Разница между «вторичкой» и «первичкой»
Вторичная недвижимость — это жилье, продающееся по договору купли-продажи, то есть ранее на него уже было оформлено право собственности. При этом не имеет значения, жил ли кто-то фактически в квартире или нет.
Первичная недвижимость (новостройки) — это строящееся или готовое жилье, реализующееся по договору долевого участия (ДДУ) или переуступке по ДДУ, то есть право собственности на которое еще не оформлено.
Что дешевле – новостройки или «вторичка»?
Еще несколько лет назад прослеживалась разница – квартиры в новостройках на стадии строительства были дешевле вторичного жилья при прочих равных. На сегодня данное правило уже не актуально для многих предложений на рынке.
В среднем по России и в Свердловской области, в частности, средняя цена за квадратный метр в новостройках значительно выше, чем на «вторичке». Например, в Екатеринбурге стоимость «метра» на вторичное жилье составляет около 74,6 тыс. руб. и 85,6 тыс. руб. на строящееся (данные на актуальны на середину сентября 2020 года).
Более того, цены на новые квартиры растут к моменту сдачи дома в эксплуатацию.
Ветхость дома как возможный недостаток
Впрочем, слабые стены и инженерные коммуникации могут быть в доме, который был построен 20-25 лет тому назад. Несмотря на привлекательный внешний вид дома, его общее состояние может быть плохим, поэтому при покупке жилья желательно проверять инженерные системы и прочность самого дома. Для этого придется потратиться на экспертные оценки специалистов. Иногда ситуация может сложиться так, что на замену коммуникаций и проведение работ по укреплении конструкции дома придется потратить половину стоимости квартиры. Поэтому стоит хорошо подумать о том, какую квартиру лучше купить – «вторичку» или новостройку. Плюсы и минусы есть и там, и там. Невозможно обобщенно ответить, что лучше. Необходимо сравнивать конкретные квартиры в старом доме и новострое.
Минусы старого жилого фонда
Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:
Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).
Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).
Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.
«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.
Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.
Выгодные ипотечные программы на новое жилье от банков
Взять ипотеку на квартиру в новостройке — это выгодно не только ввиду невысокой цены, но и благодаря программам от российских банков. Они охотно выдают кредиты на новое жилье, предлагая своим клиентам ряд преимуществ.
Сбербанк
Минимальная процентная ставка по ипотеке — 6,5% годовых. Возможно кредитование сроком на 30 лет. Если же ипотека берется на короткий срок (до 12 лет), то возможно субсидирование от застройщика. Участие в этой программе снижает процентную ставку на 2%.
ВТБ 24
Ипотечная программа «Квартира в новостройке» предполагает ставку в 7,9%. Срок кредитования — до 30 лет. При этом заемщик должен внести сумму первого взноса в размере 50% от стоимости жилья.
РНКБ
Банк выдает ипотеки на сумму от 600 тысяч рублей под 6% годовых. Для клиентов РНКБ ставка может быть снижена в индивидуальном порядке. Первый взнос составляет от 10% от стоимости недвижимости в новостройке. Максимальный срок кредитования — 25 лет.
Военная ипотека, маткапитал и всё остальное
Ещё одно безусловное преимущество ипотеки перед арендой – она гораздо больше нравится государству. А значит, государство готово всячески поощрять тех, кто отдаст ей предпочтение. Существует несколько программ, которые готовы значительно облегчить ваши старания по закрытию ипотечного кредита. Военную ипотеку со счетов сбрасывать не будем, но всё же отодвинем в сторону. Чтобы стать участником этой программы, вам нужно быть военнослужащим и иметь свой счёт в накопительно-ипотечной системе. В таком случае государство возьмёт на себя ваши ежемесячные платежи по ипотеке и внесёт за вас сумму почти в 2,5 миллиона рублей.
