости на вторичном рынке надо предоставить:
- отчет оценочной компании;
- документ-основание возникновения прав собственности у продавца, например, договор купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость (при наличии);
- выписку из ЕГРН;
- выписку из домовой книги;
- технический и кадастровый паспорт.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки: обзор решений
При рассмотрении клиента анализируется ряд показателей: от простых в виде достоверности поданных данных в анкете до вычисления кредитного рейтинга клиента. Более того, даже внешний вид клиента может оказать влияние на решение об одобрении.
Заемщик должен серьезно подойти к оформлению ипотеки, учесть все требования банков, а также увеличить собственные шансы на одобрение.
Заявка на кредит в несколько банков
Если заемщик не подходит по параметрам одного банка, не обязательно ему откажут в другом, ведь кредитные программы даже одного и того же кредитора могут быть рассчитаны на разных клиентов.
После рассмотрения заявки клиенту сразу же выносится предварительное одобрение, если он подходит для выдачи ссуды. Чтобы повысить шанс на такой ответ, можно сразу же подать заявку в несколько банков. Только не переусердствуйте, слово «несколько» означает число в пределах 3-5 банков.
Улучшение кредитной истории
Не будем говорить о том, что кредитная история – это «лицо» заемщика, по которому банк оценивает его кредитоспособность и собственные возможные риски при сотрудничестве с таким клиентом.
Для одобрения ипотеки требуется наличие у заимополучателя хорошей кредитной истории, без длительных просрочек и, желательно, без открытой задолженности (еще хуже, если просроченной).
Чтобы улучшить кредитную историю специалисты советуют до оформления ипотеки воспользоваться услугами банка (желательно того, в котором предполагается получение ипотечного займа) в части кредитования. Это могут быть потребительские и автокредиты, а также кредитные карты. Желательно взять последовательно несколько (2-3) обязательства и своевременно вернуть их банку.
Подбор ликвидной недвижимости
Требованиями к заемщику кредитор не ограничивается, важен также объект, который будет оформлен в залог. В целевом ипотечном кредитовании это и есть квартира в ипотеку (или другая приобретаемая заемщиком недвижимость).
Оформление происходит двумя способами:
- заемщик уже подобрал вариант жилой площади и для его покупки ищет подходящий кредит;
- заимополучатель, в первую очередь, обращается в выбранный банк, который предлагает недвижимость от застройщиков (являются партнерами банка). В таком случае и одобрение проще получить, и можно надеяться на льготные условия.
Если недвижимость подбирается покупателем, нужно учесть требования банков, чтобы кредитный договор был заключен, среди них основными являются:
- Для вторичного жилья: нормальное (неаварийное) состояние, наличие необходимых документов, отсутствие незаконных перепланировок и задолженности по коммунальным. Приветствуется хороший район расположения, предъявляются требования к материалам дома и общему состоянию.
- Для первичного: застройщик, район расположения, состояние недвижимости, оценочная стоимость.
Полный пакет документов
Представлением только паспорта и документа на недвижимость заимополучатель вряд ли обойдется
Поэтому, помимо расширенных требований к заемщикам, важно также предоставление полного пакета бумаг в банк
В программу «минимум» входят:
- паспорт и другие подтверждающие документы;
- бумаги, связанные с трудоустройством и заработком клиента;
- пакет для объекта недвижимости (договор долевого строительства, факт наличия права собственности для вторичной квартиры, выписки из БТИ и управляющей компании и т. д.)
В ходе рассмотрения могут быть запрошены дополнительные документы для ипотеки, которые могут повлиять на конечное одобрение ипотеки. К примеру, подтверждение дополнительных источников дохода, диплом о высшем образовании или факт наличия в собственности ценного имущества.
Требования, предъявляемые к заёмщику
Для успешного одобрения заявки на ипотечное кредитование необходимо учитывать множество требований:
- возрастная группа;
- наличие действующего рабочего места;
- общее количество трудового стажа;
- платежеспособность;
- состояние кредитной истории;
- состояние приобретаемой недвижимости.
Требования по возрасту
Большинство финансовых организаций предъявляют к клиентам требования по возрасту. Заемщику должно быть от 21 года до 65 лет. При этом наибольшие шансы у клиентов, которые находятся в возрасте от 26 до 30 лет.
Есть финансовые организации, которые готовы предоставить ипотечный займ и клиентам в возрасте 18 лет. Предложений по кредитованию мало, так как в данном возрасте сложно проследить кредитную историю и наработать требуемый стаж. Для лиц старше 55 лет вероятность одобрения ипотечного кредитования также резко снижается. Это обусловлено тем, что к моменту закрытия задолженности заёмщику будет более 65 лет.
Действующее рабочее место
Наличие действующего рабочего места является одним из основополагающих факторов для одобрения ипотечного займа. При этом учитывается не только период трудоустройства на действующем рабочем месте, но и общий трудовой стаж
Также финансовые организации в настоящее время уделяют внимание профессии заёмщика. Это обусловлено снижением спроса на рабочих в отдельных отраслях в связи с пандемией, которая захватила весь мир
Наибольшие шансы для одобрения заявки на ипотечное кредитование имеют специалисты таких направлений:
- энергетика;
- научная сфера деятельности;
- программное обеспечение;
- сотрудники средств массовой информации и маркетинга;
- нефтегазовая, металлургическая и машиностроительная промышленность;
- страховые агенты и банковские сотрудники;
- маркетинговые представители.
Минимальное доверие вызывают представители таких специальностей:
- связанных с непосредственным риском для жизни – водолазы, спасатели, пожарники;
- востребованных исключительно по сезону – уборка урожая, проведение экскурсий;
- ресторанная индустрия;
- парикмахеры, маникюры;
- технические сервисы по ремонту автомобилей;
- частные охранные предприятия.
Платежеспособность
Возможность потенциального заемщика вносить средства по ипотечному кредитованию без критичного урона по финансовой нагрузке является одним из важнейших факторов. Стоит внимательно оценить свои доходы по отношению к запрашиваемой сумме займа.
При этом необходимо учитывать, что банковские компании подразделяют доходы заёмщика на основные и дополнительные. К первым относятся получение выплат от заработной платы на действующем рабочем месте. Также берется в расчет прибыль от собственного бизнеса.
Кредитные организации не берут в расчет доходы, которые не проведены официально. Чтобы быть уверенным в одобрении ипотечного займа по совокупности имеющихся доходов, необходимо рассчитывать на внесение денежной суммы по ипотеке, которая не превышает 40% процентов от личного заработка.
Кредитная история
Кредитная история является основополагающим фактором для банковской компании при принятии решения об одобрении ипотечного кредитования. Проверка осуществляется с помощью бюро кредитных историй. При этом отслеживается информация о ранее оформленных долговых обязательствах, наличии просрочек по платежам, отказах в кредитовании.
Перед непосредственной подачей документов на предоставление ипотечного займа рекомендуется самостоятельно проверить свою кредитную историю. Это можно сделать с помощью портала государственных услуг. При выявлении несоответствий и проблем с КИ следует принять меры для их устранения.
Как банки одобряют ипотеку?
Во всех банках отводится разное время на рассмотрение заявки по ипотеке, например, в Сбербанке принятие решения может занять до 6-8 рабочих дней.
Это связано с тем, что процедура проверки включает несколько этапов:
- Автоматический скоринг. На этом этапе система проверяет кредитный рейтинг, наличие других кредитных обязательств, а также соответствие заявленного дохода с будущими выплатами по ипотеке.
- Проверка службой безопасности. Сотрудники специального подразделения банка проверяют на достоверность документы (справку о доходах, копию трудовой книжки и т. д.) и информацию, указанную в заявке. Для этого они могут звонить работодателю или контактным лицам, а также пользоваться общедоступными и собственными базами данных.
- Непосредственно принятие решения. Банк оценивает заявку по множеству параметров (уровню дохода, наличию просрочек в прошлом и т. д.) и на основании этого принимает решение.
После одобрения заявки банк проверяет недвижимость, которая будет выступать залогом, на юридическую чистоту и оценивает ее ликвидность (на основе отчета оценочной компании и с помощью собственных методик). Если жилье, выбранное вами, устраивает банк в качестве залога, то оформление ипотеки продолжается. В ином случае вам предложат подобрать другую недвижимость.