Но чтобы получить от государства помощь по ипотеке, совершенно не обязательно быть военнослужащим. Можно, например, быть просто мамой – в 2020-м году сумма всем известного материнского капитала, который можно использовать и как первый взнос, и как часть текущих платежей, составляет 467 тысяч рублей. Есть ещё так называемая Семейная ипотека, согласно которой процентная ставка будет ниже 6% годовых (она подойдёт для семей, в которых второй ребёнок родился после начала 2018-го года). Есть помощь на третьего и последующего ребёнка – 450 тысяч в счёт текущих платежей (это, правда, только для тех семей, в которых третий ребёнок родился после начала 2019-го).
Кроме того, государство готово поддерживать ипотечников не только из-за их профессии и семейного положения, но и из-за их места жительства. Есть специальная программа для жителей Дальнего Востока (с процентной ставкой всего в 2%!), есть – для сельских жителей (у них ставка вообще может быть от 0,1%). А в условиях текущего года, когда за коронавирусом следует карантин, за карантином – финансовый кризис, а рынок недвижимости переживает не лучшие времена, можно надеяться и на новые спасательные круги, которые наше государство бросит гражданам, утопающим в аренде жилья.
Ипотека против рассрочки
Как мы уже поняли, приобретение недвижимости по единовременной оплате для большой, если не для большей, части москвичей (как и для большой/ большей части россиян в принципе) недоступно. А кроме ипотеки, какие ещё у них могут быть варианты? Рассрочка? Да, для многих это выход, но чаще всего она тоже требует больших заработков и высоких доходов. Первоначальный взнос редко бывает ниже 50% от стоимости недвижимости, остальные платежи нужно вносить в сильно ограниченные сроки, да и размер их не такой уж маленький, исчисляется он обычно в миллионах рублей.
Да, ипотеку действительно не любят – согласно статистическим опросам, отдать предпочтение ипотеке при покупке недвижимости готовы только 39% жителей нашей страны. Но ей пользуются, что подтверждается почти ежегодно растущим количеством ипотечных кредитов. Только в одном лишь 2019-м году их стало меньше, чем раньше. Но, во-первых, в 2018-м количество ипотечных кредитов было рекордным, приближалось к полутора миллионам, а в денежном эквиваленте превышало три триллиона (!!!) рублей. Во-вторых, сокращение количества кредитов в 2019-м объясняется главным образом повышенными требованиями кредиторов. То есть влезть в ипотеку всё ещё все хотят, просто не всем это сделать разрешают.
Вот и выходит, что ипотека со всеми оговорками и со всеми её минусами – единственная возможность многих россиян на приобретение собственного жилья. На этих словах противники ипотеки обычно начинают задаваться едва ли не философским вопросом – а так ли оно необходимо, это собственное жильё? Что ж, хорошо, давайте разберёмся и с этим!
Юридическая чистота жилья
Выбирая, какую квартиру купить – новостройку или «вторичку», нужно еще помнить о том, что вторичное жилье может иметь “темное прошлое” в истории. А вот новостройки юридически всегда чистые, и можно не беспокоиться о том, что объявится какой-нибудь родственник продавца с правами на вашу квартиру. Единственный риск связан с возможной потерей денег при строительстве жилья на стадии котлована. Но в случае возникновения проблем у застройщика, связанных с проведением инженерных сетей или документацией, это просто отодвинет срок сдачи объекта. Вероятность, что застройщик станет банкротом, мала. Скорее всего, он вообще будет застрахован от банкротства. Впрочем, бывают вообще печальные случаи, когда по какой-либо причине застройщик замораживает объект, и тогда люди, купившие в недостроенном доме квартиры, не получают их и не могут вернуть деньги обратно.
Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?
Сравнение вариантов – покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости. Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения. Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.
Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.
Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже. Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций. Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.
В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию
При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля. В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.
Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.
В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.
Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры – но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.
Почему так происходит
Новое жилье – это новое жилье. Банк, забирая в залог свежепостроенную ипотечную квартиру, несет меньшие риски, чем в аналогичной ситуации с жильем на вторичном рынке. Новое жилье приобретается напрямую от застройщика, а значит, в квартире никто не был прописан, в процессе не объявятся «мертвые души», которые будут претендовать на недвижимость, у бывшего владельца не окажется справки из желтого дома. В общем, риски признания сделки недействительной ничтожно малы.