Факторы, повышающие вероятность одобрения
Для того, чтобы повысить шанс на получение кредита, необходимо:
- иметь безупречную кредитную историю;
- доказать специалистам банка платежеспособность и наличие постоянного серьезного источника дохода, а лучше нескольких;
- оформить обеспечение по кредиту в виде ликвидного залога или нескольких договоров поручительства. При выполнении этого условия банк может выдать займ даже при плохой кредитной истории;
- обладать официальным трудоустройством, иметь собственность и стабильное семейное положение.
Достаточно часто для того, чтобы увеличить шанс взять займ, клиент оформляет сразу несколько онлайн заявок в различные банки. Существующие сегодня сервисы позволяют без проблем осуществить данную операцию, сделав вероятность одобрения кредита намного более высокой.
Слишком молод: без родителей со стабильным доходом не обойтись
Еще одна категория нестандартных заемщиков для банков – это молодые люди. Причем минимальный возраст для одобрения ипотечного кредита у каждого банка свой. Например, «Абсолют Банк» принимает заявки от заемщиков в возрасте от 21 года, «МТС Банк» предоставляет кредиты с 18 лет. Однако в последнем банке заемщику до 23 лет потребуется привлечение поручителя или созаемщика.
Именно созаемщики и поручители могут помочь получить ипотеку студенту или любому другому молодому человеку.
«Студент без собственного источника дохода не сможет получить кредит. Кроме того, потребность в ипотеке обычно возникает у молодых людей после вступления в брак или рождения детей, поэтому спрос на ипотеку среди людей до 25 лет невелик. По условиям кредитных программ некоторые банки готовы рассматривать ипотечных заемщиков с 18 лет, но, скорее всего, банк попросит поручительство родителей со стабильным доходом», – заключает генеральный директор брокерской компании «РоялФинанс» Александр Тихончук.
Впрочем, отмечают банкиры, если человек соответствует требованиям банка с точки зрения дохода, стажа, кредитной истории, возраст и статус студента (если это студент-заочник, например) не станут препятствием для оформления кредита.
Найдите созаемщика или поручителя
Однако залог – не единственный способ развеять сомнения банка. Шансы на одобрение кредитной заявки повышает также наличие созаемщика или поручителя по кредиту. Их можно привлечь в том случае, если сумма кредита, которая вам необходима, слишком велика для уровня вашего дохода.
Зачем нужен поручитель по кредиту? Поручитель – это человек, которые берет на себя обязательства погасить задолженность заемщика в том случае, если заемщик не сможет сделать это сам. То есть благодаря поручителю, за возврат долга по кредиту отвечает уже не один человек, а двое, что снижает риск невозврата денег и повышает вероятность одобрения запрошенной суммы.
Конечно, на роль поручителя подойдёт не каждый. Поручитель должен иметь регулярный официальный доход и хорошую кредитную историю.
Аналогичную роль играет и созаемщик по кредиту. Правда, он берет на себя еще больше обязательств. Созаемщик с самого начала выплачивает кредит вместе с заемщиком и полностью разделяет ответственность за возврат взятой суммы.
Рейтинг банков по уровню лояльности к низкому первоначальному взносу
Программы без первоначального взноса представлены в двух банках – банк «Возрождение» (ставка – 13%, максимальный срок кредита – 30 лет) и Металлинвестбанк (ставка – от 14%, максимальный срок кредита – 30 лет).
Программы с минимальным первоначальным взносом от 10%: «Металлинвестбанк» (ставка – от 12,5%, максимальный срок кредита – 30 лет) и «Сургутнефтегазбанк» (ставка – 12,5%, максимальный срок кредита – 30 лет). Программы с первым взносом от 15% представлены в «Сбербанке России», банке «Возрождение», ВТБ24 и «Газпромбанке».
5 советов, как выбрать банк, чтобы взять ипотекуЧто пишут мелким шрифтом в договорах?
Как быть при отказе
Отказ в банке может быть связан с его внутренней кредитной политикой. Причину при этом объяснять никто не будет. Если вы получили отказ по ипотеке от нескольких банков, стоит проанализировать свои действия и найти “скелет в шкафу”.
Рассмотрим, какие шаги можно предпринять в случае получения отказа от разных банков:
Проверка кредитной истории. Возможно, в ней имеются ошибки или мошенники оформили кредит/займ на вас без вашего участия.
Погашение других кредитов. Если у вас большое число открытых кредитов или выплаты по ним составляют существенную часть дохода, то отказ также вероятен.
Проверка и оплата задолженности по штрафам, налогам
Особое внимание надо уделить долгам, взыскание которых проводится судебными приставами.
Повышение дохода. Если планируемые выплаты по ипотеке превышают 50% от дохода, банк также откажет в кредите
Решить проблему можно с помощью созаемщиков или подтвердив наличие и размер доп. дохода.
Отрицательное решение банка действует обычно 2 – 3 месяца. Если вы попытаетесь подать заявку в этот промежуток, по ней автоматически поступит отказ, а срок для подачи нового запроса начнет отсчитываться заново.
Плохая кредитная история: отказ прилетает быстро, но решение есть
Негативная кредитная история – основная причина отказов, признается заместитель руководителя «Росбанк Дом» Алексей Просвирин
По его словам, банки обращают внимание на количество просрочек, их продолжительность, и если просрочки длительные, например, больше 90 дней, то, скорее всего, это будет стоп-фактором в выдаче кредита
«Несоблюдение платежной дисциплины является причиной около половины отказов. При этом потенциальный заемщик может исправить свою кредитную историю, например, восстановив своевременное выполнение обязательств по имеющимся займам. В некоторых случаях банки также используют механизм так называемой «кредитной амнистии» – некоторые просроченные платежи не анализируются при принятии решения за сроком давности», – рассказывает эксперт.
Александр Тихончук обращает внимание, что шансы получить ипотеку с плохой кредитной историей выше в небольших банках: «В крупных банках обычно применяется максимально автоматизированная система принятия решений по кредитным заявкам. В таких банках клиент с плохой кредитной историей получает отказ очень быстро
В небольших банках рассмотрение происходит в ручном режиме, и плохая кредитная история может быть перекрыта другими положительными факторами клиента».
«К нам обратился клиент, у которого в истории было «полгода просрочки по платежам», – вспоминает директор департамента региональной сети «Абсолют Банка» Николай Большаков. – Мы выяснили, что несколько лет назад он брал кредитную карту с овердрафтом и случайно не заплатил небольшую сумму комиссии – менее ста рублей. Из-за этого долга и возникла проблема. В остальном заемщик выплачивал кредиты добросовестно, и мы пошли ему навстречу».
Такие истории не исключение, говорят эксперты. Однако, как отмечает Александр Тихончук, «если у клиента есть текущая просрочка по другому кредиту, то получить новый кредит практически невозможно».
«Серая» зарплата: доход придется доказать
Еще одна из категорий сложных для банков клиентов – это потенциальные заемщики, которые не могут подтвердить свой уровень дохода. Причем речь идет не только о среднестатистических россиянах, которые не устроены официально или получают зарплату «в конверте», но и о вполне состоятельных бизнесменах, которые по тем или иным причинам не готовы выводить деньги из дела.
Для клиентов, которые не могут предоставить в банк справку о своих доходах по форме 2-НДФЛ, есть возможность принести справку по форме банка. Такие заявки принимают как в крупных банках, так и в небольших кредитных организациях. При этом, как заверили в «Абсолют Банке», ставка по ипотеке при такой форме подачи документов не повысится.
«Такие справки банк проверяет более тщательно, и если бухгалтерия не подтвердит доход, то будет отказ. В остальном ничего необычного в таких заявках нет, и таких заявок большинство. Клиенты, которые не могут предоставить никаких документов о доходе, могут воспользоваться программой кредитования по двум документам», – подсказывает гендиректор «РоялФинанса» Александр Тихончук.
Стандартные и нестандартные способы убеждения
Итак, среди основных причин отказа в получении ипотеки – плохая кредитная история, низкий уровень дохода, небольшой трудовой стаж и слишком молодой или слишком старый возраст заемщика, говорят банкиры. Клиенты, не подходящие под стандартные требования, становятся для банков «сложными». Но оформить ипотеку порой получается даже у заемщиков с плохой кредитной историей. Конечно, после тщательного индивидуального анализа, на который готовы отнюдь не все банки.