Кроме того, на «свежее» жилье застройщик обязан выдать гарантию: если новый дом треснет пополам, банк вернет свои деньги. Если вдруг трещина пойдет по дому, построенному давно, недвижимость станет непригодной для жилья, а значит, потеряет свою ценность.
Почему вторичка?
Все ведущие игроки на ипотечном рынке отмечают рост ипотеки на вторичку и значительное преобладание ее доли в общем объеме сделок. Причины называют разные, но я считаю, что они все в той или иной степени оказали влияние на рынок.
Рост недоверия наших граждан к застройщикам в свете негативных событий прошлых лет.
До сих пор по официальным данным Минстроя у нас в стране около 40 тысяч обманутых дольщиков в 69 регионах России. А депутаты Госдумы называют цифры – 130 тысяч человек. Семьи годами не могут вернуть зарытые в землю деньги и переехать в новые квартиры. При этом многие из них продолжают исправно погашать взятые ипотечные кредиты.
Снижение процентных ставок до рекордных минимумов и стоимости готового жилья.
После прочтения Вы поймете, как перестать работать за копейки на нелюбимой работе и начать ЖИТЬ по-настоящему свободно и с удовольствием!
Скачать книгу
Хотя сейчас эта причина теряет свою актуальность, потому что во многих регионах страны с начала 2018 года вторичка начала дорожать, а дальнейшее снижение ставок по кредитам – под большим вопросом. Перекос между ставками на новостройку и вторичку в прошлые годы был заметнее. Сейчас проценты банков на покупку жилья на первичном и вторичном рынках практически сравнялись.
Ограничения со стороны банков на приобретение квартиры в новостройке.
Банки выдают кредиты только на аккредитованные объекты, которые по разным причинам могут не устраивать заемщика. Например, отдаленный район с отсутствующей инфраструктурой.
Главное преимущество вторички перед новостройкой – это возможность сразу же переехать в купленную квартиру и зарегистрироваться в ней. Не надо несколько лет ждать достройки объекта, его сдачи в эксплуатацию и последующей отделки. В новостройках все жильцы делают ремонт, поэтому шум и грязь будет еще несколько месяцев сопровождать всех новоселов.
Что еще привлекает заемщиков во вторичном жилье:
- большой выбор объектов в любом районе города, как правило, с развитой инфраструктурой;
- более низкая цена на недвижимость (но не всегда) по сравнению с новостройкой;
- есть возможность снизить цену продавца, достаточно с ним поторговаться, например, из-за выявленных недостатков.
Но есть и существенные минусы. Главный из них – это юридическая чистота сделки. Требуется тщательный анализ документов, проверка владельца. И даже в этом случае вы не застрахованы от появившихся из ниоткуда родственников, которые заявят свои права на квартиру. Риск возрастает, когда вы оформляете сделку купли-продажи самостоятельно, без привлечения агентов. А найм юриста или риэлтора влечет дополнительные расходы.
С чем еще может столкнуться заемщик при приобретении вторички в ипотеку:
- особые требования банка к жилью и продавцу;
- возможные дополнительные затраты на ремонт, которые не всегда удается просчитать на этапе подбора варианта;
- старые коммуникации в доме, даже если квартира с новеньким современным ремонтом;
- неблагонадежные соседи, которые по рассказам продавца “просто очаровательные люди”;
- самовольные перепланировки влекут штрафы и трату времени, нервов и денег на решение проблемы;
- далеко не все продавцы согласны участвовать в сделке с ипотекой, потому что в договоре требуется указать реальную рыночную стоимость квартиры, а это невыгодно для налогообложения.
Выбор в пользу вторички часто делают семьи, которые годами живут в съемной квартире. Они хотят как можно быстрее приобрести собственное жилье и переехать. Как правило, в таких семьях уже есть дети. Поэтому наличие садика, школы, поликлиники, магазинов и родителей в этом же районе играет решающую роль в принятии решения.
Если вы уже его сделали, то самое время изучить требования банков к готовой квартире и ее продавцу. Понятно, что в разных банках они разные. Но можно выделить и общие моменты.
Почему ставки на вторичном рынке выше
Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.
Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.
Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.