Тем не менее основным фактором все равно остается уровень зарплаты. По расчетам банков, ежемесячный платеж по запрашиваемой ипотеке не должен превышать 40-50% от доходов семьи. Именно поэтому повысить шансы на одобрение ипотеки поможет наличие дополнительных доходов, в том числе пассивных, имущества в собственности, высокий первоначальный взнос по кредиту, а также надежность работодателя и большой стаж работы.
Для увеличения платежеспособности можно привлекать в качестве финансовых солидарных заемщиков супругов, родственников и третьих лиц.
«Если дохода клиента для оформления кредита не хватает, можно привлечь поручителя, чтобы получить нужную сумму. Банк учтёт совокупный доход семьи и увеличит сумму кредита. Поручителей может быть не более трех: муж или жена, родители, братья или сёстры, дети», – рассказали в ВТБ.
Помимо заработной платы банк может рассматривать в качестве источника дохода арендные платежи или пенсию.
«Но в таком случае потребуется предоставить выписку по банковскому счету за 12 месяцев, куда приходят платежи, а для арендных платежей еще и копию договора аренды. Если арендные платежи клиент принимает наличными, то такой доход банк, скорее всего, не учтет», – перечисляет Александр Тихончук из «РоялФинанс».
Дивиденды и алименты не являются стабильным доходом, поэтому банки тоже могут не учитывать их. Но, опять же, как признают сами банкиры, все индивидуально, как и всегда бывает при рассмотрении заявок от нестандартных заемщиков.
Сколько просить у банка
Размеры сумм сильно различаются в разных банках. Клиент может рассчитывать на кредит от 10-50 тысяч рублей до 2-3 миллионов и даже больше. Но крупные суммы одобряются не всегда. Получить большие деньги может платежеспособный клиент с высоким уровнем дохода или заемщик, предоставивший обеспечение.
Определяя величину запрашиваемой суммы, учитывайте свои потребности в финансах, но и трезво оценивайте возможности. Ответьте на вопросы: сколько вам нужно, сколько получится вернуть? Крупный кредит покроет расходы, но возвращать его будет обременительно, особенно в короткие сроки.
Как повысить доверие банка – актуальные рекомендации
- Перед обращением за ипотекой не испортите вашу кредитную историю. Выплачивайте ссуды и займы вовремя. Даже небольшая просрочка по товарному кредиту 5 лет назад может стать причиной отказа по ипотеке.
- Сбербанк оценивает платежеспособность каждого клиента. Размер ежемесячной выплаты по ипотеке не должен превышать 50% вашего заработка, из которого предварительно будут вычтены все обязательные расходы.
- Обязательно подтвердите вашу занятость и доходность, не только основную, но и дополнительную. Высокие заработки не так важны, если вы каждые полгода меняете работодателя. Для Сбербанка главное стабильность.
- В заявке можно указать размеры совместного дохода супругов, но он должны быть подтверждены документально.
- Не стоит предоставлять банковскому сотруднику недостоверные сведения и подделывать справки.
- О личных планах на ближайшее будущее лучше молчать, не стоит рассказывать банку о скорой беременности или желании заняться дайвингом.
В вопросе, как получить положительное решение после подачи заявки на ипотеку, однозначного ответа нет. Но знайте, Сбербанк будет учитывать все возможные риски. Поэтому если вы собираетесь совершить поездку или заняться опасным видом спорта, об этом лучше умолчать.
Онлайн оформление в Тинькофф Банк без визита в отделение
Получить средства без лишних сложностей можно в Тинькофф Банк. Эта финансовая организация не имеет офисов и рассматривает заявки удаленно. Все, что нужно, чтобы одобрили кредит – оформить запрос на сайте и приложить фотографию паспорта. Займ характеризуется:
- Процентной ставкой от 9 процентов годовых;
- Сроком кредита до 3 лет;
- Зачислением средств на любую дебетовую карту;
- Выдачу без поручителей.
Следует знать: существенно увеличить шансы, поднять кредитный лимит или продлить срок позволяет кредитование под залог имущества. Гарантией выполнения обязательств может выступать недвижимость или автомобиль.