Новый дом или старая советская постройка?
С учетом приведенных выше сравнений, плюсов и минусов, можно купить как хорошую новостройку, так и хорошую вторичку. Или наоборот, можно ошибиться с выбором обоих вариантов, при этом думать, что надо было покупать другое.
Также людей интересует:
Инфраструктура
- Удаленность от центра
- Больница
- Садик
- Школа
- Спортзал
- Бассейн
- Магазины
- Остановки
- Аптеки
- Транспорт
- Пробки
- Парковочное место
- Прогулочные зоны
- Тротуары
- Парковки
- Детские площадки
В доме
- Этажность дома
- На каком этаже должна быть квартира
- Качество стен в доме
- Центральное водоснабжение
- Центральное отопление
- Центральная канализация
- Отопление газовое или солярка
- Плиты в доме электрические
- Плиты в доме газовые
- Наличие лифта (узнать фирму, почитать отзывы)
- Вид из окна
- Наличие балкона
- Ремонт
- Черновая отделка (цементные стены и пол, ремонта нет)
Документы
- Оформление через Росреестр
- Предварительный договор с застройщиком
- Договор Долевого Участия (ДДУ)
- Статус квартиры «Жилое помещение»
- Статус квартиры «Нежилое помещение»
- Ипотека
- На каких правах была приобретена квартира предыдущими владельцами. Если квартира погашалась частично маткапиталом, то могут быть проблемы с детьми. Даже если на них еще не зарегистрировали права собственности в квартире по закону, то родители могут иметь нотариальное обязательство сделать это. Поэтому, если детей в собственниках нет, это еще не значит, что жилье будет перепродано по закону. Такую сделку могут признать недействительной органы опеки. Это могут сделать даже через несколько лет. Это может стать шоком для новых владельцев.
Объективно, квартира в новостройке лучше, чем квартира-вторичка. В целом, квартиры в домах времен СССР хуже по качеству и изношены, но они отлично расположены. Новостройки наоборот – качество домов хорошее (если застройщик строил с соблюдением всех норм), но инфраструктура страдает.
К примеры, среди вторичного жилья, в таких домах, как сталинки или хрущевки, может быть много недостатков в связи с тем, что строились они довольно давно. Например, в сталинка могут отсутствовать ванные комнаты. А в хрущевках люди жалуются на очень тонкие стены и невероятную слышимость.
Однако есть минусы и в новостройке. Как правило, в новом доме люди очень долго делают ремонты. А это, как можно услышать от многих новоселов, невыносимые муки, когда соседи сверху и сбоку могут одновременно сверлить стены и стучать. И это может продолжаться с самого утра до позднего времени. Уроки с ребенком не поделать, на выходном дне не выспаться, так как начинают ремонты рано утром. Как правило, ремонты делают ремонтные бригады, которых нанимают владельцы. Такое люди редко предусматривают при покупке, однако потом новостройки этим многим не нравятся.
Когда квартира приобретается во вторичке, там вероятность ремонта у соседей гораздо ниже. Если они что-то и делают, то это часто незначительные ремонты, типа повесить полку. А вот в новых домах делают проводку, кладут полы, устанавливают корпусную мебель. Ремонтный шум может продолжаться в новостройках до 3-5 лет с момента заселения дома. Один сосед заканчивает ремонт, другой его рядом начинает.
Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски
Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:
- не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
- прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
- продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
- перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.
Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.
Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.
Заключение
Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета. Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант. Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.
Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.
Заключение
По целому ряду объективных причин спрос на вторичное жилье всегда будет на ипотечном рынке. В некоторых небольших населенных пунктах иногда и новостроек-то не найдешь, поэтому альтернативы вторичке просто нет. Плюс скандалы с застройщиками сделали свое дело и подорвали доверие населения.
Правительство пытается отрегулировать ситуацию. Принимает поправки в закон о долевом участии, вводит государственные программы помощи семьям с детьми и т. д. Все эти меры направлены на увеличение доли ипотечных сделок с новыми квартирами, но пока вторичка преобладает.
А какими критериями вы бы руководствовались при покупке квартиры в кредит? Что для вас является определяющим?
